商業(yè)調(diào)查報(bào)告

　　隨著個(gè)人的文明素養(yǎng)不斷提升，報(bào)告的用途越來越大，通常情況下，報(bào)告的內(nèi)容含量大、篇幅較長。那么，報(bào)告到底怎么寫才合適呢？下面是小編幫大家整理的商業(yè)調(diào)查報(bào)告，僅供參考，大家一起來看看吧。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告1

　　按照中央“調(diào)查研究年”和“轉(zhuǎn)變作風(fēng)年”活動(dòng)的要求，從經(jīng)濟(jì)衰退的原因和對(duì)策出發(fā)，對(duì)商場的經(jīng)營現(xiàn)狀和如何擺脫困境進(jìn)行了深入細(xì)致的研究，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下:

　　一、商城的基本情況

　　該商場位于東風(fēng)路與南苑路的交界處，原名供應(yīng)站，是我市場最早開業(yè)的百貨商店，營業(yè)面積1800平方米。主要經(jīng)營煙、酒、茶、糖、副食品調(diào)料、日用品、五金交電、針織品、文具、服裝、鞋帽等。它是一個(gè)公有單位，負(fù)責(zé)為全體員工提供后勤服務(wù)，長期以來得到辦公廳的支持。然而，近年來，隨著一般市場機(jī)制的改革，商場從一般市場支持轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I和自負(fù)盈虧的單位。此外，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國市場上各種形式的商場和超市越來越多，競爭也越來越激烈。由于需要進(jìn)一步調(diào)整和適應(yīng)管理模式、員工的主人翁意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，以及近年來員工工資的大幅上漲，商場陷入了內(nèi)部成本上升、外部市場疲軟的困境，經(jīng)濟(jì)效益大幅度下降，員工工資不全。

　　二、衰退的原因

　　(一)主觀原因。

　　第一，管理思想和目前的管理機(jī)制與競爭日益激烈的市場形勢不符，差距較大。尤其是經(jīng)營策略和用工制度多年來受到傳統(tǒng)觀念的制約，很難與其他社會(huì)商場競爭。所以從管理的角度來說，很難。

　　二是商場員工的主人翁意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度與其他社會(huì)商場相比差距較大。由于商場本來是公有制單位，商場的收入與員工的經(jīng)濟(jì)利益沒有掛鉤，員工按月領(lǐng)工資，多做少做是一樣的，做得好做得差也是一樣的�，F(xiàn)在一下子變成了個(gè)體戶、自負(fù)盈虧的單位，員工無法及時(shí)調(diào)整心態(tài)，吃“大鍋飯”的想法根深蒂固。

　　另外，現(xiàn)在人們談?wù)摶ㄥX購買服務(wù)，但是商場員工缺乏主動(dòng)引導(dǎo)顧客消費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)質(zhì)量與顧客要求差距較大，未能讓顧客享受到“上帝”的感覺，這也是商場陷入困境的主要原因之一。

　　(二)客觀原因。

　　第一，地形比較偏。由于近年來辦公廳發(fā)展迅速，廣大職工的生活中心轉(zhuǎn)向東北，導(dǎo)致商場遠(yuǎn)離繁華地區(qū)，影響營業(yè)額。

　　第二，廣大勞動(dòng)者消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。隨著工人收入水平的提高，居民的.生活水平和消費(fèi)水平也在不斷提高，有些人愿意去大城市購物。

　　第三，市場競爭激烈。原來商場只有一家店，現(xiàn)在隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各個(gè)小區(qū)都設(shè)立了不同規(guī)模的商場和超市，很多顧客因?yàn)榉奖悖�愿意就近購買。

　　第四，因?yàn)樯虉鰡T工是國家正式員工，工資比社會(huì)商場員工高兩到三倍，營業(yè)額和利潤低。結(jié)果成本高，運(yùn)營乏力。

　　三、解決問題的對(duì)策

　　(一)提高質(zhì)量和促進(jìn)發(fā)展。

　　第一，提高服務(wù)質(zhì)量�！巴�質(zhì)比價(jià)，同質(zhì)比價(jià)服務(wù)”，服務(wù)質(zhì)量直接影響商場的經(jīng)營，要從自身做起，進(jìn)一步解放思想，更新觀念，以“顧客滿意與不滿意”為工作標(biāo)準(zhǔn)，做好售前、售中、售后服務(wù)，文明經(jīng)商，禮貌待客，讓消費(fèi)者來的開心，去的滿意。

　　二是提高商品質(zhì)量。品質(zhì)是商品的生命，好的品質(zhì)商品可以提高商場的知名度。所以要嚴(yán)格控制進(jìn)貨，拓寬進(jìn)貨渠道，堅(jiān)持貨比三家。在保證質(zhì)量的同時(shí)，逐步實(shí)現(xiàn)所經(jīng)營產(chǎn)品的品牌化、系列化，力求質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，減少商品積壓，增強(qiáng)市場競爭力。

　　(二)加強(qiáng)管理，挖潛增效。

　　第一，加強(qiáng)安全管理。去年“10·21”火災(zāi)事故給商場造成直接經(jīng)濟(jì)損失9萬余元。我們要從中吸取教訓(xùn)，把安全工作放在首位，教育全體員工牢固樹立大安全觀念，嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，與班組和個(gè)人簽訂責(zé)任證書，落實(shí)到個(gè)人。同時(shí)，要加強(qiáng)安全檢查，消除安全隱患，確保商場各項(xiàng)工作的安全運(yùn)行。

　　二是加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。建立健全科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)成本核算，控制資金投入，做好資金運(yùn)營，確保商場整體工作高效運(yùn)行。

　　三是降低管理成本。首先，管理成本中的指標(biāo)要分解成團(tuán)隊(duì)和小組、崗位和個(gè)人，讓商場的每一個(gè)員工都承擔(dān)起降低管理成本的責(zé)任，消化每個(gè)環(huán)節(jié)中的市場壓力和虧損因素，讓商場的每一個(gè)人負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理，真正成為商場的主人。其次，通過簽訂不同層次的合同協(xié)議，進(jìn)行薪酬支付，將各個(gè)團(tuán)隊(duì)、崗位、個(gè)人的責(zé)權(quán)利與商場的經(jīng)濟(jì)效益緊密結(jié)合，將個(gè)人的薪酬與目標(biāo)完成情況直接掛鉤。

　　(三)以人為本，優(yōu)化組合。人是第一生產(chǎn)要素，任何單位做好人的工作都很重要。商場有40名員工，大部分是女同性戀。

　　一是做好人力資源配置，以“科學(xué)合理、精簡高效、權(quán)責(zé)明確、分工協(xié)作”為宗旨，科學(xué)結(jié)合、按量用人、物盡其用。同時(shí)，做好員工素質(zhì)教育和專業(yè)培訓(xùn)，提高工作質(zhì)量和工作效率。

　　二是優(yōu)化工作環(huán)境，努力加強(qiáng)內(nèi)外環(huán)境建設(shè)，積極爭取上級(jí)部門和兄弟單位的理解和支持，創(chuàng)造新的發(fā)展機(jī)遇。

　　三是完善用工制度，建立競爭性激勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)勤罰懶，多勞多得，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性和主動(dòng)性，營造良好的工作氛圍。

　　經(jīng)過一年的試運(yùn)行，商場的經(jīng)營狀況有所改變�！吧讲桓�，仙名；水不深，龍才是靈。我們相信，只要商場全體員工團(tuán)結(jié)一致，開拓創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，一定能走出困境。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告2

　　北京街道和社區(qū)里的商業(yè)服務(wù)，從街邊夫妻店的1.0版本到大型商業(yè)綜合體的2.0版本，再到現(xiàn)在深入社區(qū)組合形態(tài)的3.0版本。未來隨著電子商務(wù)的深度運(yùn)用，社區(qū)商業(yè)的4.0版本已漸現(xiàn)雛形。那么20xx年北京的社區(qū)商業(yè)是什么樣的，存在著哪些問題?

　　品牌化服務(wù)稀缺

　　社區(qū)商業(yè)，這一原本以自發(fā)式生長存在的商業(yè)模式，在城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)下，正在成為城市商業(yè)發(fā)展的最優(yōu)選項(xiàng)之一。

　　為探尋社區(qū)居民的基本需求、社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)的熱點(diǎn)和尚存空白，日前，北商商業(yè)研究院從北京東、西、南、北和中部選取了和平里社區(qū)、芍藥居社區(qū)、望京社區(qū)、通州社區(qū)、房山長陽社區(qū)、大紅門社區(qū)等12個(gè)有代表性的大型社區(qū)做調(diào)查。這12個(gè)樣本中，既有老牌社區(qū)，又有通州、房山等新城社區(qū)。

　　根據(jù)問卷調(diào)查，隨著購物習(xí)慣的改變，92%的受訪對(duì)象表示，在家門口購物消費(fèi)的頻次增加，同時(shí)會(huì)定期到繁華商圈購物消費(fèi)。在電子商務(wù)的迅速滲透下，北京的社區(qū)商業(yè)，已從功能單一的.日雜百貨為主，逐步發(fā)展為傳統(tǒng)的餐飲、超市便利店、生活服務(wù)業(yè)與新興的網(wǎng)絡(luò)購物融合的服務(wù)體系。一些小區(qū)的夫妻店、傳達(dá)室或者警衛(wèi)室都主動(dòng)或被動(dòng)地兼職幫小區(qū)住戶代收快件。

　　北商商業(yè)研究院通過對(duì)12個(gè)社區(qū)居民的調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，9個(gè)社區(qū)對(duì)連鎖餐飲的需求最大，7個(gè)社區(qū)對(duì)家政服務(wù)的需求較高，其次是菜店這代表了社區(qū)商業(yè)整體面臨的品牌化程度低的現(xiàn)狀，美容美發(fā)、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問題。

　　其實(shí)，北京市一直鼓勵(lì)連鎖經(jīng)營企業(yè)加快向社區(qū)發(fā)展，鼓勵(lì)品牌連鎖經(jīng)營企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)，通過采取收購、兼并、直營連鎖或特許加盟等方式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源。早在20xx年，物美、京客隆等百余家企業(yè)入選市商務(wù)委推薦進(jìn)社區(qū)的連鎖企業(yè)。

　　調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在高成本壓力和電子商務(wù)的沖擊下，傳統(tǒng)零售業(yè)在擁抱電商和下沉社區(qū)中找到了兩種發(fā)展路徑。調(diào)查中，一個(gè)突出的變化是，7-11 、吉野家、肯德基等知名傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)的身影開始出現(xiàn)在社區(qū)。不過，社區(qū)商業(yè)的市場培育期會(huì)比繁華商圈長，銷售規(guī)模短期也難與區(qū)域中心媲美。但是，社區(qū)周邊消費(fèi)頻次高，更注重便捷和性價(jià)比。

　　餐飲居社區(qū)商業(yè)之首

　　在選取的采訪樣本中，餐飲在社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)中占比最高，平均占比達(dá)到32%;其次是生活服務(wù)類(包含家政、洗染等行業(yè))，占比為27.5%;位居第三的是美容美發(fā)行業(yè)，占比為13.33%。

　　但是，從調(diào)查的各類商業(yè)業(yè)態(tài)看，社區(qū)商業(yè)發(fā)展的自發(fā)性特點(diǎn)明顯。餐飲業(yè)雖然成為社區(qū)商業(yè)主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務(wù)質(zhì)量也不穩(wěn)定。

　　在對(duì)長陽、天通苑等以年輕消費(fèi)群體為主的新社區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，幼兒教育正在快速扎根社區(qū)，最高占比達(dá)到9%，成為社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的新成員。此前很多幼兒教育品牌會(huì)選擇區(qū)域商業(yè)中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來，新興社區(qū)的很多年輕住戶已經(jīng)升級(jí)為三口之家。巨大的兒童消費(fèi)市場成為商家掘金的新發(fā)力點(diǎn)。可以預(yù)測，單獨(dú)二胎政策落地實(shí)施后，幼兒教育將迎來更大市場。另外，隨著老齡人口增加以及消費(fèi)習(xí)慣的改變，社區(qū)送貨上門、家政、代收代繳等服務(wù)需求增大。

　　此外，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要來源于小區(qū)底商，受限于當(dāng)初開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)置。這也造成了社區(qū)商業(yè)缺少規(guī)劃的問題。

　　菜店覆蓋面有待提升

　　針對(duì)社區(qū)商業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題，北京商報(bào)官方微博面向近50萬粉絲進(jìn)行了“幫社區(qū)商業(yè)出新招”的調(diào)查活動(dòng)。在參加調(diào)查的微博網(wǎng)友中，42%的網(wǎng)友對(duì)自己居住社區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品市場不夠滿意，其中超過一半的網(wǎng)友認(rèn)為社區(qū)菜市場距離太遠(yuǎn)，不能滿足日常的需求。還有近30%的網(wǎng)友對(duì)社區(qū)菜市場提供的水果蔬菜品質(zhì)和價(jià)格不滿意。

　　30%的網(wǎng)友不能滿足于現(xiàn)有的社區(qū)便利店。反映問題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長陽等遠(yuǎn)郊區(qū)縣的網(wǎng)友。部分網(wǎng)友反映，社區(qū)周圍的小便利店和夫妻店商品數(shù)量有限，更新不及時(shí)。

　　從便利店的發(fā)展規(guī)律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬人，幾大便利店品牌的總數(shù)超過了4萬家。北京市的常住人口在20xx年時(shí)就已突破了20xx萬人，照此計(jì)算，北京至少需要6700家便利店。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，北京的便利店還不到20xx家，距理想狀態(tài)下的店鋪數(shù)量相去甚遠(yuǎn)。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，西城區(qū)僅有5家，通州區(qū)也只有1家，而其他區(qū)域則尚未開店。

　　在調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域中心附近的社區(qū)，各類服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善，但在部分老小區(qū)，由于物業(yè)設(shè)施和交通限制，一些便民業(yè)態(tài)無法進(jìn)入。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告3

　　調(diào)查時(shí)間：20xx年5月16日——26日

　　調(diào)查地區(qū)：廣漢、青白江、金堂

　　調(diào)查對(duì)象：三地餐飲娛樂行業(yè)情況

　　調(diào)查方法：觀察交談、掃街走訪、重點(diǎn)約談

　　調(diào) 查 人：xx

　　一、調(diào)查目的

　　通過廣泛收集各種商業(yè)品牌和市場信息，了解行業(yè)經(jīng)營狀況和分布特點(diǎn)，結(jié)合宏觀調(diào)控與地方政策面，研判物業(yè)、地段、環(huán)境、業(yè)態(tài)、運(yùn)營與物業(yè)價(jià)值之間的內(nèi)在邏輯與有機(jī)聯(lián)系，為制訂物業(yè)招商運(yùn)營政策、擬定招商執(zhí)行方案提供真實(shí)的市場依據(jù)。

　　二、三地行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析

　　隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市進(jìn)程的逐漸加快、外來品牌的滲透沖擊，餐飲娛樂業(yè)在經(jīng)營模式和形態(tài)上也在經(jīng)歷一場深刻的變革。作為大成都三四圈層的廣漢、青白江、金堂，無可避免地站到了行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的前沿地帶。從行業(yè)本身共性來看，三地餐飲娛樂業(yè)呈現(xiàn)出相同的表現(xiàn)特征，具體如下：

　　1、隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程向縱深型開進(jìn)，相應(yīng)的民生保障體系惠及更多中下層民眾，“民以食為天”的觀念將催生巨大的餐飲消費(fèi)潛能，行業(yè)總體量將會(huì)越來越大。

　　2、行業(yè)發(fā)展的重要標(biāo)志就是目標(biāo)市場的進(jìn)一步細(xì)分，在同種業(yè)態(tài)上，檔次的具體分化越來越清晰，各自的客群特征愈加明顯。

　　3、時(shí)代的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)文化的融合，使餐飲娛樂業(yè)衍變出更多、更豐富的業(yè)態(tài)形式，如湯鍋、鐵板燒、烘烤、電玩等以前沒有過的獨(dú)立業(yè)態(tài)。

　　4、舶來文化和產(chǎn)品對(duì)內(nèi)地消費(fèi)觀念的侵蝕不斷快速化，如今，來自國外古老的餐飲業(yè)態(tài)、最流行的文化娛樂方式都能在最短時(shí)間內(nèi)在三地發(fā)現(xiàn)蹤跡。

　　5、中國傳統(tǒng)的餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營連鎖化、管理規(guī)范化、裝修檔次化、口碑品牌化趨勢越發(fā)明顯，就餐環(huán)境和營養(yǎng)環(huán)保被提到了較高位置。

　　6、國外國內(nèi)、外省內(nèi)地的餐飲娛樂（休閑）各業(yè)態(tài)之間的融合交流成為一大現(xiàn)象，火鍋、海鮮、面制品等早已跨越地域地界，咖啡廳里喝茶打牌更是屢見不鮮。

　　三、金堂商業(yè)現(xiàn)狀分析

　　1、商業(yè)形態(tài)及特征

　　從歷史來看，金堂以前城區(qū)面積很小，商業(yè)規(guī)模不大，形態(tài)封閉，具有一定的碼頭商業(yè)特征。隨著政府加大水利整治，金堂城市人文生態(tài)環(huán)境明顯改善，城市建設(shè)具備了有力的生態(tài)支撐，加之與成都較近的交通地理優(yōu)勢，引入了幾所大專院校，使得金堂近幾年房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)井噴之勢，帶來的變化是不但城區(qū)面積成倍增長，商業(yè)規(guī)模也急劇放大，商業(yè)形態(tài)日趨多元化，逐步呈現(xiàn)出略帶外向型的商業(yè)特征。

　　2、商業(yè)圈層

　　金堂古稱趙鎮(zhèn)，以老電影院為核心的區(qū)域構(gòu)成老城區(qū)，目前也是金堂人流量最集中的地段；過平安橋往西、以十里大道縱貫兩端的區(qū)域構(gòu)成西區(qū)新城；以三星鎮(zhèn)周邊開發(fā)的大學(xué)城為金堂又一特色新區(qū)；過毗河大橋、以迎賓大道與金堂大道為主線構(gòu)成城南新區(qū)。

　　金堂城區(qū)按商業(yè)獨(dú)立性可劃分如下：

　　中心商圈

　　A、老電影院商圈——區(qū)域：以電影院為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、電器、服務(wù)業(yè)、旅館、鐘表、醫(yī)藥、快餐等。

　　B、平安橋路商圈——區(qū)域：以水城之星綜合體為中心及附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：超市、百貨、購物中心、中西快餐、通信運(yùn)營服務(wù)、西餐咖啡等

　　C、次級(jí)商圈

　　A、一、二橫道商圈——區(qū)域：

　　一、二橫道（主要是北橫道）及相鄰路口——主要業(yè)態(tài)：餐飲、娛樂休閑

　　B、小廣場商圈——區(qū)域：工農(nóng)大橋北橋頭以生態(tài)水城為中心及沿河周邊商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、餐飲等

　　C、韓灘商圈——區(qū)域：以韓灘為中心的附近商業(yè)——主要業(yè)態(tài)：便利零售、服裝、家居、百貨、五金電器、服務(wù)業(yè)、旅館、醫(yī)藥等。

　　邊緣商圈

　　客運(yùn)中心商圈、金沙公園商圈、城南商圈等

　　特色商圈

　　A、大學(xué)城商圈——代表商業(yè)：星島國際綜合體

　　B、觀嶺別墅商圈——代表商業(yè)：大蓉和酒樓、富橋保健、嶺尚會(huì)所、麥倫麥花園餐廳燈

　　3、區(qū)域特征

　　中心商圈：地段優(yōu)越，人流量大，商氣旺盛，主要業(yè)態(tài)有超市、百貨、家居服務(wù)、娛樂及配套生活服務(wù)。商圈核心優(yōu)勢就是地段，建筑形態(tài)各異，具有超強(qiáng)的人氣吸附力，消費(fèi)旺盛，以青年、中年消費(fèi)為代表。

　　次級(jí)商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周圍居住人口眾多，承載了一定的社區(qū)消費(fèi)和外來消費(fèi)，在

　　一、二橫道更是形成了大規(guī)模的特色消費(fèi)。商圈建筑形態(tài)一般較為普通，有一定的人氣吸附力，業(yè)態(tài)體現(xiàn)綜合性，消費(fèi)人群覆蓋較廣。

　　邊緣商圈：地理位置較為偏遠(yuǎn)，商氣氛圍薄弱，配套簡單，因有環(huán)境、交通或其他附著體系而自成商圈。圈內(nèi)商業(yè)具有較為明顯的指向性。 特色商圈：針對(duì)特殊群體營造的特色商業(yè)區(qū)域，圈內(nèi)消費(fèi)人群具有高度指向性，其標(biāo)志是不依賴于城市消費(fèi)要素的支持而獨(dú)立運(yùn)行，其特點(diǎn)是圈內(nèi)商業(yè)具備穩(wěn)定持久的經(jīng)營能力。

　　四、金堂消費(fèi)分析

　　1、消費(fèi)習(xí)慣

　　電影院至平安橋一帶為歷史以來形成的老商圈，業(yè)態(tài)各異，品牌豐富，既有傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，也有現(xiàn)代商業(yè)，為金堂市民首選消費(fèi)地。但隨著消費(fèi)市場不斷細(xì)分，中心商圈以外的中高端消費(fèi)和特色消費(fèi)分流了一定的市場份額和人流，個(gè)別業(yè)態(tài)也隨消費(fèi)習(xí)慣的變化出現(xiàn)從中心商圈外逃的趨勢，特別是餐飲娛樂類更為明顯。

　　2、消費(fèi)偏好

　　金堂普通消費(fèi)者仍以傳統(tǒng)消費(fèi)項(xiàng)目為主，夜晚餐椅娛樂類消費(fèi)增加，在兼具經(jīng)濟(jì)、口感的同時(shí)也考慮了一定的品牌、環(huán)保因素。總體而言，中式餐飲消費(fèi)較為活躍，休閑勝過娛樂消費(fèi)。

　　3、消費(fèi)實(shí)力

　　目前金堂本地消費(fèi)力較弱，但代表中高端消費(fèi)的外來消費(fèi)力逐漸增多，將來的趨勢應(yīng)是中端消費(fèi)逐漸占據(jù)主流。

　　4、消費(fèi)結(jié)構(gòu)

　　根據(jù)了解，金堂實(shí)體消費(fèi)主要還是以餐飲副食和日用品為主，其它如交通、醫(yī)藥、娛樂、服飾、通信電器等只作為次要地位，但休閑占據(jù)了大部分本地人群，文化精神消費(fèi)仍不是消費(fèi)主流。

　　五、金堂餐飲娛樂（休閑）業(yè)態(tài)需求分析

　　1、餐飲經(jīng)營需求特征

　　A、綜合性酒樓

　　主要以商務(wù)接待、家庭宴席為主營業(yè)務(wù)，面積至少在1500m2以上，樓層至少2層、多數(shù)3層以上。要求位置適宜，并不能有工廠、加工、機(jī)電經(jīng)營或其它易制造污染噪音等經(jīng)營項(xiàng)目，以不超出次級(jí)商圈為準(zhǔn)（高端商務(wù)類除外）為宜。交通易達(dá)，道路寬闊，有一定景觀及展視性。在配套上物業(yè)須滿足電力、空調(diào)、消防、油煙排放、污水處理等要求，附近須有充足停車位（場），物業(yè)外部形象及景觀形象都能為酒樓本身加分。餐廳周邊以互補(bǔ)性的酒店、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類酒樓對(duì)租金要求20——50元/m2.月（根據(jù)地段來定，總體水平要低于同物業(yè)內(nèi)其他業(yè)態(tài)租金），物業(yè)費(fèi)普遍不超過2元/m2.月，簽約時(shí)間至少六年以上，要求產(chǎn)權(quán)明晰。

　　該類酒樓選址條件相對(duì)寬松，敢于嘗試不同類型的商圈建店，在中小體量的商業(yè)體中能夠擔(dān)當(dāng)主力業(yè)態(tài)商家的任務(wù)，短期內(nèi)能快速解決招商問題，且經(jīng)營較為穩(wěn)定。但在租金要求和租賃時(shí)間上對(duì)業(yè)主較為苛刻，會(huì)造成業(yè)主短期租金損失，并能妨害物業(yè)長期的增值收益，削弱業(yè)主對(duì)收益的把控權(quán)。

　　金堂典型代表：水韻庭、愛潤港、金海棠、綠園、福鑫緣、傳家菜、麥倫麥等。 B、特色中餐廳（含火鍋）

　　該類餐飲在西南各地較為常見，分類廣，經(jīng)營數(shù)量眾多，主業(yè)以特色飲食吸引大眾化的消費(fèi)參與，面積在20—300m2之間，普遍分布于社區(qū)商鋪或商業(yè)街底層。要求位置適宜，以不超出次級(jí)商圈為準(zhǔn)（高端商務(wù)類除外）為宜，交通易達(dá)，該類餐廳除高端場所外，一般對(duì)環(huán)境景觀要求不高，需要一定的人流和商氣，因此附近有互補(bǔ)性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務(wù)等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類餐飲對(duì)租金要求30——100元/m2.月（一樓價(jià)格，主要依據(jù)：地段位置和商圈成熟度），基本不涉及物業(yè)費(fèi)，簽約時(shí)間一年以上，較為靈活，如商圈足夠成熟轉(zhuǎn)讓費(fèi)相當(dāng)高昂。

　　該類餐飲選址主要依據(jù)是地段和商圈成熟度，有抱團(tuán)經(jīng)營的意識(shí)傾向。因烹飪易產(chǎn)生油煙等污染，故一般建于底層門面，局部二樓。特色餐飲能夠吸引人氣，租金承受力較高，但經(jīng)營穩(wěn)定性差，經(jīng)營換手頻繁，造成物業(yè)遠(yuǎn)期收益有不確定的威脅。（該類餐飲高端定位有上樓經(jīng)營的趨勢）

　　典型代表：金堂

　　一、二橫道餐飲街 廣漢佛山街、青白江幸福天地等

　　C、中式快餐

　　目前金堂尚無，預(yù)計(jì)在大學(xué)城將會(huì)出現(xiàn)。該類餐飲要求地段好，人流量大，業(yè)態(tài)豐富，配套齊全。中式快餐消費(fèi)群體主要以學(xué)生、辦公商場職員為主，對(duì)租金承受力高，可上樓經(jīng)營。

　　D、西式快餐

　　該類餐飲在全國各地都已經(jīng)普及，以連鎖加盟形式存在，開店數(shù)量主要以日均人流量和地段決定，有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，某些品牌西式快餐的選址定點(diǎn)已經(jīng)成為判斷商業(yè)繁榮與否的標(biāo)準(zhǔn)之一，它們的入駐標(biāo)志該地段已經(jīng)達(dá)到某種成熟。西式快餐面積在200—600m2之間，要求位置適宜，以不超出次級(jí)商圈為準(zhǔn)，最好在核心商圈內(nèi)。該類餐廳對(duì)環(huán)境要求不高，但需一定的觀景效果，因此其門店都在二樓以上。附近有互補(bǔ)性的休閑、娛樂、商場、超市和零售服務(wù)等業(yè)態(tài)為佳。

　　目前金堂該類餐飲對(duì)租金要求40——70元/m2.月，物業(yè)（商管）收費(fèi)5元/m2.月以內(nèi)（視配套多少而定），簽約時(shí)間三年以上，該類餐飲一旦定點(diǎn)，經(jīng)營十分穩(wěn)定。

　　該類餐飲選址主要依據(jù)是地段和商圈成熟度，對(duì)某些業(yè)態(tài)定位有風(fēng)向標(biāo)作用，能夠吸引人氣，租金承受力較高，經(jīng)營穩(wěn)定，為商業(yè)物業(yè)高度歡迎的業(yè)態(tài)之一。

　　金堂典型代表：德克士、佳客來、臺(tái)灣牛扒等。

　　E、西餐咖啡

　　該類餐飲客群定位于城市中青年白領(lǐng)以上消費(fèi)人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：地段優(yōu)越，具有商氣，物業(yè)形象好，建筑外觀現(xiàn)代大氣，內(nèi)部配套齊全，有專用電梯為好。附近有停車位（場），有一定景觀（自然景觀建筑景觀均可），周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式。周邊業(yè)態(tài)以電影院、健身、休閑等組合為佳。物業(yè)類別以大體量綜合體商業(yè)為佳，樓層在二樓以上六樓一下。

　　該類餐飲面積需求300——1000m2，在金堂租金標(biāo)準(zhǔn)為40——80元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費(fèi)5元/m2.月以內(nèi)，簽約時(shí)間至少三年。

　　該類餐飲選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，為大型綜合體不可或缺的業(yè)態(tài)之一。

　　金堂典型代表：一米陽光 水城印象 羅浮咖啡、逸景云天等

　　2、娛樂休閑經(jīng)營需求特征

　　A、KTV歌城

　　該類業(yè)態(tài)定位于一般性娛樂消費(fèi)，有時(shí)以會(huì)所、量販等稱呼命名，選址要求嚴(yán)格按照經(jīng)營檔次區(qū)分，中低檔次選址要求如下：交通方便易達(dá)，位置較好，臨街，物業(yè)形態(tài)不論，有電梯為佳，周邊業(yè)態(tài)原則上不限，樓層不限，要求人流量大，因有噪音擾民因素，因此周圍居住人口密度不宜過大。該種業(yè)態(tài)樓層1-2層，面積區(qū)間150m2-500m2，租金在20——60元/m2.月之間，有一定租金承受力，在城市里是娛樂休閑項(xiàng)目數(shù)量最多分布最廣的業(yè)態(tài)；

　　中高檔業(yè)態(tài)選址要求：交通方便，位置較好，物業(yè)形態(tài)以獨(dú)立商業(yè)或綜合體商業(yè)為佳，要有良好的廣告展示面，有專用電梯，有專用停車位（場），周邊環(huán)境整潔衛(wèi)生，周邊居住人口密度不宜過大。該種業(yè)態(tài)面積要求1000m2以上，樓層六樓以下均可，按樓層不同，其租金在20——80元/m2.月之間。

　　金堂典型代表：中低端

　　一、二橫道 中高端 金鉆.名歌會(huì) 淞霖會(huì)所等

　　B、浴足保健

　　該類業(yè)態(tài)客群定位于城市中高端消費(fèi)人群，主要以加盟店形式存在。選址要求如下：交通具易達(dá)性，物業(yè)形象好，內(nèi)部配套齊全，有專用電梯為好。附近有停車位（場），有一定自然景觀為佳，周邊不能有制造污染和噪音的業(yè)態(tài)形式，要求有一定私密性。物業(yè)類別以綜合體商業(yè)或獨(dú)棟商業(yè)為佳，樓層在二樓以上四樓以下為好。

　　該類業(yè)態(tài)面積需求1000m2以上，在金堂租金標(biāo)準(zhǔn)為30——60元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費(fèi)3元/m2.月以內(nèi)，簽約時(shí)間至少五年。

　　該類業(yè)態(tài)選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經(jīng)營穩(wěn)定，能夠帶來穩(wěn)定持久的物業(yè)收益。

　　金堂典型代表：領(lǐng)域會(huì)所、重慶富僑等

　　C、茶樓

　　茶樓是川內(nèi)具有不可替代的一種社交休閑平臺(tái)，該類業(yè)態(tài)客群定位于城市中高端消費(fèi)人群，提供日常休閑、商務(wù)、娛樂功能。其選址要求如下：交通具易達(dá)性，物業(yè)形象好，內(nèi)部配套齊全，有電梯最好，附近有停車位（場），有一定自然景觀為佳，周邊不能有制造污染和噪音的'業(yè)態(tài)形式，高端茶樓要求有一定私密性。物業(yè)類別以綜合體商業(yè)或獨(dú)棟商業(yè)為佳，樓層原則不限。

　　該類業(yè)態(tài)面積需求500m2以上，在金堂租金標(biāo)準(zhǔn)為20——40元/m2.月之間，物業(yè)（商管）收費(fèi)2元/m2.月以內(nèi)為佳，簽約時(shí)間至少三年。

　　該類業(yè)態(tài)選址主要依據(jù)是物業(yè)形態(tài)和物業(yè)檔次，租金承受水品較高，裝修投入大，經(jīng)營穩(wěn)定，能夠帶來穩(wěn)定持久的物業(yè)收益。

　　六、調(diào)查結(jié)論

　　目前金堂開工在建商業(yè)綜合體超過六家之多（見競爭調(diào)查表），總市場供應(yīng)體量約50萬m2，且交房時(shí)間多集中在明年5月-12月，與維羅納項(xiàng)目交房和招商時(shí)間高度重合，這將為維羅納招商工作帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。據(jù)調(diào)查，上述項(xiàng)目目前已展開招商的四家，意向招商率（含已售自營）不足三成，對(duì)商家和品牌資源的搶奪預(yù)期將更為激烈。但就上述項(xiàng)目招商業(yè)態(tài)分析，其對(duì)中高端餐飲娛樂業(yè)態(tài)的重視程度還有所欠缺，因此同時(shí)也為維羅納帶來契機(jī)。

　　綜合以上調(diào)查信息，金堂餐飲娛樂業(yè)態(tài)的分布與廣漢、青白江較為穩(wěn)定成型不同，仍處于商圈調(diào)整與業(yè)態(tài)進(jìn)化的過程，隨著城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，未來三到五年金堂商業(yè)格局將發(fā)生根本性改變，特別是外來校園經(jīng)濟(jì)的介入，將為餐飲娛樂從規(guī)模和形態(tài)上提供升級(jí)轉(zhuǎn)換的可能。據(jù)此，本次調(diào)查小結(jié)如下：

　　金堂商業(yè)現(xiàn)狀及趨勢預(yù)判：

　　1、招商工作將面臨激烈競爭局面；

　　2、金堂商圈分布將呈現(xiàn)多極化特點(diǎn)；

　　3、金堂總消費(fèi)力將迅猛提升；

　　4、未來兩三年金堂商業(yè)總體租金水平提升空間有限；

　　5、外來中餐品牌在金堂尚為空白點(diǎn)；

　　6、大型迪吧迪吧酒吧演藝吧等娛樂業(yè)態(tài)在金堂尚為空白點(diǎn)；

　　7、中西快餐類餐飲業(yè)態(tài)入駐進(jìn)度將有加快趨勢；

　　8、商業(yè)品牌對(duì)物業(yè)形象和檔次要求越來越高；

　　9、傳統(tǒng)餐飲對(duì)物業(yè)條件要求越來越高；

　　10、大型餐飲娛樂業(yè)對(duì)環(huán)境和私密性要求越來越高；

　　11、業(yè)態(tài)之間的兼容互補(bǔ)要求越來越明顯。

　　維羅納物業(yè)價(jià)值指數(shù)初判：

　　1、區(qū)域：目前屬邊緣商圈，三年后可能成長為次級(jí)商圈。

　　2、地段（價(jià)值核心要素）：中等

　　3、交通：上等

　　4、物業(yè)配套：中上等

　　5、物業(yè)形象：中等

　　6、物業(yè)形態(tài)：中等偏下

　　7、周邊環(huán)境：中等

　　8、人氣（商氣）：中等偏下

　　9、景觀：中等偏下

　　10、品牌吸附力：暫無

　　本案物業(yè)價(jià)值綜合指數(shù)：中等偏下

　　招商策略建議：

　　結(jié)合各業(yè)態(tài)選址需求特征分析，本案招商對(duì)象應(yīng)具備以下特點(diǎn)：金堂空白業(yè)態(tài)優(yōu)先，競爭項(xiàng)目忽視的業(yè)態(tài)優(yōu)先，與本案物業(yè)吻合度高的業(yè)態(tài)優(yōu)先，品牌號(hào)召力強(qiáng)的業(yè)態(tài)優(yōu)先，自我經(jīng)營體系成熟糾錯(cuò)能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)優(yōu)先，據(jù)此，本案目標(biāo)業(yè)態(tài)的招商優(yōu)先順序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒樓——連鎖類足浴保健會(huì)所——中高檔商務(wù)休閑會(huì)所——大中型酒吧或演藝吧、中高檔特色餐飲等。

　　根據(jù)物業(yè)體量因素，商家入駐面積至少在500m2以上，首批商家應(yīng)具備帶動(dòng)后批次商家的示范效應(yīng)，首批商家入駐政策應(yīng)明顯優(yōu)于后續(xù)商家。

　　招商政策建議：

　　1、租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金適用三年，從第二年開始年遞增10%，從第四年開始重新定價(jià)。

　　2、裝修期：首批商家半年，后續(xù)商家三個(gè)月。如提前交房，提前時(shí)間不計(jì)入裝修期。

　　3、合同期限：五年。

　　4、保證金：兩個(gè)月租金。

　　5、租金交付：半年一交。

　　6、商管費(fèi)：1.5元（可作為招商談判條件減免）

　　7、提供免費(fèi)店招位置，廣告位有償適用。

　　上述定價(jià)同比物業(yè)指數(shù)類似的新建項(xiàng)目越顯偏低，同比金堂現(xiàn)有業(yè)態(tài)所匹配的物業(yè)的租金基本持平。經(jīng)初步估算，如按上述政策執(zhí)行，三年內(nèi)本案租金與售價(jià)的平均收益率約3%左右。從第四年開始，本案商圈已較為成熟，租金上調(diào)理由充足，預(yù)計(jì)到第六個(gè)租賃期基本能夠?qū)崿F(xiàn)收益盈虧平衡。

　　本案收益預(yù)期在于三年后的物業(yè)升值，在商業(yè)培育期內(nèi)適當(dāng)讓利于商家，既能夠快速形成人氣、商機(jī)，也會(huì)減少物業(yè)空置造成的租金損耗，因此在政策設(shè)計(jì)中適當(dāng)犧牲了部分前期租金收益，但通過縮短合同定價(jià)時(shí)間，使物業(yè)持有者能鎖定物業(yè)收益增值的把控權(quán)，避免遠(yuǎn)期收益的分流。

　　與此同時(shí)，在招商執(zhí)行時(shí)，首批商家應(yīng)嚴(yán)格遵循招商計(jì)劃進(jìn)行對(duì)接篩選，不能急于看重招商率而引進(jìn)與本案匹配度不高的業(yè)態(tài)，避免因選址失誤導(dǎo)致的商家經(jīng)營不善的換手，從而影響本案的商業(yè)形象，增加二次招商難度。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告4

　　大學(xué)生是一個(gè)獨(dú)特的消費(fèi)群體，知識(shí)水平相對(duì)較高。他們?cè)敢鈬L試并容易接受新事物和新想法。雖然現(xiàn)在消費(fèi)力比較低，但是人數(shù)龐大，消費(fèi)領(lǐng)域集中。

　　更重要的是，現(xiàn)在的大學(xué)生在不久的將來將成為整個(gè)中國社會(huì)的中堅(jiān)力量和消費(fèi)者。誰抓住了他們，誰就抓住了未來市場。

　　于是，國內(nèi)外很多廠商都把目光轉(zhuǎn)向了大學(xué)校園，比如飛利浦放棄中國足協(xié)杯，贊助中國大學(xué)足球聯(lián)賽；紅牛在國立大學(xué)校園贊助推廣“紅牛杯三人籃球聯(lián)賽”；雀巢公司在大學(xué)校園舉辦“雀巢咖啡E世代獎(jiǎng)”。

　　濟(jì)南普通高校66所，在校生30萬、16萬人，成人高校12所，在校生12907萬人。調(diào)查大學(xué)校園的商業(yè)推廣活動(dòng)，試圖找出其中的規(guī)律，不僅有助于目前正在做商場推廣的商家，也有利于未來打算進(jìn)入校園的人。

　　XX年11月至12月，山東世紀(jì)經(jīng)濟(jì)營銷策劃公司市場研究部消費(fèi)者研究中心在濟(jì)南進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)查。研究組對(duì)以山東大學(xué)、山東師范大學(xué)、山東中醫(yī)藥大學(xué)、山東建筑工程學(xué)院為代表的四所高校的60名學(xué)生進(jìn)行了小組討論和一對(duì)一的深度訪談，以深入了解大學(xué)生這一特殊的消費(fèi)群體，挖掘其中蘊(yùn)含的商機(jī)，為企業(yè)提供決策依據(jù)。

　　1·大學(xué)校園的媒體主要包括平面媒體、廣播媒體、校園網(wǎng)絡(luò)和戶外媒體。

　　印刷媒體包括海報(bào)板、雜志和傳單。大學(xué)校園的海報(bào)一般統(tǒng)一貼在海報(bào)板上。每個(gè)大學(xué)一般都有兩三個(gè)海報(bào)板，分布在學(xué)生宿舍旁邊或者教學(xué)樓前。這是大學(xué)生最重要的信息來源。大學(xué)生經(jīng)常買雜志和報(bào)紙，比如《讀者》、《青年文摘》、《南方周末》、《齊魯晚報(bào)》。

　　廣播媒體包括電視、廣播和電話。現(xiàn)在大學(xué)宿舍一般都有電視機(jī)，每個(gè)大學(xué)也有自己的校園廣播，一般都是中午和晚飯的時(shí)候播出，一般都是學(xué)校的時(shí)事資訊。大學(xué)校園內(nèi)所有宿舍的電話一般都是免費(fèi)的。

　　目前校園網(wǎng)的使用主要是選課、查分、看新聞、查信息、灌水論壇，網(wǎng)上跳蚤市場很少。

　　戶外媒體主要指校園內(nèi)的玻璃布告欄和餐廳外的大型招牌。

　　第二，大學(xué)校園商業(yè)推廣形式多樣，頻率不同。

　　在濟(jì)南，校園商業(yè)推廣活動(dòng)一般包括海報(bào)、傳單、贊助、報(bào)告（講座）、業(yè)務(wù)人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤、上門銷售講解、表演等。其中很少有兩種形式：向女大學(xué)生講解化妝品知識(shí)，由商家舉辦大型演出（活動(dòng)）；報(bào)告（講座）也很少，大部分高校一學(xué)期一兩次；挨家挨戶推銷在高校是一種普遍現(xiàn)象。隨著高校學(xué)生公寓管理的更加嚴(yán)格，這種形式正在減少。星期六和星期天，商務(wù)人員會(huì)不時(shí)在校園里進(jìn)行銷售和展示

　　但一般沒有規(guī)律性，次數(shù)也不是特別多；書攤一般在周六周日。

　　海報(bào)、傳單、橫幅和學(xué)生代理人的贊助是大學(xué)校園中最常見的形式�？梢姶黉N的促銷形式（游戲活動(dòng)、禮品、免費(fèi)使用優(yōu)惠券、價(jià)格折扣等。）很少使用，這是商家應(yīng)該注意的。

　　第三，大學(xué)校園商業(yè)推廣的產(chǎn)品大多集中在學(xué)習(xí)、教育、日用品等方面。

　　大學(xué)校園商業(yè)推廣的'產(chǎn)品有三種：學(xué)習(xí)用品、教育培訓(xùn)、日用品。

　　學(xué)習(xí)用品一般包括書籍、復(fù)讀機(jī)、電子詞典、隨身聽、cd、電腦和學(xué)習(xí)資料。教育培訓(xùn)包括四六級(jí)、計(jì)算機(jī)考試、考研、托福、雅思、第二外語（法、德、日）和各種證書培訓(xùn)。

　　日常生活用品包括食物（可樂、果汁、蛋糕、薯片、牛奶等。），手機(jī)卡，電話卡，化妝品，美容院，鞋子，服裝等。滿足大學(xué)生精神娛樂需求的產(chǎn)品很少，商家可以在這方面努力挖掘和開拓市場。

　　第四，大學(xué)生對(duì)商業(yè)推廣活動(dòng)態(tài)度友好。

　　根據(jù)調(diào)查，大學(xué)生對(duì)上門促銷表現(xiàn)出一貫的不贊成，不帶偏見地接受廣告和海報(bào)，通常接受贊助、報(bào)告、學(xué)生代理和商業(yè)人員的銷售展示。一般來說，大學(xué)生對(duì)商業(yè)推廣活動(dòng)持友好態(tài)度。

　　5·大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，最不喜歡的形式是上門推銷。

　　調(diào)查顯示，大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，因?yàn)橘澲�可以讓大學(xué)生獲得利益，報(bào)道和表演一般更有趣，可以開闊視野，增長見識(shí)。最不喜歡的形式是上門銷售，因?yàn)楫a(chǎn)品質(zhì)量低劣，宿舍盜竊時(shí)有發(fā)生。

　　第六，不同形式的商業(yè)促銷效果存在明顯差異。

　　我們對(duì)海報(bào)、傳單等進(jìn)行分類。作為平面廣告，贊助，報(bào)告和表演作為公共關(guān)系宣傳，和銷售展示的業(yè)務(wù)人員和學(xué)生代理作為人員銷售。

　　發(fā)現(xiàn)平面廣告一般只能讓大學(xué)生知道產(chǎn)品和企業(yè)的名稱和內(nèi)容。

　　公關(guān)宣傳不僅能達(dá)到平面廣告的效果，還能讓大學(xué)生對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生好感，形成對(duì)產(chǎn)品的偏好。

　　商務(wù)人員的銷售展示最有可能促進(jìn)大學(xué)生現(xiàn)場購買。因此，商家應(yīng)該盡可能采用這種促銷形式來擴(kuò)大銷售。

　　雖然書攤上賣的正版書不多，但書的質(zhì)量尚可，價(jià)格往往很便宜，滿足了大學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)用書、文學(xué)用書、暢銷書的需求，很受大學(xué)生歡迎。

　　對(duì)于學(xué)生中介，大學(xué)生還是接受和歡迎的，尤其是熟悉的人，表現(xiàn)出高度的信任。問原因，學(xué)生中介一般比較方便，有問題可以去找他，而且因?yàn)槭峭瑢W(xué)，自然有信任感。此外，大學(xué)生普遍認(rèn)為，學(xué)生一般不欺騙學(xué)生，否則學(xué)生很難有尊嚴(yán)地留在同學(xué)圈子里。因此，大學(xué)生普遍信任學(xué)生代理，企業(yè)應(yīng)充分利用學(xué)生代理擴(kuò)大銷售。

　　七、大學(xué)生消費(fèi)觀很理性。

　　當(dāng)被問及有需求并了解之后，決定你是否購買一個(gè)產(chǎn)品的因素時(shí)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大學(xué)生普遍考慮的第一個(gè)因素是質(zhì)量，第二是價(jià)格，第三是商業(yè)誠信。所謂商業(yè)誠信，是指商業(yè)能否履行之前的消費(fèi)承諾。確定以上三點(diǎn)后，大學(xué)生一般會(huì)購買。是否一定是名牌不太重要。

　　八、商務(wù)人員銷售展示是最有助于讓大學(xué)生覺得產(chǎn)品質(zhì)量值得信賴和值得信賴的校園促銷形式。

　　當(dāng)被問及哪種形式最有助于你相信產(chǎn)品的質(zhì)量時(shí)，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，

　　大學(xué)生普遍認(rèn)為商家的銷售展示最有助于說服他們產(chǎn)品質(zhì)量可靠。主要原因是眼見為實(shí)。有問題可以當(dāng)場問�？梢灾苯釉诂F(xiàn)場感受觀察。對(duì)產(chǎn)品性能有一個(gè)全面細(xì)致的了解是有幫助的，有利于對(duì)其產(chǎn)品產(chǎn)生信任。這充分證明了“可接受性、現(xiàn)場優(yōu)先聯(lián)系、利益體驗(yàn)是銷售點(diǎn)的基本要素”。

　　總結(jié)：

　　1·大學(xué)校園的商業(yè)推廣有七種形式：海報(bào)、傳單、贊助、講座（報(bào)告）、業(yè)務(wù)人員銷售展示、學(xué)生代理、書攤等。

　　2·商業(yè)推廣的產(chǎn)品一般有三類：學(xué)習(xí)型產(chǎn)品；教育和培訓(xùn)產(chǎn)品；生活用品。

　　3·大學(xué)生最喜歡的推廣形式是公關(guān)宣傳，最不喜歡的是上門銷售；一般來說，大學(xué)生對(duì)促銷活動(dòng)的態(tài)度是友好的。公關(guān)宣傳（贊助、報(bào)道）不僅可以擴(kuò)大產(chǎn)品的知名度，讓大學(xué)生了解自己產(chǎn)品的相關(guān)內(nèi)容，還可以在一定程度上促進(jìn)大學(xué)生對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生好感，形成購買產(chǎn)品的偏好。

　　4·平面廣告（海報(bào)、傳單）對(duì)于擴(kuò)大產(chǎn)品的知名度，讓大學(xué)生了解自己產(chǎn)品的相關(guān)內(nèi)容有很大的作用。收到廣告后，決定大學(xué)生購買產(chǎn)品的因素是質(zhì)量、價(jià)格和企業(yè)的誠信。

　　5·商務(wù)人員的銷售展示最有可能促進(jìn)現(xiàn)場采購，因?yàn)樗�讓大學(xué)生感覺質(zhì)量可靠。

　　6·學(xué)生代理作為大學(xué)校園中一種特殊的推廣形式，受到大學(xué)生的信任。

　　7·所有的促銷形式都可以達(dá)到提醒大學(xué)生在以后的購買中會(huì)記住或關(guān)注該產(chǎn)品的效果。

　　8·商家比較經(jīng)濟(jì)的推廣模式是：以贊助、報(bào)告（講座）的形式在校園內(nèi)進(jìn)行預(yù)宣傳，以吸引關(guān)注，提升影響力；之后進(jìn)行業(yè)務(wù)人員的銷售展示；展示輔以免費(fèi)使用、打折、贈(zèng)送等促銷手段，銷售效果會(huì)更好。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告5

　　一、現(xiàn)狀分析

　　近年來，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個(gè)。各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近1000個(gè)，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，“雙進(jìn)工程”服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)象也不斷拓展，服務(wù)對(duì)象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì)弱勢群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。

　　2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門類的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。

　　3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。

　　4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領(lǐng)域的市場化進(jìn)程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí)，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等，為社區(qū)居民消費(fèi)購物提供了便利。

　　二、存在的主要問題

　　1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。

　　2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時(shí)搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。

　　3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高，居民消費(fèi)需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費(fèi)特點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便。有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便。有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。

　　三、推進(jìn)措施和發(fā)展方向設(shè)想

　　1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會(huì)同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如：對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。

　　2、應(yīng)采用公開招標(biāo)等形式，確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實(shí)施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。二是鼓勵(lì)農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費(fèi)不放心、不安全的問題。三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，搭載各類便民、利民服務(wù)項(xiàng)目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系。五是采取切實(shí)可行措施，通過資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策，鼓勵(lì)企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實(shí)現(xiàn)資源共享，綜合利用。

　　3、應(yīng)鼓勵(lì)和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺(tái)，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補(bǔ)充現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的不足。鼓勵(lì)有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時(shí)采集、分析、儲(chǔ)存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊(duì)入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告6

　　為了進(jìn)一步推進(jìn)社區(qū)商業(yè)“雙進(jìn)工程”，完善社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能和政策措施，更好地促進(jìn)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，對(duì)我轄區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　我區(qū)四個(gè)辦事處總面積約210368000m2，截止6月底社區(qū)總?cè)丝诩s（含流動(dòng)人口）150000人，城市人均消費(fèi)4000元/人，較上年增長14.7%；各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1810個(gè)，較上年增長3.73%；營業(yè)面積193600m2，較上年增長1.1%；就業(yè)人數(shù)15084人，較上年增長2.2%；營業(yè)收入94858萬元（不含金融網(wǎng)點(diǎn)），較上年增長28%（詳見調(diào)查表）。

　　二、存在主要問題

　　我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在城區(qū)內(nèi)沿城區(qū)主要街道北新街新車站附近。呈現(xiàn)出“四多四少”的局面。在所有權(quán)方面：集體、個(gè)體網(wǎng)點(diǎn)多，國營網(wǎng)點(diǎn)少，在零售業(yè)分類方面：百貨店、綜合超市、專業(yè)店多，而便利店、超級(jí)市場、購物中心少。在網(wǎng)點(diǎn)布局地域方面：在城市主要街道繁華地段多，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和稍偏離鬧區(qū)的地段少。在服務(wù)對(duì)象方面：服務(wù)于城區(qū)內(nèi)居住的網(wǎng)點(diǎn)多，而服務(wù)于離城區(qū)稍遠(yuǎn)一點(diǎn)住宅小區(qū)內(nèi)的網(wǎng)點(diǎn)少。遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市發(fā)展的需要，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

　　1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不合理，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，嚴(yán)重制約了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。

　　商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)無序發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主管部門參與規(guī)劃建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工作乏力。根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，城市新建的主要街道兩側(cè)要按照一定的比例規(guī)劃為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地，但在具體實(shí)施過程中，因沒有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主管部門參與規(guī)劃的落實(shí)和審查，而是由建設(shè)單位確定，想建什么就建什么，城市建設(shè)主管部門只注重建設(shè)的高度、風(fēng)貌、外型等，對(duì)是否需要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)而無關(guān)大局，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)形成無序的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。特別是近幾年來，在繁華的街、路段拍賣土地使用權(quán)，只注重土地的拍賣價(jià)格而忽視以后商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)而無處建設(shè)的弊端。

　　2、建設(shè)資金缺乏，基礎(chǔ)設(shè)施滯后。我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)一直缺少投入，大部分門面破舊，設(shè)施滯后。居民小區(qū)一些生活必須便民網(wǎng)點(diǎn)無資金建設(shè)，更談不上大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)，使居民“住新樓，添新愁”的'現(xiàn)象嚴(yán)重存在，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展緩慢，跟不上城市發(fā)展的需要。

　　三、意見和建議

　　目前，我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)正在逐步興起，各級(jí)各部門對(duì)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了積極探索，取得一定的效果，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。要想有一個(gè)較快發(fā)展，必須從客觀上加強(qiáng)籌劃和指導(dǎo)，制定總體發(fā)展戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃目標(biāo)，采取相應(yīng)的政策措施，促使其早日步入良性循環(huán)的軌道。現(xiàn)根據(jù)我區(qū)實(shí)際，提出以下五點(diǎn)建議：

　　1、堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局的原則，把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)納入城市發(fā)展規(guī)劃。

　　社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)是城市建設(shè)的重要組成部分，必須由政府根據(jù)現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)狀況以及城市建設(shè)的長期規(guī)劃，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)布局。社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)主要規(guī)劃在居民居住區(qū)（除特種行業(yè)外），逐步向鄉(xiāng)村輻射。

　　2.堅(jiān)持政府扶持引導(dǎo)與企業(yè)自我發(fā)展相結(jié)合的原則，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方力量，推動(dòng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展。

　　我區(qū)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展相對(duì)比較緩慢，政府必須采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)列入城市基本建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)改造資金的籌集，在企業(yè)自籌的基礎(chǔ)上，采取多種形式籌集資金，按照“誰投資，誰受益”的原則，建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，減免各項(xiàng)費(fèi)用。

　　3.加強(qiáng)立法，確保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康、快速、有序發(fā)展。

　　在調(diào)研的基礎(chǔ)上，組織相關(guān)部門及專家論證，制定《商洛市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，并提交市人大討論通過，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)有法可依，有章可循。指導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展工作，確保商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)健康、快速、有序發(fā)展。

　　附：社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查表

　　一、調(diào)查目的

　　“綠城長興廣場”項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查，目的在于確定項(xiàng)目招商的基準(zhǔn)價(jià)格，推進(jìn)項(xiàng)目招商持續(xù)良性地運(yùn)營，并確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。

　　二、調(diào)查范圍

　　以“綠城長興廣場”項(xiàng)目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。

　　三、調(diào)查方式

　　走街選點(diǎn)訪問。

　　四、綜合分析

　　1、人民北路。

　　本路段屬于三類路段，租金相對(duì)較低。底商：日租金4——8元;二層：日租金1.6左右。

　　案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元) 人民北路銀時(shí)代店 一層 30 8 7.3

　　人民北路兩岸咖啡店 二層 500 30 1.64

　　西魚巷59號(hào)嗒滴嗒童裝店 一層 70 9 3.5

　　4、長安路。

　　該路段沒有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪?zhàn)饨饦O為低廉，不具參考性，基本可以忽略。

　　案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元) 金陵中路292號(hào)(空置) 一層 25 10 10.95

　　金陵中路318號(hào)汀凡詩女裝店 一層 30 6 5.4

　　縣前中街385號(hào)(空置) 二層 800 70 2.39

　　5、縣前街。

　　重點(diǎn)調(diào)查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場”。

　　該項(xiàng)目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內(nèi)街式”商業(yè)建筑約2萬余平方米。

　　該項(xiàng)目一層日租金報(bào)價(jià)每平方3.5元;二層報(bào)價(jià)2.5元。

　　據(jù)該項(xiàng)目內(nèi)部人士透露，長興第三大道商業(yè)管理有限公司以1.4元的底價(jià)從業(yè)主手中獲得招商運(yùn)營權(quán)。

　　案名 樓層 面積(㎡) 年租金(萬元) 日租金(元) 解放中路376號(hào)李寧運(yùn)動(dòng)店 一層 83 37 12.2 解放中路389號(hào)(空置) 一層 90 41 12.4

　　解放西路115號(hào)和記菜館 一層 200 12 1.64

　　解放西路246號(hào)佳業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 一層 30 4 3.65 五、本案租金定位

　　綜合項(xiàng)目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認(rèn)為本案以底層3元、二層1.5元作為第一年度雙方合作的基準(zhǔn)價(jià)格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的回報(bào)。

　　理由：

　　1、這個(gè)價(jià)格具有一定的競爭性，從商業(yè)街培育的角度，需要“放水養(yǎng)魚”，租金水平不宜定得太高。這個(gè)價(jià)格可以維持開發(fā)商的運(yùn)營成本。

　　2、這個(gè)價(jià)格具有一定的成長性。按照長興的習(xí)慣做法，可在此基礎(chǔ)上每年遞增5%，能保持項(xiàng)目持續(xù)性運(yùn)作。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告7

　　商業(yè)空間是人類活動(dòng)空間中最復(fù)雜多元的空間類別之一，而商業(yè)空間設(shè)計(jì)從廣義上可以定義為：所有與商業(yè)活動(dòng)有關(guān)的空間形態(tài)設(shè)計(jì)。也可以理解為：當(dāng)前社會(huì)商業(yè)活動(dòng)中所需要的空間設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)商品流通的空間環(huán)境設(shè)計(jì)。隨著時(shí)代的發(fā)展，現(xiàn)代意義上的商業(yè)空間設(shè)計(jì)必然會(huì)呈現(xiàn)多樣化復(fù)雜化、科技化和人性化的特征。

　　通過這次的調(diào)研以及對(duì)集體的案例進(jìn)行分析，使我增加了關(guān)于商業(yè)空間設(shè)計(jì)的知識(shí)，了解到一個(gè)專賣店的空間設(shè)計(jì)不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進(jìn)行不同的陳列擺放對(duì)其稍加設(shè)計(jì)便可營造出理想的效果。并且認(rèn)識(shí)到自己今后在設(shè)計(jì)中應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計(jì)中為自己提供借鑒與幫助。

　　盡管各種專賣店的風(fēng)格會(huì)隨著它們功能的不同而不同，但它們又有相似的特征。

　　專賣店的設(shè)計(jì)應(yīng)該營造一種更為親切、隨和的舒適感，給顧客一種特別親切，舒適特別放松的感覺，激起購物欲望。一個(gè)專賣店空間設(shè)計(jì)的成功與否將決定其商品銷量與盈利的多少，一個(gè)好的專賣店設(shè)計(jì)有助于維護(hù)品牌形象，可以促進(jìn)商品的銷售。專賣店主要取決于設(shè)計(jì)色彩、燈光、材料的搭配。設(shè)計(jì)選擇的顏色范圍越來越多樣化當(dāng)然這些顏色的選擇基于各個(gè)空間預(yù)期的視覺和感覺而定。顏色影響著認(rèn)得情緒和注意力，用來營造舒適的環(huán)境。

　　調(diào)研內(nèi)容：

　　專賣店的店面布置主要目的是突出商品特征，使顧客產(chǎn)生購買欲望，又便于他們挑選和購買。專賣商店的設(shè)計(jì)十分講究，它需要線條簡潔明快，不落俗套。

　　在布置專賣商店店面時(shí)，要考慮多種相關(guān)因素，諸如空間的大小，種類的多少，商品的樣式和功能，燈光的排列和亮度，通道的寬窄，收銀臺(tái)的位置和規(guī)模，最好留有依季節(jié)變化而進(jìn)行調(diào)整的余地，使顧客不斷產(chǎn)生新鮮和新奇的感覺，激發(fā)他們不斷來消費(fèi)的愿望。

　　專賣商店的空間格局復(fù)雜多樣，各個(gè)經(jīng)營者可根據(jù)自身實(shí)際需要進(jìn)行選擇和設(shè)計(jì)。一般是先確定大致的規(guī)劃，例如營業(yè)員的空間、顧客的空間和商品空間各占多大比例，劃分區(qū)域，爾后再進(jìn)行更改，具體地陳列商品。商品的擺放上，盡可能的按照一定的形式或規(guī)律來擺放，比如同一色系的放在一起，垂直布置或者是對(duì)稱布置，既顯得規(guī)整，又具有形式美感，而且不顯得雜亂。

　　我們都很清楚一個(gè)專賣店成立的主要目的是為了銷售商品，從而取得盈利，對(duì)專賣店的設(shè)計(jì)是為了更好的將商品推銷出去，從而獲得更大的利潤。只有最大限度的利用好有限的空間，將商品以最佳的狀態(tài)的展現(xiàn)給消費(fèi)者，才能夠獲得理想的效果，陳列可以使靜止的服裝變成顧客關(guān)注的目標(biāo)。尤其是對(duì)需要重點(diǎn)推薦的貨品以及新上市的貨品，通過各種陳列形式用視覺語言來吸引消費(fèi)者。

　　燈光是吸引顧客的一種重要元素�？Х瑞^.酒吧.賓館這些場所通常需要設(shè)計(jì)的富有溫馨感，因?yàn)轭櫩蛠磉@里主要是為了放松心情，但對(duì)一個(gè)購物場所，不僅要制造一種輕松感，還需要提高顧客的興奮度。

　　專賣店里的燈光有的要明亮一些，配上白色的墻壁更顯明亮。商店里照明有鑲嵌燈和射燈等。鑲嵌等安裝在商店的天花板內(nèi)，簡介美觀，主要作為基礎(chǔ)照明;射燈有固定射燈和軌道射燈兩種，通常配有燈罩，特點(diǎn)是光是集中.指向性強(qiáng)，并且可以調(diào)節(jié)投射角度，主要用于局部重點(diǎn)照明如圖所示，幾盞聚光燈直接指向模特衣架，所有的光線都集中在模特身上，焦點(diǎn)聚集在模特的頭部，而周圍的環(huán)境處于較暗的狀態(tài)中，形成鮮明的對(duì)比，不但突顯出模特真實(shí)的表情與他們的姿態(tài)，而且營造出一種很神秘的`空間氛圍，很吸引人們的目光。

　　一個(gè)專賣店的空間設(shè)計(jì)不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進(jìn)行不同的陳列擺放，對(duì)其稍加設(shè)計(jì)便可營造出理想的效果;燈光的選擇也很重要，不同的光源打在物品上會(huì)出現(xiàn)不同的效果，應(yīng)根據(jù)需要選擇適當(dāng)?shù)臒艟�，以配合店�?nèi)的整體設(shè)計(jì)。運(yùn)用色彩能夠創(chuàng)造戲劇性的效果與氛圍，但這并不意味著色彩使用的越多，所制造出的效果就會(huì)越好，相反，最好的櫥窗用色設(shè)計(jì)方案是使用單色，比如以藍(lán)調(diào)為基礎(chǔ)的櫥窗，能增添情感意義，被認(rèn)為是寒冷的、悲傷的，而紅色則給人以興奮、激動(dòng)、熱情的感覺。不同的色彩會(huì)使人產(chǎn)生不同的感覺，也會(huì)使形體產(chǎn)生不同的效果。

　　專賣店材質(zhì)的運(yùn)用

　　頂面材料可以用礦棉吸音板來做吊頂;地面的材料可以用大地板磚來鋪設(shè);墻面用乳膠漆做材料;專賣店的照明常用到設(shè)格柵燈吸頂燈個(gè)性吊燈筒燈射燈等;商店的門可以采用鋼化玻璃還有復(fù)合免漆門。

　　總結(jié)：

　　通過這次調(diào)研讓我認(rèn)識(shí)到品牌專賣店設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，每走進(jìn)一個(gè)專賣店給我的感覺就不同，不同品牌有著自己的設(shè)計(jì)風(fēng)格。

　　店面裝修的精美.獨(dú)特。經(jīng)濟(jì)實(shí)用一方面要滿足實(shí)用要求.追求最佳的功能。另一方面要裝修的精美舒適，給顧客一個(gè)安逸舒適的購物場所這次的調(diào)研活動(dòng)使我增加了關(guān)于商業(yè)空間設(shè)計(jì)的知識(shí)，了解到一個(gè)專賣店的空間設(shè)計(jì)不需要很多的附加裝飾物，其本身的商品就是一種很好的裝飾，將商品進(jìn)行不同的陳列擺放對(duì)其稍加設(shè)計(jì)便可營造出理想的效果。并且認(rèn)識(shí)到自己今后在設(shè)計(jì)中應(yīng)該注意的問題，在以后的設(shè)計(jì)中為自己提供借鑒與幫助。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告8

　　中國是個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占到全國人口的70%。改革開放以來，農(nóng)村形勢發(fā)生了巨大的變化，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了令人觸目的成就。但是農(nóng)村醫(yī)藥市場的情況卻并不讓人樂觀。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)資料，今年上半城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3424元，比上年同期實(shí)際增長5。5%，同比增幅降低0。9個(gè)百分點(diǎn)； 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入1063元，實(shí)際增長4。2%，同比提高2。1個(gè)百分點(diǎn)。國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料還同時(shí)指出，上半年全國城鎮(zhèn)居民家庭人均醫(yī)療保健消費(fèi) 169。2元，占全部消費(fèi)性支出的6。65%，而農(nóng)民人均醫(yī)療保健消費(fèi)45。3元，占全部生活消費(fèi)現(xiàn)金支出的6。82%。剔除其中的一些不可比因素，仍然可以看出，醫(yī)療消費(fèi)在城鄉(xiāng)人均消費(fèi)構(gòu)成中的比重差距并不大。農(nóng)村居民人數(shù)基本是城鎮(zhèn)居民人數(shù)的二倍以上，如按實(shí)際數(shù)字計(jì)算雙方醫(yī)藥銷售金額應(yīng)當(dāng)大致相近。但是今年上半年，由于多種因素，全國醫(yī)藥市場銷售額723億元，而其中農(nóng)村銷售額35。5億元，僅占全國銷售額的4。9%。城鄉(xiāng)醫(yī)藥市場消費(fèi)差距之大，確實(shí)應(yīng)該令人思索。筆者認(rèn)為農(nóng)民缺醫(yī)少藥的問題從某種角度講還依然存在。這與快速發(fā)展的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)極不相適應(yīng)。醫(yī)藥保健是保障社會(huì)正常發(fā)展的基礎(chǔ)，長久下去，勢必影響到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。農(nóng)村醫(yī)藥市場的問題應(yīng)該引起各級(jí)政府的高度重視。

　　一、現(xiàn)狀

　　（一）農(nóng)村市場藥品供銷渠道混亂。

　　目前農(nóng)村醫(yī)藥行業(yè)主要集中在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)兩級(jí)的集鎮(zhèn)上。由于農(nóng)村面積廣闊，村落分散，網(wǎng)點(diǎn)稀少，客觀上造成了農(nóng)民買藥的困難。需求客觀的存在，供貨相對(duì)的脫節(jié)，由此也造成了農(nóng)村無證經(jīng)營現(xiàn)象十分嚴(yán)重。一方面在供應(yīng)商而言，無證藥販活動(dòng)猖獗。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、個(gè)體診所、藥店、村衛(wèi)生室受利益的驅(qū)動(dòng)，在采購藥品時(shí)只問價(jià)格不看質(zhì)量，從而使一些販賣偽劣藥品的游醫(yī)藥販有空子可鉆。農(nóng)村成了過期失效藥品、假冒偽劣藥品的集散之地。另一方面在銷售商而言，保健品商店、小型超市等農(nóng)村零售商業(yè)超范圍經(jīng)營藥品。不少保健品商店、小型超市以經(jīng)營保健品、食品為名，暗地里經(jīng)營醫(yī)藥商品和醫(yī)療器械。藥品購銷無記錄，藥品來源和去向均無法查核，供應(yīng)、銷售的渠道十分混亂。

　�。ǘ�）農(nóng)村市場藥品質(zhì)量低劣。

　　近幾年，藥品監(jiān)督管理體制實(shí)行自上而下的改革。城市藥品監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)，市場規(guī)范化經(jīng)營明顯好轉(zhuǎn)。一些無證藥販在城市無法經(jīng)營，只能把目標(biāo)轉(zhuǎn)向農(nóng)村。他們以種種手段搶占農(nóng)村醫(yī)藥市場。憑借多年經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，憑借各種社會(huì)關(guān)系網(wǎng)，將過期失效、假冒偽劣藥品、未通過GMP認(rèn)證企業(yè)生產(chǎn)的大輸液和不合格的醫(yī)療器械如一次性輸液器等，銷往農(nóng)村地區(qū)。造成廣大農(nóng)村地區(qū)藥品質(zhì)量嚴(yán)重下跌，不合格藥品隨處可見。據(jù)有些地區(qū)對(duì)農(nóng)村基層藥店、診所、衛(wèi)生室抽檢，藥品不合格率竟高達(dá)70%，而那些無證經(jīng)營的超市、保健品店、診所還不包括在內(nèi)。歸納起來，主要問題就是過期失效、霉變蟲蛀、淘汰假冒、未加工炮制的原藥上市等幾個(gè)方面。

　�。ㄈ�）農(nóng)村市場藥品價(jià)格混亂。

　　農(nóng)村醫(yī)藥市場由于價(jià)格信息閉塞，價(jià)格方面又無實(shí)質(zhì)性的管理機(jī)制，市場價(jià)格十分混亂。藥品價(jià)格靠高不靠低、看漲不看降。加上進(jìn)貨渠道的不同，往往同一生產(chǎn)廠家所生產(chǎn)的同一品種、同一規(guī)格的藥品在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)藥品零售店之間、村與村衛(wèi)生室之間、鎮(zhèn)衛(wèi)生院和零售藥店之間價(jià)格往往都不一致。消費(fèi)者往往因此而無所適從。特別是一些抗生素藥，價(jià)格出現(xiàn)成倍的差別。

　�。ㄋ模┺r(nóng)村市場藥品管理松弛。

　　由于農(nóng)村市場面積寬廣，村落分散，經(jīng)濟(jì)構(gòu)成零碎而復(fù)雜以及自上而下的醫(yī)藥監(jiān)管體制剛剛涉及縣級(jí)，造成目前農(nóng)村許多地區(qū)藥品經(jīng)營基本處于無機(jī)制管理狀態(tài)。在農(nóng)村的偏遠(yuǎn)地區(qū)藥品監(jiān)管幾乎成為空白�？h級(jí)藥品監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)許多地市尚未建立，剛建立的地市，縣級(jí)執(zhí)法力量也十分薄弱。人員少、素質(zhì)差、經(jīng)費(fèi)缺、交通工具無等問題嚴(yán)重影響藥品監(jiān)管部門的監(jiān)管。由于農(nóng)村市場的客觀因素，大幅度增加監(jiān)管力量，又會(huì)成為地方財(cái)政的很大負(fù)擔(dān)。

　　農(nóng)村醫(yī)藥市場的現(xiàn)狀確實(shí)讓人擔(dān)心，它影響了醫(yī)藥行業(yè)在農(nóng)村中的聲譽(yù)，造成了農(nóng)民群眾購藥的困惑和困難，同時(shí)農(nóng)民群眾在用藥的安全問題上也存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)村村落的分散和網(wǎng)點(diǎn)的稀少，進(jìn)一步增加了農(nóng)民買藥的困難。

　　二、癥結(jié)

　　農(nóng)村醫(yī)藥市場的實(shí)際狀況我們分析主要有以下幾種原因造成。

　　第一、農(nóng)村醫(yī)藥銷售市場藥品供應(yīng)問題，建國以來主要靠國營醫(yī)藥批發(fā)機(jī)構(gòu)下伸農(nóng)村和委托代批來解決。改革開放以來，由于經(jīng)濟(jì)體制等因素分割了農(nóng)村醫(yī)藥市場，造成了原有的農(nóng)村醫(yī)藥批發(fā)機(jī)構(gòu)不適應(yīng)多種經(jīng)濟(jì)渠道、多種經(jīng)濟(jì)成份、多種消費(fèi)層次的農(nóng)村醫(yī)藥市場現(xiàn)狀。

　　舊的渠道不適應(yīng)，新的能夠擔(dān)當(dāng)此任務(wù)的渠道卻至今沒有建立起來。村鎮(zhèn)小店、醫(yī)務(wù)所和行政村的衛(wèi)生室藥品進(jìn)貨渠道處于秋黃不接的狀況，農(nóng)村分散在最基層的銷售網(wǎng)點(diǎn)藥品供應(yīng)基本處于無秩序狀態(tài)。

　　第二、隨著經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口稠密的地區(qū)或地段，競爭過度，競銷過熱；經(jīng)濟(jì)相對(duì)貧困，人口相對(duì)稀少的地區(qū)，特別是廣大的農(nóng)村地區(qū)，眾多的村落、村鎮(zhèn)藥品的銷售網(wǎng)絡(luò)基本處于空白狀態(tài)。就是人口相對(duì)集中的市鎮(zhèn)，醫(yī)藥品種明顯不足，根本滿足不了農(nóng)民消費(fèi)的需要。有的同志認(rèn)為現(xiàn)在農(nóng)村市鎮(zhèn)藥店已經(jīng)很多，有的已經(jīng)虧本。殊不知解放前許多鎮(zhèn)上有近十家藥店，現(xiàn)在人口增了三倍，集鎮(zhèn)的規(guī)模也成倍地?cái)U(kuò)展，藥店不是多了而是規(guī)模、機(jī)制不對(duì)頭。更何況眾多的村落、村鎮(zhèn)也是農(nóng)村人口重要的集散地，網(wǎng)點(diǎn)空白，這給農(nóng)民帶來了很大的不便。

　　第三、各種經(jīng)濟(jì)成份自成體系，各類經(jīng)濟(jì)成份連鎖網(wǎng)絡(luò)中心按照自已所在城市經(jīng)營的習(xí)慣遙控指揮身處農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的銷售網(wǎng)點(diǎn)。購銷脫節(jié)，造成了農(nóng)村醫(yī)藥商品不能適銷對(duì)路。一些企業(yè)還片面地追求高差價(jià)、高價(jià)格、高利潤藥品的銷售，造成了農(nóng)村醫(yī)藥商品的雷同化。而農(nóng)民真正需要的醫(yī)藥商品、醫(yī)療器械、售后服務(wù)、特別是傳統(tǒng)的服務(wù)項(xiàng)目卻很難購到和滿足。

　　第四、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，品種齊備的醫(yī)藥集團(tuán)企業(yè)熱衷于在城市拼搏，無暇顧及如何占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場，造成農(nóng)村醫(yī)藥市場銷售力量的單一和薄弱。市場藥品種類不全，低價(jià)、低利潤的商品無人經(jīng)營，傳統(tǒng)的繁瑣薄利的.藥店售后服務(wù)也基本不見。

　　第五、在農(nóng)村許多地區(qū)，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院固定資產(chǎn)投入等超常規(guī)發(fā)展，造成單位經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重，影響了業(yè)務(wù)的正常開展。為了提高經(jīng)濟(jì)效益，許多衛(wèi)生院抓住了行政村衛(wèi)生室的藥品采購工作。出于自身利益的需要，多數(shù)供應(yīng)給衛(wèi)生室的藥價(jià)往往高于市場上一般零售店的進(jìn)價(jià)。管理嚴(yán)格的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，有些村級(jí)衛(wèi)生員出于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)作用，對(duì)上實(shí)行明頂暗抗，偷偷摸摸在無證藥販處購藥。他們甚至八小時(shí)在衛(wèi)生室上班，業(yè)余時(shí)間在家里行醫(yī)，成了一證多攤。管理松一些的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由于經(jīng)營的分散性，村級(jí)衛(wèi)生員采購藥品基本處于監(jiān)督管理的空白狀態(tài)。

　　我們認(rèn)為這許多因素歸結(jié)起來，基本上可分解為兩個(gè)方面。一、農(nóng)村醫(yī)藥市場監(jiān)管工作非常需要加強(qiáng)和規(guī)范；二、農(nóng)村醫(yī)藥市場藥品流通渠道非常需要疏理。藥品監(jiān)管工作好，藥品流通渠道就通暢。只有藥品流通渠道通暢，農(nóng)村醫(yī)藥消費(fèi)才能正常發(fā)展。

　　三、初探

　　農(nóng)村醫(yī)藥市場要加強(qiáng)監(jiān)管力度，已經(jīng)引起許多領(lǐng)導(dǎo)的重視。縣級(jí)藥品監(jiān)管機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍的建設(shè)工作也正在建立和強(qiáng)化，這是一個(gè)十分可喜的現(xiàn)象。但是農(nóng)村醫(yī)藥市場的特殊性和因此而形成的難度我們更應(yīng)該認(rèn)真研究和探討。

　　一、建國初期，由于農(nóng)村醫(yī)療水平的落后和醫(yī)藥商品的缺乏，農(nóng)村急切的是要解決藥品的供給問題。國營醫(yī)藥批發(fā)機(jī)構(gòu)下伸農(nóng)村，解決了農(nóng)村醫(yī)藥市場的根本問題。由于藥品掌握在國營經(jīng)濟(jì)手中，在國營商業(yè)系統(tǒng)從上到下的統(tǒng)一管理下，農(nóng)村醫(yī)藥市場發(fā)展比較平穩(wěn)。隨著農(nóng)村的合作化運(yùn)動(dòng)，農(nóng)村集鎮(zhèn)上的個(gè)體診所聯(lián)合起來，組成聯(lián)合診所。個(gè)體零售藥店聯(lián)合起來，組成合作藥店。有一定規(guī)模的醫(yī)藥商店實(shí)行了公私合營。由于聯(lián)合診所、合作藥店、公私合營藥店都在掌握住醫(yī)藥物資的國營經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一管理下，農(nóng)村醫(yī)藥市場還是發(fā)展平穩(wěn)。隨著國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，農(nóng)村中心集鎮(zhèn)由國營經(jīng)濟(jì)直接組建地區(qū)性人民醫(yī)院，聯(lián)合診所也接受衛(wèi)生局的領(lǐng)導(dǎo)和管理。農(nóng)村醫(yī)藥商業(yè)由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的規(guī)范管理曾多次因條條、塊塊的管理模式而條塊變動(dòng)。但在國營經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，農(nóng)村醫(yī)藥市場的發(fā)展也是比較平穩(wěn)的。隨著改革開放的進(jìn)行，由于多種經(jīng)濟(jì)成份的加入，多種商品流通渠道的展開，徹底打破了農(nóng)村醫(yī)藥市場幾十年平穩(wěn)發(fā)展的境況。特別是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)生了翻天復(fù)地的變化，農(nóng)村醫(yī)藥市場也就跟著出現(xiàn)了巨大的變革。簡單的歷史回顧，面對(duì)農(nóng)村的實(shí)際情況∶農(nóng)村發(fā)達(dá)、人口分散、村落眾多、網(wǎng)點(diǎn)稀少，形成了農(nóng)村醫(yī)藥市場寬廣、多層次的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置分散和監(jiān)督管理困難等特點(diǎn)，我們認(rèn)為一、應(yīng)該積極鼓勵(lì)和支持坐鎮(zhèn)在城市中的大型醫(yī)藥集團(tuán)企業(yè)深入農(nóng)村，通過收購、兼并，合股、控大股、直接建網(wǎng)點(diǎn)等多種形式，切實(shí)占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場。農(nóng)村行政機(jī)構(gòu)的改革，特別是以經(jīng)濟(jì)自然流向?yàn)橹笇?dǎo)，實(shí)行撤小鄉(xiāng)并大鎮(zhèn)，撤小村并大村，精簡行政機(jī)構(gòu)，精簡行政人員，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效率的變革。這為大型醫(yī)藥集團(tuán)企業(yè)占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場帶來很大的方便和效益。建國幾十年中，農(nóng)村醫(yī)藥市場的平穩(wěn)發(fā)展，一個(gè)主要的因素就是因?yàn)檗r(nóng)村醫(yī)藥市場長期有一個(gè)主體力量統(tǒng)管。大型醫(yī)藥集團(tuán)牌子硬、信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、品種齊、價(jià)格廉、質(zhì)量有保證。支持他們占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場這從根本上解除農(nóng)村醫(yī)藥市場出現(xiàn)的一系列問題。

　　我們向那些大集團(tuán)企業(yè)提議，深入農(nóng)村應(yīng)該深入到在農(nóng)村機(jī)構(gòu)改革后的大村所在地組建連鎖網(wǎng)點(diǎn)，因?yàn)檫@里是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)最基層的中心地，也是各農(nóng)村村落人流的中心，也是目前我國農(nóng)村醫(yī)藥網(wǎng)點(diǎn)的空白處。

　　二、建國幾十年中城市國營醫(yī)藥批發(fā)企業(yè)下伸農(nóng)村中心集鎮(zhèn)組建批發(fā)部門，我們認(rèn)為這個(gè)經(jīng)驗(yàn)實(shí)得大型醫(yī)藥集團(tuán)占領(lǐng)農(nóng)村醫(yī)藥市場的借鑒。大型醫(yī)藥集團(tuán)企業(yè)應(yīng)該在農(nóng)村中心集鎮(zhèn)組建批零兼營的藥品配供中心。全面開花，做到每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)品種齊備，這是得不償失的。一方面每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)品種齊，勢必庫存大，藥品賣不掉，周轉(zhuǎn)失靈，既造成經(jīng)濟(jì)損失又造成資源浪費(fèi)，另一方面若品種少、規(guī)模小又滿足不了消費(fèi)多層次的現(xiàn)代農(nóng)民醫(yī)藥保健的正常需要。這正是一些以單一經(jīng)濟(jì)成份組織的連鎖網(wǎng)店存在的而且很難解決的問題。而在中心集鎮(zhèn)建立配供中心，則有利于商品資金、人員規(guī)模的節(jié)約。農(nóng)村中心集鎮(zhèn)人口多、經(jīng)濟(jì)繁華、商品輻射能力強(qiáng)。配供中心由于實(shí)行批（配供）零結(jié)合，身在農(nóng)村了解農(nóng)村市場的需要，多備品種能夠適應(yīng)農(nóng)村醫(yī)藥市場多層次的消費(fèi)新需求，又可以“以一供十”，即用較少的資金滿足周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)（含改制后的大村）連鎖網(wǎng)點(diǎn)的需要。同時(shí)農(nóng)民有個(gè)土種土生藥材的收購問題，。近年來土生藥材由于無人收購，浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。浪費(fèi)了社會(huì)資源，減少了農(nóng)民收入。配供中心身在農(nóng)村，了解藥源，又可根據(jù)組織的指令，輔導(dǎo)種植和收購藥材。確實(shí)這是為農(nóng)民做的一件大好事。

　　三、市、縣藥品監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)根據(jù)農(nóng)村的實(shí)際情況是否能以農(nóng)村中心集鎮(zhèn)上大型醫(yī)藥集團(tuán)企業(yè)農(nóng)村醫(yī)藥配供中心為依托，借用或聘用配供中心的領(lǐng)導(dǎo)為農(nóng)村藥品監(jiān)管的人員。在縣級(jí)藥品監(jiān)管組織的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村醫(yī)藥市場的監(jiān)督管理。1、生活在農(nóng)村中的人員熟悉農(nóng)村中的情況；2、由于配供中心在農(nóng)村有一個(gè)網(wǎng)絡(luò)體系，運(yùn)用好這個(gè)網(wǎng)絡(luò)，監(jiān)管工作可大大地取得實(shí)效而且大大地節(jié)約費(fèi)用；3、可節(jié)省行政機(jī)構(gòu)人員編制；4、容易取得地方黨政領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門的支持。容易協(xié)調(diào)地方上的各種關(guān)系，有利于問題的妥善解決；5、農(nóng)村居民民風(fēng)淳樸，講究情感。監(jiān)管人員在農(nóng)村工作，為嚴(yán)格、公正執(zhí)法，容易打下良好的群眾基礎(chǔ)。實(shí)行政務(wù)公開，提高藥品監(jiān)管工作水平，切實(shí)改變農(nóng)村藥品市場的不良現(xiàn)狀，確保農(nóng)民用藥安全，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

　　四、農(nóng)村是個(gè)大市場，有占到全國人口70%的農(nóng)民住在農(nóng)村。改革開放后，農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)面貌發(fā)生了翻天復(fù)地的變化，農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入也有了成倍的增長，農(nóng)村的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了明顯的改變。有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)去占領(lǐng)農(nóng)村市場，既能取得社會(huì)效益和企業(yè)近期的經(jīng)濟(jì)效益，健全的銷售網(wǎng)絡(luò)，入世后，其戰(zhàn)略性的成果也將十分顯著。當(dāng)然政府更應(yīng)該積極鼓勵(lì)企業(yè)深入農(nóng)村醫(yī)藥市場，要制定傾斜的政策支持企業(yè)占領(lǐng)農(nóng)村市場。1、城市與農(nóng)村有一定的行政障礙，這很需要各級(jí)政府的支持。2、現(xiàn)有的店鋪都有較好的地段，新網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立要取好的地段，更需要得到當(dāng)?shù)卣�府的全力支持�?、新建網(wǎng)點(diǎn)，手續(xù)難度大，費(fèi)用也很多。企業(yè)正常營業(yè)后，正常情況下還要半年才能盈余，所以政府應(yīng)該給予企業(yè)積極的政策輔持、財(cái)政和稅收方面的優(yōu)惠支持。4、醫(yī)藥監(jiān)督管理部門要把大型集團(tuán)企業(yè)在農(nóng)村的分支機(jī)構(gòu)當(dāng)成自己的眼睛和手足在農(nóng)村的延伸，支持他們，依靠他們，共同監(jiān)督管好農(nóng)村醫(yī)藥市場。

　　隨著農(nóng)村醫(yī)藥市場的不斷發(fā)展和完善，我們相信只要加強(qiáng)藥品監(jiān)管力度，疏通商品流通渠道，農(nóng)村醫(yī)藥市場一定能適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，為農(nóng)民身體健康和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告9

　　一、調(diào)查目的

　　“綠城長興廣場”項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查，目的在于確定項(xiàng)目招商的基準(zhǔn)價(jià)格，推進(jìn)項(xiàng)目招商持續(xù)良性地運(yùn)營，并確保合作雙方具有一定的合理的贏利空間。

　　二、調(diào)查范圍

　　以“綠城長興廣場”項(xiàng)目為核心，東至人民北路、南到解放路、西至長安路、北至縣前街。

　　三、調(diào)查方式

　　走街選點(diǎn)訪問。

　　四、綜合分析

　　1、人民北路。

　　本路段屬于三類路段，租金相對(duì)較低。底商：日租金4——8元；二層：日租金1.6左右。

　　案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）

　　人民北路銀時(shí)代店一層3087.3

　　人民北路兩岸咖啡店二層500301.64

　　西魚巷59號(hào)嗒滴嗒童裝店一層7093.5

　　4、長安路。

　　該路段沒有象樣的商業(yè)店鋪，零星店鋪?zhàn)饨饦O為低廉，不具參考性，基本可以忽略。

　　案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）

　　金陵中路292號(hào)（空置）一層251010.95

　　金陵中路318號(hào)汀凡詩女裝店一層3065.4

　　縣前中街385號(hào)（空置）二層800702.39

　　5、縣前街。

　　重點(diǎn)調(diào)查了位于縣前街與道園路相交處“第3大道商業(yè)廣場”。該項(xiàng)目總建筑面積為3.7萬平方米，其中四層裙樓為“內(nèi)街式”商業(yè)建筑約2萬余平方米。

　　該項(xiàng)目一層日租金報(bào)價(jià)每平方3.5元；二層報(bào)價(jià)2.5元。

　　據(jù)該項(xiàng)目內(nèi)部人士透露，長興第三大道商業(yè)管理有限公司以1.4元的底價(jià)從業(yè)主手中獲得招商運(yùn)營權(quán)。

　　案名樓層面積（㎡）年租金（萬元）日租金（元）

　　解放中路376號(hào)李寧運(yùn)動(dòng)店一層833712.2

　　解放中路389號(hào)（空置）一層904112.4

　　解放西路115號(hào)和記菜館一層200121.64

　　解放西路246號(hào)佳業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一層3043.65

　　五、本案租金定位

　　綜合項(xiàng)目周邊租金水平，特別參考“第3大道”，我們認(rèn)為本案以底層3元、二層1.5元作為第一年度雙方合作的基準(zhǔn)價(jià)格比較合理。每平方上浮0.5——1元作為招商方的回報(bào)。

　　理由：

　　1、這個(gè)價(jià)格具有一定的競爭性，從商業(yè)街培育的角度，需要“放水養(yǎng)魚”，租金水平不宜定得太高。這個(gè)價(jià)格可以維持開發(fā)商的`運(yùn)營成本。

　　2、這個(gè)價(jià)格具有一定的成長性。按照長興的習(xí)慣做法，可在此基礎(chǔ)上每年遞增5%，能保持項(xiàng)目持續(xù)性運(yùn)作。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告10

　　商業(yè)展示設(shè)計(jì)所創(chuàng)造的環(huán)境是城市景觀構(gòu)成的主要因素，琳瑯滿目的商場、超市、專賣店、飯店、商務(wù)休閑等，是實(shí)現(xiàn)商品交換、滿足人類消費(fèi)需求、體驗(yàn)商品經(jīng)濟(jì)的前沿陣地，其五光十色、鱗次櫛比的特色，以形、色、聲、光組成適應(yīng)人類各感覺機(jī)能的愉悅空間。

　　一展示設(shè)計(jì)內(nèi)容

　　(一)設(shè)計(jì)風(fēng)格

　　◆流行服裝店的設(shè)計(jì)，色彩是店面的主要靈魂，極簡主義風(fēng)格功成身退

　　這些年來，服裝店的兩大趨勢，除了大型旗艦店面陸續(xù)開張之外，再者即是色彩回歸店面，取代流行多年的極簡主義風(fēng)格。現(xiàn)在的店面設(shè)計(jì)除色彩強(qiáng)調(diào)鮮艷外，寬闊的場地，并講究休閑空間及動(dòng)態(tài)設(shè)施的規(guī)劃，同時(shí)，海報(bào)、影像屏幕亦充斥其中。無論是大眾化的商店或高級(jí)名店，幾乎無法抗拒這股色彩風(fēng)潮，

　　◆力求空間寬敞的大型店面

　　店面實(shí)際面積求大，而且還要運(yùn)用各種空間規(guī)劃，讓消費(fèi)者強(qiáng)烈感受寬敞感。店面則強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者走動(dòng)的寬敞自在，不會(huì)有使衣服陳列擁擠的情形。

　　◆舒適的購物環(huán)境

　　除了寬敞的購物空間，各店也紛紛加入舒適休閑的家俱設(shè)施。試穿區(qū)設(shè)舒適座椅并運(yùn)用柔和色彩設(shè)計(jì)，已為提升購物的舒適感加分�！舻昝婕揖慵吧唐逢惲械娘L(fēng)格

　　家俱及商品陳列以沿襲過去方式為主，而有以下兩個(gè)風(fēng)格﹕

　　(1)方形金屬質(zhì)材家俱、玻璃，風(fēng)格較穩(wěn)重，并以男裝店為主。

　　(2)白色原木或塑料家俱，常采圓滑的造型設(shè)計(jì)，流行感強(qiáng)，并以女性服裝精品店居多。

　　◆大量采用影像

　　店面中各種影像的運(yùn)用越來越多，從簡單的海報(bào)到復(fù)雜的動(dòng)態(tài)影像屏幕都有，都設(shè)置于店內(nèi)或櫥窗中。至于用量多少、如何配置，各店均有自己的主張，將一大面墻壁用來作影像展覽，分外顯出獨(dú)特的感性氣息。

　　◆在時(shí)髦流行與運(yùn)動(dòng)風(fēng)格間取得適當(dāng)平衡

　　新成立的運(yùn)動(dòng)服飾店面，已不單只是純粹的基本運(yùn)動(dòng)服飾店，或完全變成精品流行服飾店，而是要在兩者之間求取創(chuàng)新。運(yùn)動(dòng)服飾業(yè)目前正經(jīng)歷重要的演變，陸續(xù)成立經(jīng)銷大品牌商品的運(yùn)動(dòng)服飾店，既是流行服飾店，也是運(yùn)動(dòng)服飾店，帶入一種現(xiàn)代又有朝氣的活力感。

　　目前各種展覽展會(huì)精彩紛呈，成為企業(yè)展示自身實(shí)力、推廣產(chǎn)品的重要舞臺(tái)。在廠商云集的展會(huì)上，如何讓自己的企業(yè)成為大家關(guān)注

　　的焦點(diǎn)和目標(biāo)，展示設(shè)計(jì)和布置就顯得異常重要，她決定了你的展位能否被人注意，直接影響參展效果。

　　(二)店面的櫥窗設(shè)計(jì)

　　櫥窗設(shè)計(jì)的發(fā)展

　　每個(gè)城市都有自己的面孔，而作為特色集中體現(xiàn)的服裝產(chǎn)業(yè)的美麗面孔則要集中體現(xiàn)在幾平米內(nèi)的空間中。櫥窗的本質(zhì)是銷售，但櫥窗設(shè)計(jì)卻體現(xiàn)了服裝商家的獨(dú)出心裁，與展示設(shè)計(jì)師的無窮的藝術(shù)靈感。在一個(gè)平面與立體相結(jié)合的櫥窗之中，融入了創(chuàng)意，造型，色彩，材料，燈光等多種因素。更是一個(gè)城市的縮影，從櫥窗里，你還可以把握到城市的脈搏，體會(huì)各個(gè)季節(jié)，假日不同的味道。

　　體現(xiàn)了各個(gè)商店獨(dú)特的品位風(fēng)格各異的設(shè)計(jì)，隨著顧客腳步的移動(dòng)，各個(gè)燈光各異，色彩繽紛的櫥窗好似流動(dòng)的幻燈片，吸引著不同顧客在其前面的駐足瀏覽。并根據(jù)記者的隨機(jī)采訪，櫥窗的設(shè)計(jì)起著比店內(nèi)導(dǎo)購員更為重要的作用。以其個(gè)為直接的展示效果，告訴消費(fèi)者此套服裝的搭配原則及穿著后的效果。在記者采訪的數(shù)名進(jìn)店后購物的消費(fèi)者中，近65%的顧客談到，吸引他們進(jìn)店的最主要幾種因素，依次為:品牌，櫥窗，促銷信息，導(dǎo)購員介紹，朋友推薦等。由此可見，櫥窗設(shè)計(jì)以其最大空間，最為直觀的效果對(duì)產(chǎn)品的銷售及企業(yè)文化的傳播起著舉足輕重的作用。一成不變的展示方式已不適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，只有創(chuàng)意新穎，風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)才能吸引行色匆匆的腳步。如何在短短幾秒鐘內(nèi)吸引顧客

　　的注意，同時(shí)能夠用無聲的語言說服消費(fèi)者進(jìn)店光顧，這是空有一個(gè)響亮品牌，高質(zhì)量的品質(zhì)所不能完全做到的

　　現(xiàn)代櫥窗藝術(shù)是非常多元化的，有兩維的巨型海報(bào)，也有以光電科學(xué)輸出表現(xiàn)的光電藝術(shù)，更有枕者采用真人模特在設(shè)定的櫥窗場景內(nèi)進(jìn)行情景表演，將展示商品的空間由靜至動(dòng)，以吸引，集結(jié)更多的注意力。櫥窗設(shè)計(jì)就空間規(guī)劃而言，從早期與室內(nèi)空間組成一道墻面的玻璃櫥窗，到顧客可以毫無阻隔的從街道上透視內(nèi)部商品的`陳列，如此一體成行的空間美學(xué)更加符合現(xiàn)代人對(duì)服務(wù)透明化的要求。同時(shí)，導(dǎo)購人員統(tǒng)一的著裝與周到的服務(wù)配著舒緩的音樂，透過櫥窗一覽無余地展現(xiàn)在行人的面前，展現(xiàn)了品牌的風(fēng)采。和遮蔽性的店面櫥窗相比，更具有人文氣息，從而吸引更多的顧客。

　　隨著社會(huì)的進(jìn)步，近代許多櫥窗設(shè)計(jì)除了商品魅力訴求之外，還增加一以間接的形式表達(dá)更寬廣，深厚的人文關(guān)懷或藝術(shù)風(fēng)格。由于今日企業(yè)社會(huì)責(zé)任感的不斷加強(qiáng)，櫥窗藝術(shù)不一定基于商業(yè)目的，對(duì)于社會(huì)關(guān)懷，季節(jié)感知，文化氣息，速度感，安全感，可以信賴感……等抽象意義的傳遞，企業(yè)有著更多的選擇性。因此，現(xiàn)代櫥窗設(shè)計(jì)直逼美術(shù)館的功能，不論是在日間的視覺效果，還是當(dāng)夜幕低垂商店打佯后，在以黑夜為背景的街道上櫥窗還可以展現(xiàn)另一種舞臺(tái)魔術(shù)，從黎明初曉，到夜深人靜……晨星退去，時(shí)間的推移，光線的變化映襯出櫥窗無盡的魅力。各大品牌或是前衛(wèi)大膽，或是充滿溫馨童趣的櫥窗布置映射出的一條輝煌大道，充分展現(xiàn)了城市的魅力，但正是由于我們現(xiàn)在的櫥窗將企

　　業(yè)，產(chǎn)品最好的一面，用最恰當(dāng)?shù)氖址ǜ嬖V顧客。

　　二現(xiàn)代商業(yè)空間展示設(shè)計(jì)概括為如下特點(diǎn)：

　　（一）、真實(shí)性

　　商業(yè)展示設(shè)計(jì)要想最大限度地吸引、招徠顧客，就必須充分發(fā)揮設(shè)計(jì)者的創(chuàng)造才能和豐富的想象力，創(chuàng)造出標(biāo)新立異的審美形象。與此同時(shí)，商業(yè)展示設(shè)計(jì)又必須注重審美創(chuàng)造的真實(shí)性，即所傳達(dá)的信息必須準(zhǔn)確，不能夸大其詞、虛張聲勢，這也是現(xiàn)代商業(yè)展示設(shè)計(jì)十分關(guān)鍵的問題

　�。ǘ�）、時(shí)代感和民族風(fēng)格

　　商品是一定社會(huì)生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)水平發(fā)展的產(chǎn)物。從本質(zhì)上講，它體現(xiàn)著歷史的演進(jìn)和人類社會(huì)的進(jìn)步。因此，作為商品與消費(fèi)者之間信息媒介的展示設(shè)計(jì)也必然帶有鮮明的時(shí)代特征。

　　(三)、環(huán)境觀念

　　商業(yè)展示主要是訴諸于人的視覺、聽覺感受，它與人的活動(dòng)場所——環(huán)境有著緊密的聯(lián)系。同時(shí)，它也構(gòu)成城市人文景觀的重要方面，所以，必須充分強(qiáng)調(diào)其環(huán)境觀念。商業(yè)展示設(shè)計(jì)是存在于人——環(huán)境

　　這個(gè)大系統(tǒng)之中的，因此，在具體設(shè)計(jì)時(shí)必須從整體空間出發(fā)進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)。要依據(jù)所處環(huán)境的色彩、建筑、道路寬窄和氣候季節(jié)等方面的特點(diǎn)進(jìn)行綜合考慮，這在店面展示、霓虹燈、招貼廣告、電子顯示廣告設(shè)計(jì)中尤為重要。

　　(四)、直覺審美效應(yīng)

　　人們對(duì)商業(yè)展示物的觀賞都是在極短的時(shí)間內(nèi)完成的。由此，“最短時(shí)間與最大的信息量”便成了現(xiàn)代商業(yè)展示設(shè)計(jì)所要解決的重大課題。心理學(xué)研究表明，“直覺”審美效應(yīng)強(qiáng)調(diào)的是瞬間觀照，是在以往經(jīng)驗(yàn)、理智的前提條件下，對(duì)事物本質(zhì)內(nèi)容的直觀把握。這種瞬間觀照，是審美客體給予主體刺激所引起的情感反映，使主體在想象的過程中豐富了客體形象，并在其心目中留下了對(duì)客體的鮮明感受和強(qiáng)烈印象。

　　(五)、展示的輔助設(shè)施

　　展示活動(dòng)所使用的器物是指用以安放、圍護(hù)、承托、吊掛、張貼展品的器械，如展架、展臺(tái)、展板、展柜等�，F(xiàn)代展示道具設(shè)計(jì)和選用的原則是：首先，以定型的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化為主。以特殊設(shè)計(jì)為輔；其次，以組合式、拆裝式為主，以便于任意組合、變化，方便包裝、運(yùn)輸和儲(chǔ)存；第三，結(jié)構(gòu)要堅(jiān)固耐用、加工方便、安全可靠；第四，造型要簡潔，色彩要單純。

　　因此在從事展示設(shè)計(jì)時(shí)，首先應(yīng)該考慮采用那些具有多種功能和用途的系列化道具，盡是不用或少用專門設(shè)計(jì)的特殊規(guī)格的道具，一方便布展，節(jié)約開支。在展示設(shè)計(jì)中，根據(jù)不同的展示對(duì)象，需要使用各種不同的輔助設(shè)施。如服裝的展示，有各種服裝專用的模特、胸架，衣架等，這些輔助設(shè)施或器械除了采用部分標(biāo)準(zhǔn)化的配件組合外，還應(yīng)該采用根據(jù)展示的實(shí)際需要，專門設(shè)計(jì)制作。

　　(六)、展示設(shè)計(jì)的基本規(guī)則

　　展示設(shè)計(jì)的目的是使觀眾在有限的時(shí)空中最有效地接受信息。因此，展示設(shè)計(jì)就是圍繞著如何有效地提高展示活動(dòng)的效率和質(zhì)量進(jìn)行的。除了展示環(huán)境本身的設(shè)計(jì)之外，展示對(duì)象陳列形式的設(shè)計(jì)也是展示設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容。

　　展示品的集合將形成多種視覺因素，這些因素在不同程度上對(duì)視覺產(chǎn)生影響。人類觀察事物的方式具有一定的共性，研究這些共性的特點(diǎn)是我們研究視覺規(guī)律的基本出發(fā)點(diǎn)。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告11

　　新地標(biāo)的前世今生

　　坐落在北京東三環(huán)上緊鄰國貿(mào)的雙井地區(qū)，是因CBD商圈的擴(kuò)張而崛起的外延商圈——向北一公里既是CBD核心地標(biāo)國貿(mào)，南面毗鄰上世紀(jì)八十年代初建成的北京老牌純居住型社區(qū)——?jiǎng)潘�，其得天�?dú)厚的地理優(yōu)勢而受到商業(yè)地產(chǎn)的青睞，日益成為一個(gè)頻繁見諸于媒體和廣告的地標(biāo)商圈。

　　在20xx年以前，雙井地區(qū)是集合了北京齒輪總廠、北京重型汽車制造廠、北京建筑機(jī)械廠 、北京重型機(jī)械廠等工廠的重工業(yè)工廠區(qū)。20xx年，富力地產(chǎn)投資32億元拿下了廣渠門外東五廠地塊建設(shè)北京富力城，這在當(dāng)時(shí)是建國后公開招標(biāo)的最大地塊。隨后雙井地區(qū)的價(jià)值逐漸為房地產(chǎn)界所重視，從廣渠門、雙井一直延伸到東四環(huán)大郊亭橋一線，陸續(xù)開發(fā)了富力城、富力公館區(qū)、九龍花園、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、百環(huán)家園、廣渠家園、金港國際、珠江帝景等新樓盤，尤其是貫穿東三環(huán)沿線的10號(hào)線地鐵在20xx年開通，結(jié)合本就理想的地面公交體系，形成了換乘便利四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)雙井地區(qū)商務(wù)生活、休閑娛樂隨之升級(jí)，對(duì)區(qū)域外的消費(fèi)形成了巨大吸引。

　　十年華麗蛻變之后的雙井地區(qū)，云集著富力中心、富力雙子座、東環(huán)國際大廈、樂成中心、優(yōu)士閣等甲級(jí)寫字樓，尤其是隔三環(huán)矗立的富力廣場、樂成中心已然成為新地標(biāo)與北面的建外soho樓群鼎足而立，購物中心、娛樂場所如UME和麥樂迪以及星級(jí)酒店點(diǎn)綴其間。富力城、富力公館區(qū)、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓、首府會(huì)、金茂府等星羅棋布的高檔樓盤意味著龐大的消費(fèi)人群和消費(fèi)實(shí)力，商圈東北角的蘋果社區(qū)進(jìn)駐了今日美術(shù)館和眾多藝術(shù)品機(jī)構(gòu)。

　　由于消費(fèi)人群龐大，消費(fèi)需求強(qiáng)烈、消費(fèi)力水平高，如今的雙井商圈，無論是社區(qū)商業(yè)還是商業(yè)綜合體，各業(yè)態(tài)的發(fā)展都相當(dāng)穩(wěn)健，尤其是零售和餐飲已經(jīng)成為商圈內(nèi)的主流，并逐步形成商業(yè)亮點(diǎn)。以高檔百貨、精品超市、大賣場、家電連鎖為代表的零售業(yè)態(tài)，尚留有空白還是存在著重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象？目前商圈內(nèi)的零售業(yè)態(tài)對(duì)區(qū)域外消費(fèi)是否能維持持續(xù)的吸引？

　　商圈5大零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀

　　雙井商圈位于CBD商圈的南部，是隨著CBD商圈的發(fā)展而崛起的外延商圈。傳統(tǒng)意義上的雙井商圈界定為：百子灣路以南，華威南路和松榆南路以北，東南二環(huán)以東，東南四環(huán)以西所包括的區(qū)域。該區(qū)域包括雙井、勁松、潘家園和南磨房的一部分，約12平方公里。

　　貫穿東三環(huán)沿線的10號(hào)線地鐵開通之后，雙井地區(qū)形成以地鐵站為圓心輻射地面的商業(yè)和交通網(wǎng)絡(luò)。記者就以雙井站為原點(diǎn)，以步行15分鐘的距離，向東南西北各延伸1公里來界定本次調(diào)查范圍為：

　　北至百子灣路鐵路閘道處；

　　南至八棵楊中街(與10號(hào)線地鐵終點(diǎn)站勁松站的中線)；

　　西至廣渠門外大街富力公館區(qū)(未來7號(hào)線地鐵站)；

　　東至九龍山(2.95,0.03,1.03%)(西大望與廣渠路交界路口)。

　　在此區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目和零售業(yè)態(tài)(家電連鎖、百貨、超市賣場、便利店等)包括：

　　從調(diào)查可以看出，作為住宅與商務(wù)混搭的雙井地區(qū)，配套設(shè)施已經(jīng)完備，從最早的餐飲、家電、超市等瞄準(zhǔn)居家需求而形成的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，到如今鱗次櫛比的寫字樓和服務(wù)于更多更廣泛人群的大型購物廣場、酒店、文化娛樂設(shè)施。

　　(一)高檔百貨“雙城記”

　　隨著分別坐落于三環(huán)路兩側(cè)富力廣場購物中心和樂成購物中心的全面運(yùn)營，商圈內(nèi)高檔百貨業(yè)態(tài)的環(huán)境和品質(zhì)得到了顯著提升。以富力廣場為例，ZARA、C&A等服裝類快時(shí)尚、家電、家具等專賣店和全城熱戀、施華洛世奇、CKJ、G-STAR、Massimo Dutti、港麗餐廳等時(shí)尚知名品牌的進(jìn)駐，拉動(dòng)廣場近年銷售業(yè)績迅速增長�！碍h(huán)境很好，很敞亮，牌子多，逛街、吃飯、看電影，還是蠻方便的�！奔易「浇�的李女士對(duì)記者說。

　　(二)超市賣場差異化

　　本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前雙井商圈擁有超市大賣場2家，分別是營業(yè)面積12000平方米以上、地理位置明顯，擁有大型停車場的家樂福雙井店和與地鐵站地下貫通的世紀(jì)聯(lián)華雙井店；此外還有富力blt、樂成BHG這樣的精品超市，和屈臣氏、萬寧等特色超市作為與大賣場差異化的補(bǔ)充。

　　記者在工作日晚7時(shí)左右走訪家樂福雙井店，此時(shí)店內(nèi)客流仍然較密集，生鮮、奶制品的促銷也很有吸引力。家樂福收銀員小李表示：在這家店經(jīng)常能碰到外國人�！八麄冑I的都是生活用品，都是住在附近的人，可能就在雙井附近上班吧�！�

　　來自上海的世紀(jì)聯(lián)華超市面臨著兩站地之外的外資零售巨頭家樂福超市的競爭。事實(shí)上，世紀(jì)聯(lián)華在超市行業(yè)中并無明顯競爭優(yōu)勢。記者隨機(jī)采訪附近寫字樓上班的王小姐，“去的次數(shù)不多，收銀臺(tái)開的太少，排隊(duì)時(shí)間長。平時(shí)都在離寫字樓更近的7-11買東西，去富力廣場逛街、吃飯。”。

　　(三)家電連鎖搶席位

　　比較引人注意的是，在雙井地鐵站到廣渠路九龍山大約1平方公里的范圍，國內(nèi)知名的家電連鎖企業(yè)內(nèi)密集開設(shè)門店多達(dá)5家，包括：大中電器雙井店、大中電器廣渠路店、蘇寧電器[微博](6.19,-0.03,-0.48%)西大望路店、國美電器[微博]雙井店，同時(shí)在富力廣場購物中心的5層有蘇寧精品店SUNING ELITE正在營業(yè)。門店之間價(jià)格戰(zhàn)激烈，每逢節(jié)假日各種品牌促銷活動(dòng)輪番登場。

　　SUNING ELITE的門店經(jīng)理表示，“這個(gè)店的發(fā)展和我們的預(yù)期還是比較一致的，開業(yè)當(dāng)年就已經(jīng)能夠盈利了，客戶忠誠度很高，平均每位客人購買商品的數(shù)量是蘇寧其他店面的一倍�！�

　　(四)便利店百花齊放

　　與傳統(tǒng)的居住型社區(qū)相比，雙井商圈內(nèi)的商業(yè)氣息濃郁，與寫字樓和白領(lǐng)生活息息相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施比較齊全。區(qū)域內(nèi)共有4家24小時(shí)7-11便利店、35家左右的社區(qū)便利店，工作節(jié)奏快，需要經(jīng)常加班的白領(lǐng)可以通過便利店滿足日常生活品的隨機(jī)消費(fèi)，而且在寫字樓周邊或者底商都有機(jī)票代理點(diǎn)。

　　(五)家居連鎖是盲點(diǎn)

　　商圈內(nèi)與高檔社區(qū)關(guān)系緊密的家居零售業(yè)態(tài)相對(duì)匱乏，只有百安居一家單一品牌的家居賣場，形成了一定的市場空白。不過這與雙井地區(qū)交通早晚高峰的擁堵，停車位緊張有很大關(guān)系，而且從雙井向東延伸至東四環(huán)大郊亭，便有紅星美凱龍這樣的大型家居購物廣場，可能是導(dǎo)致其他家居賣場謹(jǐn)慎進(jìn)入雙井核心地區(qū)的原因。

　　商住混搭的原動(dòng)力

　　“社區(qū)”是一個(gè)舶來的概念，西方學(xué)者最初將其定義為一種由同質(zhì)人口組成的具有價(jià)值觀念一致、關(guān)系密切的富有人情味的社會(huì)群體，其可能是處于同一地理區(qū)域，也可能不是。引入我國以后，其往往是作為一個(gè)地理概念和社會(huì)管理工具而存在。社區(qū)的人口特征和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定了其社區(qū)內(nèi)占主流的價(jià)值取向，而這一取向也就決定了什么樣的商業(yè)能夠在這一社區(qū)內(nèi)生存。

　　隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的變遷，北京城市社區(qū)布局也不斷調(diào)整，雙井就是在這一盤整過程中形成的特征鮮明的新興社區(qū)。富力城、蘋果社區(qū)、樂成公館、外企公寓等社區(qū)均為單價(jià)處于35000—40000元/平方米價(jià)格區(qū)間的高端住宅，入住該區(qū)域住宅的業(yè)主多為中高收入階層，有著“高收入、高消費(fèi)、高品位”的共性，對(duì)該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供了穩(wěn)定的高階層消費(fèi)支撐。

　　富力viva商業(yè)運(yùn)營中心推廣部的負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示：目前富力中心寫字樓入駐率接近100%，有50多家公司進(jìn)駐，富力廣場出租率也接近100%，有接近200家商戶。富力廣場的消費(fèi)人群覆蓋了周邊寫字樓上班人群、社區(qū)居民，同時(shí)因其交通方便，地鐵交通的客流也不容忽視。

　　逐年增長的'白領(lǐng)、金領(lǐng)商務(wù)人群和外籍人士，相似的學(xué)歷、工作和生活背景，決定了其相似的生活方式和需求，更加凸顯出了這一社區(qū)的性格和價(jià)值取向。消費(fèi)行為特征可概括為以下4點(diǎn)：

　　1.高檔社區(qū)云集，消費(fèi)客流穩(wěn)定，

　　2.消費(fèi)相對(duì)高端，商家經(jīng)營穩(wěn)定，

　　3.消費(fèi)人流眾多，消費(fèi)力水平高，

　　4.業(yè)態(tài)復(fù)合多元，區(qū)域活力四射。

　　好前景需瞄準(zhǔn)差異化

　　從CBD目前的情況看，無論是從寫字樓本身還是區(qū)域的相關(guān)配套，以及交通都形成了一定的飽和，密度相當(dāng)之大。作為一個(gè)老牌商圈，CBD區(qū)域不斷向外擴(kuò)，隨著中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)的東遷，CBD東線已擴(kuò)展到大望路區(qū)域甚至更東邊，北部已基本與燕莎區(qū)域相接壤。隨著北京CBD商業(yè)地產(chǎn)新供應(yīng)的斷頓，地處CBD南面的雙井地區(qū)滿足了大批CBD外溢的商業(yè)需求，已成為目前發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域之一。

　　理論上講，對(duì)于雙井這樣人口密度高的大型商務(wù)居住復(fù)合區(qū)域，多元化的零售業(yè)態(tài)才能夠更好的適應(yīng)和把握這一區(qū)域內(nèi)的新一輪商機(jī)。從西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，專業(yè)店數(shù)量多、分類細(xì)，是零售市場的主體業(yè)態(tài)之一，也是人們追求高品質(zhì)生活的重要購物場所之一。

　　富力viva的發(fā)言人在接受記者采訪時(shí)表示：一個(gè)商圈無論大小，總是要有一定的豐富度才能吸引消費(fèi)者，這個(gè)豐富度既包含了品類的多樣化，同時(shí)也包含了同一品類或同一業(yè)態(tài)下的多品牌，這樣才能讓消費(fèi)者有選擇權(quán)。不同的消費(fèi)者有不同的偏好，喜歡不同的購物環(huán)境，這就需要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷了解目標(biāo)消費(fèi)群自然屬性及其購買偏好、消費(fèi)能力的基礎(chǔ)上，調(diào)整自身定位，逐步適應(yīng)市場，滿足消費(fèi)者需求。以精品超市為例，方便性很重要，富力廣場的blt開業(yè)以后業(yè)績?cè)谥鹪绿嵘�，而一街之隔的樂成BHG的生意也沒有下降。這也從側(cè)面印證了區(qū)域內(nèi)仍有待挖掘引導(dǎo)的消費(fèi)潛力。目前富力廣場還有個(gè)別店鋪在調(diào)整中，未來主要會(huì)發(fā)展一些有設(shè)計(jì)特色的、個(gè)性化的時(shí)尚品類。

　　隨著兩廣路的多次拓寬，雙井東南側(cè)占地面積為52893平方米，總建筑面積近331276平方米的冠城名敦道的全面入住，預(yù)計(jì)未來會(huì)給雙井地區(qū)帶來更多利好，尤其值得一提的是正在建設(shè)中的地鐵7號(hào)線將為雙井區(qū)域進(jìn)一步促進(jìn)人流、財(cái)富的積聚，獲得更大的動(dòng)力。

　　商圈內(nèi)人口和消費(fèi)水平的提高，個(gè)性化、特色化、專業(yè)化、方便化需求快速上升，商業(yè)物業(yè)已形成積聚態(tài)勢。在此利好背景下，零售業(yè)應(yīng)瞄準(zhǔn)業(yè)態(tài)多元和差異化下功夫，通過商品和服務(wù)定位的差異化，多業(yè)態(tài)經(jīng)營，優(yōu)勢互補(bǔ)，既吸引人氣，又能降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，來把握商圈內(nèi)巨大的發(fā)展機(jī)遇。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告12

　　在信息社會(huì)，隨著通信和信息技術(shù)的不斷發(fā)展，電信運(yùn)營商可以為用戶提供越來越多的新型、方便、實(shí)用的服務(wù)，日漸豐富用戶的工作和生活方式。在繼手機(jī)錢包、移動(dòng)音樂、移動(dòng)博客等等業(yè)務(wù)之后，又一種新的應(yīng)用服務(wù)在通信服務(wù)市場悄然興起，這就是移動(dòng)搜索服務(wù)。

　　移動(dòng)搜索是一項(xiàng)新型的無線增值業(yè)務(wù)，由于無需使用任何線路連接，因此市場上也稱之為無線搜索。目前運(yùn)營商提供的移動(dòng)搜索服務(wù)主要是給用戶通過手機(jī)搜索互聯(lián)網(wǎng)上的萬千信息，而用戶使用服務(wù)的主要方式為短信搜索和wap網(wǎng)站搜索。其實(shí)，我們需要始終注意的一點(diǎn)就是，移動(dòng)搜索應(yīng)該返回用戶想要的信息，而不是一串的網(wǎng)絡(luò)連接。

　　盡管各大互聯(lián)網(wǎng)搜索公司和新型的專業(yè)無線搜索公司都紛紛進(jìn)入移動(dòng)搜索領(lǐng)域，移動(dòng)搜索看上去風(fēng)光無限，但是離大規(guī)模商用還有很長的路要走。

　　1、“藍(lán)圖”和“現(xiàn)實(shí)”的距離

　　盡管移動(dòng)搜索的前景不言而喻，但一切也還處在剛起步階段，移動(dòng)搜索要想順利贏利，還存在許多問題。巨頭們雖然積極推行移動(dòng)搜索，也不過是把網(wǎng)站搜索的內(nèi)容在手機(jī)上展現(xiàn)而已，并無革新之處;而真正的.移動(dòng)搜索需要專門的移動(dòng)搜索引擎，好的用戶體驗(yàn)才利于推廣。

　　與互聯(lián)網(wǎng)相比，移動(dòng)搜索的資源極度匱乏，這已經(jīng)成為移動(dòng)搜索服務(wù)藍(lán)圖和現(xiàn)實(shí)差距的最大障礙。目前wap站點(diǎn)僅16000多個(gè)，且多是以下載鈴聲、圖片為主的，可以用來搜索的滿足用戶個(gè)性化需求的信息并不多。

　　技術(shù)發(fā)展是制約移動(dòng)搜索的另一個(gè)重要原因，制約性主要體現(xiàn)在移動(dòng)終端設(shè)備屏幕的狹小和無線網(wǎng)絡(luò)帶寬的束縛。用戶在使用移動(dòng)搜索的時(shí)候，受移動(dòng)終端屏幕的限制無法獲取更多的資源;而用戶在發(fā)出搜索指令后，受無線網(wǎng)絡(luò)帶寬的束縛又需要等待很長時(shí)間。

　　2、如何縮短差距?

　　面對(duì)這些問題，該如何縮小差距，首先得區(qū)分互聯(lián)網(wǎng)搜索和無線搜索的不同：一方面是硬條件的差異，手機(jī)搜索屏幕小、速度慢，用戶需求差異性大、目的性強(qiáng);另一方面，無線搜索面臨的市場不是一個(gè)公平的環(huán)境，互聯(lián)網(wǎng)搜索基本上沒有什么其他因素的制約，而無線搜索受運(yùn)營商和終端的制約因素很大，這是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈共贏的模式。

　　基于以上兩點(diǎn)，對(duì)于如何縮小差距提出了三點(diǎn)建議：第一，加強(qiáng)與手機(jī)廠商的合作;第二，與運(yùn)營商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系;第三，技術(shù)進(jìn)步獲取競爭優(yōu)勢。

　　如果能夠成功地和普及率高的手機(jī)廠商形成合作，移動(dòng)搜索服務(wù)提供商將極大地提高移動(dòng)搜索的普及率。在進(jìn)軍無線搜索領(lǐng)域時(shí)，百度就宣布將與諾基亞合作，在諾基亞手機(jī)中植入百度搜索服務(wù)。

　　同時(shí)，在移動(dòng)搜索價(jià)值鏈中，電信運(yùn)營商處在核心地位，因?yàn)榛�于移�?dòng)網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)必須征得運(yùn)營商的同意，所以運(yùn)營商的態(tài)度和推廣力度將直接影響移動(dòng)搜索的發(fā)展。

　　cgogo的其中一項(xiàng)搜索業(yè)務(wù)就是與電信運(yùn)營商進(jìn)行戰(zhàn)略合作，cgogo提供搜索引擎的平臺(tái)、解決方案，并負(fù)責(zé)實(shí)施。與運(yùn)營商的合作使得cgogo具有網(wǎng)絡(luò)資源的優(yōu)勢，使其形成更好的用戶忠誠度，并且更容易與產(chǎn)業(yè)鏈上下游包括手機(jī)終端廠商、橫向的內(nèi)容提供商建立良好合作關(guān)系。

　　在技術(shù)進(jìn)步上，基于為客戶提供更加個(gè)性化、準(zhǔn)確化服務(wù)的基礎(chǔ)上，無線搜索市場將產(chǎn)生多種搜索技術(shù)的結(jié)合體，系統(tǒng)可以根據(jù)用戶的關(guān)鍵字或者問題，從相匹配的搜索結(jié)果中通過智能化的篩選和過濾，把最有效的信息提供給用戶。這種技術(shù)的結(jié)合體將成為無線搜索技術(shù)的一種發(fā)展趨勢。

　　3、找尋更好的商業(yè)模式

　　即使現(xiàn)在是移動(dòng)搜索的市場鋪墊期，贏利也是必須考慮的關(guān)鍵問題。移動(dòng)搜索服務(wù)提供商不能總是停留在“燒錢”的狀態(tài)，如何贏利的問題也是當(dāng)務(wù)之急，用戶是否會(huì)接受移動(dòng)搜索這個(gè)新事物還需要合理的商業(yè)模式�！　』�于手機(jī)平臺(tái)的移動(dòng)搜索業(yè)務(wù)，必須依靠手機(jī)的wap上網(wǎng)功能，而且使用搜索功能產(chǎn)生的費(fèi)用按流量多少計(jì)算。對(duì)于手機(jī)用戶來說，流量計(jì)費(fèi)仍然是一個(gè)非常奢侈的消費(fèi)，這對(duì)移動(dòng)搜索市場的開拓設(shè)置了一個(gè)不小的障礙。

　　對(duì)于移動(dòng)搜索運(yùn)營商來說，在手機(jī)終端開辟移動(dòng)搜索業(yè)務(wù)無疑是為了贏利。用戶使用移動(dòng)搜索引擎業(yè)務(wù)時(shí)按照網(wǎng)絡(luò)流量收費(fèi)，移動(dòng)搜索引擎運(yùn)營商無法參與移動(dòng)運(yùn)營商的分成，要想獲得分成，移動(dòng)搜索運(yùn)營商必須成為sp運(yùn)營商，這對(duì)于移動(dòng)搜索運(yùn)營商并不是難事。用戶通過互聯(lián)網(wǎng)使用搜索引擎是免費(fèi)的，通過手機(jī)使用搜索引擎卻要收費(fèi)，用戶能否接受。

　　正是基于此，贏利模式的選擇必須考慮多方面的因素。在目前使用的手機(jī)搜索中，最被看好的是本地搜索，在本地搜索上，cgogo已經(jīng)有了一個(gè)清晰的商業(yè)模式，通過給用戶提供地圖黃頁、商品信息、價(jià)格優(yōu)惠等與生活息息相關(guān)的訊息，通過競價(jià)排名和廣告的方式向提供訊息的廠家收取一定的費(fèi)用，向用戶免費(fèi)的商業(yè)模式，目前已經(jīng)收益。

　　但是移動(dòng)搜索的贏利絕不僅限于此，還需要多種模式的探索。如果在業(yè)務(wù)贏利模式上有所突破的話，移動(dòng)搜索必將在短期內(nèi)有很大的發(fā)展。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告13

　　投資者跟著社區(qū)商鋪?zhàn)?/strong>

　　調(diào)查數(shù)據(jù)：近3年，六城區(qū)市民的產(chǎn)權(quán)商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達(dá)54%。擁有產(chǎn)權(quán)商鋪的市民中，平均每戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪面積為54平方米，總計(jì)達(dá)174.42萬平方米。其中社區(qū)商鋪一枝獨(dú)秀，增值幅度最大，顯示出其強(qiáng)勁的增值潛力。據(jù)調(diào)查，20xx年中華園片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄�值�?0xx年上漲1倍，商鋪售價(jià)比1998年上漲近4倍；外雙楠片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄�值�?0xx年上漲2倍，商鋪售價(jià)比1998年上漲3倍多；玉林片區(qū)商鋪?zhàn)饨鹌骄�值�?0xx年上漲1倍多，商鋪售價(jià)比1998年上漲4倍……

　　專家點(diǎn)評(píng)：數(shù)據(jù)顯示，成都成熟小區(qū)商鋪相對(duì)穩(wěn)定的租金回報(bào)吸引著越來越多的投資者。首先是因?yàn)槌啥既说耐顿Y習(xí)慣，因?yàn)樽钤绲姆慨a(chǎn)投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發(fā)展，社區(qū)強(qiáng)大的人群聚集力，使社區(qū)商鋪的經(jīng)營無憂，保證了穩(wěn)定的租金回報(bào)。例如中華園商圈規(guī)劃相對(duì)較好，同時(shí)隨著大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個(gè)區(qū)域目前已成為進(jìn)駐成都的世界500強(qiáng)企業(yè)的外籍管理人員居住最集中的區(qū)域，從而導(dǎo)致該區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和住宅房產(chǎn)租售價(jià)較其他區(qū)域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業(yè)的大環(huán)境越來越成熟，成都商貿(mào)中心的地位在鞏固中不斷提升；同時(shí)，相對(duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目（如產(chǎn)權(quán)式商鋪等），社區(qū)商鋪投資者可控性強(qiáng)，增值前景可以預(yù)見，收益除了租金收入之外，隨著人氣帶動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)增值的收益，使社區(qū)商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。

　　中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區(qū)為依托，形成了巨大的消費(fèi)力，使投資者追著社區(qū)商鋪?zhàn)摺?/p>

　　傳統(tǒng)商圈活力依舊

　　調(diào)查數(shù)據(jù)：雖然，許多中小投資者把投資目標(biāo)鎖定社區(qū)商鋪，但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統(tǒng)商業(yè)口岸的魅力依舊未減，商鋪價(jià)值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調(diào)查顯示，3年前春熙路商鋪?zhàn)饨鹪?00～800元/平方米·月，現(xiàn)在已增長到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價(jià)也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價(jià)比3年前上漲超過1倍。

　　專家點(diǎn)評(píng)：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿(mào)窗口的.春熙路，其商業(yè)集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因?yàn)槟甏�的久遠(yuǎn)而“落伍”，反而煥發(fā)出新的活力。其中有政府投資，對(duì)春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場功能定位日益完善；第三，因?yàn)槠浣�百年的商業(yè)中心地位，集聚的眾多大型賣場，所帶來的差異化經(jīng)營更顯活力；第四，市中心交通條件的極大改善和公共交通的日益發(fā)達(dá)。

　　但因?yàn)閭鹘y(tǒng)商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經(jīng)不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統(tǒng)商圈必須在商業(yè)形態(tài)上轉(zhuǎn)型，以大型先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)來提升傳統(tǒng)商圈的價(jià)值，否則傳統(tǒng)商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。

　　100戶城區(qū)市民2戶有商鋪

　　調(diào)查數(shù)據(jù)：六城區(qū)市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產(chǎn)權(quán)商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達(dá)174萬平方米的商鋪。

　　專家點(diǎn)評(píng)：雖然2％的比例并不高，但調(diào)查中顯示出來的市民投資意識(shí)的增強(qiáng)值得關(guān)注。成都商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的巨大商機(jī)使這部分有富余資金的家庭把商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為了近期最重要的投資品。它看得見摸得著、靈活性較強(qiáng)，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的個(gè)體投資者隊(duì)伍還會(huì)隨著成都商業(yè)市場規(guī)模的擴(kuò)大和現(xiàn)代商業(yè)檔次的提升進(jìn)一步壯大。對(duì)開發(fā)商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產(chǎn)產(chǎn)品，如何解決好中小面積商鋪同發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的關(guān)系，是下一步要做的內(nèi)功。實(shí)習(xí)記者劉瑞國

　　地價(jià)飆升，不動(dòng)產(chǎn)增值，地價(jià)上漲，不需要理由

　　近幾年，隨著成都經(jīng)營城市戰(zhàn)略的不斷深入，市區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地不斷減少，住宅開發(fā)向外擴(kuò)展，土地價(jià)格也隨之飆升。

　　20xx年以前春熙路地價(jià)700～900萬元/畝，而20xx年春熙路地價(jià)上漲到1000萬元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業(yè)地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價(jià)被拍賣，20xx年7月土地拍賣中，原一醫(yī)院的地塊以20xx萬元/畝被拍賣，再次刷新成都土地拍賣的記錄。在短短3年時(shí)間，春熙商圈地價(jià)每畝飆升1005萬元。

　　城東沙河改造和城東副中心建設(shè)，使土地價(jià)格上漲很快，沙河邊的地價(jià)已經(jīng)從3年前的每畝50萬～60萬元達(dá)到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價(jià)已經(jīng)突破100萬元/畝。城南副中心建設(shè)，也使城南地價(jià)大漲，3年前一個(gè)開發(fā)商在南沿線拿地時(shí)的價(jià)格是60萬元/畝，而今年通過土地拍賣中心拍出的地塊，價(jià)格達(dá)到了300多萬元/畝。在城西二、三環(huán)路之間，土地價(jià)格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現(xiàn)在的地價(jià)保持在每畝100萬元左右。

　　地價(jià)拉著房價(jià)一同上漲

　　近3年，土地價(jià)值在成都經(jīng)營城市的成效中大幅上升，土地價(jià)格的升值直接帶動(dòng)了土地上的不動(dòng)產(chǎn)的增值。因?yàn)轫?xiàng)目地價(jià)是決定房價(jià)的最主要部分，成都的新開項(xiàng)目地價(jià)有的甚至占到開發(fā)總成本的一半以上。

　　20xx年成都的土地交易市場一直牽動(dòng)成都樓市的神經(jīng)，成交價(jià)格一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階地往上走。據(jù)悉，成都上半年的土地供應(yīng)一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長，但開發(fā)商在高收益的預(yù)期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價(jià)仍然穩(wěn)步上揚(yáng)。

　　最近國家解凍了暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地的審批，行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為國家嚴(yán)格控制土地的措施會(huì)接踵而至。近來建設(shè)部官員在成都表示，國土資源部配套國務(wù)院控制土地的七個(gè)文件已經(jīng)上報(bào)了國務(wù)院，整治“城中村”、修改城市土地利用規(guī)劃，村改居、綠化帶、生態(tài)園等土地控制漏洞都將關(guān)掉。今后土地控制的調(diào)控形勢只會(huì)越來越緊。

　　房地產(chǎn)界，土地競爭只能向激烈的程度發(fā)展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價(jià)格和樓盤價(jià)格都有上漲的跡象，新拍土地的高價(jià)直接帶動(dòng)了周邊土地價(jià)格的增值。而適度上漲的土地價(jià)格也是整個(gè)城市活力的表現(xiàn)，是不動(dòng)產(chǎn)增值的主要拉升力量之一。

商業(yè)調(diào)查報(bào)告14