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房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告
在現(xiàn)實(shí)生活中，越來越多人會去使用報(bào)告，其在寫作上具有一定的竅門。一聽到寫報(bào)告就拖延癥懶癌齊復(fù)發(fā)？以下是小編整理的房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告1
一、前言
近些年來，整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)市場取得飛速發(fā)展，也產(chǎn)生了深刻的變化。市場需求旺盛，城市房地產(chǎn)開發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高，消費(fèi)者購買行為更趨理性。
在政策方面，為應(yīng)對市場過熱，國家紛紛出臺宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻大大提高了。房地產(chǎn)大洗牌時(shí)代馬上就要到來。
一些主要房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛提出戰(zhàn)略問題，提出關(guān)注市場長遠(yuǎn)需求問題，提出市場細(xì)分和定位問題。主要目的是希望通過調(diào)整思路，尋求企業(yè)長期生存發(fā)展之道。而政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的服務(wù)者和引導(dǎo)者或是政策的制定者，更需要了解真實(shí)的市場情況和一線資料。而這一切，都離不開對市場的準(zhǔn)確把握和對客戶的深入研究。
二、調(diào)查目的及意義
1、站在全省的角度，在省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面，對房地產(chǎn)行業(yè)做一個(gè)全局性調(diào)查，對政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導(dǎo)，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）
2、調(diào)查包括鄭州市（以后會涉及河南省各個(gè)地市）高、中、低三個(gè)層次的購房者和需求者，全面把握居民需求和動(dòng)態(tài)，涉及范圍廣，具有較強(qiáng)社會意義。（全民層面）
3、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場客戶最新動(dòng)態(tài)，預(yù)測未來市場發(fā)展方向，提出市場機(jī)會，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導(dǎo)性意見；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場地位和物業(yè)情況，對房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭狀況做到了解，對居民的購房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶層面）
三、調(diào)查亮點(diǎn)
1、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶需求整體數(shù)據(jù)分析；
2、提供不同公司客戶需求對比分析；
3、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對比分析；
4、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對比分析；
5、提供不同類型客戶需求對比分析；
6、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢；
7、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)會。
四、調(diào)查內(nèi)容
�。ㄒ唬� 基本內(nèi)容
1、客戶基本特征
2、客戶居住現(xiàn)狀
3、居住滿意度
4、品牌影響度
5、客戶購房需求
6、生活習(xí)慣及居住價(jià)值觀
7、對未來客戶住房需求展望
8、對未來房地產(chǎn)市場機(jī)會分析
�。ǘ� 擴(kuò)展內(nèi)容一：市場環(huán)境調(diào)查
1、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>
2、行業(yè)營銷特點(diǎn)及競爭狀況；
3、周邊環(huán)境對該行業(yè)發(fā)展的影響；
4、當(dāng)前市場主要項(xiàng)目種類、品牌及銷售狀況；
5、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)狀態(tài)；
�。ㄈ� 擴(kuò)展內(nèi)容二：消費(fèi)者調(diào)查
1、消費(fèi)者對房地產(chǎn)各項(xiàng)目的購買形態(tài)（購買過什么品牌、購買地點(diǎn)、選購標(biāo)準(zhǔn)等）與消費(fèi)心理（必須品、偏愛、經(jīng)濟(jì)、便利、時(shí)尚等）；
2、消費(fèi)者對市場上存在的主流品牌的`了解程度（包括名稱、特點(diǎn)、價(jià)格等）；
3、消費(fèi)者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度；
4、消費(fèi)者平均月開支及消費(fèi)比例的統(tǒng)計(jì)；
5、消費(fèi)者理想的居住描述。
（四） 擴(kuò)展內(nèi)容三：競爭者調(diào)查
1、主要競爭者的產(chǎn)品與品牌優(yōu)、劣勢；
2、主要競爭者的營銷方式與營銷策略；
3、主要競爭者市場概況;
4、本項(xiàng)目主要競爭者的營銷狀態(tài)；
五、調(diào)研對象及抽樣
（一） 市區(qū)居民
居民對住宅市場信心； 購房意向；
對目標(biāo)地塊認(rèn)知和吸引力評價(jià)；
對目標(biāo)地塊發(fā)展信心和前景的評價(jià)。
�。ǘ� 有購買意向的潛在客戶
目前居住狀況；
購房目的原因以及購房時(shí)考慮的主要因素；
目標(biāo)客戶群體屬性特征；
對價(jià)格、面積、戶型、小區(qū)樓盤建筑、綠化、景觀等需求情況；
對醫(yī)院、學(xué)校、購物場所等配套設(shè)施的需求情況；
媒體消費(fèi)特征；
對目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢評價(jià)。
（三） 目前已經(jīng)購買或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實(shí)客戶
目前居住狀況；
目前居住滿意和不滿意之處評價(jià)；
目標(biāo)客戶群體屬性特征；
對目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢評價(jià)；
購房過程中看房歷史及評價(jià)；
（四） 高新區(qū)和市區(qū)的競爭樓盤；
競爭樓盤銷售情況；
目標(biāo)客戶特征；
樓盤賣點(diǎn)、宣傳攻勢；
樓盤戶型面積配套等基本特征；
競爭樓盤的優(yōu)勢和不足之處；
六、調(diào)查員的規(guī)定、培訓(xùn)
�。ㄒ唬� 規(guī)定
1、儀表端正、大方。
2、舉止談吐得體，態(tài)度親切、熱情。
3、具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、積極的工作精神及職業(yè)熱情。
4、訪員要具有把握談話氣氛的能力。
5、訪員要經(jīng)過專門的市場調(diào)查培訓(xùn)，專業(yè)素質(zhì)好。
�。ǘ� 培訓(xùn)
培訓(xùn)必須以實(shí)效為導(dǎo)向，本次調(diào)查其人員的培訓(xùn)決定采用舉辦培訓(xùn)班、集中講授的方法，針對本次活動(dòng)聘請有豐富經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查人員面授調(diào)查技巧、經(jīng)驗(yàn)。并對他們進(jìn)行思想道德方面的教育，使之充分認(rèn)識到市場調(diào)查的重要意義，培養(yǎng)他們強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，端正其工作態(tài)度、作風(fēng)，激發(fā)他們對調(diào)查工作的積極性。
七、人員安排
根據(jù)我們的調(diào)研方案，在湘潭大學(xué)及市區(qū)進(jìn)行本次調(diào)研需要的人員有三種：調(diào)研督導(dǎo)、調(diào)查人員、復(fù)核員。具體配置如下：
調(diào)研督導(dǎo)：1名
調(diào)查人員： 20名 （其中15名對消費(fèi)者進(jìn)行問卷調(diào)查、5名對經(jīng)銷商進(jìn)行深度訪談）
復(fù) 核 員：1—2名 可由督導(dǎo)兼職，也可另外招聘
如有必要還將配備輔助督導(dǎo)（1名），協(xié)助進(jìn)行訪談、收發(fā)和檢查問卷與禮品。問卷的復(fù)核比例為全部問卷數(shù)量的30%，全部采用電話復(fù)核方式，復(fù)核時(shí)間為問卷回收的24小時(shí)內(nèi)。
八、市場調(diào)查方法及具體實(shí)施
市區(qū)居民：CATI計(jì)算機(jī)輔助電話調(diào)查xx個(gè) 潛在客戶：街頭隨機(jī)面訪xx個(gè) 現(xiàn)實(shí)客戶：入戶面訪xx個(gè) 競爭樓盤：神秘顧客xx個(gè)
九、調(diào)查程序及時(shí)間安排
本次調(diào)研大致來說可分為準(zhǔn)備、實(shí)施和結(jié)果處理三個(gè)階段。
1、準(zhǔn)備階段：界定調(diào)研問題、設(shè)計(jì)調(diào)研方案、設(shè)計(jì)調(diào)研問卷或調(diào)研提綱。
2、實(shí)施階段：根據(jù)調(diào)研要求，采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動(dòng)有關(guān)的信息。
3、結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，并將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報(bào)告表述出來。
在客戶確認(rèn)項(xiàng)目后，有計(jì)劃的安排調(diào)研工作的各項(xiàng)日程，用以規(guī)范和保證調(diào)研工作的順利實(shí)施。按調(diào)研的實(shí)施程序，可分七個(gè)小項(xiàng)來對時(shí)間進(jìn)行具體安排：
調(diào)研方案、問卷的設(shè)計(jì)
…………
3個(gè)工作日 調(diào)研方案、問卷的修改、確認(rèn)
…………
1個(gè)工作日 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（人員培訓(xùn)、安排）
…………
1個(gè)工作日 實(shí)地訪問階段
…………
4個(gè)工作日 數(shù)據(jù)預(yù)處理階段
…………
2個(gè)工作日 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段
…………
3個(gè)工作日 調(diào)研報(bào)告撰寫階段
…………
2個(gè)工作日 論證結(jié)段
…………
2個(gè)工作日
十、經(jīng)費(fèi)預(yù)算
十一、附錄
參與人員及崗位職責(zé)： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：待定
調(diào)查方案、問卷的設(shè)計(jì)：待定
調(diào)查方案、問卷的修改：待定
調(diào)查人員培訓(xùn)：待定
調(diào)查人員：待定
調(diào)查數(shù)據(jù)處理：待定
調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：待定
調(diào)查報(bào)告撰寫：待定
論證人員：待定
調(diào)查計(jì)劃書撰寫：待定
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告2
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴(kuò)就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112、5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75、2萬平方米；專業(yè)市場6個(gè)，面積37、3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29、7萬平方米，均價(jià)2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23、86萬平方米，均價(jià)1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6、87萬平方米，均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25、4萬平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動(dòng)不，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個(gè)相對較的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較。
2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度，目前僅有個(gè)別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，部分項(xiàng)目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較，部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的`出現(xiàn)。
3、加各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7、06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告3
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年16月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%房地產(chǎn)開發(fā)投資完成373億元，其中住宅投資完成23億元商品房施工面積4899萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，16月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為422%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，26月累計(jì)增速分別為：26%、152%、845%、791%、19倍辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，26月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。16月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積506萬平方米預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了155%和154%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積65萬平方米，與3月份相比均下降了443%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在分別同比上漲205%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間對房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由531%提高到612%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整鞏固提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的`調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告4
關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議�，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
XX年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。XX年--XX年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時(shí)，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房價(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于XX年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的`其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到XX年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到XX年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。XX年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告5
甘犁，1987年獲得清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院學(xué)士學(xué)位，1998年獲得加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士及統(tǒng)計(jì)學(xué)碩士學(xué)位。甘犁長期從事應(yīng)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等領(lǐng)域的研究，師從20xx年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者丹尼爾·麥克法登教授，獲加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位，曾任教于美國德州大學(xué)奧斯汀分校，現(xiàn)任美國得克薩斯農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系教授，以及美國國民經(jīng)濟(jì)研究局研究員。他同時(shí)也是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)國際化戰(zhàn)略引進(jìn)的海外人才，被特聘為該校經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長、經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長及中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任。
《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》從20xx年開始實(shí)施，我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布，之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響，有很多質(zhì)疑。數(shù)據(jù)收集最關(guān)鍵的一點(diǎn)是隨機(jī)和抽樣。雖然樣本量只有8438戶，但是如果真正做到了隨機(jī)，誤差率降得非�？�。
中國家庭財(cái)富差距很大
我們的調(diào)查非常復(fù)雜，有很多的信息。簡單說有人口特征與就業(yè)、資產(chǎn)與負(fù)債、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn)。在金融資產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)非常詳盡，我們是中國第一家對中國家庭資產(chǎn)進(jìn)行詳盡描述的調(diào)查機(jī)構(gòu)。我們派遣了343位訪員，32支隊(duì)伍。之前我們還派了41支隊(duì)伍，242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進(jìn)行合作，帶我們的訪員到社區(qū)，通過政府的支持來做。全國的總體拒訪率只有11.6%，這是世界上最低的拒訪率之一。我們現(xiàn)在做的抽樣實(shí)施過程很獨(dú)特，現(xiàn)在在做季度的電話回訪，我們能夠把握住中國家庭層面最及時(shí)的信息。
數(shù)據(jù)有了之后，我們做了簡單分析，得出了以下主要的結(jié)論。
首先看看中國家庭收入的均值和中位數(shù)。全國家庭的均值是51569元，城市是7萬元，農(nóng)村是2萬元左右。均值和中數(shù)位的差別非常大。全國家庭的中位數(shù)是17510元，所謂“中位數(shù)”，就是有一半的家庭年收入超過了17510元，而另外一半的家庭年收入低于這個(gè)數(shù)字。這與均值的概念是完全不一樣的，大家通常錯(cuò)誤地理解了均值的概念，認(rèn)為這是普通老百姓收入的平均概念，不是這樣。在中國因?yàn)榉峙涫杖霕O度的不均，均值實(shí)際上反映了非常有限的家庭狀況。
在全國有25%的家庭年收入低于5000元（大多數(shù)在農(nóng)村），如果你的家庭年收入達(dá)到了56萬元，那么你就算是中國最有錢的1%家庭。你家庭年收入達(dá)到172000元，就進(jìn)入了中國排名前列的5%家庭。所以我們并沒有說中國家庭很有錢。
另外，與所有的財(cái)富報(bào)告得到的數(shù)據(jù)不一樣，我們算出來的數(shù)據(jù)是有150萬的家庭年可支配收入超過100萬元，這個(gè)數(shù)字并不高，全中國只有150萬，比例很低。
中國前10%的家庭在全國家庭總收入當(dāng)中占的比例是57%，美國這方面的稅前數(shù)據(jù)只有44.7%.你會看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額占當(dāng)年國家總儲蓄的75%，所以說有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄。中國的高儲蓄率問題是這些人儲蓄造成的。20年的促進(jìn)內(nèi)需沒有效果，原因就是中國的收入不均越來越厲害，這樣的情況導(dǎo)致了我們促進(jìn)消費(fèi)沒有效果，必須提高低收入家庭的收入，才會降低儲蓄率，減少中美貿(mào)易之間的不平衡。
中國家庭總資產(chǎn)平均達(dá)到247萬元，大家感覺“被平均”了。我反復(fù)講過，城市戶口家庭中位數(shù)只有40萬元。換句話說，有50%的城市戶口家庭總資產(chǎn)，包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)加起來低于40萬元，只有50%的家庭高于40萬元。正如順口溜所說———“前村有個(gè)張千萬，后村九個(gè)窮光蛋。結(jié)果大家一平均，人人都是張百萬”。這個(gè)平均數(shù)并不代表社會，而是代表總量，只有中位數(shù)才是對這個(gè)社會普通老百姓的描述。
從資產(chǎn)的角度來講，分布到底是怎樣的？只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過了平均數(shù)。
中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況很差，怎么改變？我認(rèn)為現(xiàn)在是有辦法的`。中國上一次的4萬億投資與美國7870億美元的刺激經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該顛倒過來。當(dāng)時(shí)美國使用刺激經(jīng)濟(jì)的政策主要把這些錢用來減稅，給老百姓提高失業(yè)救濟(jì)的年限，主要是做轉(zhuǎn)移支付，政府把錢轉(zhuǎn)移到老百姓身上。中國主要是建鐵路、公路、地鐵，在做基建。
例如農(nóng)村的醫(yī)療保險(xiǎn)制度賠付的比例非常低，我們也有這方面的數(shù)據(jù)。賠付的平均比例只有不到20%，如果把農(nóng)村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例，就會對農(nóng)村的消費(fèi)支出有很大的促進(jìn)作用。
2年半之后，剛需消耗殆盡
中國和美國的家庭資產(chǎn)比較。20xx年，美國的國內(nèi)生產(chǎn)總值是15.1萬億美元，中國只有美國的一半。美國凈資產(chǎn)有57.1萬億美元，而20xx年比20xx年還要高，這是因?yàn)榻鹑谖C(jī)之后，美國的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價(jià)值縮水很厲害，下降了15%.而中國在20xx年時(shí)，全國家庭總資產(chǎn)是69萬億美元，比美國高21%.差別在房產(chǎn)上。美國家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%，而中國家庭是71%.我們的金融資產(chǎn)占比很低，只有5%，而美國是38%.而房產(chǎn)的價(jià)值變化很快，很容易垮下來。
中國人住房擁有率平均達(dá)到89.68%，大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%，農(nóng)村是92%.東部低一點(diǎn)，中部、西部高一些。我們當(dāng)時(shí)在上海、北京、深圳這三個(gè)一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)35歲以下人群的住房擁有率只有60%，35-45歲有81%.
剛性需求在中國的百分比是多少？首先是沒有住房的家庭，這個(gè)百分比達(dá)到15.3%，這里主要是指城市，不是農(nóng)村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。這部分家庭比例達(dá)到11.7%.在正常的統(tǒng)計(jì)里面，你算是有房的，因?yàn)槟阍诶霞掖_實(shí)有房，但是也有住房需求，這是兩回事。第三，成年后與父母住在一起，買不起房子。這在我國和全世界所有的統(tǒng)計(jì)口徑中算一個(gè)家庭，這批人的住房需求占6%.最后是目前現(xiàn)有的住房需求。以上加起來達(dá)到中國家庭百分比的32.9%，總數(shù)有7000萬套。
第二是新增剛性住房需求，包括新增成年人的剛性住房需求，這是指在“十二五”期間，還有農(nóng)民工進(jìn)城、城鎮(zhèn)化的過程，這部分住宅需要823萬套。這是根據(jù)“十一五”期間新增農(nóng)民工的數(shù)目算出來的。第三是拆遷和搬遷，算下來有1200萬套，我們有詳盡的拆遷和搬遷數(shù)據(jù)，比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建設(shè)的需求�？偣布悠饋硎�2894萬套。換句話說，剛性需求數(shù)在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足，沒有考慮老齡化導(dǎo)致的住房供給情況，只部分考慮到改善性住房需求。
在中國，有13%的家庭擁有兩套房子，而美國這個(gè)數(shù)據(jù)低于15%.德國等國家只有2%- 3%，而中國5%的家庭有三套或更多的房子，最多達(dá)到15套。這些家庭的房屋數(shù)量相加，得出20xx年沒有出售的商品房數(shù)據(jù)是166萬套，目前在市場上的供給總數(shù)是4000萬套。這樣看起來還有5000萬套的缺口，但是市場的生產(chǎn)能力是多少？大家都知道針對中國低收入家庭建設(shè)的3600萬套保障房，剩余商品房開發(fā)數(shù)量是2300萬套。這是什么概念？只需要中國的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時(shí)間。
這里把所有的可能性都考慮到了，只需要2年半的時(shí)間，中國的房地產(chǎn)就沒有事情可以做了。這說明它的規(guī)模過大。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講，5年的增量是近3000萬套。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬套房子，就可以基本滿足中國家庭城鎮(zhèn)化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產(chǎn)長期的生產(chǎn)規(guī)模只需要現(xiàn)在的1/3，2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的，沒有那么多的需求，房子是賣不出去的�，F(xiàn)在為什么房子還可以賣出去？因?yàn)榇蠹矣型顿Y需求。
房價(jià)下降30%，銀行沒問題
房屋價(jià)格太高。銀行有詳細(xì)數(shù)據(jù)，例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例，30-40歲時(shí)是作為“房奴”還款壓力最大的時(shí)期，達(dá)到11- 12倍。年齡大一點(diǎn)的人群這個(gè)比例會低一些，余額是8.59倍，這個(gè)數(shù)字在國外是2-3倍。如果是收入低的家庭，買房更困難，貸款總額是家庭年收入的32倍。
同時(shí)住房收益率很高，“名義平均收益率”達(dá)到340%.總的來看，房地產(chǎn)的收益情況確實(shí)很好，價(jià)格很好，已經(jīng)很貴了，就形成了泡沫，沒有一個(gè)國家歷史上的泡沫是不會破滅的。
假設(shè)房產(chǎn)價(jià)格下跌，有很多家庭會受損失。房價(jià)在漲，首付很高。所以即使房價(jià)下降30%，中國的銀行業(yè)也不會有問題。對銀行而言，只有2.9%的房子貸款余額低于房價(jià)，會虧本。即使房價(jià)下降30%，對銀行來說，也只有2.9%的家庭是虧本的。中國的剛需已經(jīng)不是很強(qiáng)勁了。住房的行業(yè)規(guī)模太大，應(yīng)該轉(zhuǎn)型了。房產(chǎn)收益率很高，銀行業(yè)沒有問題。不會像美國一樣，造成全行業(yè)的次貸危機(jī)。
現(xiàn)在都在談房產(chǎn)稅，其實(shí)房產(chǎn)稅實(shí)施起來是非常困難的，有很多的阻礙。有一個(gè)比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1 .1倍，這是用行政手段給了銀行超額利潤，沒有任何道理的。二套房的首付比例達(dá)到60%，這很健康，沒有風(fēng)險(xiǎn)，貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個(gè)說法就是銀行把這個(gè)超額利潤給了地方政府，老百姓一點(diǎn)損失都沒有。但是效果是相同的。這是我們的一個(gè)說法，我們也給國家寫了政策建議。
富裕家庭87%在城市
中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況？
符合什么標(biāo)準(zhǔn)才是中國最富有的家庭？城市家庭要達(dá)到414萬的資產(chǎn)，凈資產(chǎn)達(dá)到395萬，家庭收入23萬，非房產(chǎn)87萬，那么就會達(dá)到中國前5%的家庭標(biāo)準(zhǔn)。富裕家庭87%在城市，12%在農(nóng)村。主要分布，東中西部地區(qū)差距非常大。最有錢的5%家庭中有94%在東部，只有少數(shù)在中部和西部。哪個(gè)年齡段的人最有錢呢？30-40歲、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產(chǎn)構(gòu)成中，金融資產(chǎn)并不高，前者達(dá)到4.9%，后者是8.9%.負(fù)債高一點(diǎn)，但不多。
他們的錢主要用來自己開公司，他們持有的住房比例比較低，工商業(yè)的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他家庭。他們的資產(chǎn)中有22%來源于工商業(yè)。工商業(yè)經(jīng)營收入比較高，達(dá)到一半，很多都是自己開公司。他們對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期比較悲觀。認(rèn)為房價(jià)上升的比例更低一點(diǎn)，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.
農(nóng)村到城市的“移民”問題。我們發(fā)現(xiàn)國家統(tǒng)計(jì)局目前高估了農(nóng)民工進(jìn)城的數(shù)目。以國家統(tǒng)計(jì)局的標(biāo)準(zhǔn)，在城市常住居民當(dāng)中有50%都是城鎮(zhèn)、農(nóng)村戶口，這是非常不可信的。目前在城市的農(nóng)民工數(shù)量近1億，遠(yuǎn)低于國家統(tǒng)計(jì)局的1.68億。
正確的數(shù)據(jù)對國家的宏觀經(jīng)濟(jì)決策非常重要�，F(xiàn)在政府是以這1.68億來決定3600萬套保障房，這個(gè)數(shù)字大于實(shí)際情況。但另外一個(gè)數(shù)據(jù)與我們一致，農(nóng)民工數(shù)量只有近1億。農(nóng)村人口住在城市，但這些農(nóng)村戶口的人在城市不一定都在打工，還有25%是學(xué)生、家庭主婦等。甘犁
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告6
一、城市居民目前住得怎樣
從調(diào)查所涉及的范圍看，城市居民以居住樓房為主。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％，超過半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。
二、多少都市人準(zhǔn)備買房
據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的都市人占調(diào)查城市總體的21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購面積在70-140平方米之間。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。
三、有了產(chǎn)權(quán)房，還買房嗎
數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20-80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預(yù)購對象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購房，20.1％預(yù)計(jì)明年購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位。
調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。
有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。
另外，在商品房預(yù)購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例達(dá)55.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體，預(yù)購面積以81-100平方米的需求為最高，達(dá)30.5％；而在100-150平方米的預(yù)購群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購比例高達(dá)62.3％，可見購房在這個(gè)群體中的市場潛力非�？捎^。但是，他們的購買能力又怎樣呢？
假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價(jià)的期望值所在。希望房價(jià)在1000-20xx元的比例最高，為30.4％；500-1000元的占22.3％；20xx-3000元的占21.6％；希望房價(jià)在6000元以上的不足1％。
以上數(shù)據(jù)顯示，人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場，對價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中，有69.1％希望使用
家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長。
四、購房者是什么樣的人
數(shù)據(jù)顯示，25-34歲的人占購房人群的36％，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％，位居第二。總體購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多。
目前，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購比例的42.7％和39.2％；預(yù)購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在2500-4000元間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購買商品房�？梢哉f，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍。
五、居民購房承受能力有多大
房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價(jià)與區(qū)域性平均收益的`比例卻基本類似。
從居民對房價(jià)的期望值曲線上來看，期望值與市場價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還
稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。
六、誰更急于買房
目前，從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預(yù)購者介于21-35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預(yù)購者介于21-35歲之間；而中級公司經(jīng)理介于21-35歲的預(yù)購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％，介于36-45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21-35歲之間，僅有1.4％介于36-45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。
應(yīng)該說21-45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50-140平方米之間，愿望花3000-4000元／平方米購房的也占有一定的比例。
七、居住環(huán)境對購房有多大影響
調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來，爭取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告7
一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1) 商品住宅價(jià)格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價(jià)格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費(fèi)者對購買住房的'區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區(qū)
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價(jià)漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計(jì)不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區(qū)
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價(jià)格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱�，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價(jià)格來看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價(jià)格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個(gè)市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告8
一、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
1、投資規(guī)模分析
1-12月份全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資45、89億元，比去年同期的33、14億元增長38、47%;房地產(chǎn)業(yè)直接產(chǎn)生稅收6、74億元，占全市地稅征收總收入的38、3%。
2、在建規(guī)模分析
1-12月份，全市共有房地產(chǎn)在建項(xiàng)目67個(gè)(含待銷尾盤)，其中開發(fā)面積在10萬m2以上的達(dá)到22個(gè)，在建房屋施工面積464、95萬m2，比去年同期的324、31萬增長43、37%，房屋新開工面積197、75萬m2，比去年同期的133、08萬增長48、59%，房屋竣工面積100、71萬，比去年同期(69、97萬)增長43、93%。
二、房地產(chǎn)市場供給
1-12月份經(jīng)審批共準(zhǔn)許預(yù)售商品房屋面積122、47萬，比去年同期的98、6萬增長24、21%，加上歷年累積81、44萬，全市今年1-12月份商品房市場投放量為203、91萬，減去1-12月份商品房銷售面積98、02萬，目前我市可面向市場銷售的商品房面積有105、89萬，其中期房面積83、78萬，現(xiàn)房面積22、11萬(其中:住宅19、01萬，占85、97%;商業(yè)營業(yè)用房2、48萬，占11、23%;其他0、62萬，占2、8%)，一年以上現(xiàn)房空置3、04萬。房地產(chǎn)市場分析報(bào)告。
三、房地產(chǎn)市場需求
1、商品房銷售分析
1-12月份我局共辦理商品房合同備案登記9216戶，其中住宅6954戶。房屋備案登記銷售面積98、02萬m2，比上年同期的92、5萬增長5、97%，其中:期房銷售登記備案面積69、88萬m2，占銷售總面積的71、29%;現(xiàn)房銷售面積28、14萬m2，占銷售總面積的28、71%，商品房成交金額45、64億元，比去年同期的40、7億元增長12、14%。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進(jìn)城購房面積53、44萬，占銷售總面積的54、52%，與上年同期的52、94%增加2個(gè)百分點(diǎn);城區(qū)人員購房面積31、54萬，占銷售總面積的'32、18%，比上年同期的38、36%減少6個(gè)百分點(diǎn);外來人員購房面積13、04萬占銷售總面積13、28%，比上年同期的8、7%增加5個(gè)百分點(diǎn)。
2、商品房屋套型分析
1-12月份單套建筑面積90m2以下的普通商品住宅銷售1702套，占銷售總套數(shù)的24、48%，90144普通商品住宅銷售4424套，占銷售總套數(shù)的63、62%，144以上的非普通商品住宅銷售828套，占銷售總套數(shù)的11、91%。
3、存量房屋交易分析
據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-12月份我市城區(qū)共辦理二手房轉(zhuǎn)移登記2668宗，比上年同期(1745宗)增長52、89%，成交面積33萬，比上年同期(20、75萬)增長59、04%，成交額為8、9億元，比上年同期(4、62億元)增長92、64%。一、二級市場交易比例(98、02萬/33萬)為2、97:1、0、
四、房地產(chǎn)市場價(jià)格分析
據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-12月份全市商品住房均價(jià)為3640元/，第4季度全市商品住房均價(jià)為3530元/，與第三季度(3709元/m2)下降4、83%;另各區(qū)域商品住房平均價(jià)分別是瀏陽河以北區(qū)域3743元/、瀏陽河以南區(qū)域4355元/、行政中心區(qū)域3562元/、工業(yè)新城區(qū)域3096元/，其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域2831元/。
五、房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)
1、土地市場成交及房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)保持對市場信心。房地產(chǎn)市場分析報(bào)告。
全年房地產(chǎn)用地成交面積、成交單價(jià)及在建在售項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)投資均較上年有較大增長，表明房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對我市的房地產(chǎn)市場保持了較好的信心。
2、房地產(chǎn)銷售總體增幅逐月收窄，商業(yè)房產(chǎn)銷售保持相對較高增長。
20xx年一季度，商品房銷售同比增幅達(dá)123、1%，4月份起，同比增幅逐漸收窄，到12月份，商品房銷售總量同比增長幅度僅5、97%。其中，商業(yè)房產(chǎn)的銷售一直保持了30%以上增幅。
3、商品住房銷售品質(zhì)為先，高品質(zhì)樓盤銷售量大。
20xx年全市共銷售商品住房80、44萬，其中城區(qū)62、4萬，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(園區(qū))18、04萬。環(huán)境、品質(zhì)相對較好的樓盤銷量大，單價(jià)4000元以上樓盤銷售32、39萬，占住宅總銷售量80、44萬的40、27%。
六、下階段房地產(chǎn)市場發(fā)展建議
1、堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、有序發(fā)展
一是注重規(guī)劃的前瞻性，使我市房地產(chǎn)開發(fā)形成“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的有序建設(shè)格局。二是園區(qū)(鄉(xiāng)鎮(zhèn))房地產(chǎn)發(fā)展要科學(xué)布局，有序引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和方向，避免出現(xiàn)市場過剩風(fēng)險(xiǎn)。
2、推行政企合作，推進(jìn)成片開發(fā)
一是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)參與到土地一級開發(fā)中來，對于積極建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施移交給政府的企業(yè)，可優(yōu)先獲得土地開發(fā)權(quán)利，在土地招拍掛中減少地塊分割出讓，促成土地的成片轉(zhuǎn)讓。二是為成片開發(fā)的開發(fā)企業(yè)提供政策支持和便利政務(wù)通道，引導(dǎo)銀行提供信貸資金支持，開通政務(wù)綠色通道等等，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)向集約化、多元化、多配套的方向發(fā)展。三是在項(xiàng)目運(yùn)營上，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，持續(xù)提供就業(yè)崗位，帶動(dòng)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
3、以城市營銷推進(jìn)房地產(chǎn)外向性宣傳
充分整合、發(fā)揮瀏陽的政治優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢等區(qū)域優(yōu)勢，形成城市品牌、提升城市價(jià)值，以城市品牌助推城市房地產(chǎn)的價(jià)值釋放。
4、堅(jiān)持強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展
一是加強(qiáng)引導(dǎo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體資金實(shí)力和管理水平。適當(dāng)提高新申辦開發(fā)企業(yè)的從業(yè)門檻，引導(dǎo)老房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注重企業(yè)品牌的培育，爭取培育一批本地高品質(zhì)的品牌房企;二是加強(qiáng)市場監(jiān)管，加大對違法違規(guī)行為的核查力度，重點(diǎn)查處消費(fèi)者投訴集中、媒體曝光的企業(yè)和項(xiàng)目。三是建立信用信息管理制度，實(shí)施信用普評，將實(shí)力不濟(jì)、失信的企業(yè)逐步淘汰，對于無開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)能力弱的企業(yè)進(jìn)行整頓。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告9
導(dǎo)語：調(diào)研報(bào)告是一種溝通、交流形式，其目的是將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性的建議以及其他結(jié)果傳遞給管理人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。希望接下來小編整理的房地產(chǎn)市場的調(diào)研報(bào)告，文章希望家喜歡！
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的開發(fā)建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42、2%。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50、6萬平方米；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6、5萬平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的'新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
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土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對房價(jià)上正快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對房價(jià)上正快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。
房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
地方:
房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整�！耙跃幼橹�、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長源看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的'季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告10
目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過招拍掛方式取得土地，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購活動(dòng)日益增多，同時(shí)并購方所面臨的陷阱也越來越多。為盡量避免并購風(fēng)險(xiǎn)，在并購前進(jìn)行盡職調(diào)查顯得非常必要和重要。
一、盡職調(diào)查概述、作用及流程
盡職調(diào)查又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查，其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個(gè)人在其調(diào)查過程中尋找合適的法律要求或解除義務(wù)時(shí)應(yīng)保持的合理謹(jǐn)慎”。并購盡職調(diào)查是指，在并購活動(dòng)中，并購一方對另一方一切與本次并購交易有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。盡職調(diào)查可以是并購雙方的互相調(diào)查，一般是并購方對被并購方（目標(biāo)企業(yè)）的調(diào)查。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查包括財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、法律盡職調(diào)查、市場盡職調(diào)查等。
�。ㄒ唬⿲�(shí)施盡職調(diào)查的作用
1、有利于評估和規(guī)避并購風(fēng)險(xiǎn)。對于并購方而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于信息不對稱。由于信息不對稱，并購方將可能面臨著目標(biāo)企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。通過盡職調(diào)查，可以降低信息不對稱，合理評估和有效規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)。
2、為確定并購價(jià)格和并購方案提供依據(jù)。在并購談判過程中，雙方的焦點(diǎn)一般集中在并購價(jià)格的確定上，盡職調(diào)查有助于估算目標(biāo)企業(yè)的預(yù)期價(jià)值和確定并購價(jià)格。如在盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)存在或有負(fù)債和不良資產(chǎn)，并購方在對各項(xiàng)或有負(fù)債和不良資產(chǎn)進(jìn)行評估后，可作為跟目標(biāo)企業(yè)就并購價(jià)格進(jìn)行談判的依據(jù)，并可在并購協(xié)議中加入有關(guān)限制性條款等。
3、有利于并購后的整合。并購是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，收購工作的完成，僅僅是完成了并購的第一步，收購后的整合是并購成敗的關(guān)鍵。通過盡職調(diào)查，可以了解到雙方在戰(zhàn)略、管理理念、經(jīng)營思路、企業(yè)文化等方面的差異，然后據(jù)此制訂整合方案，以促使雙方在上述方面盡快融為一體，并留住核心人才。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查流程
在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購活動(dòng)中，一個(gè)較為規(guī)范、完備的盡職調(diào)查通常應(yīng)遵循以下工作流程：
1、組建盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)。并購方組建一個(gè)盡職調(diào)查小組，既可抽調(diào)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、法律、營銷、工程技術(shù)、成本、人力資源等專業(yè)人才，也可聘請外部的會計(jì)師、律師、稅務(wù)師、評估師等事務(wù)所。
2、簽訂并購意向書和保密協(xié)議。簽訂并購意向書和保密協(xié)議是開展盡職調(diào)查前的必要程序。并購意向書主要約定交易的基本條件、原則、基本內(nèi)容、后續(xù)并購活動(dòng)安排、排他性安排及保密條款（或另行單獨(dú)簽訂保密協(xié)議）等。雙方可約定，意向書不具有法律約束力，但通常會約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協(xié)議中雙方需要承諾，為促成交易將相互提供相關(guān)資料和信息，約定保密信息的范圍和種類、保密責(zé)任的具體內(nèi)容和免責(zé)情形、泄密或不正當(dāng)使用保密信息的違約責(zé)任等。
3、制訂盡職調(diào)查清單和問卷。在盡職調(diào)查前，并購方首先要制定盡職調(diào)查的目標(biāo)，并根據(jù)并購目的、交易內(nèi)容等設(shè)計(jì)制作盡職調(diào)查清單和問卷，然后由目標(biāo)企業(yè)提供有關(guān)書面資料。并購方在收到資料后，將復(fù)印件與原件核對，由交接雙方簽字確認(rèn)。同時(shí)要求目標(biāo)企業(yè)及其管理層出具說明書，確認(rèn)其提供的文件和資料內(nèi)容屬實(shí)且無重大遺漏。
4、對目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)外部調(diào)查。調(diào)查渠道包括對目標(biāo)企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，審閱書面資料，約談其管理層和員工；同時(shí)從目標(biāo)企業(yè)所在地的工商、稅務(wù)、國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、勞動(dòng)、司法等政府部門，目標(biāo)企業(yè)的開戶或貸款銀行、債權(quán)人、債務(wù)人、供應(yīng)商、客戶等，及各類數(shù)據(jù)庫獲取信息，調(diào)查目標(biāo)企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目的基本情況、合法性等，調(diào)查目標(biāo)企業(yè)信用狀況和重大債權(quán)債務(wù)狀況等。
5、形成盡職調(diào)查報(bào)告。調(diào)查小組在完成對有關(guān)資料和信息的調(diào)查分析后，應(yīng)撰寫一份完整、詳實(shí)的盡職調(diào)查報(bào)告，并提交給公司決策層。調(diào)查報(bào)告應(yīng)將調(diào)查所發(fā)現(xiàn)的問題逐一列出，說明問題的性質(zhì)、存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施，特別是對目標(biāo)企業(yè)存在的可能構(gòu)成收購重大影響的問題提出初步建議和風(fēng)險(xiǎn)提示。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購盡職調(diào)查主要內(nèi)容
�。ㄒ唬┠繕�(biāo)企業(yè)的主體資格調(diào)查
主要從以下兩方面進(jìn)行調(diào)查：一是其資格，即目標(biāo)企業(yè)是否依法成立并合法存續(xù)，包括是否按照當(dāng)時(shí)的設(shè)立程序設(shè)立，是否符合法律規(guī)定，注冊資本是否已到位，是否在驗(yàn)資后抽逃資金。主要審閱其營業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等，而且要到工商登記機(jī)構(gòu)查閱其工商登記檔案。二是資質(zhì)，即其是否具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且是否在有效期內(nèi)。主要審閱營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。
�。ǘ╅_發(fā)項(xiàng)目的合法性調(diào)查
對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其并購目的在于獲得目標(biāo)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)利，因此開發(fā)項(xiàng)目的合法性是必不可少的調(diào)查內(nèi)容。主要調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目是否已取得法律規(guī)定的批準(zhǔn)和許可文件，如土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、環(huán)評報(bào)告、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等，及未開發(fā)的土地的閑置時(shí)間及被收回的可能性。
（三）目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)權(quán)利調(diào)查
主要是調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否有瑕疵，是否設(shè)定了各種擔(dān)保，權(quán)利的行使、轉(zhuǎn)讓是否有所限制等，以確保收購方取得的目標(biāo)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰，權(quán)利無瑕疵，行使時(shí)無法律上的障礙。由于土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)，因此土地使用權(quán)是盡職調(diào)查的重中之重。
1、土地使用權(quán)、房產(chǎn)調(diào)查。（1）調(diào)查土地使用權(quán)的出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費(fèi)用的付款憑證、土地使用權(quán)證等是否齊全，是否按時(shí)付清土地出讓金等；（2）調(diào)查土地的面積、性質(zhì)、用途、使用期限、規(guī)劃要點(diǎn)等；（3）調(diào)查土地使用權(quán)、在建工程、房產(chǎn)是否存在出租、設(shè)定抵押、被查封等情況；（4）自建的在售房產(chǎn)是否已取得“四證”和預(yù)售證等；（5）調(diào)查是否存在房產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證明的情況。
2、其他資產(chǎn)調(diào)查。要求目標(biāo)企業(yè)提供資產(chǎn)清單，逐一核查，審閱資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件、購置合同、發(fā)票等
3、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況調(diào)查。如投保的財(cái)產(chǎn)清單、保險(xiǎn)合同（保單）、保險(xiǎn)費(fèi)支付發(fā)票是否齊全。
4、擬收購股權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性調(diào)查。包括調(diào)查擬收購的股權(quán)是否存在查封、凍結(jié)、設(shè)置質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利限制情形，也要調(diào)查股權(quán)出售方與第三方簽訂的限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形。
�。ㄋ模┠繕�(biāo)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)調(diào)查
目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和不良債權(quán)均會給并購方帶來風(fēng)險(xiǎn)，還有或有負(fù)債具有義務(wù)性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此，對目標(biāo)企業(yè)債權(quán)債務(wù)情況的調(diào)查，不能僅僅停留在財(cái)務(wù)報(bào)表上，還要調(diào)查其財(cái)務(wù)承諾、或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產(chǎn)負(fù)債等。
1、通過人行貸款卡查詢系統(tǒng)查詢目標(biāo)企業(yè)的.信用報(bào)告，調(diào)查其銀行借款及對外擔(dān)保情況；檢查其公章使用記錄及合同文本，調(diào)查其非銀行借款和對外擔(dān)保情況。
2、核查目標(biāo)企業(yè)金額較大的應(yīng)收款、應(yīng)付款是否真實(shí)有效，是否有法律或合同依據(jù)。同時(shí)要審查債權(quán)的訴訟時(shí)效及實(shí)現(xiàn)的可能性，是否會變成不良債權(quán)。
3、調(diào)查正在進(jìn)行的訴訟、仲裁、行政處罰情況，調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目是否已通過環(huán)保評估，并評估已經(jīng)造成或?qū)l(fā)生的損失。
4、要求目標(biāo)企業(yè)就并購日前存在的或有事項(xiàng)和未披露事項(xiàng)出具承諾和保證，承諾內(nèi)容包括：或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、未向并購方提供的商業(yè)合同引致的損失等，并在并購協(xié)議中對這些事項(xiàng)的責(zé)任歸屬和保障措施進(jìn)行約定。
�。ㄎ澹╅_發(fā)項(xiàng)目的市場前景調(diào)查
1、調(diào)查擬并購的項(xiàng)目是否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮自己是否擅長開發(fā)擬并購的物業(yè)類型，而且要考慮擬進(jìn)入的區(qū)域是否為自己的目標(biāo)市場。
2、調(diào)查當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場供需、地方購買力、消費(fèi)者喜好、價(jià)格變動(dòng)趨勢等情況，項(xiàng)目的位置、周邊自然和人文環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等，分析主要競爭對手及項(xiàng)目競爭力，分析項(xiàng)目市場定位及目標(biāo)客戶群體。對于已開始預(yù)售的項(xiàng)目，必須到其銷售現(xiàn)場考察，了解其人氣、銷售計(jì)劃和進(jìn)度、資金回籠等情況。
�。┠繕�(biāo)企業(yè)的重要合同調(diào)查
對公司的存續(xù)與發(fā)展有重要影響的交易合同，是盡職調(diào)查的重要對象。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備采購、建筑施工、營銷等成本費(fèi)用類合同在簽訂前是否經(jīng)過立項(xiàng)、招標(biāo)和會審等必要程序，合同內(nèi)容是否全面、詳盡，價(jià)格、成本是否合理，是否存在關(guān)聯(lián)方交易，是否存在潛在糾紛，是否有權(quán)利、義務(wù)約定不明的情況等。并根據(jù)已簽訂的合同及其付款情況預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的成本。
2、對于已經(jīng)在售的項(xiàng)目，需審查銷售合同中的收款方式，了解到目前的資金回籠情況，并預(yù)測今后的現(xiàn)金流入情況；審查銷售合同中是否存在無法履行的承諾以及其違約責(zé)任、可能造成的損失等，特別要關(guān)注是否能按合同約定交樓及其違約責(zé)任。
3、審閱目標(biāo)企業(yè)與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔(dān)保合同和監(jiān)管協(xié)議，一是了解目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和對外擔(dān)保情況，二是了解銀行對注銷土地、在建工程等抵押登記的要求，對貸款資金和銷售回籠資金監(jiān)管使用的要求，及還款計(jì)劃等。
�。ㄆ撸┠繕�(biāo)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易調(diào)查
1、調(diào)查關(guān)聯(lián)交易清單及關(guān)聯(lián)交易合同是否齊全，關(guān)聯(lián)交易合同的履行情況；關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是否合理，是否背離市場公允價(jià)格；關(guān)聯(lián)交易是否存在現(xiàn)實(shí)或潛在的糾紛，是否存在損害公司或股東合法權(quán)益的情況。
2、重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)方借款，是否已簽訂借款協(xié)議，借款利率是否高于銀行同類同期貸款利率，已發(fā)生的利息是否已取得發(fā)票，按有關(guān)規(guī)定能否在稅前扣除。同時(shí)要重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否與其母公司簽訂委托管理、品牌輸出等合同，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并決定是否與其協(xié)商終止此類合同。
�。ò耍┠繕�(biāo)企業(yè)的稅務(wù)狀況調(diào)查
1、調(diào)查公司執(zhí)行的企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅及附加、土地使用稅等的稅率（含預(yù)繳稅率），因?yàn)檫@些與對目標(biāo)企業(yè)的盈利、現(xiàn)金流預(yù)測息息相關(guān)。
2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否享受的稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，并關(guān)注所享受的優(yōu)惠政策是否合法、合規(guī)。
3、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否持續(xù)依法納稅，納稅申報(bào)狀態(tài)是否正常，是否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等問題。
�。ň牛┠繕�(biāo)企業(yè)的并購審批調(diào)查
公司章程作為公司“憲法”，是盡職調(diào)查的必備項(xiàng)目。
1、調(diào)查公司章程“反并購條款”。在審閱目標(biāo)企業(yè)的公司章程時(shí)，特別要關(guān)注章程中的“反并購條款”，如超級多數(shù)條款，即對于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事項(xiàng)必須經(jīng)代表絕對多數(shù)表決權(quán)的股東通過。以確保對本次并購交易不存在程序上的障礙，或可通過一定的方式消除該障礙。《公司法》規(guī)定，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，其他股東在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)。因此在收購前最好能取得其他股東放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。
2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的并購的審批機(jī)構(gòu)和程序。如公司制企業(yè)并購應(yīng)當(dāng)通過股東會或董事會批準(zhǔn)通過。國有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓需得到國資部門的審批。向外商轉(zhuǎn)讓上市公司國有股和法人股，涉及產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)改組的，由國家經(jīng)貿(mào)委負(fù)責(zé)審核；涉及國有股權(quán)管理的，由財(cái)政部負(fù)責(zé)審核。并購涉及的外商投資產(chǎn)業(yè)政策及企業(yè)性質(zhì)變更還要取得外經(jīng)貿(mào)部的批準(zhǔn)。
�。ㄊ┠繕�(biāo)企業(yè)的人力資源調(diào)查
1、調(diào)查員工總數(shù)、勞動(dòng)合同和保密協(xié)議簽訂、薪酬福利、勞動(dòng)糾紛情況，繳納個(gè)人所得稅、社保和公積金情況。
2、調(diào)查公司高管的職業(yè)道德、履歷等，審閱其勞動(dòng)合同是否存在難以解除其勞動(dòng)合同、職務(wù)或者因此需支付高額違約金的條款，調(diào)查管理層是否會以各種借口或使用各種手段阻礙并購或并購后的整合。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告11
一、摘要
目前新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，中心區(qū)即將成為又一個(gè)居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景（新城：未來城市副中心）
新城區(qū)其定位為未來的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期計(jì)劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人。新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬人口；同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔(dān)主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。
新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的.活動(dòng)場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊，是大型的城市公園。
根據(jù)規(guī)劃，新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：“一心”，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn)；“兩軸”，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；“三環(huán)”，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；“四廊”，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點(diǎn)”，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園。
三、已建成樓盤：
1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設(shè)高級會所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷。
2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn)。
3、半島名邸：由光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車站。
4、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級會所、大型運(yùn)動(dòng)場、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤：
1、都市森林：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于20xx年6月份開盤。
2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng)，安保自動(dòng)化，還設(shè)有可視樓宇對講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價(jià)4400元/㎡左右。
3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預(yù)計(jì)開盤價(jià)6200元/㎡左右。
4、四明春曉：由旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調(diào)查定論
從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區(qū)的布局來看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營銷工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣。總之，未來新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告12
誠通地產(chǎn)總經(jīng)理王嘉敏還稱：“自己有幸能夠在盛世時(shí)代從事中國房地產(chǎn)事業(yè)，是我很大的榮耀。”
當(dāng)記者問及各大開發(fā)商的如何面對人才緊缺的問題時(shí)，各大開發(fā)商都先為為自己的團(tuán)隊(duì)和企業(yè)唱起了贊歌，還沉浸在世界杯賽的人們應(yīng)該知道非常時(shí)刻贊歌的重要性。
眾所周知，人才的需求與行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)初興之時(shí)，不少發(fā)展商、承建商甚至是剛洗腳上田的農(nóng)民，所謂的房地產(chǎn)只是“起房蓋樓”，據(jù)說是蓋多少賣多少。而如今日漸成熟的房地產(chǎn)業(yè)已悄然變?yōu)橘I方市場，樓盤開發(fā)講究前期的總體策劃、設(shè)計(jì)、施工、管理、推廣及后期的環(huán)境綠化、小區(qū)文化建設(shè)等，相應(yīng)的人才供需矛盾也凸顯出來。
記者在調(diào)查采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，一方面，房地產(chǎn)所謂的高薪誘惑著其他行業(yè)蠢蠢欲動(dòng)的人才，更一方面，一些專業(yè)工種要求的人才苦苦難覓，像北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司公共關(guān)系部高玲就對記者說，我們企業(yè)一直都在吸納人才，特別是項(xiàng)目工程師，需求相對較大，但沒有多少人才特別合適，北京翰宏基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總裁李威、首創(chuàng)置業(yè)北京楓樹置業(yè)有限公司副總經(jīng)理尉朝輝、東華實(shí)業(yè)的控股公司粵泰集團(tuán)聯(lián)合董事會銷售總監(jiān)梁志鵬在接受記者采訪時(shí)均表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)最緊俏的人才是將項(xiàng)目承擔(dān)下來的項(xiàng)目經(jīng)理，各個(gè)企業(yè)都急缺專業(yè)的復(fù)合性人才。
新華聯(lián)：新型復(fù)合型人才緊俏
雖然是曾是外地公司，但多年在北京的開發(fā)經(jīng)歷，讓新華聯(lián)集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也名聲赫赫。據(jù)一位在新華聯(lián)發(fā)展多年的負(fù)責(zé)人說，新華聯(lián)對人才的重視程度值得一說。公司始終堅(jiān)持對人才的培養(yǎng)是個(gè)系統(tǒng)工程。只有人才團(tuán)隊(duì)的配合，企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)壓力才會降到最低。為此，公司在通州區(qū)特別修建了近5000平米的新華聯(lián)企業(yè)人才培訓(xùn)中心。公司特別重視給年輕人機(jī)會，每年會在培訓(xùn)中心從基層、中層員工中選拔人才。
人才是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的充分條件�，F(xiàn)階段，地產(chǎn)界的新型復(fù)合型人才還是比較緊俏的，而且最好能夠掌握新的建筑元素和國際化趨勢。據(jù)記者了解，就中坤集團(tuán)來說，公司較缺了解房地產(chǎn)界高科技、建筑技術(shù)、能源、生態(tài)方面的專家。很多業(yè)務(wù)因?yàn)闆]有專項(xiàng)人才做，只能選擇與其他公司合作或者外包出去。這也是中坤集團(tuán)董事長黃怒波現(xiàn)在比較憂慮的事。
黃怒波：職業(yè)經(jīng)理人必須專業(yè)化
黃怒波認(rèn)為，過去的地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是江湖式，一個(gè)人挑起大旗，象萬科這樣有規(guī)模、有系統(tǒng)的企業(yè)還是少數(shù)。未來的地產(chǎn)人才應(yīng)該向精細(xì)化、專業(yè)化、職業(yè)化發(fā)展，這是地產(chǎn)人才的大趨勢。
目前，很多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)業(yè)務(wù)還很單一。一方面，企業(yè)成熟發(fā)展后需要專業(yè)人才匹;另一方面，未來也需要迎合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的人才。這就需要相關(guān)機(jī)構(gòu)能夠指導(dǎo)專業(yè)人才就業(yè)。這也許就是未來地產(chǎn)培訓(xùn)業(yè)的一個(gè)重要商機(jī)。
中坤一直在尋找非常職業(yè)化、懂技術(shù)、營銷類的職業(yè)經(jīng)理人，但在實(shí)際中如此全面的人才比較難尋覓。首先，空降兵在企業(yè)的實(shí)際發(fā)展中很難成功，不光是舊團(tuán)隊(duì)會排斥;另外新人本身也需要時(shí)間適應(yīng)，很多人缺乏耐心。另外，因?yàn)檎麄�(gè)房地產(chǎn)市場從觀念和思想上還未形成人才團(tuán)隊(duì)，也未形成科學(xué)的薪酬體系。所以，很多人才只選擇薪酬高的企業(yè)，缺乏對企業(yè)的整體判斷。以上種種原因，讓黃怒波這樣地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的創(chuàng)始人，都認(rèn)為本土化培養(yǎng)人才的可行性會更高。
雖然市場的情勢，讓很多職業(yè)經(jīng)理人危機(jī)感重重。黃怒波認(rèn)為，作為職業(yè)經(jīng)理人也應(yīng)該借位調(diào)整，重新衡量和定位自己的核心競爭力。他堅(jiān)信，不管市場怎樣變，專業(yè)化的人才是不會離開地產(chǎn)界的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)投入有很高的回報(bào)，行業(yè)再發(fā)展幾十年都沒有問題，而且行業(yè)也需要吸納各大城市的專業(yè)人才。那些不專業(yè)的人，或者只是想撈一筆的人，只能算是過客，匆匆來匆匆走。
華遠(yuǎn)：人才培養(yǎng)是個(gè)長期系統(tǒng)的工程
對華遠(yuǎn)來說，每個(gè)員工都是企業(yè)事業(yè)與財(cái)富的擁有者。華遠(yuǎn)對員工和人才有著獨(dú)辟蹊徑的理念。“現(xiàn)在談忠誠談奉獻(xiàn)，可能讓人感覺有些老套;但你會發(fā)現(xiàn)當(dāng)企業(yè)做到的時(shí)候，員工自然也會做到�！比A遠(yuǎn)地產(chǎn)人力資源部總經(jīng)理李春暉女士如是說。通常，一位面試遲到的應(yīng)聘者在華遠(yuǎn)不會得到第二次機(jī)會。
在華遠(yuǎn)，培養(yǎng)人才是一個(gè)長期系統(tǒng)的工程。從新員工入職的第一天開始，公告會確定新人的業(yè)務(wù)帶崗人。接下來是三個(gè)小時(shí)的入職培訓(xùn)，包括企業(yè)文化和規(guī)章制度的詳細(xì)介紹。
據(jù)記者了解，華遠(yuǎn)還建立了自己的KSp梯隊(duì)計(jì)劃，從內(nèi)部培養(yǎng)管理人才。進(jìn)入梯隊(duì)的員工不僅業(yè)績要突出，還必須具有良好的周邊純凈，包括認(rèn)同企業(yè)文化、有管理潛質(zhì)等。通過相關(guān)審核后，人力資源部會出面和員工進(jìn)行深入的溝通，了解員工對自己的規(guī)劃，為員工的成長、發(fā)展制定最好的執(zhí)行計(jì)劃。
而在這之后的晉升道路上，員工并非單槍匹馬。他可以選擇高層或中層的管理人員作為自己的導(dǎo)師，而被選擇者必須無條件提供指導(dǎo)和幫助。年終時(shí)，這些“后備干部”還必須提交論文，以證明自己在管理方面的思考和技術(shù)領(lǐng)域的專業(yè)水平。身為企業(yè)靈魂人物的任志強(qiáng)還會親自指導(dǎo)，讓新管理團(tuán)隊(duì)早日成長，能打硬仗。
林少洲：職業(yè)經(jīng)理人要有主場意識
現(xiàn)任北京匯超房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理的林少洲，曾是京城地產(chǎn)界卓有成就的職業(yè)經(jīng)理人。在鼓起勇氣選擇創(chuàng)業(yè)之后，他又一次證明了自己的價(jià)值�；貞涀约寒�(dāng)初的職業(yè)經(jīng)理人生涯，林少洲頗有感慨。他告訴記者，職業(yè)經(jīng)理人要樹立正確的人生觀，擺正自己的心態(tài)。工作把握好可以走向成功，把握不好就是個(gè)負(fù)擔(dān)，認(rèn)你很累。即使是現(xiàn)在，林少洲加班的時(shí)間也是所有員工最多的。但林說，在成長的過程中，你所付出的一切都會讓自己成為最大的受益者。這一點(diǎn)他深有體會。
從《萬科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是機(jī)會，才將很多人視為普通的工作做得很出色，讓王石都很有面子。他認(rèn)為：成功的職業(yè)經(jīng)理人最應(yīng)該具備的素質(zhì)是，責(zé)任感和信任、專業(yè)、學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力。
經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)的艱辛，今天的林少洲對職業(yè)經(jīng)理人和老板的理解認(rèn)識，和幾年前大大不同。他認(rèn)為，現(xiàn)在社會中已經(jīng)很難分清楚誰是職業(yè)經(jīng)理人，誰是老板了。大家都要做好本職的工作、業(yè)務(wù)。今天市場的.大環(huán)境下，意味著未來的房地產(chǎn)市場會進(jìn)一步細(xì)分，而職業(yè)經(jīng)理人的發(fā)展空間會更嚴(yán)峻，很可能有一批人要轉(zhuǎn)行。他的忠告是，職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)該有主場意識，除了責(zé)任外還要自覺。
根據(jù)對行業(yè)地毯式地掃描采訪，特制作如下房地產(chǎn)搶手人才排行榜，以茲參考。
NO1：項(xiàng)目管理人才
房地產(chǎn)開發(fā)多以項(xiàng)目公司或項(xiàng)目負(fù)責(zé)制的形式進(jìn)行，因此需要專業(yè)管理者負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程，包括前期定位、策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工和銷售管理等。項(xiàng)目管理人才由于其涵蓋多個(gè)專業(yè)、負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目，因而要求人才具有統(tǒng)籌管理的素質(zhì)、全面的知識結(jié)構(gòu)和高度的工作責(zé)任心。目前，經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目管理人才正是人才市場上的稀有資源。
NO2：工程技術(shù)人才
工程技術(shù)是影響房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量最為重要的環(huán)節(jié)。由于該專業(yè)進(jìn)入門檻高、人才培養(yǎng)周期長，因此是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為重視的人力資源之一。從房地產(chǎn)市場競爭態(tài)勢看，開發(fā)企業(yè)要培養(yǎng)競爭力就必須在產(chǎn)品定位、材料和施工技術(shù)上追求創(chuàng)新，工程創(chuàng)新迫切需要專業(yè)的工程技術(shù)人才。
NO3：資金籌措人才
國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款政策的調(diào)整進(jìn)一步要求開發(fā)企業(yè)重視對新的融資渠道和工具的研究，要求更多高質(zhì)量的懂得資金籌措、營運(yùn)的人才。據(jù)獵頭消息，這樣的人才一直供不應(yīng)求。
NO4：地產(chǎn)估價(jià)人才
房地產(chǎn)估價(jià)師需要具備相當(dāng)強(qiáng)的專業(yè)背景，不僅要求熟悉專業(yè)知識，了解基本規(guī)定，還需要掌握具體操作步驟，在工作中不斷地積累行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，因此目前全國已取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)不足2萬人，僅占房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的20%。現(xiàn)階段的主要問題是從業(yè)人員素質(zhì)及專業(yè)水平良莠不齊，在制度上還沒有對執(zhí)業(yè)估價(jià)師進(jìn)行細(xì)分的機(jī)制，尚未形成資深估價(jià)師群體。
NO5：市場研究人才
房地產(chǎn)市場不斷成熟，消費(fèi)者需求多元化、決策理性化，企業(yè)競爭層面不斷提升，致使企業(yè)迫切需要把握市場動(dòng)向，包括政策變化影響、產(chǎn)品發(fā)展趨勢、需求演變動(dòng)態(tài)等等。只有緊追市場，才能建立競爭優(yōu)勢，因此專業(yè)的市場研究人才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急需人才之一。
NO6：房地產(chǎn)法律人才
房地產(chǎn)開發(fā)、交易是以各方契約為基礎(chǔ)的活動(dòng)，契約交易以誠信為基礎(chǔ)、以法律為保障。因此，各類房地產(chǎn)企業(yè)都需要既熟悉市場和行業(yè)，又熟悉法律法規(guī)和相關(guān)政策的法律人才。我國目前房地產(chǎn)法律中介服務(wù)還處于起步階段，既熟知關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)，又了解關(guān)于房地產(chǎn)方面的技術(shù)知識的法律人才非常缺乏。同時(shí)這類人才也是房地產(chǎn)企業(yè)人才爭奪的焦點(diǎn)。
NO7：物業(yè)管理人才
物業(yè)管理與服務(wù)作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特殊配套工作環(huán)節(jié)，越來越受到長線經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)重視，甚至直接成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌運(yùn)作的一個(gè)重要組成部分。因?yàn)閷τ诮^大多數(shù)購房者來說，一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)是買房以后及入住以后最重要的事，對開發(fā)商來說也是最能夠展現(xiàn)和體會其良好售后服務(wù)的一面。
NO8：房地產(chǎn)教育科研人才
房地產(chǎn)行業(yè)的管理、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)需要房地產(chǎn)科研人才及時(shí)地進(jìn)行總結(jié)、研究和預(yù)測;所有各類房地產(chǎn)專業(yè)人才的成長和培養(yǎng)需要系統(tǒng)的房地產(chǎn)教育。因此，房地產(chǎn)教育科研人才是影響行業(yè)有序發(fā)展的重要力量。隨著房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)地發(fā)展,將驅(qū)動(dòng)許多高校和研究機(jī)構(gòu)，致力于房地產(chǎn)各相關(guān)專業(yè)教育與科研的提高和發(fā)展。這一趨勢將引致出對房地產(chǎn)教育科研人才需求的不斷提高。
NO9：房地產(chǎn)策劃人才
“人若無謀，則事無成。”房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的整合期，對于策劃人才的需求日益迫切。目前房地產(chǎn)策劃人才通常從事某一環(huán)節(jié)的策劃，如房地產(chǎn)前期開發(fā)、后期營銷等，大多數(shù)人才尚未接受系統(tǒng)、全面的全程策劃培訓(xùn)。于是，能夠從事房地產(chǎn)全案策劃的人才已經(jīng)成為市場的“搶手貨”。
NO10：企業(yè)公關(guān)人才
房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，企業(yè)與政府部門之間、媒體之間以及社會各種不同團(tuán)體、單位、個(gè)人的聯(lián)系非常多，以往一般企業(yè)只是設(shè)立了一個(gè)所謂的“外聯(lián)部門”打理與外界的關(guān)系，更多的只是停留在跑跑手續(xù)、通通關(guān)系、做做門面的層次和階段，離真正“企業(yè)公共關(guān)系”的境界差得很遠(yuǎn)。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的成長，希望可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)必定要把企業(yè)的公共關(guān)系管理納入工作日程，企業(yè)公關(guān)人員的培養(yǎng)也就越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。
房地產(chǎn)是一個(gè)業(yè)務(wù)門類極其廣泛的行業(yè)，要使企業(yè)高效運(yùn)作，當(dāng)然不能缺人，特別是“一專多能”的復(fù)合型人才。
重視人才，首先必須創(chuàng)造一種使人才脫穎而出的機(jī)制。完善對人才的激勵(lì)和考核監(jiān)督機(jī)制。與其花重金“挖他人墻角”，還不如加強(qiáng)自身隊(duì)伍的建設(shè)，提供穩(wěn)住人才的環(huán)境。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告13
一、房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：
�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)權(quán)益
1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T的注冊登記情況(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)檔案部門蓋章)。
2、當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾灦ǖ耐恋厥褂脵?quán)出讓合同或與原土地使用權(quán)人簽定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，相應(yīng)地塊的宗地紅線圖。
3、、土地出讓金付款憑證，例如當(dāng)?shù)赝凉芫职l(fā)出的，表明國有土地使用權(quán)出讓金已支付的憑證，例如發(fā)票和/或收據(jù)的復(fù)印件。
4、、有關(guān)稅務(wù)部門發(fā)出的土地契稅的納稅收據(jù)復(fù)印件。
5、目標(biāo)公司名下的由當(dāng)?shù)赝凉芫诸C發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。
6、其他所有與土地使用權(quán)有關(guān)的文件和報(bào)告等文件。
�。ǘ�(quán)益負(fù)擔(dān)：
1、任何關(guān)于物業(yè)的公共記錄查詢結(jié)果的資料，包括但不限于，關(guān)于土地和房屋產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓和抵押，權(quán)利證件質(zhì)押，及租賃登記(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)記錄保存部門蓋章)。
2、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的留置、質(zhì)押、抵押以及其他擔(dān)保利益的文件。
3、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的抵押、質(zhì)押以及其他擔(dān)保利益的登記證。
4、所有關(guān)于影響本物業(yè)的地役權(quán)及約定文件，包括影響本物業(yè)但為其他物業(yè)帶來利益的地役權(quán)和約定，及加之于其他物業(yè)之上，但為本物業(yè)帶來利益的地役權(quán)和約定。
二、工程建設(shè)審批事項(xiàng)：
1、《企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)》。
2、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)及相關(guān)批復(fù)文件。
3、規(guī)劃意見書和審定設(shè)計(jì)方案通知書。
4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
5、用地批準(zhǔn)書。
6、土地出讓合同或者土地轉(zhuǎn)讓合同，以及所需的上級部門批準(zhǔn)文件。
7、土地出讓金繳納憑證。
8、土地補(bǔ)償協(xié)議。
9、國有土地使用權(quán)證書。
10、建設(shè)用地釘樁通知。
11、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
12、交通影響評審意見和環(huán)境影響報(bào)告表批復(fù)。
13、綠化補(bǔ)償、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防工程、消防工程等批復(fù)。
14、房屋拆遷許可證。
15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、市政施工協(xié)議。
16、商品房預(yù)售許可證。
17、與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)相關(guān)的其他資料：消防系統(tǒng)驗(yàn)收合格證明、交通管理部門為停車區(qū)頒發(fā)的停車許可證、技術(shù)監(jiān)察部門出具的電梯安全運(yùn)行許可證、與供電部門簽訂的《供電協(xié)議書》、供電設(shè)施合格證、供氣部門和供水部門的批準(zhǔn)文件、物業(yè)的服務(wù)合同或維修合同（例如清潔，園藝/景觀，機(jī)械服務(wù)等）以及與物業(yè)各個(gè)有關(guān)部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。
三、非房地產(chǎn)資產(chǎn)方面：
�。ㄒ唬┯行钨Y產(chǎn)
1、房屋、設(shè)備、辦公用品等所有非房地產(chǎn)有形資產(chǎn)的詳細(xì)清單。
2、所有原始發(fā)票、買賣合同或其他與非房地重大有形資產(chǎn)有關(guān)的重要合同的復(fù)印件。
�。ǘo形資產(chǎn)（不作為調(diào)查重點(diǎn)）
1、目標(biāo)公司所擁有的商標(biāo)、專利、著作權(quán)的權(quán)利文件的復(fù)印件。
2、許可使用和/或轉(zhuǎn)讓合同的復(fù)印件。
3、所涉及的任何侵權(quán)訴訟或其他任何已知的侵權(quán)索賠的文件資料。
4、非房地產(chǎn)資產(chǎn)的評估報(bào)告（如有）的復(fù)印件。
四、目標(biāo)公司基本情況：
1、目標(biāo)公司最初設(shè)立時(shí)的主管部門批準(zhǔn)文件（如有）、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照正本和副本、房地產(chǎn)資質(zhì)證書等。
2、工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的經(jīng)過20xx年年檢的最新的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書等。
3、目標(biāo)公司章程和股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議（如有）及有關(guān)目標(biāo)公司章程及股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議的任何修訂、補(bǔ)充和更改。
4、目標(biāo)公司注冊資本到位的所有驗(yàn)資報(bào)告以及與固定資產(chǎn)出資相關(guān)的評估報(bào)告、集體資產(chǎn)管理部門對評估報(bào)告的批準(zhǔn)或備案文件（如有）。
5、目標(biāo)公司的.股東名冊以及各股東的出資比例；目標(biāo)公司股東變動(dòng)的情況和所有有關(guān)股東變動(dòng)的法律文件（包括但不限于政府批準(zhǔn)文件和股權(quán)交易文件）。
6、目標(biāo)公司自然人股東的身份證明。
7、目標(biāo)公司股東會的全部決議。
8、目標(biāo)公司現(xiàn)任董事會成員名單及所有董事會決議。
9、目標(biāo)公司目前的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。
10、目標(biāo)公司在有關(guān)政府部門的所有登記和證明，包括但不限于稅務(wù)登記（包括國稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關(guān)登記等及目標(biāo)公司從有關(guān)政府主管部門所獲得的所有特許權(quán)、特許經(jīng)營及其他許可文件。
11、目標(biāo)公司是否設(shè)立過任何子目標(biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或其他經(jīng)營實(shí)體；若有，請?zhí)峁┥鲜鲎幽繕?biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或經(jīng)營實(shí)體的名單及其最新營業(yè)執(zhí)照。
12、目標(biāo)公司股東是否在其擁有的目標(biāo)公司之股權(quán)上設(shè)置任何質(zhì)押或第三者權(quán)利，若有，請?zhí)峁┡c質(zhì)押有關(guān)的批準(zhǔn)/登記文件及質(zhì)押合同。
13、目標(biāo)公司現(xiàn)有股東個(gè)人的高額負(fù)債及為他人借款提供擔(dān)保的所有文件。
14、目標(biāo)公司現(xiàn)股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標(biāo)公司股權(quán)的情況（目標(biāo)公司或名稱、經(jīng)營范圍、持股比例及所認(rèn)職務(wù)）。
15、目標(biāo)公司現(xiàn)有職工的人數(shù)、勞動(dòng)合同簽定、工資支付以及是否存在勞動(dòng)爭議方面的資料。
五、目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)、財(cái)務(wù)狀況
1、目標(biāo)公司最新的財(cái)務(wù)報(bào)表（包括但不限于資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表及利潤分配表）。
2、目標(biāo)公司融資情況和有關(guān)文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的文件，將要或者準(zhǔn)備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限于金額、發(fā)生的時(shí)間、資金融通的形式、債權(quán)人等）。
3、目標(biāo)公司向第三人所提供的任何形式的擔(dān)保情況及文件，包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、留置等；前述文件包括但不限于擔(dān)保之所有合同、文件、抵押和質(zhì)押證明等（如有）。
4、目標(biāo)公司是否存在重大違約行為，如有，請?zhí)峁┫嚓P(guān)合同、協(xié)議及違約事宜，前述違約行為包括但不限于逾期債務(wù)等。
六、目標(biāo)公司稅務(wù)狀況
1、目標(biāo)公司的稅務(wù)登記證（包括國稅和地稅稅務(wù)登記證）。
2、目標(biāo)公司設(shè)立至今的納稅結(jié)算表（如有）。
3、目標(biāo)公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。
4、目標(biāo)公司在對外采購及銷售過程中是否有未開立或索取發(fā)票的情況，若有，請?zhí)峁┌l(fā)生時(shí)間、金額、財(cái)務(wù)處理方法，以及相關(guān)收據(jù)或收條的復(fù)印件。
5、目標(biāo)公司任何時(shí)期所接到的所有稅務(wù)部門簽發(fā)的有關(guān)目標(biāo)公司的所得稅、營業(yè)稅、增值稅或消費(fèi)稅的欠稅通知、欠稅罰單。
6、稅務(wù)部門或政府主管部門任何時(shí)期對目標(biāo)公司所進(jìn)行的所有稅務(wù)審計(jì)調(diào)查和與該審計(jì)有關(guān)的文件。
七、目標(biāo)公司的重要合同
1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。
2、抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同。
3、公司與關(guān)聯(lián)人之間、公司內(nèi)部的重要合同、各類協(xié)議。
4、可能對公司的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營成果產(chǎn)生重大影響的其它合同。
八、涉及目標(biāo)公司的訴訟、爭議及處罰
1、已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。
2、所有正在進(jìn)行的訴訟和判決（或裁決）后未執(zhí)行完畢的訴訟案件相關(guān)的文件和資料，如：裁判書、執(zhí)行裁定等。
3、有關(guān)行政處罰的文件和資料，如：行政處罰決定書、行政復(fù)議決定書等。
4、可能引起訴訟和爭議的事項(xiàng)資料。
5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。
九、目標(biāo)公司的保險(xiǎn)及環(huán)境保護(hù)
1、是否辦理了保險(xiǎn)，各項(xiàng)投保資料及繳費(fèi)憑證。
2、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)報(bào)告（如適用）及其批復(fù)（如有）。
3、與環(huán)境污染有關(guān)的重大事故情況，與環(huán)保有關(guān)的處罰/費(fèi)用的詳情。
十、其它與并購企業(yè)相關(guān)并且在并購前需要調(diào)查的事項(xiàng)
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房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告14
班級：電商0731
姓名：xxx
學(xué)號：xxx
目錄
一、調(diào)查說明
二、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場供給狀況
（二）房地產(chǎn)市場需求狀況
三、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題
四、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
（一）行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對穩(wěn)定
�。ǘ┌l(fā)展動(dòng)力十足，發(fā)展前景廣闊
五、政策建議
（一）建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
�。ǘ┘訌�(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。
�。ㄈ┩晟剖袌霰O(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序。
�。ㄋ模﹫�(jiān)持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運(yùn)作。
（五）加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。
�。┘涌彀l(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展。
�。ㄆ撸┐龠M(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告15
1．西安房地產(chǎn)市場總體情況.
２００６年西安市房地產(chǎn)市場在２００５年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢良好，商品房市場表現(xiàn)活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)快速增長，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少。這一方面是因?yàn)?0xx年是國家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年，也是實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計(jì)劃的開局之年，隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢上升期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持；20xx年來伴隨著國家金融政策的調(diào)控，開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過程。從資金來源上看：20xx年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。自有資金占總投資的40.78%，較２００４年該比例增加了4.36%，實(shí)際投資額較上年增長18.98%；借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費(fèi)者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)腵角色更具經(jīng)濟(jì)性。 未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速
2、西安宏觀經(jīng)濟(jì)大勢向好
20xx年以來，西安國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，上半年經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)11．6，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18．6億元，比去年同期增長3．4％，第二產(chǎn)業(yè)增加值149．5億元，同比增長15．5％，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174．9億元，比去年同期增長9．3％。到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資60．74億元，同比增長30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長8．3％，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734．52億元，比年初增長8．69％。
3、房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況
20xx年上半年，西安市商品房完成投資10．20億萬元，比去年同期增長20．73％。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0．69％，商服房類為18．30％，普通住宅類為61.64％，辦公樓類為19.37％；比去年同期公寓別墅類下降86．04％，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長117．67％、1．06％和5.4倍。
20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬平方米，比去年同期增長44．84％；商品房竣工面積73．37萬平方米，比去年同期增長68．40％；商品房新開工面積20．45萬平方米，比去年同期增長25．54％。
從物業(yè)來看，公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分別增長31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；
新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分別增長一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。
從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的31．61％；借貸資金48O19萬元，占總投資額的47．07％；預(yù)售資金21743萬元，占總投資額的21．32％。從所占比例與去年相比來看，自有資金所占比例上升明顯，預(yù)售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢.
4、市場銷售
上半年，西安市商品房成交活躍，市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計(jì)銷售面積達(dá)90．37萬平方米，比去年同期增長了52．98％。其中售給個(gè)人的79．60萬平方米，占商品房銷售總面積的88．08％，個(gè)人購房繼續(xù)呈上升趨勢，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30．28億元，比去年同期增長82．94％。
20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會，為銷售旺季“推波助瀾”。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績，較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%；商品用房較上期呈下降態(tài)勢，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%；寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%；別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。
從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長趨勢，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯(lián)動(dòng)，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應(yīng)地仍將會持續(xù)下去。