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房地產市場調查報告

時間:2023-12-11 11:18:53 調查報告 我要投稿

關于房地產市場調查報告

  隨著社會不斷地進步,報告的使用成為日常生活的常態(tài),報告具有語言陳述性的特點。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發(fā)?下面是小編精心整理的關于房地產市場調查報告,歡迎閱讀與收藏。

關于房地產市場調查報告

關于房地產市場調查報告1

  一、xx房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀

  優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今,xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地。總體而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。

  xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,房產的整合概念不斷增強,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增強。另一方面,頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。20xx年后,這一局面被打破,xx濱江地產及商業(yè)地產呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。

  目前,xx房地產呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調控措施的影響之下,房地產項目的消化速度雖然有所放緩,但價格仍然穩(wěn)步上升。

  二、xx商品住宅發(fā)展特征

  產品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。

  價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

  供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

  消費者特征:包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。

  產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

  文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。

  三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

  (1) 商品住宅價格與銷量分析

  xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),20xx年(1—6月份),xx住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入20xx年以后,商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。

  從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

  xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。

  同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

  (2) xx商品住宅市場供求關系

  1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套,1—6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。

  2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

  為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。

  同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少。據(jù)億房網今年(1-6月份)的網絡調查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調研數(shù)據(jù)顯示,已擁有一套住房,進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。

  xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

  3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

  億房研究中心的20xx年最新調研數(shù)據(jù)顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。

  4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

  如下圖所示:5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上,7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

  5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120 平方米

  20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

  四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

  xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,根據(jù)其房地產發(fā)展特點,下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:

  (一)xx中心區(qū)

  20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。

  從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,成交方面較去年嚴重萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

  出現(xiàn)這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新房供應量減少3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。

  xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的'興建也讓武廣板塊如虎添翼。

  預計不久的將來,xx內環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進,將由點及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。

  xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

  (二)古田片區(qū)

  20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。

  從成交價格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。

  從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此,隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應量減少,市場關注度有所下降,再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

  對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,使得古田區(qū)域項目可以成片,整體開發(fā),同時,未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。

  古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

  (三)二七、后湖片區(qū)

  20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。

  從成交價格來看,該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價格略為回調。受供應量的影響,后湖地區(qū)商品房關注度下降,百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價格回落明顯。

  令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。

  二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

  (四)東西湖片區(qū)

  20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。

  從成交價格及成交套數(shù)來看,東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,特別是銷量,盡管只增長14個百分點,但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

  雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個別項目的調查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因為價格相對較低,所以將買房目標選定在郊區(qū),面對高房價,有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。

  多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產品結構的調整,產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

  和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同,本區(qū)域由于其自身條件限制,小高層的過渡時間不長、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來市場的主流產品。

  東西湖被譽為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據(jù)空港經濟之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎。

  東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號)

關于房地產市場調查報告2

  “只要去做,你就能得到!焙芏喾康禺a項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實世界里,所有經濟上獲得成功的房地產開發(fā)項目都與其市場潛力密不可分。

  房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據(jù),不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷,從而引發(fā)房地產活動中的風險。本文從實用的角度,探討了房地產市場分析的層次與內容體系,歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發(fā)過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點,對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析,并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。

  一、房地產市場分析的層次與內容

  1、房地產市場分析的層次

  房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求,可分為以下三個層次的分析,每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上,它們之間有邏輯聯(lián)系。

  區(qū)域房地產市場分析:

  是市場研究區(qū)域內所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經濟,對總的房地產市場及各專業(yè)市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區(qū)經濟分析、區(qū)位分析、市場概況分析等內容。

  專業(yè)房地產市場分析:

  是對市場研究區(qū)域內專業(yè)市場(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))或專業(yè)子市場的供需分析,是在前一層次分析的基礎上,對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業(yè)市場供求分析內容。

  項目房地產市場分析:

  是在前兩個層次的基礎上,對特定地點特定項目作競爭能力分析,預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況,對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。

  2、房地產市場分析的內容

  房地產市場分析的內容較為復雜與多樣,將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同,有的可能只包含其中的幾項。

  地區(qū)經濟分析:

  是研究地區(qū)的經濟環(huán)境,它包含¢ù地區(qū)經濟的基本趨勢分析;¢?地區(qū)基礎產業(yè)的發(fā)展趨勢分析。房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區(qū)經濟情況的研究結果,而不必對地區(qū)經濟情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時的實情作調整,以反映最新信息,當然,如沒能找到公共機構的預測信息,也需作一些獨立預測。

  區(qū)位分析:

  是某地點的最佳用途分析,它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進行比較,發(fā)現(xiàn)市場機會;在有兩個或兩個以上的可選用途時,就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析,而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。

  市場概況分析:

  它包含¢ù對地區(qū)房地產各類市場總的未來趨勢分析;¢ú把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經濟中,考察它們的地位和狀況,分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。¢?找出影響計劃項目成功的關鍵問題,明確下一步分析的方向和側重點。

  專業(yè)市場供求分析:

  它包含¢ù根據(jù)潛在需求的來源地及競爭物業(yè)的所在地,確定市場研究區(qū)域;¢ú細分市場,進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場;¢?分析各子市場的供需關系,求出各子市場的供需缺口;¢ü將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場,具體求出目標子市場供求缺口量(即未滿足的需求量)。

  項目競爭分析:

  它包含:¢ù分析目標物業(yè)的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征;¢ú根據(jù)目標物業(yè)的特征選擇、調查競爭物業(yè);¢?進行競爭評價,確定目標物業(yè)的競爭特點,預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率(市場份額)。這里面還包含要得出三個分析的側重點,即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然,每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型,進行目標物業(yè)的規(guī)劃設計和產品功能定位,并找出目標物業(yè)的競爭優(yōu)勢,提出強化其優(yōu)勢、弱化劣勢的措施,并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析,總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區(qū)、價格和市場份額間的關系,將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。

  敏感性分析:

  測定關鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結果適用的范圍,反映市場分析面對的不確定定性。即測定關鍵參數(shù)變動范圍,對分析中的關鍵假設,測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下,允許變動的范圍。

  二、不同使用目的下房地產市場分析的特點

  在實際應用中,某一使用者或部門可能會遇到所有物業(yè)類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發(fā)企業(yè)、政府農場宏觀管理部門等,他們由于各自不同的`目的需要,對市場分析報告的側重點和深度也有差別。

  1、投資決策中的房地產市場分析

  房地產項目投資決策的目標是開發(fā)或投資滿足目標收益要求的房地產項目,決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握,它要做的是項目房地產市場分析。其中,置業(yè)投資決策要確保項目的經濟能力,分析市場前景及項目租金預測。開發(fā)投資決策要決定市場需求和尋找市場機會,選擇正確的位置、合適的開發(fā)時間,以保證項目汗發(fā)完成后有良好的市場需求。

  2、項目融資中的房地產市場分析

  房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估,以預測項目的銷售收入,作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中,開發(fā)商需要房地產市場分析作為項目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產市場分析的結果來評估項目的投資潛力,確保貸款和投資有一個好的市場基礎,確保項目的經濟能國,作為貸款項目選擇的重要依據(jù)。

  3、房地產證券化中的房地產市場分析

  在房地產證券化過程中,房地產形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值,幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產證券定價等,為投資者提供抵押對象的完備信息,反映抵押對象的質量及市場預期回報。作為投資者選擇證券類則的依據(jù);為政府擔保方及評級機構提供房地產的市場前景分析,價為分析證券實際價值的參考,并為進行證券結構控制提供依據(jù)。總之,為證券化服務的房地產市場分析目的較復雜,它根本的側重點在于關注房地產市場前景及項目物業(yè)的收益或回報率。

  4、房地產開發(fā)中的房地產市場分析

  房地產的開發(fā)過程中,開發(fā)商要根據(jù)市場的需要確定方向,設計或修訂投資策略,指導選定位置,進行產品計劃、設計、品質、定價、調整,獲取規(guī)劃許可和政府支持,獲取金融機構貸款的支持,制定合理的營銷策略促進項目開發(fā)成功。如為其提供項目建成后的市場可按納的售價和租金水平;根據(jù)項目特點進行亮點的挖掘,據(jù)此制定營銷策略;另外,市場分析還提高了房地產企業(yè)對市場狀況的把握程度,增強了企業(yè)的競爭能力,實時調整營銷策略。

  5、市場宏觀管理中的房地產市場分析

  房地產市場的宏觀管理要把握房地產市場供求關系的變化規(guī)律,以合理制定有關的房地產產業(yè)政策;把握房地產市場宏觀經濟情況及政策、法律環(huán)境,及房地產市場供求情況,了解整個房地產宏觀市場,以指導土地規(guī)劃及利用,合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結構;了解房地產專業(yè)物業(yè)供需情況,為房地產合理結構控制提供依據(jù);房地產宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同,了解計劃開發(fā)項目周圍公眾的態(tài)度,以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要,滿足公眾的需要。

  研究以上各類活動的特點,得出各類房地產活動所需市場分析的層次及內容側重點如表所示。

  三、提高房地產市場分析有效性的途徑

  1、影響房地產市場分析有效性的原因

  通過對房地產市場分析的系統(tǒng)研究,本文認為影響市場分析有效性的原因有:第一,分析師對房地產市場分析要點的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場分析的關鍵所在,才能使分析切中要點,達到一定深度,不因分析內容過多而遮掩了主體的分析;第二,分析過程中邏輯關系是否合理。第三,市場分析所選用的分析方法是否恰當;第四,市場分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個房地產市場分析中,如有以上原因的一個或幾個情況發(fā)生,都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。

  2、提高房地戶市場分析有效性的途徑

  總體上來說,要提高房地產市場分析報告的有效性或可信度,首先就要明確各類房地產活動對房地產市場分析的要求,明確市場分析的工作重點,有針對性地分析。同時,要求在分析過程中,采用合適的市場分析方法,論證有力、結論明確。具體的要求是:系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理;報告中采用的數(shù)據(jù)有針對性,有兩個以上數(shù)據(jù)來源的比較;需求參數(shù)確定合理,對關鍵需求參數(shù)的變動趨勢有獨到的研究分析,而不是簡單采用了不變的參數(shù)來求算;預測需求時測定了細分市場的分段需求;分析中要分析子市場分段中有競爭的供給,而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項目的供給;市場占有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性;市場分析結論明確,結論適用的范圍界定清楚,能充分反映市場分析結論所面對的不確定性。

  房地產市場分析,是房產市場調查者最主要的一種統(tǒng)計分析方法,這也是考察房地產市場的最根本的依據(jù),是房產走向的導航標!

關于房地產市場調查報告3

  一、摘要

  目前xx新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,人口35—50萬。行政中心搬過去后,加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象,房地產界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心,中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續(xù)交付,還將有不少樓盤先后開盤,伴之xx中心區(qū)生活配套設施和交通條件的不斷完善,xx中心區(qū)即將成為xx的又一個居住中心。

  二、城區(qū)規(guī)劃背景(xx新城:未來xx的城市副中心)

  xx新城區(qū)其定位為xx未來的政治、經濟和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積35平方公里,近期計劃開發(fā)12平方公里,其中工業(yè)區(qū)5平方公里,規(guī)劃總人口約12萬人。xx新城區(qū)遠景規(guī)劃年限一直到20xx年,屆時計劃容納20萬人口;同時根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,到20xx年xx新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市,充分發(fā)揮其xx城市副中心的優(yōu)勢,分擔xx主城區(qū)的城市功能,減輕中心城區(qū)的城市負荷。

  xx新城區(qū)在基礎設施建設上已累計投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業(yè)景觀軸,今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置,辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊,是大型的城市公園。

  根據(jù)規(guī)劃,xx新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區(qū)的中心,為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),在空間景觀上也是視覺中心,它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現(xiàn);“兩軸”,即新城區(qū)核心區(qū)域內的南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,即通過整合現(xiàn)狀河流綠化,形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,即利用現(xiàn)有4條主要河流,形成寬約100米的空間通廊;“三十六點”,即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點,布置城市公園。

  三、已建成樓盤:

  1、華泰劍橋:由xx華泰股份公司開發(fā),北靠四明路,東臨錢湖北路,建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120——130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站,交通比較便捷。

  2、金灣華庭:由寧興房產開發(fā),位于錢湖北路以西,四明中路以北,總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成,共700多戶,開盤價4000元/㎡左右,目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

  3、半島名。河蓌x光大置業(yè)開發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內有噴泉,活動室,健身房等,需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

  4、東湖花園:由雅戈爾置業(yè)開發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車程,小區(qū)附近設有公交站點,是居住和休閑的首選地。

  四、在建樓盤:

  1、都市森林:由雅戈爾置業(yè)開發(fā),四明中路以北,寧南路以東,總建筑面積26.6萬平米,共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成,將于20xx年6月份開盤。

  2、新都美地:由新都置業(yè)開發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應,安保自動化,還設有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。

  3、小城花園:由百隆房產開發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

  4、四明春曉:由xx旗濱集團有限公司開發(fā),建筑面積8萬平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

  五、調查定論

  從市場調查的過程和信息,我們可以清晰的看到,xx房地產主要開發(fā)商在參與打造xx新城區(qū),結合城市規(guī)劃和房地產市場規(guī)律,穩(wěn)步有序的推進,實現(xiàn)了房地產業(yè)20xx年一個新的熱點,在這個熱點的背后是政府的宏觀調控,和房地產業(yè)更趨于成熟,已建成的樓盤和未建成的樓盤,主體風格上是基本相一致的,以歐陸風情為主,有代表性的'春江花城、東湖場馨園最具代表性,從營銷的角度上講,風格不是主要形成競爭的因素,大量的百余平方普通住宅區(qū),將吸引更多的購房者,從這里將引出一個環(huán)境與人文因素,以及周邊的配套設施,成為營銷新的引爆點;從各個小區(qū)的布局來看,總體上價格與價值是相吻合的,營銷工作的主要重點,還是在于如何妙作聚集人氣?傊,未來xx新城區(qū)的房地產市場還將持續(xù)走高。

關于房地產市場調查報告4

  一、摘要

  目前新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,人口35—50萬。行政中心搬過去后,加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象,房地產界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心,中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續(xù)交付,還將有不少樓盤先后開盤,伴之中心區(qū)生活配套設施和交通條件的不斷完善,中心區(qū)即將成為又一個居住中心。

  二、城區(qū)規(guī)劃背景(新城:未來城市副中心)

  新城區(qū)其定位為未來的政治、經濟和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積35平方公里,近期計劃開發(fā)12平方公里,其中工業(yè)區(qū)5平方公里,規(guī)劃總人口約12萬人。新城區(qū)遠景規(guī)劃年限一直到20xx年,屆時計劃容納20萬人口;同時根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,到20xx年新城區(qū)將成為一個現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內一流中等城市,充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢,分擔主城區(qū)的城市功能,減輕中心城區(qū)的城市負荷。

  新城區(qū)在基礎設施建設上已累計投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業(yè)景觀軸,今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置,辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊,是大型的城市公園。

  根據(jù)規(guī)劃,新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區(qū)的中心,為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),在空間景觀上也是視覺中心,它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現(xiàn);“兩軸”,即新城區(qū)核心區(qū)域內的南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,即通過整合現(xiàn)狀河流綠化,形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,即利用現(xiàn)有4條主要河流,形成寬約100米的空間通廊;“三十六點”,即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點,布置城市公園。

  三、已建成樓盤:

  1、華泰劍橋:由華泰股份公司開發(fā),北靠四明路,東臨錢湖北路,建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120——130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站,交通比較便捷。

  2、金灣華庭:由寧興房產開發(fā),位于錢湖北路以西,四明中路以北,總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成,共700多戶,開盤價4000元/㎡左右,目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

  3、半島名。河晒獯笾脴I(yè)開發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內有噴泉,活動室,健身房等,需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

  4、東湖花園:由雅戈爾置業(yè)開發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車程,小區(qū)附近設有公交站點,是居住和休閑的首選地。

  四、在建樓盤:

  1、都市森林:由雅戈爾置業(yè)開發(fā),四明中路以北,寧南路以東,總建筑面積26.6萬平米,共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成,將于20xx年6月份開盤。

  2、新都美地:由新都置業(yè)開發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應,安保自動化,還設有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。

  3、小城花園:由百隆房產開發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

  4、四明春曉:由旗濱集團有限公司開發(fā),建筑面積8萬平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

  五、調查定論

  從市場調查的過程和信息,我們可以清晰的.看到,XX房地產主要開發(fā)商在參與打造新城區(qū),結合城市規(guī)劃和房地產市場規(guī)律,穩(wěn)步有序的推進,實現(xiàn)了房地產業(yè)20xx年一個新的熱點,在這個熱點的背后是政府的宏觀調控,和房地產業(yè)更趨于成熟,已建成的樓盤和未建成的樓盤,主體風格上是基本相一致的,以歐陸風情為主,有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性,從營銷的角度上講,風格不是主要形成競爭的因素,大量的百余平方普通住宅區(qū),將吸引更多的購房者,從這里將引出一個環(huán)境與人文因素,以及周邊的配套設施,成為營銷新的引爆點;從各個小區(qū)的布局來看,總體上價格與價值是相吻合的,營銷工作的主要重點,還是在于如何妙作聚集人氣?傊,未來新城區(qū)的房地產市場還將持續(xù)走高。

關于房地產市場調查報告5

  關注民生,讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標,是黨委、政府的中心工作之一,也是政協(xié)組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因,促進榆林房產業(yè)的健康有序發(fā)展,按照XX年榆林市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響,向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產、統(tǒng)計等8個相關部門及規(guī)模較大的房地產企業(yè)征集相關資料,并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動,視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會,就視察路線、房產企業(yè)的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后,又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產企業(yè)召開專題座談會,認真聽取他們的意見建議,F(xiàn)就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下:

  一、基本情況

  近年來,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,房地產市場進一步得到完善。

  XX年至XX年10月份,全市共建成商品房面積210.6萬㎡,完成銷售面積136.8萬㎡,空置面積74.0萬㎡,空置率為35.2%,其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡,銷售27.2萬㎡。

  XX年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡,XX年漲至2300元/㎡,XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡,XX年1-10月份,高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管XX年下半年以來成交量下降明顯,但房價仍未下降且略有上升,這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來,榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈,從低迷逐步走向火熱,5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,房價平穩(wěn)上揚。

  經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡,其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡,同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡,小高層均價2300元/㎡,多層均價約1800元/㎡,在房產市場占有較大份額。

  廉租房建設起步較晚。在實物配租方面,榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套),總投資1.17億元,其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

  二、我市房地產市場的主要表現(xiàn)及原因分析

  1、房價起伏較大,樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚,撤地改市特別是XX年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期,加之中國宏觀經濟利好的影響,榆林的房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下,在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象,各種因素導致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2),充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來,榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響,XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡,空置率約為63%,交易量大幅下降,開發(fā)量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降10%,到XX年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區(qū)XX年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強勢反彈,7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,保持經濟增長,穩(wěn)定宏觀經濟形勢,國家出臺了不少扶持政策,增強了消費者的購房積極性。同時,相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發(fā)熱情,進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時,銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機構各項存款余額已達1092億元,居全省第二,較年初增加206億元,較年初增加137億元,增長29.35%,同比多增76億元,增量已相當于XX年全年的181.75%,增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末,全市金融機構個人消費貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實,創(chuàng)新金融服務品種,增加了對居民消費的信貸投入,有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

  5、房地產資金來源借貸比重增加,自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中,國內貸款占到17%,到XX年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升,也是我市支持房地產市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。XX年國內貸款達到48%,企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降,反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài),人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間,目前房屋銷售仍處于調整期。

  面對金融危機的嚴重影響,市委、市政府審時度勢,沉著應對,制定了有針對性的政策和措施,對全市工業(yè)經濟運行實施政府干預,在有效地遏制了工業(yè)經濟持續(xù)下滑的勢頭,加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標的實施,榆林的房產企業(yè)逐步走出低谷,從第二季度開始,榆林的房地產受國家調控政策的推動,投資者信心顯著增強,銷售額明顯增加,房地產業(yè)可以說率先從金融危機的'陰影中走了出來,對榆林經濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。

  三、我市房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用

  1、房地產業(yè)對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來,我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年,房地產行業(yè)年均增長24%,高于國民生產總值的增長速度。1998年到XX年,扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經濟增加值,可視為對經濟增長的間接貢獻率,1998年到XX年榆林市房地產業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

  2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產投資,房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重很大:

  3、房地產業(yè)對消費增長的貢獻。XX年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%,是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下,擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力,擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7):

關于房地產市場調查報告6

  根據(jù)縣政府近期調研工作的安排,我局對目前我縣的房地產市場情況作了詳細調研,現(xiàn)將情況匯報如下:

  一、我縣房地產市場發(fā)展的現(xiàn)狀

  (一)房地產市場發(fā)展形勢分析

  近年來,在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位,富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,房地產業(yè)由小到大,從弱到強,不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理,房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,全縣房地產市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,房地產開發(fā)投資,開發(fā)項目施工、竣工面積,商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前,我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家,“十五”期間房地產開發(fā)投資累計完成6.3億元,建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,為我縣經濟增長注入了新的活力。

  目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,已建和待建樓房以磚混結構為主,框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升,居住環(huán)境日益改善。XX年以來,在房地產市場供需兩旺的同時,我縣房地產開發(fā)樓盤的.品質得到了不斷提升,購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,僅占年度開發(fā)量的25%左右。

  總體看,XX年我縣房地產需求增長速度將低于XX年,房地產供求形勢進一步改善,房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強,增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力軍;同時,個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產市場是否健康,一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年,從購房者購房的動機來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產市場并未出現(xiàn)大量投機者,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

  預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經歷了XX年爆發(fā)性增長之后,將趨向平穩(wěn),全年增長速度預計將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設施,環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,但市場供給與需求同步增長,商品房價格與商品住房價值基本相符,價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。

關于房地產市場調查報告7

  瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市,一個時期以來,瀘州市的房地產業(yè)取得了長足的發(fā)展,房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢,可以了解西部同類型城市房地產業(yè)的基本特點。

  一、瀘州房地產市場現(xiàn)狀

 。ㄒ唬┏擎(zhèn)居民住房條件有巨大改善,但仍有較大需求

  據(jù)統(tǒng)計,20xx年,全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米,比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說來,居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年,全年仍有危房面積3.5萬平方米,城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據(jù)有關資料顯示,全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右,與全省相比低l.4平方米,F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實和潛在需求巨大。

 。ǘ┳》恐贫雀母锶嫱七M,住房社會化、商品化的條件基本成熟

  截止20xx年6月,全市公有住房272萬平方米,按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協(xié)調,20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81%,新房達到了14.4%,均達到了國家和省政府提出的10-15%的要求。

 。ㄈ┓康禺a開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長,商品住宅價格平穩(wěn)上升

  20xx年完成房地產開發(fā)投資5.32億元,為1992年的10.23倍,平均增長率44.23%,施工面積為167.7萬平方米,比92年增加2.86倍,年均增加35.7%。92年至20xx年,累計竣工面積為330.6萬平方米(含拆遷安置用房),累計銷售237.81萬平方米,產銷保持平衡。至20xx年7月,空置房為3.66萬平方米,且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。

  92年以來,全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢,沒有出現(xiàn)大幅波動。目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米,近十年間增幅為300-800元/平方米,與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。

  (四)土地供應進一步規(guī)范,招商引資工作獲得進展

  以往,房地產開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用,或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定,加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要,加強了房地產招商引資工作,已敲定數(shù)宗大型房地產開發(fā)項目,并相繼實施,為房地產市場的發(fā)展變化增添了外來因素。

  二、房地產市場發(fā)展存在的主要問題

 。ㄒ唬┓康禺a市場導向不夠明確,商品房開發(fā)成本偏高

  如過去對土地一級市場實際上未壟斷,土地與規(guī)劃銜接差,招投標機制不健全。在小區(qū)建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規(guī)劃,到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區(qū),單個市場的規(guī)模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視,相繼出臺了有關政策,加大了調控引導力度,逐步形成有利于房地產市場發(fā)展的大環(huán)境。

  瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高,主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高,與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格,開發(fā)商和有的單位炒買炒賣,提高了用地成本。

 。ǘ┓康禺a融資規(guī)模小,房地產開發(fā)企業(yè)素質不高

  一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%。因無置業(yè)擔保公司承擔風險,銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少,我市目前引進的十余個外地投資項目,已投入資金不足3億元。

  主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強、信譽差,尚未形成集約化、規(guī);洜I。全市開發(fā)企業(yè)86家,市區(qū)72家,平均注冊資金僅有700余萬元,無一家一級資質企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立,產品品質、經營信譽不高,企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

 。ㄈ┓扛南嚓P環(huán)節(jié)不配套

  一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批,一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設,住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié),職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚,不能及時用于購置新房、維修補貼,加上住房補貼未到位,一定程度上削弱了個人買房支付能力。

  三、未來房地產市場發(fā)展前景預測

  市人口預計達到480萬人,其中非農業(yè)人口將達到120萬人,比目前增加50萬人左右,絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中,對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

  經濟發(fā)展和市民收入水平的提高,實際購買力將不斷增強,住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,人均住房消費為709元,人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,是可以實現(xiàn)的。

  不同消費群體對不同檔次的`住宅產生不同的需求量。根據(jù)有關調查分析,高收入者對高檔住宅的需求,中值收入者對中檔住宅的需求,以及低收入者對普通經濟適用房的需求,三者之間的比例關系大體分別為20%,40%和40%。

  四、發(fā)展房地產市場的對策措施

  一要加大政策動力,制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,提升房地產業(yè)在國民經濟中的地位,把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求,增強發(fā)展的內在動力,實現(xiàn)健康、有序、協(xié)調發(fā)展。三要選準方向,根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略,集中力量重點突破。

  房地產開發(fā)是房地產業(yè)和房地產市場發(fā)展的基礎、生產環(huán)節(jié),因此,必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規(guī)范化三是住宅建設小區(qū)化。四是市場建設體系化,結合瀘州建設區(qū)域性商貿中心城市的戰(zhàn)略,對市場開發(fā)建設應做到統(tǒng)籌規(guī)劃,合理布局,圍繞產業(yè)特征進行配置。

  具體應制定和實施以下政策:采取積極的金融信貸政策,刺激住房消費;新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,做到使房地產開發(fā)實施有重點、有規(guī)劃;引導企業(yè)重組,實行集約化經營。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房,除國家規(guī)定不能轉讓的外,都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機構,搞活流通;加強物業(yè)管理。

  結束語

  通過對房地產市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結論:瀘州市的房地產業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅袌銮熬皬V闊,采取適當?shù)恼叽胧,抓住當前時機,對加快房地產業(yè)的發(fā)展,使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業(yè)是十分必要的。

關于房地產市場調查報告8

  調查撰稿:XXX

  調查時間:X月X日---X月X日

  調查對象:XX新城區(qū)房地產市場區(qū)域分布狀況與政治、經濟、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關系。

  調查范圍:XX新城區(qū)區(qū)域

  調查目的:通過對XX新城區(qū)房地產市場的調查,為房地產資源整合及營銷提供戰(zhàn)略性依據(jù),指導分析未來的走勢。

  調查內容:

  一、摘要

  目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,人口35—50萬。行政中心搬過去后,加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),一個大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象,房地產界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應。以新城區(qū)為中心,中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續(xù)交付,還將有不少樓盤先后開盤,伴之XX中心區(qū)生活配套設施和交通條件的不斷完善,XX中心區(qū)即將成為XX的又一個居住中心。

  二、城區(qū)規(guī)劃背景(XX新城:未來XX的城市副中心)

  XX新城區(qū)在基礎設施建設上已累計投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業(yè)景觀軸,今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的'活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置,辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區(qū)塊,是大型的城市公園。

  根據(jù)規(guī)劃,XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區(qū)的中心,為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),在空間景觀上也是視覺中心,它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現(xiàn);“兩軸”,即新城區(qū)核心區(qū)域內的南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,即通過整合現(xiàn)狀河流綠化,形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,即利用現(xiàn)有4條主要河流,形成寬約100米的空間通廊;“三十六點”,即在綠環(huán)、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點,布置城市公園。

  三、已建成樓盤:

  1、華泰劍橋:由XX華泰股份公司開發(fā),北靠四明路,東臨錢湖北路,建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120~130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達公交車站,交通比較便捷。

  2、半島名邸:由XX光大置業(yè)開發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內有噴泉,活動室,健身房等,需步行10~15分鐘方可到達公交車站。

  3、東湖花園:由雅戈爾置業(yè)開發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車程,小區(qū)附近設有公交站點,是居住和休閑的首選地。

  四、在建樓盤:

  1、新都美地:由新都置業(yè)開發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100~120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時熱水供應,安保自動化,還設有可視樓宇對講機和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價4400元/㎡左右。

  2、小城花園:由百隆房產開發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

  3、四明春曉:由XX旗濱集團有限公司開發(fā),建筑面積8萬平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

  、調查定論

  從市場調查的過程和信息,我們可以清晰的看到,XX房地產主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū),結合城市規(guī)劃和房地產市場規(guī)律,穩(wěn)步有序的推進,實現(xiàn)了房地產業(yè)20xx年一個新的熱點,在這個熱點的背后是政府的宏觀調控,和房地產業(yè)更趨于成熟,已建成的樓盤和未建成的樓盤,主體風格上是基本相一致的,以歐陸風情為主,有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性,從營銷的角度上講,風格不是主要形成競爭的因素,大量的百余平方普通住宅區(qū),將吸引更多的購房者,從這里將引出一個環(huán)境與人文因素,以及周邊的配套設施,成為營銷新的引爆點;從各個小區(qū)的布局來看,總體上價格與價值是相吻合的,營銷工作的主要重點,還是在于如何妙作聚集人氣?傊,未來XX新城區(qū)的房地產市場還將持續(xù)走高。

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