物業(yè)調(diào)查報(bào)告
在現(xiàn)在社會,需要使用報(bào)告的情況越來越多,我們在寫報(bào)告的時(shí)候要注意涵蓋報(bào)告的基本要素。你所見過的報(bào)告是什么樣的呢?下面是小編收集整理的物業(yè)調(diào)查報(bào)告,歡迎閱讀,希望大家能夠喜歡。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告1
物業(yè)管理是一種新的管理模式,其職責(zé)是圍繞多種管理服務(wù)功能,整合各類專業(yè)技術(shù)人員,有效幫助居民解決生活中的實(shí)際問題,從而不斷提高居民生活質(zhì)量,優(yōu)化居住環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)和社會的持續(xù)發(fā)展,城市居民對生活質(zhì)量和居住環(huán)境改善的要求日益提高。住宅區(qū)消防安全作為人們最關(guān)心和需要解決的問題,自然成為物業(yè)管理的重要責(zé)任。目前,由于受到消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,大部分物業(yè)管理單位管理水平參差不齊,大部分物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任不明確,消防安全意識薄弱,業(yè)主委員會與物業(yè)管理單位之間長期缺乏信任基礎(chǔ),導(dǎo)致委托管理單位和社區(qū),尤其是多物業(yè)建筑存在大量火災(zāi)隱患。目前,各種住宅物業(yè)管理模式在消防安全管理方面面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題
(一)大部分物業(yè)管理單位的防火意識不強(qiáng)
在日常消防管理工作中,《中華人民共和國消防法》和《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定和要求不能得到認(rèn)真執(zhí)行,對法律法規(guī)明確規(guī)定的消防安全責(zé)任認(rèn)識不足。《中華人民共和國消防法》第十四條、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位消防安全管理?xiàng)l例》第十條明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全責(zé)任。但有些物業(yè)管理單位對此知之甚少,甚至完全不懂法,不守法,不查處法,造成工作的盲目性和被動性,直接或間接縱容各種火災(zāi)隱患的滋生和滋長。
(二)部分物業(yè)管理人員消防服務(wù)質(zhì)量不高
在日常消防檢查中,發(fā)現(xiàn)個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識,學(xué)歷和專業(yè)技能較低,安全意識較差。大部分小區(qū)的消防控制室值班制度流于形式。有些單位只滿足于有人值班,值班人員對消防中心的各種消防設(shè)備的操作和日常消防檢查不太了解。值班人員不關(guān)心消防設(shè)施的正常運(yùn)行,也不關(guān)心消防中心自動報(bào)警系統(tǒng)的聲音。有的值班人員能發(fā)現(xiàn)問題,卻解決不了,甚至直接關(guān)機(jī)。一些單位消防設(shè)備無人值守,內(nèi)部消防設(shè)施設(shè)備被盜嚴(yán)重,應(yīng)急照明和疏散標(biāo)志損壞嚴(yán)重,消防設(shè)施設(shè)備長期處于缺陷狀態(tài)。一些單位、開發(fā)商、業(yè)主相互推諉責(zé)任,缺乏協(xié)調(diào)配合,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患被拖了很久,而新的火災(zāi)隱患不斷涌現(xiàn)。隨著時(shí)間的推移,大部分消防設(shè)施的效率,尤其是聯(lián)動功能大大降低,大大降低了消防設(shè)施的整體性和可靠性,導(dǎo)致數(shù)百萬消防設(shè)施投資無效,無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大多數(shù)物業(yè)單位的消防安全管理職責(zé)不明確
物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物,其最終目的是服務(wù)于與業(yè)主的所有合同,也就是說,只對合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。目前的普遍情況是,很多單位和業(yè)主在物業(yè)管理單位和業(yè)主交接過程中,對消防設(shè)施的管理沒有詳細(xì)的合同約定,使得物業(yè)公司不清楚消防設(shè)施是否應(yīng)該、如何以及在多大程度上進(jìn)行管理,大多數(shù)業(yè)主,尤其是小區(qū)業(yè)主,除了電梯運(yùn)行和環(huán)境衛(wèi)生外,基本上不關(guān)心公共設(shè)施的管理。導(dǎo)致一些消防設(shè)施不能始終處于工作狀態(tài)或不能及時(shí)恢復(fù),影響設(shè)施的工作效率。
(4)部分業(yè)主消防安全意識不強(qiáng),物業(yè)缺乏管理
有些業(yè)主往往只注重居住和工作的小環(huán)境,而缺乏對建筑和社區(qū)整體安全的考慮。他們以裝修為名,任意擴(kuò)大裝修面積,任意改變建筑物的使用性質(zhì),任意增加夾層擴(kuò)大防火區(qū),改變建筑結(jié)構(gòu)和樓梯形式,堵塞排煙口,占用疏散走廊等。但是,為了追求經(jīng)濟(jì)利益,物業(yè)單位害怕得罪業(yè)主,不履行勸阻和管理責(zé)任。單位無法解決問題時(shí),未能及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通,妥善處理相關(guān)時(shí)間,只認(rèn)為我不是執(zhí)法部門,根本管不了這些事,從而放任發(fā)展,增加了建筑物的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)和火災(zāi)荷載,造成大量“先天性”火災(zāi)隱患;
(e)物業(yè)管理單位出入缺乏必要的消防條件
物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立,具有獨(dú)立法人資格,從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。雖然建設(shè)和房屋管理部門在頒發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量有明確的要求,但沒有明確消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。另外,很多有樓的物業(yè)管理企業(yè),尤其是非住宅區(qū)的高層,基本都是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)衍生出來的。雖然具有獨(dú)立法人資格,但受制于房地產(chǎn)開發(fā)商,建設(shè)和管理體制不劃分嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作。
(六)消防設(shè)施日常維護(hù)經(jīng)費(fèi)不能得到有效保障
由于業(yè)主人數(shù)多且分散,在公共場所使用、車輛停放、物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等方面容易造成業(yè)主與物業(yè)之間的沖突。,造成雙方的不信任和爭執(zhí)。此外,由于受傳統(tǒng)“主仆”觀念的影響,物業(yè)管理處于被動和弱勢地位,導(dǎo)致未能及時(shí)收取物業(yè)管理費(fèi)用。同時(shí),現(xiàn)行法律規(guī)定了建筑大修理資金的收取、儲存和使用,要求由出賣人或受委托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位使用維修資金,并提出分項(xiàng)目維修資金的年度使用計(jì)劃和預(yù)算報(bào)告。維修資金經(jīng)業(yè)主委員會審核,房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后,可以分批撥付給實(shí)施單位。運(yùn)營程序復(fù)雜,很少有物業(yè)單位有決心和耐心申請和使用資金,導(dǎo)致未能有效保證包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維修資金的使用。
(七)消防安全管道
管理不屬于委托管理的正常范疇
在日常監(jiān)管執(zhí)法過程中,筆者遇到了這樣的情況。由于與業(yè)主矛盾尖銳,部分物業(yè)管理單位未辦理任何交接手續(xù)就離開小區(qū),導(dǎo)致小區(qū)日常管理完全癱瘓,小區(qū)業(yè)主委員會立即聘請新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。消防部門在進(jìn)入住宅區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),經(jīng)常注意物業(yè)管理單位的管理和監(jiān)督。但由于原物業(yè)單位未將主體建筑的檢查和消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會,且業(yè)主委員會未將消防安全管理納入委托物業(yè)單位的管理范圍,新的物業(yè)管理單位不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,消防部門只能將責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會。但業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,沒有能力承擔(dān)法律責(zé)任,大大增加了居民區(qū)火災(zāi)隱患整改的難度,也大大增加了消防部門的工作量。
二、解決物業(yè)管理中消防安全責(zé)任不落實(shí)的問題
(1)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律法規(guī)
根據(jù)物業(yè)管理的現(xiàn)狀,政府相關(guān)部門應(yīng)加快相關(guān)法律法規(guī)的制定和完善,進(jìn)一步明確業(yè)主委員會的.職責(zé),完善組織結(jié)構(gòu),確保業(yè)主委員會人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位之間的問題處理程序,明確合同約定的消防安全管理具體內(nèi)容,規(guī)定每棟樓(或小區(qū))都要通過招投標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司,嚴(yán)禁多產(chǎn)權(quán)樓開發(fā)公司使用多產(chǎn)權(quán)樓或委托下屬物業(yè)管理單位管理。以建筑消防設(shè)施委托管理為前提,業(yè)主聘請物業(yè)公司管理,確保消防設(shè)施有人管理,明確物業(yè)管理單位接管時(shí)間,完善建筑消防設(shè)施交接手續(xù);
(二)提高物業(yè)公司的進(jìn)入壁壘
建設(shè)和房屋管理部門在頒發(fā)資質(zhì)證書時(shí),應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員,并將消防專業(yè)培訓(xùn)和取得相應(yīng)的消防資質(zhì)證書作為頒發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前提條件。同時(shí),要建立規(guī)章制度,制定消防部門與建設(shè)、房管部門之間的信息通報(bào)制度,及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息,將消防專業(yè)人員數(shù)量、消防管理能力強(qiáng)弱、物業(yè)管理公司履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申請和評級范圍,提高物業(yè)管理單位的消防安全意識和管理水平;
(三)加強(qiáng)對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級政府應(yīng)當(dāng)將街道和社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理單位納入街道、社區(qū)和派出所的考核管理范圍,定期定量對轄區(qū)內(nèi)居住區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查,將加強(qiáng)物業(yè)公司管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作,并將物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理。規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé),作為加強(qiáng)各類建筑和社區(qū)消防工作的基本內(nèi)容。同時(shí),物業(yè)管理單位應(yīng)積極與街道、社區(qū)和派出所建立聯(lián)動機(jī)制。一旦社區(qū)出現(xiàn)違法違規(guī)行為,物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)向街道、社區(qū)和派出所報(bào)告,有效將一些隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。同時(shí),相關(guān)職能部門也要加強(qiáng)執(zhí)法力度,對長期存在火災(zāi)隱患的物業(yè)管理單位和個(gè)人要依法嚴(yán)肅處理,嚴(yán)肅查處;
(4)加大消防教育培訓(xùn)力度
加強(qiáng)對物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)人和相關(guān)管理人員的消防安全培訓(xùn)。街道安全辦應(yīng)做好測繪、統(tǒng)計(jì)匯總工作,督促落實(shí),防止漏報(bào)和培訓(xùn)。通過培訓(xùn),物業(yè)管理人員可以增強(qiáng)消防安全觀念,深入學(xué)習(xí)《中華人民共和國消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全責(zé)任,樹立消防安全責(zé)任主體意識。管理人員應(yīng)報(bào)警,組織人員疏散,組織滅火。努力提高物管單位消防管理水平和崗位人員素質(zhì)。
(5)規(guī)范公共維修資金管理
《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了維修基金制度的相應(yīng)法律地位,其使用是否公平合理將直接影響到每個(gè)業(yè)主的切身利益。因此,要完善和規(guī)范維修資金的使用管理,特別是要明確公共部位特定設(shè)施設(shè)備對應(yīng)的維修資金使用原則和程序,建立由物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)消防安全的消防組織,定期召開消防工作會議,有效解決火災(zāi)隱患和資金問題。對于需要使用專項(xiàng)維修資金的,房管部門、街道、社區(qū)和派出所應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)單位協(xié)調(diào)業(yè)主,或者由物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知業(yè)主,以便盡快啟動維修資金?傊,物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)關(guān)系到千家萬戶的安全和幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府和職能部門密切配合,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)識火災(zāi)形勢和火災(zāi)隱患,認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民安居樂業(yè)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保障,才能創(chuàng)造良好的住宅小區(qū)消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告2
調(diào)查提綱:
通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問和走訪調(diào)查,源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司,該公司的法人為劉源,該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足,例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任,衛(wèi)生服務(wù)也相對差,各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意,基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位,對居民的要求和提出的問題不能及時(shí)正確的解決,通過分析,造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的,其中有一部分為外部原因,但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談,同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題,也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理,我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。
調(diào)查過程及內(nèi)容:
20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查,在達(dá)到小區(qū)門口后,我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情,該小區(qū)的'出入口前居然沒有設(shè)置電動門等任何出入管制設(shè)施,而且另我們更為吃驚的是,當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候,竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的,那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了,我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū),我們首先繞小區(qū)走了一圈,之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題,該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施,而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾,此時(shí),該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象,后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動,于是我們采取了現(xiàn)場隨機(jī)調(diào)查詢問的方式,向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣,。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察,發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象,由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房內(nèi),所以有些問題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察,此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處,向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意,并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談,經(jīng)過分析和交流,該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處,但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi),也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題,我們分別對上述問題一一進(jìn)行了討論,得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后,雙方都很愉悅,在向?qū)Ψ降绖e后,我們返回學(xué)校對調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理,大概內(nèi)容分類如下:
1、該小區(qū)存在的主要問題
2、這些問題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問題
主要問題:
經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映,總結(jié)出以下問題:
1)部分樓梯間墻壁陳舊,應(yīng)該進(jìn)行粉刷
2)小區(qū)沒有保安人員,給小區(qū)安全管理帶來隱患
3)小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,應(yīng)加強(qiáng)管理
4)常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反映,也存在不安全因素
5)小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理
6)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強(qiáng)管理
7)小區(qū)隨處可見垃圾,衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)
問題主要原因:
1)該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡,出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
2)該小區(qū)沒有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無此項(xiàng)目。
3)小區(qū)停車秩序混亂是因?yàn)闆]有專門的停車位,也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人員
4)常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒有電動門等限制措施,也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。
5)環(huán)境臟亂,積水較多是滋生蚊蟲較多的原因,住戶居民把不吃的食物到處亂丟,引起食源,是造成有老鼠的原因
6)小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象,一方面是因?yàn)閷M(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好的監(jiān)管,另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒有一個(gè)專門停放自行車的自行車棚,自行車亂放,給小偷以可乘之機(jī)。
7)造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位,造成破窗理論的上演,另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語,使人們不注意,最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少,而且分布不合理。
合理化建議:
1)可以和業(yè)主一起商量,在各位業(yè)主集體同意的情況下,向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2)可以和各位業(yè)主商量,在征得各位業(yè)主同意的情況下,向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。
3)可以建立小區(qū)車輛管理制度,對小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記,對每個(gè)車輛固定車位,并安排專職人員負(fù)責(zé)。
4)小區(qū)入口設(shè)置電動門,對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
5)通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置,安排專門人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。
6)在小區(qū)的合理位置開辟一個(gè)場所,建設(shè)一個(gè)自行車棚,這樣就可以避免亂放,也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
7)安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾,在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語,并在人員活動多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告3
公司領(lǐng)導(dǎo):
為更加合理、準(zhǔn)確制定XXXX小區(qū)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),在期間,我們對XX市15家小區(qū)進(jìn)行實(shí)地走訪及電話咨詢,了解其現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為制定XXXX小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù),現(xiàn)將調(diào)研情況如下匯報(bào):
一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研情況:
二、XXXX小區(qū)計(jì)劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
1、電費(fèi)按照元/度收。ò矃^(qū)域用電費(fèi)用); 2、自來水水費(fèi)按照元/噸收取(包含公共區(qū)域用水、用電費(fèi)用);
3、電梯使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn): 二樓元/平方米·每月
三樓以上在元/平方米·每月的基礎(chǔ)價(jià)上按每增加二層增加 0.01 元/平方米·每月;
4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照/平方米·月; 5、垃圾費(fèi):元/月·戶;
6、元/月·車位(該項(xiàng)費(fèi)用需在物價(jià)部門審批后方可收取)
7、熱水價(jià)格:由于小區(qū)業(yè)前期估算入住率達(dá)不高,很難達(dá)到70%以上,熱水供應(yīng)成本會非常高,因此目前建議小區(qū)熱水暫緩供應(yīng),價(jià)格待熱水正式供應(yīng)后再定。
三、暖氣費(fèi)用的收取
1、目前XX市冬季采暖費(fèi)用收取的基本情況: 1).XX市集中供熱方式的采暖費(fèi)為5.80元/平方米; 2).各小區(qū)采用天然氣小區(qū)集中供暖方式的'采暖費(fèi)一般為6.50元/平方米(此價(jià)格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費(fèi)用等)
2、小區(qū)業(yè)主未入住的情況下,只可收取采暖費(fèi)用的30%-60%,作為基本運(yùn)行費(fèi)。因此在小區(qū)入住率達(dá)不到70%時(shí),收取的采暖費(fèi)用很難滿足運(yùn)行成本的需要,而新建采暖設(shè)備的質(zhì)保期有限,因此今年冬季建議進(jìn)行采暖試運(yùn)行,不足費(fèi)用給予一定補(bǔ)貼;
四、裝修期間計(jì)劃一次性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn):
按照建設(shè)部110號文件及參考XX市一般物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn),可收取以下費(fèi)用:
1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主);
2、建筑垃圾清運(yùn)處理費(fèi):元x建筑面積/每戶; 3、裝修服務(wù)監(jiān)管服務(wù)費(fèi):元X建筑面積/每戶。
以上定價(jià)是在參考XXXX小區(qū)周邊及XX市其他同等規(guī)模小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上綜合制定,收費(fèi)期限暫定一年,一年后將根據(jù)小區(qū)實(shí)際運(yùn)營成本及廣大業(yè)主的意見重新核定收費(fèi)價(jià)格。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告4
近年來,房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),大大地改善廠區(qū)居民居住條件,因而,住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展,在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而,也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng),管理松散,糾紛不斷,存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀
為了維護(hù)住宅小區(qū)消費(fèi)者的合法權(quán)益,必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題,了解住宅消費(fèi)者對物業(yè)管理的意見和要求,以便反饋給政府有關(guān)部門,為政府有關(guān)部門制定政策,加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此,根據(jù)計(jì)劃,開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查,對某某小區(qū)的住戶進(jìn)行了調(diào)查。
本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進(jìn)行,歷時(shí)一個(gè)月,對某某區(qū)的500戶人家進(jìn)行了調(diào)查,調(diào)查結(jié)果如下:
1、在被調(diào)查的500戶中,業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶,占24%,由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有380戶,占76% 。
2、在500戶中,有386戶,反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會,并享有選舉權(quán),占77%。有220戶,占44%的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。
3、在500戶中,有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途;302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀;毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為:有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象,隨意讓陌生人進(jìn)入。
4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí);占58%
5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估,結(jié)果是:有112戶,占22%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意,有136戶,占27%的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意,有326戶,占65%的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。
二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題:
在調(diào)查中,根據(jù)業(yè)主反映,這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有:
1治安問題嚴(yán)重:小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生,小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。
2衛(wèi)生臟、亂、差:有的生活小區(qū)垃圾沒有定點(diǎn)投放,垃圾沒有及時(shí)清理,樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便,生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善:有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生,幾乎成為茺蕪,有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護(hù),以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途:有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租,造成噪聲擾民,有的占道停放車輛,阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全:有206產(chǎn)業(yè)主反映,該小區(qū)物業(yè)管理混亂,存在私搭亂建、亂停放車輛,房屋共用部份亂堆亂放,隨意占用,有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)。
三.對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調(diào)查的小區(qū)的住房是由居民通過市場交易價(jià)格自行購買的,因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是,出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系:業(yè)主以管理費(fèi)購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù),物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換,從業(yè)主的購買中獲得生存。同時(shí),也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來,這意味著,物業(yè)從社會管理者,轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺挝,從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的`物業(yè)管理費(fèi)相應(yīng)的提高,卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。
隨著物業(yè)管理的發(fā)展,目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家,更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn),物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時(shí)代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時(shí)代,是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時(shí)代。我建議從如下幾個(gè)方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作:
1、多方入手,解決收費(fèi)難問題。收費(fèi)難是物管多方面矛盾的反映,也必須多方面入手解決。
2、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制,形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識這項(xiàng)工作的重要性,但同住戶保持制度化溝通的不多,這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢,必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴(yán)格加強(qiáng)管理,多聽些業(yè)主的反映的意見,及時(shí)向上級匯報(bào),解決問題。總之,在整個(gè)調(diào)查過程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來,希望我國的物業(yè)能做的最好!
物業(yè)調(diào)查報(bào)告5
目前,我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重,群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多,翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80%下降到58%,勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30%,甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50%;近幾年來,我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象,如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源,主要是以下幾個(gè)因素:
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則,我市又無立法權(quán);另一方面,我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作,在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求,致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端,一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象,亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問題未能得到遏制;二是基層黨支部及居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約,共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有建立,居委會名義上是自治組織,現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作,但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”,解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮,對其缺乏考核激勵(lì)制度,社會管理的積極性不足,特別是社區(qū)居委會和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決
與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上,顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個(gè)體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢,而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng),據(jù)調(diào)查,62%的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高,業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足,年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面,物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低,實(shí)力不強(qiáng),規(guī)模不大,素質(zhì)不高,管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平,物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的導(dǎo)向有偏差,部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見,“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在,物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重,少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員,帶頭欠繳物業(yè)費(fèi),產(chǎn)生了一定的`負(fù)面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低,市場的進(jìn)退制度不規(guī)范,對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過長,成本過高,企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善,人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差,隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì),公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題,或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè),開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立,業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道,千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車,帳目不清,隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上,一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象,扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成,對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力,把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè),對物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高,一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少,就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施,以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告6
居家過日子,這是再基本不過的了。只有吃住不愁,人們才有可能去干事業(yè)。隨著生活水平與消費(fèi)意識的提高,人們對小區(qū)管理提出了更高的要求,物業(yè)管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區(qū)管理方式,人們褒貶不一,引起了廣泛的爭論。對此,我們進(jìn)行了關(guān)于物業(yè)管理方面的社會調(diào)查,現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下:
一、物業(yè)管理的性質(zhì):
物業(yè)管理與傳統(tǒng)的小區(qū)管理方式(如家委會)相比有很大的區(qū)別。首先,物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè),自然是以營利為目的.,所以所提供的服務(wù)是有償?shù)摹6椅瘯皇且粋(gè)組織,是政府的一個(gè)部門,是非盈利性的;其次,由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè),所以有權(quán)力,也有義務(wù)為業(yè)主提供有償?shù)姆⻊?wù),而家委會卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)別中我們發(fā)現(xiàn):由于物業(yè)管理是有償性服務(wù),那么其總體服務(wù)水平一定在無償服務(wù)之上,也就是說,物業(yè)公司提供的服務(wù)更加專業(yè)、更加周到。
二、物業(yè)公司對小區(qū)的建設(shè):
為了使業(yè)主能夠?qū)ψ约禾峁┑姆⻊?wù)滿意,物業(yè)公司都在積極地做實(shí)事,小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例,物業(yè)公司已為業(yè)主提供了體育器材等設(shè)施,并計(jì)劃提供更多文體、商業(yè)類設(shè)施,大大方便了住戶。也正是因?yàn)槲飿I(yè)公司做出的努力,使得相當(dāng)一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區(qū)管理方式。
三、未來的發(fā)展空間:
由于物業(yè)時(shí)新興事物,所以有些細(xì)節(jié)問題還不是很清楚,業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突屢有發(fā)生。但縱然是這樣,物業(yè)管理業(yè)憑借著齊專業(yè)的服務(wù)贏得了大多數(shù)人的青睞?梢韵嘈,隨著法律條文的完善與管理、服務(wù)項(xiàng)目的增加,物業(yè)管理市場將會更加規(guī)范,住戶也會獲得更大的利益。到那時(shí)人們的居家生活將會更加舒適,讓我們翹首以待吧!
物業(yè)調(diào)查報(bào)告7
一、基本情況
xxxx物業(yè)有限公司地處xxx,成立于xxx年xx月xx日,是我縣物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)跑者,注冊資金xxx萬元(由xxx出資入股xxx萬元、xxxx出資入股xxx萬元),社會信用代碼xxxxxx,中征碼xxxxxx。法定代表人xxxxx,男,漢族,身份證號碼xxxx,任公司總經(jīng)理。公司倡導(dǎo)“以人為本”的管理模式,引進(jìn)全新管理服務(wù)概念,擁有一支敬業(yè)精神強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的員工隊(duì)伍,以“成就至尊服務(wù),打造行業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨,全心全意實(shí)現(xiàn)對客戶的承諾。
二、經(jīng)營情況
xxx物業(yè)有限公司,與城區(qū)大型小區(qū)(xxx、xxx)簽字了長期的物業(yè)管理服務(wù),具有穩(wěn)定的收入來源。
1、借款情況:根據(jù)征信數(shù)據(jù)報(bào)告,該公司無借款記錄。
2、該公司經(jīng)營管理正常,營業(yè)收入穩(wěn)步增長。
3、根據(jù)報(bào)表數(shù)據(jù)情況分析,該公司短期償債能力較強(qiáng)?傮w看來,該公司經(jīng)營管理正常,隨著內(nèi)部管理的不斷加強(qiáng),企業(yè)盈利能力進(jìn)一步提高,抗風(fēng)險(xiǎn)能力不斷增強(qiáng)。
三、抵押物
該筆貸款提供房屋產(chǎn)權(quán)抵押的擔(dān)保方式;
以xxx個(gè)人所有的商鋪房產(chǎn)做抵押,建筑面積xxxxxx平方米,位于xxx,(產(chǎn)權(quán)證號;xxxxxx權(quán)證xxxxxx字第xxx號)辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續(xù),產(chǎn)權(quán)清楚。
四、貸款用途
該公司申請短期流動資金xxx萬元,貸款主要用于流動資金周轉(zhuǎn),該公司作為一家物業(yè)公司,其服務(wù)對象主要是縣域的`大型小區(qū),現(xiàn)處于發(fā)展階段,資金需要量大。
五、還款來源
還款來源為縣域幾個(gè)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入,收入穩(wěn)定,做為此筆貸款的還款保障。
六、結(jié)論
綜上所述,貸款申請人主體資格合法,符合我公司貸款條件,所經(jīng)營的行業(yè)盈利較好,貸款有足值抵押,建議給予xxx物業(yè)有限公司貸款xxx萬元整,期限為xx個(gè)月,月利率xx%。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告8
1、物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理,改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。此次調(diào)查聽取了某小區(qū)對該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹,實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司,對一些居民進(jìn)行了調(diào)查問卷,通過認(rèn)真分析提出相應(yīng)的對策,F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下:一、物業(yè)管理工作的基本情況據(jù)調(diào)查,某小區(qū)位建筑面積72374。23平方米,其中住宅建筑面積約71280平方米,共計(jì)25棟792戶,始建于XX年,全部為多層住宅樓,每戶面積約90平方米。于XX年交付,入住率達(dá)到87%左右,居住覆蓋率呈上升趨勢,小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)。
2、服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人,小區(qū)只有一個(gè)主出入口,屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個(gè),以及地下停車場,配置了一處兒童娛樂園,有獨(dú)立的物業(yè)管理用房,小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題:一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談薄;二是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng),產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理的觀念沒有樹立;三是不服從管理,亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,自律意識淡漠;四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi);五是前期配套設(shè)施不完善。
主要表現(xiàn)在:中控門未起到相應(yīng)的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低,導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)。
3、行。該物業(yè)公司管理人員介紹:該公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會計(jì)1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元,而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬8千余元,根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行,只能雇傭一些退休工人,否則企業(yè)根本無法維持。 2、業(yè)主反映存在的問題:本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查,業(yè)主集中反映的問題主要有:一是物業(yè)管理開始比較好,但一個(gè)月以后就不行了,門衛(wèi)的雇傭都是老人,反映比較慢,從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用,失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角;三是外來人員以及車輛進(jìn)出比較隨便,平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣,影響業(yè)主休息,管理沒有到位。
4、;四是公共設(shè)施損壞不能及時(shí)維修;五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃,往往是一個(gè)星期才能打掃一次;六是宣傳不到位,不知道物業(yè)到底是干什么的,也不知道有業(yè)主委員會這個(gè)機(jī)構(gòu)。 3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題:一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司,聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證,從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高,服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差,只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù),對車輛亂停亂放、外來人員進(jìn)出等基本管理沒有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒有物業(yè)宣傳,整個(gè)小區(qū)沒有相關(guān)的物業(yè)宣傳,未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不。
5、對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強(qiáng),對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清,有的甚至不知道物業(yè)是干什么的'。業(yè)主反應(yīng)問題得不到及時(shí)解決,使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出;二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多,不交費(fèi)的理由更是多種多樣,主要表現(xiàn)在:房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等,都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0。4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右,空置房只收取部分,物業(yè)費(fèi)不能按期繳納,就會造成惡性循環(huán),如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上,而無心服。
6、務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降,廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費(fèi)業(yè)主只能是上門追繳,其他毫無辦法;三是業(yè)主委員會流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會,主人翁意識不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、對策和建議
1、加強(qiáng)宣傳,廣泛發(fā)動。物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè),為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展,物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動,公開物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開支的情況,讓業(yè)主明確交的物。
2、業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場經(jīng)濟(jì)觀念深入人心,增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識,花錢買服務(wù)的意識,讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣,使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層,調(diào)查研究,摸清社情民意,廣泛聽取業(yè)主意見,科學(xué)制訂物業(yè)管理方案,為小區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。
3、理順關(guān)系,明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個(gè)社會性工程,涉及面廣,情況復(fù)雜,為確保工作的正常開展,必須協(xié)調(diào)各部門,明確職責(zé),理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系,要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門損壞問題,解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料,更好的明確小區(qū)的死角,加強(qiáng)對死角的監(jiān)控力度;。
4、二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系,分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé),營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境,這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。
5、提高認(rèn)識,明確責(zé)任。目前,小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差,政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會制度,使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督,居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào),促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開業(yè)主大會,監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
6、完善配套設(shè)施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)、圍墻等設(shè)施,盡量聘請專業(yè)的保安隊(duì)伍,為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證,解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象,對小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。 。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告9
一、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀
課題組對目前我國一些城市在舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研,具體情況是:天津市物業(yè)管理截至20xx年11月底已接管整治項(xiàng)目166個(gè),1000.3萬建筑平方米,分別占整治項(xiàng)目應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理個(gè)數(shù)和面積的39.9%和43.99%。
廣州市老城區(qū)現(xiàn)已有99個(gè)舊居民區(qū)推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理,充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。目前,3個(gè)試點(diǎn)小區(qū)已基本引入了物業(yè)管理,小區(qū)的環(huán)境和居民的生活得到了明顯的改善,這一物業(yè)管理模式受到群眾的普遍歡迎。
北京市在對舊小區(qū)實(shí)行綜合整治后,按照現(xiàn)代的物業(yè)管理模式進(jìn)行管理。
吉林省白山市強(qiáng)化了住宅小區(qū)綜合整治,實(shí)行屬地化組團(tuán),區(qū)域化管理,改善小區(qū)整體環(huán)境。近年來市政府先后投入大量資金,由房產(chǎn)局牽頭,對市區(qū)的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治,實(shí)施拆倉房建綠地、修道路工程。
邯鄲市舊住宅區(qū)占有很大比例。據(jù)統(tǒng)計(jì),全市主城區(qū)內(nèi)共有各類住宅區(qū)392個(gè),其中原由房產(chǎn)部門統(tǒng)一管理的、各單位自行管理的、產(chǎn)權(quán)混雜的舊住宅區(qū)就占323個(gè)。為徹底改變舊住宅區(qū)臟亂差的狀況,20xx年,市委、市政府提出用3年時(shí)間,不斷加大力度,晉級升檔,完成主城區(qū)全部住宅區(qū)的綜合治理任務(wù),大力推行物業(yè)管理,為廣大城市居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序、優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。
20xx年6月,長春市物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合整治舊區(qū)試點(diǎn)工作方案已上報(bào)省建設(shè)廳,結(jié)合物業(yè)管理工作現(xiàn)狀,朝陽區(qū)湖東小區(qū)和鐵路小區(qū)(建筑面積分別為34萬平方米和3萬平方米)被確定為舊區(qū)整治試點(diǎn)區(qū)域。
從以上各城市對舊區(qū)的管理來看,舊區(qū)的物業(yè)管理工作已逐漸成為各城市關(guān)注的重點(diǎn),但如何徹底有效地對舊區(qū)進(jìn)行管理還有待研究、實(shí)踐。
二、目前各地對舊區(qū)物業(yè)管理采取的普遍方法
現(xiàn)在舊區(qū)推行物業(yè)管理一般都是按照先治理后管理,治理與管理緊密銜接的原則進(jìn)行。同時(shí),各地也根據(jù)自己的實(shí)際情況采取了不同的管理模式。
從管理模式上看天津市目前主要有三種:一是以房管部門成立專業(yè)公司接管為主,天津和平、河西、南開三區(qū)房管局都成立了局屬專業(yè)物業(yè)管理公司,以市場化運(yùn)營模式,取得一定成績:共接管小區(qū)36個(gè);二是以街道、居委會模式進(jìn)行管理為主,紅橋、河?xùn)|、塘沽、漢沽四個(gè)區(qū),共接管小區(qū)42個(gè);三是以單位模式進(jìn)行管理為主,河北、河?xùn)|和大港區(qū)三區(qū),共接管33個(gè)。
長春市對于老的沒有實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域,即“舊區(qū)”,將采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的新思路。
在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中,廣州根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn),引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。如推行了以社區(qū)服務(wù)中心為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理,充分發(fā)揮街道社區(qū)服務(wù)中心的作用。
北京提出各區(qū)(縣)政府要加強(qiáng)對老舊居住小區(qū)的綜合整治,動員產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人、使用人、物業(yè)管理企業(yè)共同出資改造居住區(qū)環(huán)境。在此基礎(chǔ)上,通過試點(diǎn),結(jié)合公房出售,摸索經(jīng)驗(yàn),建立不同形式的、適合老舊居住區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理方式。
三、目前舊區(qū)物業(yè)管理中存在的幾個(gè)典型問題
不管各地采取怎樣的物業(yè)管理模式,在實(shí)際工作中都遇到了幾個(gè)典型的難題,這些難題直接影響著居民對物業(yè)管理工作認(rèn)可度和物業(yè)的正常運(yùn)行,并制約著舊區(qū)物業(yè)長效管理,值得其它未實(shí)行舊區(qū)物業(yè)管理的地區(qū)注意。
(一)舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低,收繳率低,物業(yè)管理企業(yè)不愿接管
舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)低,政府制定的物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格偏低,物業(yè)管理公司入不敷出。比如天津市,針對舊區(qū)多年來形成的收費(fèi)機(jī)制,天津市各區(qū)對舊區(qū)物業(yè)收費(fèi)大致實(shí)行兩種模式:一種是按建筑面積收費(fèi),一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費(fèi),大致分獨(dú)單、偏單、三室,并根據(jù)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定具體的收費(fèi)價(jià)格,一般獨(dú)單5~6元;偏單7~8元;三室9~10元;以目前的情況看,大多數(shù)改造后的舊樓區(qū)還是以房型收費(fèi)為主,可以看出,舊區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無法和現(xiàn)有的普通商品住宅小區(qū)接軌。同時(shí)舊區(qū)物業(yè)管理還處于“福利”或“半福利”狀態(tài),業(yè)主觀念尚未轉(zhuǎn)變過來,不愿交費(fèi)或少交費(fèi),物業(yè)收費(fèi)率低,天津市平均收繳率僅為50%。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)難以做到收支平衡,經(jīng)營非常困難。實(shí)際上舊區(qū)房屋及設(shè)施設(shè)備都急需維護(hù)與維修,物業(yè)管理費(fèi)更需提高。而與此同時(shí)許多舊區(qū)的住戶大多是低收入階層和承租戶,要想改變目前這種狀況難度可想而知。
(二)維修基金嚴(yán)重匱乏
舊區(qū)許多房屋是房改房,房改后,按照商品房統(tǒng)一管理模式要求,必須提取維修資金,提取比例為房款的2%。而事實(shí)上,不少地方維修資金還得不到完全落實(shí),追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質(zhì)量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù),造成房屋完好率低、設(shè)備陳舊、老化,給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產(chǎn)舊房,由于過去交易手續(xù)的不完備,維修資金也沒有按時(shí)足額繳納。
(三)法律法規(guī)尚不完善,人們的民主參與意識不高
雖然現(xiàn)在各城市對舊區(qū)的物業(yè)管理大都比較重視,而且也意識到了法律法規(guī)的不健全,但要在短時(shí)間內(nèi)建立起完善的.法律法規(guī)也是不可能的,只能隨著時(shí)間的推移,針對舊區(qū)出現(xiàn)的新問題,逐步建立,F(xiàn)在許多城市已出臺了一些法律法規(guī),在其中對舊區(qū)管理作了規(guī)定,如北京,相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及即將出臺的《北京市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》等;天津市相繼出臺了《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商業(yè)維修基金管理辦法》、《天津市舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)用房購置和管理規(guī)定》以及《關(guān)于舊區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)規(guī)定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法》、《公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)辦法補(bǔ)充規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》、《邯鄲市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區(qū)物業(yè)管理分等級收費(fèi)實(shí)行辦法》,這些都值得各地借鑒。但同時(shí),由于一些法律法規(guī)宣傳不夠,人們的民主參與意識不高,許多居民不遵守這些法律法規(guī),物業(yè)對這些行為又難以有效控制。因此,如何盡快制定適于舊區(qū)物業(yè)管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執(zhí)行,是值得有關(guān)部門考慮的問題。
(四)接管進(jìn)度慢,物業(yè)管理形同虛設(shè)
在一些已綜合整治過的舊區(qū),可以看到自行車存放處、對小區(qū)的封閉、門衛(wèi)的值班室等設(shè)施,但同時(shí)也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車,人們還是按原來的習(xí)慣隨處停放;小區(qū)雖用柵欄圈住了,但出口太多,擋不住出出入入的小販;門衛(wèi)值班室內(nèi)沒有門衛(wèi)。另外,小區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理辦公用房等,接管進(jìn)度慢,物業(yè)管理形同虛設(shè)。治理與管理如何緊密銜接值得各地關(guān)注,不要將治理的成果付諸東流。
(五)新舊管理體制銜接難
過去,舊區(qū)的管理主要依靠街道居委會,同時(shí)還有供水、供電、供氣等部門的協(xié)調(diào)配合,而現(xiàn)在實(shí)行新的物業(yè)管理體制后,許多地區(qū)物業(yè)管理公司與供水、供電、供氣等專業(yè)管理部門之間還沒有建立起規(guī)范的委托服務(wù)關(guān)系,出現(xiàn)問題,容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理存在責(zé)任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權(quán)現(xiàn)象。
四、我國城市舊區(qū)物業(yè)管理辦法的框架設(shè)計(jì)
在對城市舊區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的時(shí)候,必須分階段、分步實(shí)施,逐層深入,要治理一個(gè),管理一個(gè),注重效果而不是數(shù)量和過程,要循序漸進(jìn),不可操之過急。具體管理辦法如下:
1. 做好舊區(qū)物業(yè)管理實(shí)施的準(zhǔn)備
深入舊區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的宣傳,講解相關(guān)的法律法規(guī)(主要是針對舊區(qū)的一些具體規(guī)定),加深人們對物業(yè)管理的認(rèn)識;對舊區(qū)的物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底(如產(chǎn)權(quán)情況、新舊程度、管理單位及現(xiàn)狀等);摸清舊區(qū)居民對物業(yè)管理的需求(如居民對原有物業(yè)管理的評價(jià)、居民的收入水平、居民對新物業(yè)管理方式的認(rèn)知程度等)。
2. 對舊區(qū)進(jìn)行分類,制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法
在推進(jìn)舊城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理過程中,要根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況分類型、分層次推進(jìn),引導(dǎo)居民按自身的承受能力選擇符合實(shí)際的物業(yè)管理方式。目前各城市采取的物業(yè)管理方式主要如下:對環(huán)境配套比較好,房子比較整齊,產(chǎn)權(quán)比較分散,住戶有一定經(jīng)濟(jì)承受能力,對物業(yè)管理需求較迫切的住宅小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治,可參照新區(qū)開展現(xiàn)代化的物業(yè)管理;對配套比較差,房子比較舊,住戶經(jīng)濟(jì)承受能力有限,對物業(yè)管理需求一般的住宅小區(qū),以房屋維護(hù)為重點(diǎn)進(jìn)行單項(xiàng)物業(yè)管理,隨著條件改善,逐步增加服務(wù)內(nèi)容,同時(shí)應(yīng)注意選聘專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行這些管理,逐步納入到現(xiàn)代化的物業(yè)管理上。
3. 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),妥善解決易出現(xiàn)的各種問題
通過對舊區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的城市的調(diào)查研究,目前急需解決的幾個(gè)問題如下:
◎ 物業(yè)收費(fèi)
要解決物業(yè)收費(fèi)低、收繳率低、物業(yè)管理公司入不敷出的情況,可采取的措施如下:
(1) 明確業(yè)主公約。事先對小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式(物業(yè)費(fèi)可以實(shí)行低取費(fèi)、菜單式,按項(xiàng)定價(jià)的方式)實(shí)行由當(dāng)事雙方協(xié)商確定,制定本小區(qū)的業(yè)主公約,同時(shí)應(yīng)注意公約不得違反當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)。政府要給物業(yè)管理企業(yè)對違反“公約”的人有“罰”款權(quán),這種“罰”款不同于“行政罰款”,而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行“罰”款的依據(jù)是“公約”,“罰”來的款只能轉(zhuǎn)入物業(yè)的公共維修資金和用于物業(yè)管理的費(fèi)用支出,而絕不能進(jìn)入物業(yè)管理企業(yè)的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機(jī)構(gòu)對物業(yè)糾紛主要應(yīng)依“公約”判案!肮s”不僅約束業(yè)主,同時(shí)也是對物業(yè)管理企業(yè)的約束,在企業(yè)不能按要求管理物業(yè)時(shí),業(yè)主同樣可以依據(jù)公約的規(guī)定提出警告、“罰款”甚至終止合同。
(2) 在小區(qū)顯眼的地方張貼服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式以及對違反公約的處罰措施。
(3) 公有租賃住房應(yīng)從租金中提取一定比例的物業(yè)管理費(fèi)用,物業(yè)管理單位要相應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。專業(yè)部門委托給物業(yè)管理單位承擔(dān)綠化和道路養(yǎng)護(hù)的,有關(guān)部門應(yīng)給一定的費(fèi)用。
(4) 物業(yè)管理企業(yè)可就地吸納下崗職工,享受優(yōu)惠政策,降低運(yùn)行成本,把有限的收入用在服務(wù)上,同時(shí)也解決了這些業(yè)主交不起物業(yè)費(fèi)的難題。
(5) 以政府補(bǔ)貼的形式,作為資助特困家庭繳交物業(yè)管理費(fèi)的專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。
(6) 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(7) 控制物業(yè)公司的進(jìn)駐資格。在實(shí)行物業(yè)公司管理的小區(qū),一定要選擇規(guī)模較大、社會信譽(yù)好、企業(yè)知名度高、管理人員素質(zhì)高、管理服務(wù)質(zhì)量好、群眾滿意率高、具有較強(qiáng)市場競爭力的公司,這些公司的管理好,資源配置的能力強(qiáng),直接管理成本低,從而即使物業(yè)管理費(fèi)用低些也有利益可圖。再者,公司管理得好,居民必然按時(shí)交費(fèi)的就多,收繳率相應(yīng)的就會提高。
(8) 加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)主之間的溝通。物業(yè)公司平時(shí)應(yīng)注意舉辦一些活動,加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通。如不定期邀請社區(qū)有威望、較熱心的業(yè)主座談;“六一”兒童節(jié)組織有孩子的業(yè)主一起活動;為老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區(qū)人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動事小,但是它的作用和意義卻不能輕視,通過一個(gè)個(gè)不同形式的活動,促使物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間進(jìn)一步的了解,有益于小區(qū)和睦氣氛的培養(yǎng),有益于不少問題的解決。
(9) 可以采取物業(yè)繳費(fèi)社會化的形式,讓居民把物業(yè)費(fèi)直接交到銀行,為居民建立信用體系,對那些有能力支付物業(yè)費(fèi)卻以各種理由拒交的業(yè)主進(jìn)行制裁,同時(shí),對物業(yè)公司也應(yīng)實(shí)行信用機(jī)制,建立信用體系。如果物業(yè)公司不能履行職責(zé),將拿不到管理費(fèi)或少拿,以打消一部分按時(shí)交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的顧慮。
(10)政府應(yīng)出臺有利于舊區(qū)物業(yè)管理更優(yōu)惠的政策,對積極參與舊區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司給予補(bǔ)貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優(yōu)惠,同時(shí)撥出?钛a(bǔ)貼給物業(yè)管理公司,保證物業(yè)管理公司能保本微利,在正常經(jīng)營狀態(tài)下不至于虧損嚴(yán)重而紛紛退出房改房物業(yè)管理市場,從而扶植物業(yè)管理公司接手舊區(qū)的物業(yè)管理,形成良性循環(huán)機(jī)制,待條件成熟時(shí)再按照市場化的模式進(jìn)行運(yùn)作。
◎ 住房維修資金
要想成功地歸集維修資金,徹底改變傳統(tǒng)的“以租養(yǎng)房、以租養(yǎng)人”的房屋維修管理模式,實(shí)現(xiàn)“市場化、社會化、專業(yè)化”的現(xiàn)代物業(yè)管理的房屋維修模式,保證房屋及其設(shè)備的正常使用和運(yùn)行,各地應(yīng)采取的措施主要有:
(1) 盡快出臺相應(yīng)的法律法規(guī)。如北京市國土房管局《關(guān)于規(guī)范和加強(qiáng)本市居住區(qū)物業(yè)管理的若干意見》中規(guī)定:商品住房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金,用以保障住房售后的維修管理。雖然現(xiàn)在有許多城市注意到了舊區(qū)維修資金的問題,但由于實(shí)施難度大,一些城市在政府規(guī)定中未涉及舊區(qū)維修資金的收取、管理和使用,各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的情況盡快出臺相應(yīng)的法律法規(guī),以便有法可依。
(2)加大舊區(qū)維修資金的歸集力度。國家有文件明確規(guī)定:“舊有公房出售時(shí),購房者按購房款2%的比例,向售房單位繳納維修基金”,因此,對舊區(qū)內(nèi)公房轉(zhuǎn)為私產(chǎn)的一定要進(jìn)行維修資金的收取;對于還是公有租賃住房的應(yīng)盡快制定維修資金統(tǒng)一歸集的辦法,使它們也納入住房維修基金,進(jìn)而形成統(tǒng)一、可靠、有效的住房保障機(jī)制,不斷完善資金繳存程序,簡化手續(xù),使新老政策盡快并軌。同時(shí)還要對公有住房售后維修資金進(jìn)行整合。
(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業(yè)主的共同利益,資金的管理、使用及歸集要有一套嚴(yán)格的制度,設(shè)專門的管理機(jī)構(gòu)。在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管方面,廣州市大力推行物業(yè)專項(xiàng)維修資金“一戶一存折”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度,即每一業(yè)主都有維修資金專用賬戶,廣大業(yè)主能隨時(shí)了解、監(jiān)督維修資金的使用情況,并由專門的部門監(jiān)督管理專項(xiàng)維修資金,以維護(hù)廣大業(yè)主的切身利益,值得各地借鑒。
◎ 理順各部門的職責(zé)
物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)精神文明建設(shè)及供水、供電等到部門的專業(yè)管理有著密切的聯(lián)系,搞好物業(yè)管理單靠一家不行,只有充分發(fā)揮政府主管部門的核心作用,各部門密切配合,共同促進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)。
在處理物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系上,要充分依靠街道、居委會。物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ),是社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分,也是社區(qū)精神文明創(chuàng)建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下,理順小區(qū)管理體制。
在處理物業(yè)管理和供水、供電等部門的關(guān)系上,可按照新小區(qū)的辦法進(jìn)行管理。同時(shí)業(yè)主委員會是物業(yè)小區(qū)(大廈)業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益機(jī)制的組織。政府主管部門應(yīng)積極指導(dǎo)業(yè)主籌備小組召開業(yè)主大會,組織成立業(yè)主委員會。按照新小區(qū)的管理方式促進(jìn)業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的雙向選擇、合同約束機(jī)制的發(fā)展,推動物業(yè)管理行業(yè)向規(guī)范化、專業(yè)化和規(guī);l(fā)展。
總之,在理順物業(yè)管理和其他各部門的關(guān)系上,應(yīng)以物業(yè)管理為主,其他各部門為輔、積極配合小區(qū)的物業(yè)管理,改變過去存在的環(huán)境差、服務(wù)差、管理差的小區(qū)形象,為老百姓創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、整潔和舒適的居住環(huán)境。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告10
我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所,與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境,和諧的人居氛圍,既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn),也是城市文明的彰顯,而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實(shí)習(xí)老師的指導(dǎo)下,我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實(shí)地實(shí)踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調(diào)查小區(qū)的基本情況
為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況,我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍?jiān),針對我們此次訪問的那些小區(qū),我將逐一進(jìn)行分析。
先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)(以下簡稱梓山苑小區(qū))是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個(gè)國家安居工程項(xiàng)目,是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程,并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房,梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū),小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi),在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費(fèi)為0.18元/平方米,小區(qū)擁有80東住宅。
該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處:1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房,所以建設(shè)密度較高。 2.進(jìn)門口有板報(bào)宣傳:建省級文明城市,建溫馨美好家園,朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告,沒有人進(jìn)行管理和清理。
3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。 4.保安管理不嚴(yán),小區(qū)對外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理,小區(qū)分配有兩個(gè)保安室,前門的保安為24小時(shí)值班的,后門則天黑就會下班。僅有一個(gè)保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個(gè)攝像頭,防盜報(bào)警系統(tǒng)不到位。
5.綠化設(shè)計(jì)較為簡單,不少綠化區(qū)域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區(qū)居民,小區(qū)存在偷竊事件和起火事件,但是物業(yè)公司為給與合理的答復(fù)也未進(jìn)行處理和改善,小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施不齊全,而且已有的設(shè)施未進(jìn)行修繕和維護(hù),以至于消防栓起銹都沒有進(jìn)行更換或者處理。而且小區(qū)內(nèi)僅看到一個(gè)生銹了的消防栓。 7.小區(qū)內(nèi)仍存在空置率
8.小區(qū)管道布置不合理,造成漏水、滴水和地面積水;小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重小區(qū)垃圾桶大部分已經(jīng)因老化脆化而損壞,沒有進(jìn)行及時(shí)更換而且沒有分類,將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置,空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋,機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡單,只有設(shè)有主任、副主任、財(cái)務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項(xiàng)職務(wù)。
11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久,新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。
總的說來,該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計(jì)均較為不合理,列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中,整體物業(yè)水平不夠,只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時(shí)有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個(gè)重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費(fèi)還是相當(dāng)?shù)。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)相對于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷,比如說,龍洲匯龍?jiān)返奈飿I(yè)管理費(fèi)小高層是0.6元/平方米,電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎,如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話,居民愿意增加物業(yè)管理費(fèi)。
由于小區(qū)建成年代較久,物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型,小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全,有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué),還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈,達(dá)到了小區(qū)居民的要求,并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜,適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入,車輛慢行”、標(biāo)有提示牌:“做文明市民,建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個(gè)小型的人造湖,湖的周圍種有柳樹,湖上有小橋,湖面還算干凈。
然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍?jiān),它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。
中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路,赫山廟地區(qū)。項(xiàng)目建筑面積66000平方米,由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格,融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項(xiàng)目地處市中心,生活配套齊全,生活設(shè)施應(yīng)有盡有;益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。
由于該小區(qū)是新建小區(qū),所以設(shè)施設(shè)備為新的,綠化和小區(qū)設(shè)計(jì)布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報(bào)線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時(shí)期,物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實(shí)地調(diào)查,小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶,只有一個(gè)角落有一個(gè)垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個(gè),小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個(gè)墻上,顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況,小區(qū)出入比較不規(guī)范,存在一定安全隱患。
龍洲匯龍?jiān),地處益陽市赫山區(qū)中心地帶,龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面,與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局,交通十分便利,生活較為配套完善。項(xiàng)目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈,華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項(xiàng)目周邊,項(xiàng)目還將修建臨街商業(yè)區(qū),能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項(xiàng)目的一期工程基本入住,配有24小時(shí)的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會進(jìn)行嚴(yán)格的查控,保安防盜措施和報(bào)警系統(tǒng)相對處理的不錯(cuò)。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中,對一期的居住還是有一定影響的,比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層,建設(shè)面積相對較少,公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。
二、我市小區(qū)物業(yè)管理所存在的一些問題
益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高,小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出,其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題,也有客觀環(huán)境制約帶來的問題;既有歷史遺留的老問題,也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快,居民對物業(yè)管理的概念也很模糊,物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去,物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時(shí)的處理,致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的`不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面:
第一:物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升,物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少,但規(guī)模不一,發(fā)展不夠規(guī)范,仍處于初級市場階段,還沒有普遍實(shí)行招投標(biāo)制度,企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識,服務(wù)態(tài)度不端正,服務(wù)用語不文明,服務(wù)行為不規(guī)范,對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足,對業(yè)主的投訴也置之不理,更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生,那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé),履行自己的責(zé)任。
第二:居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高,物業(yè)企業(yè)運(yùn)營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不到位,個(gè)別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理,我干嘛要花錢買買別人來管我,還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識,有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費(fèi),物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題,特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上,給物業(yè)收費(fèi)帶來麻煩。收費(fèi)困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營中的一個(gè)難題。幾年來,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直沒變,但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào),使物業(yè)運(yùn)營成本進(jìn)一步加大,企業(yè)拿不出高薪來聘請人才,也不能開展良好的培訓(xùn),于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低,能力得不到提高,導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。
第三:部分小區(qū)設(shè)施不配套,檢查維修十分不及時(shí)。由于歷史的原因,老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套,安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū),無法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。收費(fèi)率低,物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備,逐步老化、損壞,隨著時(shí)間的推移,這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實(shí)行,將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差,嚴(yán)重的話會形成惡性循環(huán),影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個(gè)問題,為物業(yè)管理增加了一定的難度。
第四:社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會把本身負(fù)擔(dān)的計(jì)劃生育、宣傳等工作,交由物業(yè)公司來代替,物業(yè)公司很有怨言。個(gè)別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠,也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會,部分業(yè)主委員會不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的,監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化,不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、針對前面的問題提出的解決方案
(一)加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí),提高對物業(yè)管理的認(rèn)識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè),建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會的重要手段,而且是樹立城市良好形象,增強(qiáng)城市吸引力,改善投資環(huán)境的有力舉措;是增加就業(yè)崗位,給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會,緩解就業(yè)壓力的有效途徑;也是發(fā)展服務(wù)業(yè),增加第三產(chǎn)業(yè)總量,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的亮點(diǎn)。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度,切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào),重視物業(yè)管理,抓好物業(yè)管理。
。ǘ┏浞职l(fā)揮業(yè)主委員會的作用,提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時(shí)為切實(shí)保障業(yè)委會的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用,還必須建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制,保證業(yè)委會工作的公平性和及時(shí)性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置,尊重業(yè)主委員會的意見,自覺接受業(yè)主的監(jiān)督,定期匯報(bào),聽取意見,切實(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度。
。ㄈ┻M(jìn)一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代,需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)的工作,社區(qū)居委會也要根據(jù)自身職能,協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作,形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體,形成合力,管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。
。ㄋ模┡μ岣呶飿I(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,首先,繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動,鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù),滿足小區(qū)居民不同層次消費(fèi)的需求。其次,進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì),同時(shí)加強(qiáng)對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育,使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上,服務(wù)第一的理念。然后,物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時(shí)值班,及時(shí)解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度,對群眾反映的問題督促查辦及時(shí)解決。還有,在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入,促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高,努力滿足群眾的需要。
。ㄎ澹┎粩喔纳菩^(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入,加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)的公眾參與方式,充分調(diào)動廣大居民的積極性。所需的資金,建議從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分,逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造,為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。
。┳龊眯麄,營造良好的社會氛圍。首先應(yīng)該要堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,重點(diǎn)宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡,爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次,要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù),增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。再次,增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳,對管理規(guī)章、服務(wù)項(xiàng)目以及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點(diǎn)就是要把宣傳教育的重點(diǎn)放在思想觀念的更新上,尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識,既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換,又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換,從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。
四、收獲體會
通過此次實(shí)地調(diào)查走訪,我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況,我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識,豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況,我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高,我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實(shí)踐調(diào)查活動不僅提升了我們的社會實(shí)踐,自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神,社會實(shí)踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個(gè)人所能承當(dāng)?shù),而是需由多人合作的才能完成的。在調(diào)查過程中,我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人,體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì),以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通,才能獲得有效的信息。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告11
一、調(diào)查目的
改革開放以來,隨著我國社會主義市場體制的建立和日趨完善,國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,專業(yè)化的物業(yè)管理模式也逐漸走進(jìn)人們的生活,為人民服務(wù),為人們熟知,物業(yè)走近一個(gè)逐漸完善,逐漸自我提升的過程。進(jìn)入物業(yè)市場,了解物業(yè)現(xiàn)狀,深入物業(yè)實(shí)踐,將理論與實(shí)踐相結(jié)合,積累經(jīng)驗(yàn),總結(jié)知識,了解問題,提升專業(yè)水平,打好專業(yè)基礎(chǔ),最終服務(wù)物業(yè),貢獻(xiàn)物業(yè)。
二、調(diào)查對象
天津市開發(fā)區(qū)毆思諾物業(yè)管理有限公司
昌黎分公司管轄小區(qū)——竭石花苑
三、調(diào)查人:常金香
四、調(diào)查時(shí)間:20xx年8月21日
五、調(diào)查內(nèi)容
歐思諾物管有限公司,總部設(shè)在天津市,于20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目。該單位屬于三級資質(zhì)物業(yè)管理公司,物業(yè)管理范圍廣泛,物業(yè)管理類型多樣化,集服務(wù)、管理與經(jīng)營一體化。
“竭石花苑”位于昌黎縣東區(qū),屬社區(qū)物業(yè),它是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美,管理完善的花園式住宅,獲河北省建設(shè)廳“優(yōu)秀小區(qū)”稱號。內(nèi)部設(shè)備設(shè)施齊全,保安、消防、環(huán)境等管理到位,給人們一個(gè)安適、休閑的優(yōu)雅環(huán)境。當(dāng)日正執(zhí)周末,孩子們在兒童娛樂設(shè)施上盡情的玩耍,大人們也忙里偷閑地打著撲克、下象棋,也有人正向物業(yè)人員反映問題……融入物業(yè),讓我感受真實(shí)的物業(yè)服務(wù)。
調(diào)查結(jié)果顯示:人們對于這個(gè)新興行業(yè)普遍認(rèn)為有較大的發(fā)展空間,小區(qū)負(fù)責(zé)人高先生也表示,物業(yè)管理行業(yè)擁有巨大的發(fā)展空間與速度,他還樂觀地表示物業(yè)管理在不久的將來將進(jìn)入一個(gè)嶄新的時(shí)代。是的,物業(yè)管理自改革開放以來,至今已發(fā)展成為一個(gè)擁有2萬多個(gè)企業(yè),數(shù)百萬從業(yè)人員的企業(yè),它已被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站、機(jī)場、商場、辦公樓等各類不同性質(zhì)的物業(yè)所采用,被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)生。
物業(yè)管理是一個(gè)涉及領(lǐng)域十分廣泛的行業(yè),其管理的對象是物,即已建成的.各類地上建筑物,及其附屬物的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地,而物業(yè)管理服務(wù)的對象是人,即物業(yè)的業(yè)主及使用人。調(diào)查顯示,在該小區(qū)從業(yè)人員專業(yè)畢業(yè)生,相對比較少,而專業(yè)人員實(shí)踐能力相對低下,在物業(yè)管理已發(fā)展為城市市區(qū)水平的情況下,加強(qiáng)專業(yè)人員的培訓(xùn),加大專業(yè)人員數(shù)量是必要的。服務(wù)于物業(yè),其管理人員必須具有系統(tǒng)地專業(yè)知識,這也是高先生特別提出的一點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的管理人員,不僅要有房屋建筑、給排水機(jī)里設(shè)備、局域網(wǎng)系統(tǒng)等工程技術(shù)方面的知識,同時(shí)也需要社會學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、心理學(xué)等各方面知識,也就是說,應(yīng)具備文、理、工等多個(gè)學(xué)科交叉的知識結(jié)構(gòu)。同時(shí),更應(yīng)加強(qiáng)理論與實(shí)踐的結(jié)合,深入物業(yè)管理實(shí)踐,將知識融會貫通,積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),反復(fù)學(xué)習(xí)總結(jié),才能進(jìn)一步提升專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)與技能,從而更好地服務(wù)于物業(yè)。
高先生還認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)與高校合作培養(yǎng)物業(yè)人才,是一條可行之道,雙方可以優(yōu)勢互補(bǔ),給學(xué)生接觸物業(yè)的機(jī)會,進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流,提高學(xué)生的專業(yè)文化,也可以為企業(yè)帶來一批批優(yōu)秀的專業(yè)人才,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理做為一個(gè)新生的行業(yè),在其發(fā)展過程中,也存在這樣那樣的問題和矛盾,諸如環(huán)境衛(wèi)生、安全防衛(wèi)等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業(yè)管理服務(wù)的對象是人,要面向問題,解決問題。物業(yè)中存在的問題直接影響著物業(yè)管理的發(fā)展,要看重并及給予解決。諸如法律法規(guī)不健全,專業(yè)人員缺少,內(nèi)部結(jié)構(gòu)不完善等諸多因素影響著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,培育物業(yè)管理市場,規(guī)范物業(yè)管理行為,提高管理服務(wù)質(zhì)量,已成為業(yè)內(nèi)人士的共識。
通過整個(gè)調(diào)查,得出以下結(jié)論:
。1)物業(yè)管理將呈現(xiàn)巨大的發(fā)展空間與速度。
。2)對物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生提出更高更深的要求,同時(shí),也為高校培育學(xué)生提供了方向。
(3)物業(yè)管理存在諸多問題急待解決,要求健力健全法律法規(guī)完善競爭市場,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
總之,在整個(gè)調(diào)查過程中,讓我更深入的了解物業(yè),堅(jiān)信物業(yè)管理行業(yè)將有一個(gè)嶄新的未來,作為物業(yè)人,更好地服務(wù)物業(yè)。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告12
為深入貫徹中央關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的重大戰(zhàn)略部署,全面樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,為政府研究制定行業(yè)政策提供參考,為有關(guān)部門加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)提供依據(jù),中國物業(yè)管理協(xié)會于20xx年二季度開始,通過網(wǎng)上填報(bào)的形式組織全國各地開展了物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止20xx年12月底,完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報(bào)的企業(yè)總數(shù)為4600家,調(diào)查面覆蓋了全國31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市,共涉及128個(gè)城市和地區(qū),F(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況報(bào)告如下:
一、物業(yè)管理行業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)
隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn),以及鄉(xiāng)村城市化、城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快,物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),近幾年得到了長足發(fā)展,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。
(一)服務(wù)水平顯著提高
為適應(yīng)業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長,90%以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運(yùn)用,從簡單的專項(xiàng)服務(wù)到整體的綜合性服務(wù),從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),從服務(wù)理念到發(fā)展戰(zhàn)略,從傳統(tǒng)管理到創(chuàng)新服務(wù),從客戶管理到客戶滿意,從單項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營管理,服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心,物業(yè)管理有效提高了城市管理和房地產(chǎn)管理水平,贏得了政府、社會和廣大業(yè)主的良好贊譽(yù)。
(二)社會效益表現(xiàn)突出
一是支持就業(yè)再就業(yè)工程,減輕社會就業(yè)壓力。物業(yè)管理作為勞動密集型行業(yè),在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢,有利于減輕就業(yè)壓力,促進(jìn)社會的和諧與穩(wěn)定。
二是積極參與社會公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。這次被調(diào)查的企業(yè)中,協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起,協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起,參加搶險(xiǎn)救災(zāi)68905人次。
三是熱心參與社會公益事業(yè),自覺承擔(dān)社會責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經(jīng)費(fèi)4035.66萬元,捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經(jīng)費(fèi)4177.84萬元。
(三)經(jīng)濟(jì)效益有待改善
目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小,創(chuàng)富能力差。近半數(shù)企業(yè)未能盈利,而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬元,反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難,缺乏可持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
(四)環(huán)境效益初步顯現(xiàn)
物業(yè)管理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)管理覆蓋了城市大部分區(qū)域,污染減少了、社區(qū)整潔了,環(huán)境優(yōu)美了,生活方便了,人們的環(huán)境意識不斷增強(qiáng),生活習(xí)慣日益文明。
二、行業(yè)發(fā)展的基本狀況
(一)企業(yè)發(fā)展情況
1981年至1994年13年間,只有268家企業(yè)成立,占企業(yè)總數(shù)的
5.82%,是我國物業(yè)管理的萌芽起步階段,發(fā)展速度慢。1994年至20xx年13年間,共有4332家企業(yè)成立,占總企業(yè)數(shù)94.18%,是我國物業(yè)管理發(fā)展最為迅猛的階段,大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業(yè)2495家,占總企業(yè)數(shù)75.98%,10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增,20xx年以后,企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。。
2.以企業(yè)注冊登記類型劃分。
國有企業(yè)758家,占總企業(yè)數(shù)的'16.48%;股份有限公司301家,占6.54%;有限責(zé)任公司2976家,占64.70%;私營企業(yè)348家,占7.57%;
港澳臺商獨(dú)資企業(yè)73家,占1.59%;外商投資企業(yè)43家,占0.93%;其他類型企業(yè)101家,占2.20%。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了公司制(71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司),國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例,外資和私營企業(yè)比例偏低。
3.以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。
一級資質(zhì)365家,占7.93%;二級資質(zhì)713家,占15.5%;三級資質(zhì)3287家,占71.46%;其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家,占5.11%。 以上數(shù)據(jù)說明,現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小,多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益,整個(gè)行業(yè)仍處于發(fā)展初期,整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。
4.以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。
被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家,占企業(yè)總數(shù)27.39%;其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家,占72.61%。 開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)占全部企業(yè)的四分之一強(qiáng)。
(二)從業(yè)人員情況
被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人;痉诸惽闆r如下:
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業(yè)管理層人員119978人,占總?cè)藬?shù)15.54%,從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人,占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護(hù)員,24.84%是清潔工,13.64%是工程維修人員,5.69%是車輛管理人員,4.44%是綠化養(yǎng)護(hù)人員,12.99%為其他勤雜工種。
(以管理人員為基數(shù)1,和其他工種的比例關(guān)系)
從以上數(shù)據(jù)可以看出,物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動密集型行業(yè),從業(yè)人員中管理崗位人員較少,操作崗位人員偏多,尤其是秩序維護(hù)員所占的比例過大(近四成),這在一定程度上反映出物業(yè)管理行業(yè)對促進(jìn)社會就業(yè)的積極作用。
2.以學(xué)歷層次劃分。
被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中,具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人,占總?cè)藬?shù)0.21%;本科生33396人,占4.33%;大專生89625人,占總?cè)藬?shù)11.60%;中專生147575人,占19.12%;高中以下學(xué)歷499814人,占64.74%。中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等(84%左右),物業(yè)管理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的。
3.以技術(shù)層次劃分。
被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營管理人員中具有高級職稱的6667人,占管理人員總數(shù)5.56%;中級職稱32351人,占管理人員總數(shù)總數(shù)26.96%;初級職稱29461人,占管理人員總數(shù)24.56%;無技術(shù)職稱人員51449人,占42.92%。企業(yè)操作人員有高級技工18873人,占操作人員總數(shù)2.89%,中級技工46498人,占7.14%,初級技工80071人,占12.28%,無技術(shù)人員506612人,占77.69%。技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作需要通過外包專業(yè)公司來完成,同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中,男性占64.22%,女性占35.78%。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告13
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域,加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理,改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。此次調(diào)查聽取了某小區(qū)對該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹,實(shí)地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司,對一些居民進(jìn)行了調(diào)查問卷,通過認(rèn)真分析提出相應(yīng)的對策。現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下:
一、物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查,某小區(qū)位建筑面積72374.23平方米,其中住宅建筑面積約71280平方米,共計(jì)25棟792戶,始建于XX年,全部為多層住宅樓,每戶面積約90平方米。于XX年交付,入住率達(dá)到87%左右,居住覆蓋率呈上升趨勢,小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人,小區(qū)只有一個(gè)主出入口,屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個(gè),以及地下停車場,配置了一處兒童娛樂園,有獨(dú)立的物業(yè)管理用房,小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題:一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談薄;二是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng),“產(chǎn)權(quán)歸己,維修自理”的觀念沒有樹立;三是不服從管理,亂扔雜物現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,自律意識淡漠;四是少數(shù)不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi);五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在:中控門未起到相應(yīng)的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;六是物業(yè)可使用費(fèi)用太低,導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運(yùn)行。該物業(yè)公司管理人員介紹:該公司現(xiàn)有職工共計(jì)18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會計(jì)1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元,而就算全額收取物業(yè)費(fèi)才2萬8千余元,根本就不夠企業(yè)的正常運(yùn)行,只能雇傭一些退休工人,否則企業(yè)根本無法維持。
2、業(yè)主反映存在的問題:本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查,業(yè)主集中反映的問題主要有:一是物業(yè)管理開始比較好,但一個(gè)月以后就不行了,門衛(wèi)的雇傭都是老人,反映比較慢,從而失竊的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的作用,失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角;三是外來人員以及車輛進(jìn)出比較隨便,平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣,影響業(yè)主休息,管理沒有到位;四是公共設(shè)施損壞不能及時(shí)維修;五是樓道衛(wèi)生不能按時(shí)打掃,往往是一個(gè)星期才能打掃一次;六是宣傳不到位,不知道物業(yè)到底是干什么的,也不知道有業(yè)主委員會這個(gè)機(jī)構(gòu)。
3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題:一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司,聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證,從業(yè)人員整體的`素質(zhì)不高,服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差,只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護(hù),對車輛亂停亂放、外來人員進(jìn)出等基本管理沒有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒有物業(yè)宣傳,整個(gè)小區(qū)沒有相關(guān)的物業(yè)宣傳,未按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強(qiáng),對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清,有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問題得不到及時(shí)解決,使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出;二是物業(yè)費(fèi)難收。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取難原因很多,不交費(fèi)的理由更是多種多樣,主要表現(xiàn)在:房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個(gè)別住戶要求等,都作為不交費(fèi)的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費(fèi)收取率為80%左右,空置房只收取部分,物業(yè)費(fèi)不能按期繳納,就會造成惡性循環(huán),如此惡性循環(huán),直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費(fèi)上,而無心服務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降,廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費(fèi)業(yè)主只能是上門追繳,其他毫無辦法;三是業(yè)主委員會流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會,主人翁意識不強(qiáng),放棄物業(yè)管理自主權(quán),對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難,作用發(fā)揮不夠,業(yè)主委員會并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理,業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、對策和建議
1、加強(qiáng)宣傳,廣泛發(fā)動。物業(yè)管理是一項(xiàng)新興發(fā)展行業(yè),為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展,物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動,公開物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項(xiàng)目開支的情況,讓業(yè)主明確交的物業(yè)費(fèi)用在那里了。讓市場經(jīng)濟(jì)觀念深入人心,增強(qiáng)業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識,花錢買服務(wù)的意識,讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣,使業(yè)主認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。同時(shí)要深入基層,調(diào)查研究,摸清社情民意,廣泛聽取業(yè)主意見,科學(xué)制訂物業(yè)管理方案,為小區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施提供保障。
2、理順關(guān)系,明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個(gè)社會性工程,涉及面廣,情況復(fù)雜,為確保工作的正常開展,必須協(xié)調(diào)各部門,明確職責(zé),理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系,要求某企業(yè)落實(shí)小區(qū)部分房屋漏水及單元進(jìn)戶門損壞問題,解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計(jì)、圖紙資料和檔案資料,更好的明確小區(qū)的死角,加強(qiáng)對死角的監(jiān)控力度;二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系,分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé),營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境,這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。
3、提高認(rèn)識,明確責(zé)任。目前,小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差,政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會制度,使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督,居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào),促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開業(yè)主大會,監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
4、完善配套設(shè)施。要進(jìn)一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)、圍墻等設(shè)施,盡量聘請專業(yè)的保安隊(duì)伍,為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證,解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象,對小區(qū)內(nèi)破損較為嚴(yán)重的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告14
鄧爺爺說過;“真理是檢驗(yàn)實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)的唯一標(biāo)準(zhǔn),”這也在一定程度上強(qiáng)調(diào)了實(shí)踐的重要性,今年是我大學(xué)的第二個(gè)暑期生活,也是我第二次進(jìn)綠城物業(yè)實(shí)踐,雖然我學(xué)的是法律專業(yè)看似和物業(yè)沒有多大關(guān)系?墒峭ㄟ^這將進(jìn)4個(gè)月的實(shí)踐生活,讓我明白了法律無處不在,而學(xué)會把我學(xué)過的法律知識運(yùn)用到生活中對于我們法律學(xué)習(xí)者來說至關(guān)重要。
首先,我簡單的介紹一下物業(yè)公司的運(yùn)行,物業(yè)管理是一個(gè)重要的概念,這是我們深入了解物業(yè)公司的關(guān)鍵所在。物業(yè)管理(property management),受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在這個(gè)概念中涉及到了合同,這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關(guān)。離開了法律。我們的每一項(xiàng)管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業(yè)公司的實(shí)踐生活與法律聯(lián)系比較緊密的東西與大家分享一下。在實(shí)踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子,一個(gè)路人從小區(qū)穿過,當(dāng)時(shí)風(fēng)比較大,天比較晚;叵肫饋磉下著蒙蒙細(xì)雨。不幸的事情發(fā)生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭,當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)的保安都驚呆了,感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話,病人很快被送進(jìn)醫(yī)院,事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有我們想的'那么簡單,受傷者的家屬把我們物業(yè)告上了法庭。
我們在查追案子的時(shí)候,調(diào)取監(jiān)控錄像的時(shí)候發(fā)現(xiàn)花盆掉落的具體位置并不清楚,由于家家戶戶都中了很多花,而且大家都不知道自己具體種了幾盆花,大家都不承認(rèn)是從他們家掉落的,我們當(dāng)時(shí)都想不到解決的途徑,當(dāng)時(shí)還有同事問我是法官該如何判案子,我當(dāng)時(shí)也不知道怎么回答,后來法院在判案子的時(shí)候下達(dá)的結(jié)果是由每家只要種了花的都得賠,我覺得這個(gè)案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業(yè)與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個(gè)月的社會實(shí)踐實(shí)踐生活中,讓我切切實(shí)實(shí)的感受到了。我們對待任何工作都要謹(jǐn)慎,認(rèn)真,抱著負(fù)責(zé)人的態(tài)度,我們不用畏懼,一切都要靠事實(shí)說話。沒有什么是我們做不好做不到的,只要我們在我們自己的職權(quán)范圍內(nèi)做好工作。問心無愧,我們將來不管從事哪一行,我們都可以做的很好。很出色。在實(shí)踐的生活中,也讓我認(rèn)識到了我平時(shí)學(xué)習(xí)的不足,不能很好的與實(shí)踐想結(jié)合,把所學(xué)的東西運(yùn)用到實(shí)踐中。在以后的學(xué)習(xí)中我會有針對性的來學(xué)習(xí),我相信我能做的更好。
物業(yè)調(diào)查報(bào)告15
內(nèi)容摘要:
住宅小區(qū)建設(shè),是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志,是政府的形象工程,德政工程,物業(yè)管理則是這項(xiàng)形象工程和德政工程的深化和延續(xù),是建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營城市的重要內(nèi)容之一。重建設(shè)、重形象、更應(yīng)重管理,而城市管理中的物業(yè)管理尤為重要。為了更加全面的了解物業(yè)管理企業(yè)的工作,豐富課外知識,提升自身能力,本人對附近的兩個(gè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)詳細(xì)的調(diào)查:
正文:
進(jìn)入大學(xué)一年,我們不只在課堂上學(xué)習(xí),也從生活中學(xué)習(xí)。進(jìn)入大學(xué)以后,我們更直接地面臨就業(yè)這個(gè)我們未來要面對的問題。但是面對幾乎所有職位都“有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”的條件,我們大學(xué)生往往無所適從。而如何將我們在學(xué)校學(xué)到的理論知識與實(shí)踐結(jié)合起來,便成了大學(xué)生的重中之重。為了拓展自身的知識面,擴(kuò)大與社會的接觸面,鍛煉與提高自身的能力,增加個(gè)人在社會競爭中的機(jī)會,以便在畢業(yè)后能夠真正的融入社會,我到了廈門住總物業(yè)管理公司進(jìn)行實(shí)習(xí),開始了這個(gè)寒假的調(diào)研。
在這個(gè)寒假,我有幸能夠來到廈門市住總物業(yè)管理公司進(jìn)行社會實(shí)踐活動,對于這個(gè)即將陪伴我一個(gè)寒假并且知名度這么高的一個(gè)公司,我的心情不僅激動,而且還略帶一絲緊張。所以在進(jìn)入公司調(diào)研之前就仔細(xì)的上網(wǎng)了解下這所公司的概況,為我進(jìn)入這所公司做好充分的準(zhǔn)備。
廈門市住總物業(yè)管理公司成立于1994年,系住宅集團(tuán)旗下的國有一級物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)擁有一支上千人的.專業(yè)員工隊(duì)伍,服務(wù)公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業(yè)300多萬平方米,服務(wù)人群10萬人以上,為目前省內(nèi)服務(wù)規(guī)模最大的物業(yè)管理企業(yè)。
公司本著“團(tuán)結(jié)、謙和、奉獻(xiàn)、高效”的企業(yè)精神,堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨,不斷地為廈門城市的建設(shè)發(fā)展奉獻(xiàn)自己的一份力量。成立十幾年來,呂嶺、金雞亭、金尚三個(gè)小區(qū)均榮獲福建省和全國優(yōu)秀示范小區(qū);芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū);前埔小區(qū)、團(tuán)結(jié)大廈先后獲廈門市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈);育秀里、蓮岳里、嶼后里、仙閣里、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個(gè)小區(qū)先后獲得省或市環(huán)境衛(wèi)生管理先進(jìn)集體和園林綠化考評先進(jìn)單位及安全文明片區(qū);金山、呂嶺管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”稱號,金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖里區(qū)首屆“十佳文明物業(yè)”提名獎(jiǎng);公司還先后獲得了福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè)、廈門市物業(yè)管理先進(jìn)單位、廈門市首屆“十佳物業(yè)公司”第一名、精神文明建設(shè)先進(jìn)單位、軍民共建精神文明先進(jìn)單位、廈門市治安保衛(wèi)工作先進(jìn)集體、廈門市先進(jìn)職工小家、廈門市建設(shè)系統(tǒng)先進(jìn)黨組織、青年文明號等榮譽(yù)稱號,得到了廣大業(yè)主及社會各界的普遍好評。
十多年來,公司堅(jiān)持實(shí)施品牌戰(zhàn)略,不斷改革創(chuàng)新,打造核心競爭力,使企業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化逐步向?qū)I(yè)化、差異化、高端化轉(zhuǎn)型,形成了以物業(yè)服務(wù)為主體產(chǎn)業(yè),以高端物業(yè)為重點(diǎn)業(yè)務(wù),以項(xiàng)目策劃、顧問咨詢、前期配套管理、教育培訓(xùn)為核心產(chǎn)品,以商務(wù)會所經(jīng)營、高端家政服務(wù)為便利服務(wù)產(chǎn)品,以環(huán)境服務(wù)、修繕服務(wù)為輔助服務(wù)產(chǎn)品的多元化綜合發(fā)展格局。在保持規(guī)模優(yōu)勢的同時(shí),以標(biāo)準(zhǔn)化模塊作業(yè)的公共服務(wù)與針對項(xiàng)目定制的個(gè)性化服務(wù)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢與項(xiàng)目特色差異化優(yōu)勢,得到了廣大業(yè)主與社會各界的廣泛好評,大多數(shù)服務(wù)項(xiàng)目獲評國家、省、市物業(yè)管理示范小區(qū)(大廈),公司成為廈門物業(yè)行業(yè)首個(gè)福建省房地產(chǎn)品牌企業(yè),在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業(yè)公司”名列榜首。公司將持續(xù)以細(xì)致周到的服務(wù)成就溫馨和諧的氛圍,為樹立行業(yè)標(biāo)桿,引領(lǐng)新物業(yè)風(fēng)潮,不斷地追求與進(jìn)取。
剛到公司的時(shí)候,我還不能完全放松。但是,面對公司工作人員的熱情,我就輕松下來了,我都對這次的調(diào)研有了更高的期待。
調(diào)研過程中,我體會到了很多辛苦。有些人在讀完中學(xué)就出社會工作了,或許很多在職青年都羨慕著我們這些在校大學(xué)生,我們還能在美好的校園中學(xué)習(xí)生活,他們卻已經(jīng)在為生活為未來辛苦工作著。我會珍惜現(xiàn)在的一切,為自己的未來努力。再幾年就要回報(bào)父母回報(bào)社會了,我更需要努力上進(jìn)。
在調(diào)研期間,我?guī)兔与娫挕⒄砦募、搬東西、進(jìn)行法制宣傳等,感受著工作的氛圍。在我參加學(xué)院的社聯(lián)會時(shí)曾經(jīng)做過一些類似的工作,但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難,但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下,困難的我都能一一克服過來,并且能夠較好的完成自己的任務(wù),對公司起到了一定的幫助,最終順利的完成了作為大學(xué)生的第一次寒假調(diào)研,不僅豐富了我的寒假實(shí)踐活動,與此同時(shí)也為我自己在以后的走上就業(yè)道路更增加了一分經(jīng)驗(yàn),讓我更加明白服務(wù)的真諦。
在調(diào)研期間,適逢“十佳物業(yè)保安”評選,我還幫忙出了要貼在物業(yè)公告宣傳亭的動員稿以及宣傳單。看到廣大業(yè)主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業(yè)保安”的評選活動中,積極投票,對物業(yè)公司工作的支持和肯定,我第一次感到一種自自我價(jià)值體現(xiàn)的感覺,雖然只是一件小事,但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量,支持著我們樹立典型,彰顯先進(jìn)的典范,更好的服務(wù)于業(yè)主。
物業(yè)公司今年為共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時(shí)”活動號召大家參與節(jié)能減排大行動,這不僅僅只是一個(gè)形式,通過這個(gè)活動可以使大家對于節(jié)能節(jié)電有著更深刻的認(rèn)識,有助于養(yǎng)成節(jié)約用電、節(jié)約用水的好習(xí)慣;還有開展“學(xué)雷鋒 獻(xiàn)愛心”相關(guān)活動,情暖社區(qū)。在傳播雷鋒精神的同時(shí),也促進(jìn)了小區(qū)間每家每戶的互動,讓每家每戶都感受到這是一個(gè)溫暖的集體;同時(shí)還開展了社區(qū)植樹認(rèn)養(yǎng)活動,種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們了解到植樹知識的同時(shí),還美化了社區(qū),做到了一舉兩得;此類的活動不勝枚舉,譬如慶!拔逡粍趧庸(jié)”文藝活動,文明社區(qū)、溫馨家園;端午時(shí)節(jié),親手制香粽,心意達(dá)四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練,宣傳消防常識等等一系列溫暖社區(qū),構(gòu)建和諧社區(qū)的活動讓業(yè)主充分體會到物業(yè)是業(yè)主的“守護(hù)神”,讓他們在社區(qū)中生活的更加方便、更加放心、更加開心。
物業(yè)工作的范圍很廣,為了廣大業(yè)主能更愉快的生活,物業(yè)的工作人員都認(rèn)真負(fù)責(zé),不論是份內(nèi)份外,都盡力做到最好。在實(shí)踐調(diào)研的這個(gè)寒假中,我每天都能從物業(yè)人員們身上感受到他們的熱情與團(tuán)結(jié)。在工作時(shí),他們總是微笑服務(wù),熱忱待人,盡自己的職責(zé),盡最大努力為有困難的業(yè)主解決難題。在工作之余,他們還耐心地教導(dǎo)、幫助我,讓我在公司能真正學(xué)到東西,讓我對物業(yè)管理這一塊內(nèi)容有了更加深層次的認(rèn)識。物業(yè)公司的工作人員們都很認(rèn)真看待自己的工作,他們都把自己當(dāng)成了小區(qū)中的一份子,努力的為他們的家庭——社區(qū)工作著、奉獻(xiàn)著。他們永恒的追求是:“五星服務(wù),臻品未來”。我相信,通過他們殷勤周到、極致品質(zhì)的服務(wù),為業(yè)主住戶永續(xù)美好生活,也為創(chuàng)造更溫馨的廈門奠定了基調(diào)。
通過活動,我發(fā)現(xiàn)以前對于物業(yè)管理這一塊的認(rèn)識還不夠清晰,以前的我,認(rèn)為物業(yè)管理僅僅只是為了業(yè)主的方便而被動服務(wù),機(jī)械的做著一些份內(nèi)的事。但是,經(jīng)過一個(gè)寒假在廈門市住總物業(yè)管理公司的實(shí)踐調(diào)研,我真真正正的了解到,物業(yè)管理并不只是單純的服務(wù)于居民,同時(shí)物業(yè)管理的每個(gè)成員都會成為居民的好伙伴、好鄰居,在熱情服務(wù)的同時(shí),真誠相待與每位居民,讓他們時(shí)時(shí)刻刻感受到只要在這個(gè)小區(qū)中,他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融為一體,讓整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)溫暖和諧的大家庭。這才是物業(yè)管理所追求的最高境界。
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