房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
在當(dāng)下社會(huì),越來(lái)越多人會(huì)去使用報(bào)告,報(bào)告具有雙向溝通性的特點(diǎn)。相信很多朋友都對(duì)寫(xiě)報(bào)告感到非?鄲腊,下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告,僅供參考,歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1
20xx年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì),市場(chǎng)形勢(shì)良好,商品房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍,投資量、施工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積等指標(biāo)快速增長(zhǎng),市場(chǎng)成交活躍,空置量持續(xù)減少,
這一方面是因?yàn)?0xx年是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年,也是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和十五計(jì)劃的開(kāi)局之年,隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn),宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期,尤其是商服房銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng),說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持;20xx年來(lái)伴隨著國(guó)家金融政策的調(diào)控,開(kāi)發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過(guò)程。從資金來(lái)源上看:20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中開(kāi)發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。自有資金占總投資的40.78%,較20xx年該比例增加了4.36%,實(shí)際投資額較上年增長(zhǎng)18.98%;借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售各方面政策的完善和推進(jìn),宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好,居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng),西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期,尤其是商品房銷(xiāo)售的高速增長(zhǎng),說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡;另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè),繼續(xù)采用優(yōu)惠政策,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境,進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng),今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),培育品牌,轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能,力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間,說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期,邁進(jìn)成熟期,走向規(guī)范,使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化,消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性,政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的.態(tài)勢(shì),產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現(xiàn),不再出現(xiàn)大起大落的局面,并保持一定的增長(zhǎng)速
西安宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好
20xx年以來(lái),西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度,上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)11.6,實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值343億元,其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.6億元,比去年同期增長(zhǎng)3.4%,第二產(chǎn)業(yè)增加值149.5億元,同比增長(zhǎng)15.5%,第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174.9億元,比去年同期增長(zhǎng)9.3%,
到6月底,全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元,同比增長(zhǎng)30.31%。城市居民人均可支配收人3371元,比去年同期增長(zhǎng)8.3%,城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額734.52億元,比年初增長(zhǎng)8.69%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)供應(yīng)情況
20xx年上半年,西安市商品房完成投資10.20億萬(wàn)元,比去年同期增長(zhǎng)20.73%。分物業(yè)來(lái)看,各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為:公寓別墅類為0.69%,商服房類為18.30%,普通住宅類為61.64%,辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%,商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長(zhǎng)117.67%、1.06%和5.4倍。
20xx年上半年西安市商品房施工面積94.04萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)44.84%;商品房竣工面積73.37萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)68.40%;商品房新開(kāi)工面積20.45萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)25.54%。
從物業(yè)來(lái)看,公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為:5.83%、9.73%、70.64%、13.81%,比去年同期分別增長(zhǎng)31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;
新開(kāi)工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開(kāi)工總面積的比例分別為:0.99%、24.73%、59.46%、14.82%,比去年同期分別增長(zhǎng)一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。
從資金來(lái)源看,上半年自有資金32244萬(wàn)元,占總投資額的31.61%;借貸資金48O19萬(wàn)元,占總投資額的47.07%;預(yù)售資金21743萬(wàn)元,占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來(lái)看,自有資金所占比例上升明顯,預(yù)售資金也增長(zhǎng)較快,借貸資金所占比例呈下降趨勢(shì).
市場(chǎng)銷(xiāo)售
上半年,西安市商品房成交活躍,市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續(xù)保持去年以來(lái)的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比去年同期均有較大幅度的增長(zhǎng)。1-6月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)90.37萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)了52.98%。其中售給個(gè)人的79.60萬(wàn)平方米,占商品房銷(xiāo)售總面積的88.08%,個(gè)人購(gòu)房繼續(xù)呈上升趨勢(shì),占商品房銷(xiāo)售的比例越來(lái)越高。上半年商品房銷(xiāo)售額30.28億元,比去年同期增長(zhǎng)82.94%。
20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì),為銷(xiāo)售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒(méi)有令人失望,總共成交了670713平方米,是今年各月份銷(xiāo)售的最好成績(jī),較上期上升了10.04%,較去年同期增長(zhǎng)78.53%。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,占到總銷(xiāo)售量的88.7%,較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢(shì),商品用房占到總銷(xiāo)售量的7.8%,較上期下跌7.7%;寫(xiě)字樓占成交面積的2.9%,較上期上浮0.9%;別墅有小量交易,占總成交量的0.2%。
從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看,西安商品房銷(xiāo)售從20xx年以來(lái)的持續(xù)快速增長(zhǎng),加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長(zhǎng)趨勢(shì),說(shuō)明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施,住房的有效需求增多,一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級(jí)市場(chǎng)全面開(kāi)放,加快公房上市步伐,使住宅的一、二級(jí)市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng),將會(huì)為西安樓市創(chuàng)造越來(lái)越多的需求空間,商品房銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)也相應(yīng)地仍將會(huì)持續(xù)下去。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2
商圈的劃分
任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍,不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的,與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。通常,商圈可分為三個(gè)層次:核心商圈(主要商圈)、次級(jí)商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈)。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研
房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,運(yùn)用科學(xué)的方法,有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料,通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè),為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì),制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃,擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng),如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤(pán)的調(diào)研;從抽象的觀念到具體的行為,如消費(fèi)者的購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜愛(ài)、購(gòu)物習(xí)慣于行為等,進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。
房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的
主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的`可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃,也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范,既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研,同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況,態(tài)度或愛(ài)好之類的調(diào)研。
2.針對(duì)性強(qiáng)
房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷(xiāo)的不同階段的內(nèi)容不同,實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高,如銷(xiāo)售率,價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調(diào)研,時(shí)間發(fā)生變化,動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì)發(fā)生改變。
3.方法多樣
電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)
按調(diào)研目的分類
從調(diào)研的目的來(lái)看,市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。
應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng),搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。
基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告3
一、摘要
目前新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后,加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象,房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續(xù)交付,還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán),伴之中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,中心區(qū)即將成為又一個(gè)居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景(新城:未來(lái)城市副中心)
新城區(qū)其定位為未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積35平方公里,近期計(jì)劃開(kāi)發(fā)12平方公里,其中工業(yè)區(qū)5平方公里,規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬(wàn)人。新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年,屆時(shí)計(jì)劃容納20萬(wàn)人口;同時(shí)根據(jù)市里“南居北工”的發(fā)展戰(zhàn)略,到20xx年新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國(guó)內(nèi)一流中等城市,充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢(shì),分擔(dān)主城區(qū)的城市功能,減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。
新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業(yè)景觀軸,今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,是大型的'城市公園。
根據(jù)規(guī)劃,新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區(qū)的中心,為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),在空間景觀上也是視覺(jué)中心,它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn);“兩軸”,即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化,形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,即利用現(xiàn)有4條主要河流,形成寬約100米的空間通廊;“三十六點(diǎn)”,即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),布置城市公園。
三、已建成樓盤(pán):
1、華泰劍橋:由華泰股份公司開(kāi)發(fā),北靠四明路,東臨錢(qián)湖北路,建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120——130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門(mén)口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車(chē)站,交通比較便捷。
2、金灣華庭:由寧興房產(chǎn)開(kāi)發(fā),位于錢(qián)湖北路以西,四明中路以北,總建筑面積約11萬(wàn)平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成,共700多戶,開(kāi)盤(pán)價(jià)4000元/㎡左右,目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn)。
3、半島名。河晒獯笾脴I(yè)開(kāi)發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,活動(dòng)室,健身房等,需步行10——15分鐘方可到達(dá)公交車(chē)站。
4、東湖花園:由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車(chē)程,小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤(pán):
1、都市森林:由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),四明中路以北,寧南路以東,總建筑面積26.6萬(wàn)平米,共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成,將于20xx年6月份開(kāi)盤(pán)。
2、新都美地:由新都置業(yè)開(kāi)發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬(wàn)平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng),安保自動(dòng)化,還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。
3、小城花園:由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。
4、四明春曉:由旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),建筑面積8萬(wàn)平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調(diào)查定論
從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,我們可以清晰的看到,XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造新城區(qū),結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,穩(wěn)步有序的推進(jìn),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán),主體風(fēng)格上是基本相一致的,以歐陸風(fēng)情為主,有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講,風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,大量的百余平方普通住宅區(qū),將吸引更多的購(gòu)房者,從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,以及周邊的配套設(shè)施,成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn);從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看,總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn),還是在于如何妙作聚集人氣?傊,未來(lái)新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告4
瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市,一個(gè)時(shí)期以來(lái),瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展,房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。
一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
。ㄒ唬┏擎(zhèn)居民住房條件有巨大改善,但仍有較大需求
據(jù)統(tǒng)計(jì),20xx年,全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米,比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說(shuō)來(lái),居民住房狀況與全國(guó)、全省相比還有巨大差距。1999年,全年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米,城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬(wàn)平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示,全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國(guó)相比低一倍左右,與全省相比低l.4平方米,F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大。
。ǘ┳》恐贫雀母锶嫱七M(jìn),住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟
截止20xx年6月,全市公有住房272萬(wàn)平方米,按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬(wàn)平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調(diào),20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81%,新房達(dá)到了14.4%,均達(dá)到了國(guó)家和省政府提出的10-15%的要求。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng),商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升
20xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.32億元,為1992年的10.23倍,平均增長(zhǎng)率44.23%,施工面積為167.7萬(wàn)平方米,比92年增加2.86倍,年均增加35.7%。92年至20xx年,累計(jì)竣工面積為330.6萬(wàn)平方米(含拆遷安置用房),累計(jì)銷(xiāo)售237.81萬(wàn)平方米,產(chǎn)銷(xiāo)保持平衡。至20xx年7月,空置房為3.66萬(wàn)平方米,且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。
92年以來(lái),全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì),沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米,近十年間增幅為300-800元/平方米,與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。
。ㄋ模┩恋毓⿷(yīng)進(jìn)一步規(guī)范,招商引資工作獲得進(jìn)展
以往,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地多為開(kāi)發(fā)商自行分散征用,或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定,加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的需要,加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作,已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,并相繼實(shí)施,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題
。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確,商品房開(kāi)發(fā)成本偏高
如過(guò)去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷,土地與規(guī)劃銜接差,招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃,到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區(qū),單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委、市政府的重視,相繼出臺(tái)了有關(guān)政策,加大了調(diào)控引導(dǎo)力度,逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。
瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高,主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門(mén)應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高,與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格,開(kāi)發(fā)商和有的單位炒買(mǎi)炒賣(mài),提高了用地成本。
。ǘ┓康禺a(chǎn)融資規(guī)模小,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高
一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32.45%。因無(wú)置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少,我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目,已投入資金不足3億元。
主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差,尚未形成集約化、規(guī);(jīng)營(yíng)。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)86家,市區(qū)72家,平均注冊(cè)資金僅有700余萬(wàn)元,無(wú)一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹(shù)立,產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高,企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套
一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門(mén)審批,一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè),住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié),職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚,不能及時(shí)用于購(gòu)置新房、維修補(bǔ)貼,加上住房補(bǔ)貼未到位,一定程度上削弱了個(gè)人買(mǎi)房支付能力。
三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)
市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬(wàn)人,其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬(wàn)人,比目前增加50萬(wàn)人左右,絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來(lái)10年中,對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高,實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力將不斷增強(qiáng),住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,人均住房消費(fèi)為709元,人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,是可以實(shí)現(xiàn)的。
不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,高收入者對(duì)高檔住宅的需求,中值收入者對(duì)中檔住宅的需求,以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求,三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%,40%和40%。
四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策措施
一要加大政策動(dòng)力,制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求,增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力,實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向,根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略,集中力量重點(diǎn)突破。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的`基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié),因此,必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化,結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略,對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,合理布局,圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。
具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策:采取積極的金融信貸政策,刺激住房消費(fèi);新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃,做到使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃;引導(dǎo)企業(yè)重組,實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開(kāi)房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房,除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外,都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu),搞活流通;加強(qiáng)物業(yè)管理。
結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論:瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮,市?chǎng)前景廣闊,采取適當(dāng)?shù)恼叽胧,抓住?dāng)前時(shí)機(jī),對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告5
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實(shí)際投入資金、實(shí)際銷(xiāo)售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng),整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng),消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性,因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng),我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷(xiāo)售的市場(chǎng)依據(jù)。
、高水平的城市化目標(biāo),常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平(20xx~2**0)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè):20xx年、20xx年和2**0年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
常平的城市定位及重心南移的決策,使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的`熱點(diǎn)。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和2**0年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰,并適當(dāng)向東發(fā)展,采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2**0年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上,城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃 常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊,五軸十六節(jié)點(diǎn),三區(qū)七門(mén)戶”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常平建設(shè)成為“水在城中,城在綠中,綠在陽(yáng)光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告6
前言
XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的同時(shí),人們不得不冷靜下來(lái)思考一些問(wèn)題:這種發(fā)展是否是可持續(xù)的?人口發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度是否適應(yīng)?城市文化和城市文明如何在城市建設(shè)中體現(xiàn)?市住建局會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了初步調(diào)查。
一、XXX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況
。ㄒ唬XX市概況
。ǘXX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)
居民生活水平不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到1.3萬(wàn)元,增長(zhǎng)8.5%,農(nóng)村居民人均純收入6000元,增長(zhǎng)13%。人均住房建筑面積24.8平方米,比上年增加0.8平方米。
由上表分析可知,XXX市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展,近年發(fā)展速度加快,20xx年起國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)在10%以上。
由上表分析可知,XXX市城市建設(shè)加快,一拖、新能源汽車(chē)等多個(gè)大項(xiàng)目落戶我市,固定資產(chǎn)投資持續(xù)加大。
由上表可知,XXX市城市人民生活水平持續(xù)穩(wěn)步提高,收入不斷增長(zhǎng),消費(fèi)能力增長(zhǎng)迅速。
(三)XXX市"十二五"期間城市建設(shè)主要目標(biāo)
"十二五"時(shí)期,全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)是:經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng),現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基本實(shí)現(xiàn),新型工業(yè)化進(jìn)程加快,服務(wù)業(yè)明顯升級(jí),城市環(huán)境優(yōu)美,社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步,人民生活水平顯著提高,城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,把我市建設(shè)成國(guó)家重要的裝備工業(yè)基地和綠色食品產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家生態(tài)園林城市、全國(guó)聞名的生態(tài)旅游勝地和國(guó)家歷史文化名城。
--經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低能耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。到20xx年,地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1660億元,年均增長(zhǎng)15%以上。
--結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。堅(jiān)持提升第一產(chǎn)業(yè)、做強(qiáng)第二產(chǎn)業(yè)、做大第三產(chǎn)業(yè),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。到20xx年,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)達(dá)到15.5:45.5:39。
--城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。主體功能區(qū)格局初步形成,城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快,新農(nóng)村建設(shè)成效顯著,城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展,城鎮(zhèn)化率達(dá)到47%。
--可持續(xù)發(fā)展能力增強(qiáng)。森林覆蓋率達(dá)到12%,建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到40.5%,晉升為國(guó)家園林城市。
--人民生活水平提高。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全,城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量普遍提高,居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。 (四)我市重點(diǎn)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃和建設(shè)
1、進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域新中心城市功能,增強(qiáng)城市輻射能力。
2、新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造同步實(shí)施,建設(shè)現(xiàn)代化城市。
3、舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境不斷完善。
4、城市道路、廣場(chǎng)、對(duì)外交通等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善,為新世紀(jì)城市建設(shè)快速發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。
5、圍繞城市水系加快濱水地區(qū)建設(shè),形成濱水綠化系統(tǒng),初步形成生態(tài)市、園林城,城市骨架。
二、XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
。ㄒ唬20xx年及近年XXX市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況
國(guó)十一條",從而一系列的調(diào)控政策的緊密出臺(tái),從調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和抑制商品房?jī)r(jià)格兩個(gè)方面調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一年,我市認(rèn)真落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策,有針對(duì)性地解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中的突出問(wèn)題,堅(jiān)持以穩(wěn)定(住房?jī)r(jià)格、投資、消費(fèi)心理)為前提,以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主線,以改善中低收入家庭住房條件為重點(diǎn),以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展為目標(biāo),把各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策落到實(shí)處。由于措施得力,20xx年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了"住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定、市民購(gòu)房心態(tài)日趨理性,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與我市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展基本適應(yīng),與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較協(xié)調(diào)"的預(yù)期目標(biāo),從快速增長(zhǎng)期進(jìn)入到理性和平穩(wěn)發(fā)展期。
1、我市居民人均居住面積情況
由上表可知,中心城區(qū)人均居住面積不斷提高,平均每年增長(zhǎng)0.8平方米左右,發(fā)展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
從圖中可見(jiàn),20xx年以前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持著較快的增長(zhǎng)幅度,直接促進(jìn)了近幾年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。在20xx年國(guó)家進(jìn)行一系列的調(diào)控措施后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略有減少,但通過(guò)召集開(kāi)發(fā)企業(yè)召開(kāi)市場(chǎng)形勢(shì)分析座談會(huì),開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然看好。
3、商品房市場(chǎng)情況
----土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 -----商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況
近年房地市場(chǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況
-----商品房銷(xiāo)售情況
商品住房購(gòu)買(mǎi)主體:我市商品住房的銷(xiāo)售主體以本市和外縣為主,占全市去年商品住房銷(xiāo)售套數(shù)的85.1%以上。外地人士購(gòu)買(mǎi)房屋僅占14.9%。購(gòu)房消費(fèi)者大多為剛性需求,但也有部分為投資性和投機(jī)性購(gòu)房,我們通過(guò)委托 (二)現(xiàn)階段我市居民房地產(chǎn)市場(chǎng)需求(問(wèn)卷調(diào)查形式)
我們協(xié)調(diào)市直機(jī)關(guān)工委和城調(diào)隊(duì)等相關(guān)部門(mén),區(qū)分不同階層,從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環(huán)境要求等方面總結(jié)出20余個(gè)問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷7000份,回收有效問(wèn)卷6400份,其中有意購(gòu)房問(wèn)卷2886份,占45%,無(wú)意購(gòu)房問(wèn)卷3514份,占55%。
---家庭收入情況
----調(diào)查對(duì)象目前居住面積
從上圖可以看出,目前居住面積23平方米以下的占27.6%,而人均居住面積在23平方米以上的占72.4%,占絕大多數(shù)。
----購(gòu)房目的
解決住房問(wèn)題的占54%,改善居住條件的占38%,投資性購(gòu)房占8%。
上圖可以看出,希望改善居住環(huán)境的購(gòu)房意向者占38%,說(shuō)明消費(fèi)者已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到在滿足基本居住的情況下,需要更好的居住環(huán)境。投資客戶占到8%,在當(dāng)前宏觀調(diào)控出臺(tái)系列政策后,回歸到比較理性的狀況。
----購(gòu)買(mǎi)房屋的類型
----希望購(gòu)買(mǎi)房屋的面積
從上圖可以看出,絕大多數(shù)消費(fèi)者考慮120㎡以下的中小戶型住宅(占86.4%)。
----購(gòu)買(mǎi)房屋能承受的單價(jià)
3500以下的占65.3%,3500-4500占20.6%,4500-5500占9.6%,5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價(jià)在4500元/㎡以下的占86%,占絕大部分。
----擬購(gòu)買(mǎi)房屋區(qū)域
選擇中華路以北(A)的占8.8%,中華路以南民航路以北(B
從上圖可以看出,我市大部分居民比較看好沿勞動(dòng)湖區(qū)域,另外學(xué)區(qū)房和傳統(tǒng)意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室(客廳)面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開(kāi)發(fā)商裝修好的占42.7%,希望買(mǎi)了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統(tǒng)熱水供熱的占45.9%,喜歡供熱計(jì)量式的占42.5%,喜歡電采暖方式的占5.2%,喜歡天然氣采暖方式的.占6.4%。
從上圖可看出,選擇傳統(tǒng)供熱方式的占近一半,而熱計(jì)量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素
---土地政策:
3月10日,國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》。該通知明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開(kāi)發(fā)商將被"凍結(jié)"等19條內(nèi)容。該《通
知》的出臺(tái)主要是落實(shí)"國(guó)11條"精神,增強(qiáng)土地政策參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的針對(duì)性和靈活性,增加保障性為重點(diǎn)的住房建設(shè)用地有效供應(yīng),提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率,促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)有序運(yùn)行。
9月27日,國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》!锻ㄖ访鞔_,企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的,都將禁止競(jìng)買(mǎi)資格。從此通知不難看出,在未來(lái)土地競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中,國(guó)土部門(mén)將采取更為嚴(yán)格的土地競(jìng)買(mǎi)資格審查。
-----房地產(chǎn)政策:
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于20xx年4月13日發(fā)布實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》!锻ㄖ访鞔_要求各地加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。今后,未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取訂金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格,并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管是政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的重要手段,對(duì)維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫,我國(guó)部分城市出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。為此,《通知》要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任,加大查處力度,強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。
4月17日,國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。《通知》明確,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫
停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。國(guó)務(wù)院下發(fā)此通知的目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)的責(zé)任,堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對(duì)炒房的打擊力度。號(hào)稱十年來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以迅雷不及掩耳之勢(shì)襲向市場(chǎng)。
-----其他政策:
3月9日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購(gòu)買(mǎi)普通住房有關(guān)契稅政策的通知》。通知明確,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策。從該通知的規(guī)定看,兩人或多人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,這套房子,對(duì)其中任何一位購(gòu)房者來(lái)說(shuō),都必須是唯一一套住房,否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。
9月29日,三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》!锻ㄖ芬(guī)定,對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。顯然,新的契稅規(guī)定已與相關(guān)部門(mén)的"二套房"認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)趨于一致,即以家庭為單位核定是否是"二套房"。
2、經(jīng)濟(jì)因素
-----宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì):房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān),一旦宏觀經(jīng)濟(jì)有所波動(dòng),房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迅速作出反應(yīng)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨穩(wěn),預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲趨勢(shì),但增幅會(huì)進(jìn)一步放緩;如果宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落,預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)入一定調(diào)整期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而波動(dòng),特別是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的分配、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、貨幣政策和財(cái)政政策都會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。
------地方經(jīng)濟(jì)因素:當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有重要的影響,主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)?/p>
況,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。而XXX市作為我國(guó)北部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的三線甚至四線城市,一方面,受全球經(jīng)濟(jì)下滑沖擊較。涣硪环矫妫琗XX市委、市政府重新調(diào)整整體布局,由原來(lái)向江西開(kāi)發(fā)調(diào)整向南部開(kāi)發(fā),以南苑開(kāi)發(fā)區(qū)為主線,圍繞著新火車(chē)站建設(shè)、勞動(dòng)湖南擴(kuò)改造。五個(gè)城中村開(kāi)發(fā)建設(shè)等,為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了空間,也對(duì)購(gòu)房者支付能力提供了保證。
3、社會(huì)因素
-----人口因素:房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也就會(huì)下落。人口素質(zhì),人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行情看好。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)行情必然低落。家庭人口規(guī)模,這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模,是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
------城市化進(jìn)程:我市正處于城市化進(jìn)程加速階段,大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市,對(duì)我市城市土地和房屋的需求增加,造成了城市土地和房屋有了相對(duì)的稀缺性,商品房的剛性需求增加,進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
------房地產(chǎn)投資:房地產(chǎn)投資者會(huì)利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況;
(1)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲
(2)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌
(3)起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用
我國(guó)個(gè)別城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋為的是賺取投資收益,針對(duì)該情況,政府不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制。
4、其他
因素:
----消費(fèi)者心理因素:購(gòu)房者心理預(yù)期變化左右房?jī)r(jià)走勢(shì)。
心理預(yù)期是人們對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的綜合判斷,在其他條件不變的情況下將決定市場(chǎng)的走勢(shì)。我們認(rèn)為,在今后一段時(shí)期,由于受各方面因素的影響,人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期不斷上升,購(gòu)房意向仍然看好。在這種心理預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大,商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)中有升,但增幅放緩,如果沒(méi)有大的外部環(huán)境的變化,這種趨勢(shì)不會(huì)在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)。
---保障性住房的建設(shè):棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房等保障性住房的大力實(shí)施,旨在通過(guò)政府調(diào)控,形成與市場(chǎng)需求相適應(yīng)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),維持住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè),有利于推進(jìn)住房保障體系建設(shè),緩解解決困難家庭住房條件,初步形成以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強(qiáng)保障性住房建設(shè),有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),保障性住房大量入市影響房地產(chǎn)供求關(guān)系,政府的建設(shè)投資可回收和循環(huán)使用。政府大規(guī)模投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,勢(shì)必使普通商品房市場(chǎng)的需求相對(duì)減少,或等同于增加了市場(chǎng)供給。政府加快公共租賃住房投資建設(shè),也相當(dāng)于增加住房供給,將相應(yīng)減少住房租賃市場(chǎng)的需求,進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng),包括新建住房和二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生影響。保障性住房大量入市,會(huì)拉低房地產(chǎn)價(jià)格。
四、XXX房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析
我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將持續(xù)看好,價(jià)格也將繼續(xù)穩(wěn)中有升,但增幅會(huì)逐步放緩。
一是房屋建設(shè)成本增加推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。近年來(lái),土地成本、拆遷費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等都有較大增長(zhǎng),對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定推動(dòng)作用,特別是棚戶區(qū)改造以來(lái),實(shí)施"拆一還一"的惠民政策,低保戶、無(wú)證房等優(yōu)惠政策,使拆遷費(fèi)用增加。二是由于近幾年我市采取了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量宏觀調(diào)控政策,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)處于供略小于求的局面,這種賣(mài)方市場(chǎng)為主導(dǎo)的局面在一定程度上會(huì)推動(dòng)了房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。三是消費(fèi)者對(duì)住房剛性需求的增加促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。如戶籍制度改革、城市化進(jìn)程加快、婚房需求、周邊縣市進(jìn)入市中心城區(qū)購(gòu)房的比例明顯增加.
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告7
一、調(diào)查背景及目的
近些年來(lái),出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象,房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家zf對(duì)此事高度重視,20xx年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象,出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲,特別是近期新國(guó)八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心,以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,便是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門(mén)課理論知識(shí)的學(xué)習(xí),為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二、調(diào)查方法
通過(guò)采取問(wèn)卷調(diào)查的方法,對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問(wèn)答,調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間,共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷40份,獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理,并經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的復(fù)核,以圖表形式具體映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。
三、調(diào)查結(jié)果
1、居住條件分析
我們可以看出,在消費(fèi)者的居住條件中,出租房和商品房所占比例較,均占40%;其次是福利房占14%,然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出,鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購(gòu)商品房為主,而經(jīng)濟(jì)適用房較少,從而說(shuō)明鄭州市住房保障體系不完善,有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2、家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi),占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍,占到23、53%;排到第三位的是20xx元以下,占17、65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低,故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺,也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系,因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。
3、住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,在消費(fèi)者的住房面積中,80-100平方米所占比例較,為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出,消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米,開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí),應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。
4、居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會(huì)、其他,各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出,開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告,并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到力推廣。
5、居民購(gòu)房計(jì)劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購(gòu)房的占40%;5年的占28、57%;2年的占25、71%;一年和半年的均為2、86%。由此我們可以看出,多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)積極性不高,開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)積極性。
6、居民購(gòu)房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者的購(gòu)房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣(mài)。由此我們可以得出,多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住,靠出租和轉(zhuǎn)賣(mài)等投資手段來(lái)獲取利潤(rùn)所占比例較小。
7、居民能承受房?jī)r(jià)分析、
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的人能接受3000-5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見(jiàn)絕多數(shù)人還是中等收入水平,能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下,而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下,讓普通居民無(wú)法接受。
8、居民購(gòu)房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求多數(shù)為80-100m3,占45、71%;100-130 m3占28、57%;130 m3占20%;50-80m3占5、71%;50 m3為0。由此我們可以看出,多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3,開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增該類房屋的數(shù)量。
9、居民購(gòu)房付款方式分析
選擇分期付款方式的購(gòu)房者占63%,選擇銀行付款的購(gòu)房者占20%,選擇一次性付清的購(gòu)房者占17%,選擇公積金貸款的購(gòu)房者占3%。
10、居民對(duì)購(gòu)房配套設(shè)施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng),各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng),各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所,占51%;然后依次是商業(yè)步行街,占23%;餐飲場(chǎng)所和停車(chē)場(chǎng)占8%。由此我們可以得出,學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施,開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一定要注意地段的選擇。
11、居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析
從調(diào)查分析看,選擇歐式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占33、33%,選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占25%,選擇中西結(jié)合購(gòu)房者的比例占22、22%,選擇中式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例將近占20%。
12、居民對(duì)未來(lái)兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,對(duì)于未來(lái)兩年鄭州市的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō),認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù),為37%,認(rèn)為變化不的占到了31%,不好說(shuō)的`占到20%,認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的主要矛盾是開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高,占40%;其次是面積縮水,占22%;開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信問(wèn)題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出,開(kāi)發(fā)商緩解與購(gòu)房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià),并且還要提高房屋質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信。
四、問(wèn)題和建議
就目前居民的住房條件來(lái)看,居民家庭月收入水平低,住房面積小是當(dāng)前主要存在的問(wèn)題;對(duì)于未來(lái)有購(gòu)房計(jì)劃的居民來(lái)說(shuō),多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購(gòu)房,很少的人會(huì)擁有多余的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資,而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多,家未來(lái)的購(gòu)房需要也在100平米左右,滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)水平,多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間,但仍有部分人映,如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,居民無(wú)法支付房款,房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長(zhǎng)源看,如果越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房子,甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟(jì)建設(shè),政府制定惠民政策,提高居民收入水平,這是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國(guó)家要采用宏觀調(diào)控手段,加調(diào)控力度,穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī),約束開(kāi)發(fā)商行為,提高房屋質(zhì)量,
增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量,保證低收入居民的住房需求。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告8
當(dāng)前,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車(chē)、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來(lái),以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),在住宅商品化新體制基本確立,房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立,群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元,占固定資產(chǎn)投資的17.9%,占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用,與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始,受住房體制改革的刺激,市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。XX年以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,比上年增長(zhǎng)162.7%,占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。
為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展,現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下:
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年,全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),其中國(guó)有企業(yè)2家,民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè),其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家,民營(yíng)企業(yè)16家。XX年,民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>
2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。
作為一個(gè)新興行業(yè),我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,投資規(guī)模日益擴(kuò)大,尤其從XX年開(kāi)始,受城建規(guī)模擴(kuò)大,基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元,是上年投資額的5倍,比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)1.6倍,高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大,XX年為3.32%,XX猛增至13.25%,XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō),這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng),不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。
3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“xx”末期,在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下,我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度,并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示,XX年---XX年,住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì),住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì),但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升,開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
近三年來(lái),我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,房地產(chǎn)交易異;鸨,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝,是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝,同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí),土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī);、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝,XX年為10.59畝,XX年為21.83畝,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響,一直以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主,縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯。XX年,縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%,華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%,其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響,城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%,XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少,有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。
近幾年,一方面由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)狀況比較理想,房地產(chǎn)資金回籠較快,另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想,在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中,自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源,居于絕對(duì)主導(dǎo)地位。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看,國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快,定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺,呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。
近年來(lái),我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展,商品房銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好,銷(xiāo)售面積逐年增長(zhǎng),預(yù)售面積大幅攀升,市場(chǎng)需求趨旺。XX年-XX年銷(xiāo)售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2,同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,從XX年開(kāi)始,預(yù)售面積超過(guò)了銷(xiāo)售面積。XX年底,空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷(xiāo)售調(diào)查中,90-110m2戶型住宅占銷(xiāo)售總額的45.4%,110-130m2戶型住宅占銷(xiāo)售總面積的30.83%,90m2以下戶型占12%,130平方米以上戶型占11.74%,明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)。
2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體,縣內(nèi)需求占商品房銷(xiāo)售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái),個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升。XX年,全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2,占銷(xiāo)售面積的83.9%;XX年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2,占總銷(xiāo)售面積的`99.77%,個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體,是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的類型以住宅為主,XX年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住宅面積達(dá)70941m2,占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%。從購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和使用上來(lái)看,購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民,基本以自用為主,因而,我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價(jià)格上升較快,相對(duì)升幅較大。
因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛,商品房?jī)r(jià)格放開(kāi),市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng),經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚,土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快,升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì),XX年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2,比上年度上升14.76%,XX年平均售價(jià)約1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍,房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺(tái)后,存量房交易活躍,交易面積逐年“放大”,XX年共成交184起,面積16396.17m2,XX年共成交243起,面積20405.54m2,XX年共成交225起,面積21300m2。近三年的交易量中,住宅占總交易起數(shù)的96.62%,房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍"。
房改房的上市,不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量,給買(mǎi)房人更多的選擇,而且創(chuàng)造了更大的住房需求,讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。
二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。
(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范,政策性的土地協(xié)議出讓,拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門(mén)檻低”,開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多,規(guī)模普遍偏小,行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā),加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。
(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體,給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在,清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場(chǎng)配套體系不完善,物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善,經(jīng)濟(jì)適用房投放少,廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快,價(jià)格偏高。
(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,住宅品種單一,難以滿足不同的消費(fèi)需求,刺激消費(fèi)的增長(zhǎng),商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
(一)行業(yè)趨于整合,結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合,行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要,商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化、規(guī);、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展,這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管,這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合,集中度將明顯提高,并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,而一些小而散、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。
隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變,個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。
我縣房地產(chǎn)起步較晚,目前處于發(fā)展階段,前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較小,且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā),已基本消耗了這一群體的購(gòu)買(mǎi)力,對(duì)他們而言,住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。
而目前,尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,1999年以來(lái)交易備案的約900套,加上拆遷房約近百套,需換房戶按剩下的30%計(jì),將有近XX套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體,將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,如何緩解這一供需矛盾呢,我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。
同時(shí),隨著商住房商品化程度的不斷提高,單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng)。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注,建設(shè)“廉租房”,建立低收入家庭住房保障機(jī)制,讓所有人都“居有其所”,是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。
3、供需趨于平衡,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定
因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足,商品住宅的供應(yīng)不夠,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。XX年新開(kāi)工的面積達(dá)188450m2,其中商品住宅1265551m2,營(yíng)業(yè)用房61899m2。XX年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示,11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷(xiāo)售總量為95360m2,空置面積(待售面積)有60077m2,其中住宅25413m2,商業(yè)用房34659m2,年度存量較大,這予示著前幾年的賣(mài)方市場(chǎng)狀況將有所改變。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)上看,XX年為4.94公頃,XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,實(shí)施投放量約5.5公頃),XX年11月止約投放2.52公頃,雖然年度投放緊縮較快,但考慮XX年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工,實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì)減少。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量,尚較充足,保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看,市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn),開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活,得以更充分地釋放,給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡。
另?yè)?jù)XX年11月對(duì)11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,XX年商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格約為1240元/m2,雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元,但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡,今后幾年,商品住宅的價(jià)格升幅有限,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
(二)發(fā)展動(dòng)力十足,發(fā)展前景廣闊。
1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。
縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),城市形態(tài)由原來(lái)的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,加快舊城改造步伐,加速城市化進(jìn)程。而且,隨著城市化的發(fā)展,縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近,城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)。
按《縣城城市總體規(guī)劃(XX-20xx)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè),規(guī)劃近期(至XX年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人,凈增近萬(wàn)人,按人均建筑面積30m2計(jì),縣城區(qū)至XX年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬(wàn)m2,集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,拆遷購(gòu)置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,婚齡青年的購(gòu)房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。
2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施,給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施,我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國(guó)先進(jìn)水平,生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化,城市品位大大提高。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢(qián)江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力,被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀光、旅游、休閑度假,甚至居住,給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力,也贏來(lái)了投資者的青睞。萬(wàn)向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,萬(wàn)向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地,形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資金實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢(qián)江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展,也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。
四、政策建議
(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度,加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。
盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度,及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資,消費(fèi)者理性購(gòu)房。
(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,努力解決供需矛盾,實(shí)現(xiàn)供需平衡。
保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規(guī)模,基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,加大調(diào)控力度,通過(guò)規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。
規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,通過(guò)城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整,利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮,有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模,通過(guò)對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整,調(diào)控商品房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)狀,規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅,不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,以穩(wěn)定住房需求,防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于開(kāi)發(fā)的規(guī);;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備,并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng)。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌制度,嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。
金融方面要控制總量,合理調(diào)整信貨支持,實(shí)行差別政策,以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費(fèi)中比重,抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備的信用貸款,同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控,實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,依法依規(guī)貨款,嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款,擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款,繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款,適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。
(三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度,加大違規(guī)查處力度,規(guī)范市場(chǎng)秩序。
各職能部門(mén)就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé),完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理,把好“入門(mén)關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理,把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理,把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假?gòu)V告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度,不能以罰代處,一罰了之,要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,絕不姑息。
(四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向,創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。
不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放,都應(yīng)實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運(yùn)作,經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,按規(guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易,采取招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式,杜絕協(xié)議出讓行為,推行“陽(yáng)光交易”,使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作,可以采取土地公開(kāi)拍賣(mài)、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用,適當(dāng)留有開(kāi)發(fā)微利等方式運(yùn)作。
(五)加強(qiáng)住房政策性保障,引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,完善住房供給體系。
經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分,它既可以給中低收入者提供住房保障,又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響,也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際,經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大,因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強(qiáng)中介服務(wù),政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買(mǎi)二手房,可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。
要加快廉租房建設(shè),建立保障機(jī)制,切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字,我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,1512人,其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問(wèn)題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。
積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買(mǎi)能力,開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。
(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。
房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看,房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展,需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī),加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度,清除無(wú)證、無(wú)照中介機(jī)構(gòu),規(guī)范中介市場(chǎng)。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀念,提升服務(wù)層次,不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),以誠(chéng)信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策,建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用,加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政、金融政策,提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力,使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力,有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量。
(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,加快市場(chǎng)建設(shè),增強(qiáng)發(fā)展后勁。
要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè),加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái),進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展。
要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè),以打響錢(qián)江源綠色品牌為動(dòng)力,以打造全國(guó)綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo),加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場(chǎng)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。
通過(guò)“興工業(yè)、旺市場(chǎng)”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,加速要素集聚,從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告9
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期,中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策推薦,對(duì)持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要好處。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37。3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):
1、房產(chǎn)投資持續(xù)較高增速
我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,1-6月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42。2%,具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計(jì)增速分別為:2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也持續(xù)了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷(xiāo)售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二:
從商品房預(yù)售狀況來(lái)看,回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50。6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6。5萬(wàn)平方米,與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開(kāi)始,中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開(kāi)始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要透過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)光;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定20xx年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的,按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)必須程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,到達(dá)抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。透過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí),透過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的狀況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。思考到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的'房?jī)r(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、用心應(yīng)對(duì),持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō),由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì),建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前個(gè)性要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警推薦。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r,以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,以到達(dá)透過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,透過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),用心引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告10
一、總體概況
1、地理綜述:
濰坊市位于山東半島中部,南依沂山,北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉,膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺(tái),西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營(yíng),南連臨沂、日照,地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長(zhǎng)188 公里,東西寬164公里,總面積15859平方公里,其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢(shì)南高北低,南部是山區(qū)丘陵,中部為平原,北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人,合法生育率達(dá)97.7%,人口自然增長(zhǎng)率4.00‰,性別比104.3。據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì),全市20xx年末總?cè)丝?55.3萬(wàn)人,其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位。
2、基礎(chǔ)設(shè)施概況:
濰坊市鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá)到14萬(wàn)公里。全部開(kāi)通了程控電話和國(guó)內(nèi)外直撥電話,電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬(wàn)。市區(qū)供水普及率達(dá)100%,居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%。
3、城市經(jīng)濟(jì)綜述
(1)地區(qū)生產(chǎn)總值
濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū),青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級(jí)),臨朐、昌樂(lè)2縣,共有152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),濰坊為地級(jí)市,轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬(wàn)。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1720.88億元,按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元,增長(zhǎng)0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元,增長(zhǎng)20.6%,其中工業(yè)增加值916.51億元,增長(zhǎng)21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元,增長(zhǎng)16.1%,一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算,人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元),比上年增長(zhǎng)16.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展,工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69:56.86:29.45調(diào)整為12.31:58.15:29.54。
(2)居民收入
1)濰坊市人均GDP及增長(zhǎng)情況
20xx年人均GDP達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元),20xx年人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元),比上年增長(zhǎng)16.2%。
2)濰坊市人均可支配收入情況
城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)明顯。據(jù)抽樣調(diào)查,20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元,比上年增長(zhǎng)14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元,增長(zhǎng)15.1%。
4、城市建設(shè)規(guī)劃
中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”
1) “一心”,即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);
2) “一環(huán)”,即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);
3) “一軸”,即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。
4) “一廊”,即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。
5、未來(lái)城市規(guī)劃
(1)城市化與中心城市人口規(guī)模
根據(jù)人口綜合預(yù)測(cè)法,濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)20xx年將達(dá)到127萬(wàn)人,20xx年將達(dá)到179萬(wàn)人;人口發(fā)展策略方面,將實(shí)行“合理疏導(dǎo),向心集聚;企業(yè)集中,擴(kuò)大就業(yè);制度保障,引流穩(wěn)流;安定老齡,提高素質(zhì)”的總體原則。
(2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟(jì) 提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力
近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達(dá)到13%,到20xx年GDP總量達(dá)到2400億元,全市三產(chǎn)比例為10:60:30;中心城市GDP年均增速實(shí)現(xiàn)16%,到20xx年GDP總規(guī)模達(dá)到800億元,占全市比重上升到33%,市區(qū)三產(chǎn)比例為9:58:33。
遠(yuǎn)期全市GDP年均增速為9%,到20xx年全市GDP達(dá)到5700億元,全市三產(chǎn)比例為7:61:32;中心城市GDP到遠(yuǎn)期年均增速為11%,到20xx年中心城市GDP規(guī)模達(dá)到2300億元,占全市比重為40%,市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5:55:40。
(3)濰坊城市用地
根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》,1997年20xx年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬(wàn)畝),其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬(wàn)畝),說(shuō)明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來(lái)源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長(zhǎng)的特征十分明顯,濰坊市中心城區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系,此外,城市新增功能對(duì)城市用地需求、人口增加帶來(lái)的城市用地需求也呈此狀況。
規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局,居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2。倉(cāng)儲(chǔ)用地人均9.6m2,占地面積17.3km2。
小結(jié):近兩年來(lái)濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化,年均固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3,其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長(zhǎng),說(shuō)明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶,三面臨陸,北面靠海,終年四季分明,屬于中國(guó)比較適宜人類居住的城市之一。
二、調(diào)查內(nèi)容
1、調(diào)查時(shí)間:
20xx年7月21號(hào)、22號(hào)
2、調(diào)查區(qū)域:
以圍繞濰城區(qū)為主,奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤(pán)展開(kāi)調(diào)研。
3、調(diào)查對(duì)象:
面積在50畝以上,建筑面積在10萬(wàn)平以上的樓盤(pán)等
4、調(diào)查目的:
了解濰坊市及擬投項(xiàng)目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境
三、目前房地產(chǎn)狀況調(diào)查
1、產(chǎn)品形態(tài)
單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō),濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。很多產(chǎn)品還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現(xiàn),就目前市場(chǎng)上的`產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求,產(chǎn)品升級(jí)還有一個(gè)過(guò)程。從建筑形態(tài)上來(lái)看,簡(jiǎn)單
的復(fù)制,借鑒的東西太多了。有個(gè)性,有標(biāo)志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過(guò)7月22號(hào)的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋,不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊,束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高,單體建筑往往做成板式,整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品,沒(méi)有錯(cuò)落感,形成不了好的視覺(jué)效果,也不利于社區(qū)景觀的營(yíng)造。當(dāng)然在實(shí)際操作過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商能自然的換位思考,從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性,充分尊重使用者的利益對(duì)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。
通過(guò)簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì),目前市區(qū)在售樓盤(pán)100多個(gè),幾乎遍地開(kāi)花,但沒(méi)有精品,同質(zhì)化,同樣化相當(dāng)嚴(yán)重,所有樓盤(pán)幾乎都是一樣,其價(jià)格也相差不大,差價(jià)主要顯示在地段差別上。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品:1、最差。低檔房,不是說(shuō)品質(zhì)很差,而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農(nóng)民買(mǎi)得起。2、最好。當(dāng)然是說(shuō)品質(zhì)、配套、房型、房?jī)r(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高。地段倒不是主要問(wèn)題?膮^(qū)有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的樓盤(pán),叫玫瑰園。小高層和高層,建筑面積12萬(wàn)平方米。6層買(mǎi)到4200元每平方米。但是銷(xiāo)量一般,主要是規(guī)模不大,很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計(jì),在濰坊綠化作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn),不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當(dāng)不錯(cuò)的,而且綠化比較容易做,綠樹(shù)成蔭,芳草萋萋滿眼都是。
2、市場(chǎng)需求量
任何行業(yè)的發(fā)展,最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的,有很大的量存在。
潛在需求,目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬(wàn)人,到20xx年,由于城市化水平的提高,具有關(guān)部門(mén)分析,濰坊城區(qū)居民將增加到130萬(wàn)人,這期間就有22萬(wàn)人需要解決住房問(wèn)題,按人均30計(jì)算,就需要660萬(wàn)的住宅面積。
現(xiàn)有居民改善住房需求,假定只有10%的城市家庭,考慮改善住房條件,其每個(gè)家庭只想增加20平米,那么濰坊10%的城市家庭是30000戶,這個(gè)改善需求是60平米。
隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷,城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模,從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。
總體來(lái)說(shuō)濰坊市房地產(chǎn)未來(lái)幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。
3、房地產(chǎn)價(jià)格
20xx年奎文、濰城、高新中心區(qū),住宅的均價(jià)已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)來(lái)看奎文區(qū)是房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者,濰城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)要低一些,但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺(jué)是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的,蓋什么樣的就賣(mài)什么樣的,沒(méi)有唬頭,缺少錦上添花的東西,就像去農(nóng)民的菜園里買(mǎi)青菜一樣,貨真價(jià)實(shí)當(dāng)然是沒(méi)有泡沫和水份,房?jī)r(jià)是合理的。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。今年及今后一個(gè)時(shí)期內(nèi),市區(qū)房?jī)r(jià)依然不會(huì)下降,房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢(shì)仍然不會(huì)改變。
據(jù)市房管局對(duì)市區(qū)89家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年以來(lái)的投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷(xiāo)售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,市區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44.3億元,同比增長(zhǎng)44.6%,增幅比去年同期有所下降。其中,商品住房完成投資34.7億元,同比增長(zhǎng)34.6%;商品房施工面積為345.5萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)82.6 %,其中,商品住房施工面積252.4萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)80.1%;商品房新開(kāi)工面積109.1萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)19.95%,其中,新開(kāi)工住房95.95萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26.06%;據(jù)統(tǒng)計(jì),共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)61.7%;完成初始登記面積141.43萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)24.09%;完成商品房買(mǎi)賣(mài)面積59.67萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬(wàn)平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性。
預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi),如果國(guó)家從緊的金融政策和貨幣政策沒(méi)有大的變化,隨著市場(chǎng)主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn),房地產(chǎn)投資增幅會(huì)有回落,但回落的幅度不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),上半年,市區(qū)新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)2.2%,比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。
價(jià)格的上升,是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內(nèi)因方面,主要是由于成本的增加,必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加,土地招拍掛制度,直接增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加,近年來(lái),鋼材、建材價(jià)格大幅上漲,人工成本較大提高,特別是今年以來(lái),據(jù)估算,鋼材價(jià)格上漲了約50-60%,混凝土價(jià)格上漲約30%,水泥價(jià)格上漲約50%,人工成本上漲了1-2倍,各種配套費(fèi)用也有了大的提高。同時(shí),新型建筑材料的運(yùn)用、小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造、配套設(shè)施的完善等等也都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。外因方面,是住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動(dòng)人口增多,商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大,因拆遷而購(gòu)房的居民較多;三是社會(huì)各類群體收入水平的提高,購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)。
各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,濰坊市房?jī)r(jià)盡管持續(xù)上升,但不會(huì)出現(xiàn)大起大落,房?jī)r(jià)總體上是合理的,不存在虛高或泡沫,今后一段時(shí)間內(nèi),房?jī)r(jià)不會(huì)下降,總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變,但上升會(huì)放緩。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告11
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,投資規(guī)模逐漸增,市場(chǎng)交易日益活躍,居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)就業(yè),帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,提升城市形象,繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
一、基本概況:
20xx年新開(kāi)工面積112、5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75、2萬(wàn)平方米;專業(yè)市場(chǎng)6個(gè),面積37、3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米,其中商業(yè)26萬(wàn)平方米;網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2599套,面積29、7萬(wàn)平方米,均價(jià)2168元/平方米;網(wǎng)上銷(xiāo)售備案普通住房20xx套,面積23、86萬(wàn)平方米,均價(jià)1924元/平方米;網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商業(yè)用房505戶,面積6、87萬(wàn)平方米,均價(jià)3248元/平方米。
20xx年元月至4月,網(wǎng)上銷(xiāo)售備案商品房2700余套,面積25、4萬(wàn)平方米,均價(jià)2804元/平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷(xiāo)售比較穩(wěn)定,去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不,房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今,泗洪縣商品房銷(xiāo)售量明顯增長(zhǎng),尤其是幾個(gè)相對(duì)較的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷(xiāo)售高峰,這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較。
二、存在問(wèn)題:
1、供電方面:一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題,為臨時(shí)用電。究其原因:供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,費(fèi)用昂貴,給企業(yè)增加較的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,無(wú)法解決,部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,群眾意見(jiàn)較。
2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,部分為本地企業(yè),規(guī)模小,資金缺乏,管理人才不足,在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中,重效益輕管理,導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善,出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題,甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,影響群眾的消費(fèi)心理。
3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,下半年,全球性金融危機(jī)爆發(fā),年底,政府出臺(tái)了放寬金融政策,但到目前為止收效尚不明顯,主要原因:各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度,目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款,部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高,參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足,融資難度,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺,以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,量資金外流,項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨,舉步維艱,直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,更影響樓盤(pán)的正常銷(xiāo)售。
4、近年來(lái),泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),受到省市表彰,每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,與商品住宅價(jià)格差距較,部分拆遷戶購(gòu)買(mǎi)了安置房,一定程度上影響商品住宅的銷(xiāo)售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷(xiāo)售影響,雖然住房剛性需求仍然存在,但是群眾持幣觀望的情緒較濃,使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策,一定程度上影響了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)。
三、下步打算:
1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃,適度控制招拍掛土地的數(shù)量,以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需,預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊,面積800畝,基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前,詳細(xì)規(guī)劃好供電線路,從源頭上解決土地出讓后存在的`供電問(wèn)題,由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問(wèn)題,杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談,會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7、06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議,但開(kāi)發(fā)資金仍有較缺口,希望通過(guò)有效途徑,爭(zhēng)取銀行更貸款支持,確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí),一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格,縮小與商品房之間的價(jià)格差距;二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度,各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí),建立一站式審批制,高起點(diǎn)規(guī)劃,高質(zhì)量施工,完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,提升小區(qū)檔次,讓群眾滿意消費(fèi)。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上,根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況,為其完善手續(xù),擴(kuò)二手房市場(chǎng),爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展,以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
8、加對(duì)群眾的輿論宣傳,通過(guò)各種新聞媒體,宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望,以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告12
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心,中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等,其座落于常平商圈區(qū),整個(gè)區(qū)域以小戶型,小面積為主,綠化率低,配套設(shè)施少,其成功銷(xiāo)售的主要原因來(lái)自地段,地段決定它的價(jià)值,此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性,投資價(jià)值高,回報(bào)快,出租率高,購(gòu)買(mǎi)以香港本地投資客較多,部分買(mǎi)來(lái)住家,其交通購(gòu)物方便,周邊配套設(shè)施齊全,是常平最繁華的商業(yè)圈。
住宅空置嚴(yán)重,原有“外銷(xiāo)”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷(xiāo)”的矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊,產(chǎn)品有別墅,洋房售價(jià)不等,以中小戶型為主,
早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主,如紫荊花園購(gòu)買(mǎi)者98%為香港人,其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì),目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右,而陽(yáng)光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人,常黃公路沿線區(qū)域銷(xiāo)售很不樂(lè)觀,目前處于滯銷(xiāo)局面,目前購(gòu)買(mǎi)客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸,其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集,鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,如:鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院,因市場(chǎng)配套的大力支持,成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),如東田 麗園,旺角新城,04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注,這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的,成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū),依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐,早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福,規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,相鄰新天美地,以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,為文化背景,集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體,其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房,配套設(shè)施較為齊全,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美,交通便利空氣清新,遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),污染小,戶型設(shè)計(jì)超前,購(gòu)買(mǎi)者都以早期港人居住渡假為主,投資客較小,一般自住。其購(gòu)買(mǎi)的主要原因,來(lái)自周邊環(huán)境,空氣新鮮,其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求,現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多,F(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),銷(xiāo)售均價(jià)在3600元/平方米左右,目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì),本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì),且該區(qū)域出租率不高。
針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境為賣(mài)點(diǎn),在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主,后期購(gòu)房以外地人和本地人為主,占比例的80%,其戶型方正實(shí)用,樓價(jià)適中,各方面配套齊全,03、04年銷(xiāo)售不是很樂(lè)觀,現(xiàn)仍然有部分空置房,導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商,根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設(shè)計(jì)新穎超前,戶型選擇的'多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,該項(xiàng)目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂,由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況,本地的消化能力弱的客觀原因,山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少,我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;
新天美地,其地理位置不理想,但走品牌個(gè)性化,特設(shè)7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級(jí)材料,名廠潔具及廚具,新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房,造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮,但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考,其銷(xiāo)售也逐步回落,作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買(mǎi)中80%為香港人,三戶及四房購(gòu)買(mǎi)為本地人,外地商人,銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。
相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考
世紀(jì)康城 山水雅居 新天美地 戶型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面積 77.2 **3 77 128 75.37 137 均價(jià) 3500元 3800元 3400元
27萬(wàn) 36萬(wàn) 29.3萬(wàn) 48.6萬(wàn) 25.6萬(wàn) 46.6萬(wàn) 20年供樓 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供樓 1300元 1500元 1400元 2**0元 **50元 2000元 租金篇二:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范本
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告13
南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng),銷(xiāo)竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445.97億元,同比增長(zhǎng)27%,20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元,同比增長(zhǎng)41%。**年以來(lái)平均銷(xiāo)竣比為2.64,**年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,但是**年前兩個(gè)月銷(xiāo)售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場(chǎng)拐點(diǎn)論的影響。
**年1-2月份商品房銷(xiāo)售均價(jià)為5331元,同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%,相比**年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%,但是比較**年末的銷(xiāo)售均價(jià)略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大,**年前兩個(gè)月成交量較少,相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),較**年同比有所減少。**年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬(wàn)平方米,有望超過(guò)3月份的成交量,但同比**年4月仍有縮減。
南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召,土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,**年土地供應(yīng)相比**年減少135 萬(wàn)平方米左右,但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
**年以來(lái)南京商品房銷(xiāo)售情況,20xx年,南京市商品房全年銷(xiāo)售額為603.51億元,銷(xiāo)售面積 **37.88萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為5303.8元/平方米,其中住宅全年銷(xiāo)售額533.42億元,銷(xiāo)售面積為**64.52萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為 50**元/平方米,現(xiàn)房全年銷(xiāo)售額為77.58億元,銷(xiāo)售面積為190.27萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4**7元/平方米,期房全年銷(xiāo)售額為455.84億元,銷(xiāo)售面積為874.24萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷(xiāo)售額為24.74億元,銷(xiāo)售面積46.41萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為5331元,售價(jià)同比**年2月份增長(zhǎng)**.1%,相比**年全年銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%。其中住宅銷(xiāo)售額為20.61億元,銷(xiāo)售面積42.63萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4835元/平方米,同比增長(zhǎng) 16.23%,現(xiàn)房銷(xiāo)售額為2.05億元,銷(xiāo)售面積為4.37萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4691元/平方米,同比下降22.2%,期房銷(xiāo)售額為18.56億元,銷(xiāo)售面積38.26萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售均價(jià)為4851元/平方米,同比增長(zhǎng)27.83%。
從各月商品房銷(xiāo)售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看,**年南京商品房銷(xiāo)售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),但是**年末到**年初房?jī)r(jià)有略微的下降。
從圖表6的每月銷(xiāo)售量來(lái)看,20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,**年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點(diǎn)論影響,成交量較少,相比**年1-2月份同比減少60%多。 **年以來(lái),南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日,江寧板塊累計(jì)成交近5000套,約38.9萬(wàn)平方米,浦口板塊累計(jì)成交近3400套,約32.9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約**.5萬(wàn)平方米,浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商,樓盤(pán)房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好,但是價(jià)位偏好,離市中心較遠(yuǎn),適合有車(chē)族的消費(fèi)群體,**年該板塊成交量位居全市,城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米,占全市總成交量的14.8%。
玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右,鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在**000元/
平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中
在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤(pán)質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷(xiāo)售均價(jià)都在**000元/平方米以上。
新樓盤(pán)比較多的是江寧區(qū),江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),環(huán)境也比較好,售價(jià)相對(duì)較低,比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生,目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右,各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項(xiàng)目,是富人聚集地,同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線,預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。 三,南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃,**年南京各類住房上市量將達(dá)**20萬(wàn)平方米,其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米,經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米,比**年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。**年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億,籌建廉租住房**00套,約5萬(wàn)平米。**年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米,其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米,保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米,相比**年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。
09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米,相比**年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào),其中,中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米,將逐步落實(shí)90/70政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米,與**的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米,比 **年30萬(wàn)平方米的`供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金
3.4億元,籌建廉租住房**00套,約5萬(wàn)平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) **50萬(wàn)平方米,其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米,保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米,相比**年的土地供應(yīng)量有所增加,預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與**年大致持平。
總的來(lái)或,未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)90/70政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,**年土地供應(yīng)相比**年減少135萬(wàn)平方米左右,但是09年將在**年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告14
調(diào)查撰稿:XXX
調(diào)查時(shí)間:X月X日---X月X日
調(diào)查對(duì)象:XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。
調(diào)查范圍:XX新城區(qū)區(qū)域
調(diào)查目的:通過(guò)對(duì)XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營(yíng)銷(xiāo)提供戰(zhàn)略性依據(jù),指導(dǎo)分析未來(lái)的走勢(shì)。
調(diào)查內(nèi)容:
一、摘要
目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積33平方公里,人口35—50萬(wàn)。行政中心搬過(guò)去后,加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū),一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過(guò)引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來(lái)聚集人氣、提升城市形象,房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心,中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤(pán)陸續(xù)交付,還將有不少樓盤(pán)先后開(kāi)盤(pán),伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善,XX中心區(qū)即將成為XX的又一個(gè)居住中心。
二、城區(qū)規(guī)劃背景(XX新城:未來(lái)XX的城市副中心)
XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢(qián)湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業(yè)景觀軸,今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場(chǎng)地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置,辦公樓、入口廣場(chǎng)和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊,是大型的城市公園。
根據(jù)規(guī)劃,XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區(qū)的中心,為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域,它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū),在空間景觀上也是視覺(jué)中心,它的特殊性將通過(guò)控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺(jué)走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn);“兩軸”,即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸;“三環(huán)”,即通過(guò)整合現(xiàn)狀河流綠化,形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán);“四廊”,即利用現(xiàn)有4條主要河流,形成寬約100米的`空間通廊;“三十六點(diǎn)”,即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn),布置城市公園。
三、已建成樓盤(pán):
1、華泰劍橋:由XX華泰股份公司開(kāi)發(fā),北靠四明路,東臨錢(qián)湖北路,建筑面積30余萬(wàn)平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅,以120~130㎡的三房?jī)蓮d為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門(mén)口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車(chē)站,交通比較便捷。
2、半島名。河蒟X光大置業(yè)開(kāi)發(fā),位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬(wàn)平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉,活動(dòng)室,健身房等,需步行10~15分鐘方可到達(dá)公交車(chē)站。
3、東湖花園:由雅戈?duì)栔脴I(yè)開(kāi)發(fā),位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬(wàn)平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區(qū)十分鐘車(chē)程,小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn),是居住和休閑的首選地。
四、在建樓盤(pán):
1、新都美地:由新都置業(yè)開(kāi)發(fā),位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬(wàn)平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100~120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng),安保自動(dòng)化,還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開(kāi)盤(pán)價(jià)4400元/㎡左右。
2、小城花園:由百隆房產(chǎn)開(kāi)發(fā),位于天童北路,杉杉工業(yè)城南面,總建筑面積7萬(wàn)平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)6200元/㎡左右。
3、四明春曉:由XX旗濱集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā),建筑面積8萬(wàn)平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。
五、調(diào)查定論
從市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程和信息,我們可以清晰的看到,XX房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)商在參與打造XX新城區(qū),結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律,穩(wěn)步有序的推進(jìn),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)20xx年一個(gè)新的熱點(diǎn),在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控,和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟,已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán),主體風(fēng)格上是基本相一致的,以歐陸風(fēng)情為主,有代表性的春江花城、東湖場(chǎng)馨園最具代表性,從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講,風(fēng)格不是主要形成競(jìng)爭(zhēng)的因素,大量的百余平方普通住宅區(qū),將吸引更多的購(gòu)房者,從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素,以及周邊的配套設(shè)施,成為營(yíng)銷(xiāo)新的引爆點(diǎn);從各個(gè)小區(qū)的布局來(lái)看,總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的,營(yíng)銷(xiāo)工作的主要重點(diǎn),還是在于如何妙作聚集人氣。總之,未來(lái)XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)走高。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告15
引言: 新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期,二手房20%個(gè)稅出臺(tái),成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套,成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期,同比20xx年第一季度,成交量增漲明顯,樓盤(pán)分多期開(kāi)盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段使得開(kāi)盤(pán)的去化率十分驚人。受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響,諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆, 單月成交量達(dá)到了842套。(文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日)
一、第一季度商品房住宅(新房)成交量分析
。20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖)
提要:20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出,諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)新房每月成交量都在300套以上,第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度,20xx第一季度新房成交量有所回落,同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份,春節(jié)前后,大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績(jī)、制訂新一年目標(biāo)的階段,開(kāi)盤(pán)、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏普遍放緩,因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會(huì)相對(duì)較低,尤其20xx年年底市場(chǎng)總體處于高位,在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正常現(xiàn)象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,則不難發(fā)現(xiàn),今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,與歷史同期最高水平相差無(wú)幾?偨Y(jié)來(lái)看,去年年底的市場(chǎng)上升行情其實(shí)仍在延續(xù)。
二、第一季度商品房住宅(新房)成交均價(jià)分析
(第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖)
提要:第一季度諸暨商品房住宅(新房)成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開(kāi)始,諸暨商品房住宅(新房)成交均價(jià)在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度,漲幅不大。但是同比20xx年第一季度,成交均價(jià)卻有明顯漲幅,上漲幅度達(dá)到了8。6%。
事實(shí)上,20xx年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的.局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅,因此在我們看來(lái),整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)都將維持量?jī)r(jià)齊升的格局。從存量角度看,存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來(lái)看,隨著庫(kù)存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
。20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢(shì)圖)
二手房:受到3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響, 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場(chǎng)成交347套,環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后,住建部部長(zhǎng)姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào),“國(guó)五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說(shuō):“執(zhí)行過(guò)程中如果有什么問(wèn)題再改,但一定要嚴(yán)格執(zhí)行!蓖ㄟ^(guò)走訪諸暨本地的中介了解到,此前執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策分為幾類情況:普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計(jì)征;非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計(jì)征;但自有住房如滿5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。
細(xì)則出臺(tái)前的短期內(nèi),由于個(gè)稅按此差額征收,短期內(nèi)會(huì)加速二手房的交易,爭(zhēng)取搭上政策的末班車(chē),二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期。
租房:每年過(guò)年前后都是房屋租賃的淡季,并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施,進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少,年后的租賃市場(chǎng)主要以因工作需求租賃房屋的為主。
四、第一季度諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)
20xx年1月,隨著春節(jié)的逐漸臨近,大部分房企放慢了營(yíng)銷(xiāo)推案節(jié)奏,新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑,然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,但同比卻出現(xiàn)了增長(zhǎng)。3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)之后, 二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期, 諸暨3月份二手房市場(chǎng)交易火爆。一手房市場(chǎng)對(duì)“國(guó)五條”反應(yīng)稍顯遲鈍,新政對(duì)于我市一手房市場(chǎng)的影響,可能會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間里逐步顯現(xiàn)。
我市存量雖仍處在一個(gè)相對(duì)高位,但經(jīng)過(guò)20xx年的去庫(kù)存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來(lái)看,隨著庫(kù)存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。
總體看來(lái),20xx年諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂取得了開(kāi)門(mén)紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時(shí)候,我們認(rèn)為,如果短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局,那么市場(chǎng)需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的。
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