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小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例有哪些
導(dǎo)語：隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。
小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)包括哪些管理?xiàng)l例治安管理規(guī)定：
1、非小區(qū)住戶不得隨意進(jìn)入小區(qū)，來訪者須在門衛(wèi)處登記，經(jīng)同意后方可入內(nèi)。
2、裝修施工人員憑物業(yè)管理處發(fā)放的臨時(shí)出入證進(jìn)入小區(qū)。
3、小區(qū)住戶的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行發(fā)卡、登記制度;自行車停放在指定位置。機(jī)動(dòng)車輛不得停放在小區(qū)內(nèi)，住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場(chǎng)。
4、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時(shí)，必須要有住戶親自陪同方可搬離出小區(qū)，并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、住戶地址等以便日后查核，如住戶確實(shí)無法陪同，必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主房號(hào)、身份證號(hào)碼以及委托人姓名、身份證號(hào)碼，并簽名確認(rèn)同意，方可將物品搬出。
5、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)管理員和住戶都有義務(wù)積極配合，維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時(shí)采取措施，維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，通知有關(guān)部門，并做好善后工作。
6、遵守小區(qū)和物業(yè)管理處公布的各項(xiàng)規(guī)章制度，對(duì)不遵守制度的住戶進(jìn)行勸阻和制止。
7、住戶應(yīng)“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識(shí)。
8、住戶要勇于制止、舉報(bào)破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人、事。
9、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從物業(yè)管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動(dòng)。
小區(qū)物業(yè)管理職責(zé)該怎么劃分?
一、居住小區(qū)內(nèi)住宅樓低壓供電設(shè)施管理職責(zé)。使用架空線路供電的，高層樓以樓內(nèi)配電箱為界，多層樓以樓外墻為界。界限以內(nèi)(不包括配電箱和計(jì)費(fèi)電度表)至用戶的供電線路及設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修、管理。使用地下埋設(shè)線路供電的，以電纜進(jìn)線兀接箱為界。界限以內(nèi)(不包括兀接箱和計(jì)費(fèi)電度表)至用戶的供電線路及設(shè)備，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。上述界限以外供電線路及設(shè)備由供電部門與建設(shè)單位協(xié)商落實(shí)維護(hù)管理職責(zé)。
二、居住小區(qū)內(nèi)供水設(shè)施管理職責(zé)。高層樓以樓內(nèi)供水泵總計(jì)費(fèi)水表為界，多層以樓外自來水表為界。界限以外(含計(jì)費(fèi)水表)的供水管線及設(shè)備，由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;界限以內(nèi)(含水表井)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。
三、居住小區(qū)內(nèi)道路和市政排水設(shè)施的管理職責(zé)。以3.5米路寬為界。凡道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施，由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;道路寬度在3.5米以下的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。居住小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井井蓋的維護(hù)、管理，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)。有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可以委托物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)、管理。
法律規(guī)定小區(qū)物業(yè)需要履行哪些責(zé)任與義務(wù)?
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
小區(qū)物業(yè)管理有哪些法律條例
居住小區(qū)物業(yè)管理的一般常識(shí)
物業(yè)管理是企業(yè)行為，不是政府行為!
物業(yè)管理是：業(yè)主通過選聘實(shí)現(xiàn)的活動(dòng);
物業(yè)活動(dòng)的基礎(chǔ)是《物業(yè)服務(wù)合同》;
物業(yè)管理的內(nèi)容即是《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容。
物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)型企業(yè)，依據(jù)雙方約定的《物業(yè)服務(wù)合同》實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)。
物業(yè)管理公司是按照法定程序成立并且有相當(dāng)資質(zhì)條件，經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)型實(shí)體，是獨(dú)立的企業(yè)法人。它屬于服務(wù)型企業(yè)。它與業(yè)主或使用人之間是平等的主體關(guān)系。
它接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或合同的約定，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，并獲得相應(yīng)的報(bào)酬-------依據(jù)合同實(shí)施服務(wù)管理，依據(jù)合同收取費(fèi)用。
《物業(yè)服務(wù)合同》是規(guī)范物業(yè)服務(wù)關(guān)系，雙方當(dāng)事人就特定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，而合意設(shè)定的當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。-----是確認(rèn)服務(wù)關(guān)系的依據(jù)。
《物業(yè)服務(wù)合同》的基本內(nèi)容：
(1)雙方當(dāng)事人基本概況
(2)物業(yè)服務(wù)范圍基本概況;
(3)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(4)各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);
(5)物業(yè)經(jīng)營管理收入分配比例;
(6)雙方的權(quán)利與義務(wù);
(7)違約責(zé)任;
(8)合同起止時(shí)間及其他事項(xiàng)。
城市居住物業(yè)管理，是按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律建立的物業(yè)管理，是按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律實(shí)施獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，自我運(yùn)行，自我完善，組織機(jī)構(gòu)齊全的物業(yè)管理物業(yè)服務(wù)型企業(yè)。它是依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定實(shí)施物業(yè)服務(wù)。
(一)、前期物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)兩者概念截然不同
(1)、前期物業(yè)管理是開發(fā)公司選聘的是階段性的
前期物業(yè)管理是建設(shè)單位依法選聘;前期物業(yè)是過渡性的;一旦業(yè)主大會(huì)成立，全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》發(fā)生效力，前期物業(yè)管理階段結(jié)束。
(2)、依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，前期物業(yè)與物業(yè)管理的物業(yè)承接程序：
�、�、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付使用，建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘前期物業(yè)。
�、�、前期物業(yè)管理期限兩年，所有費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，負(fù)責(zé)房屋售后兩年的保修。
�、�、前期物業(yè)協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)。
�、�、業(yè)主委員會(huì)通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)管理小區(qū)物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。
�、�、城市居住物業(yè)小區(qū)亦可自行管理
法律依據(jù)
《城市居住物業(yè)管理實(shí)施辦法》棗政發(fā)(1998)106號(hào)文件
第21條：【前期物業(yè)服務(wù)合同】“在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》”：
①、《前期物業(yè)服務(wù)合同》由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂;
②、《前期物業(yè)服務(wù)合同》具有過渡性，一旦業(yè)主大會(huì)成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著前期物業(yè)管理階段結(jié)束。
第47條：【開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用】“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)從新建居住物業(yè)竣工驗(yàn)收合格之日起，自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理——發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)”。(前期物業(yè)是有階段性的 — —期限兩年)
第48條：【前期物業(yè)管理最長期限兩年】“前期物業(yè)管理最長期限兩年;業(yè)主委員會(huì)在此期間成立的開發(fā)建設(shè)單位將居住物業(yè)管理交給業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)企業(yè)管理。;兩年期滿后業(yè)主委員會(huì)未成立的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將居住物業(yè)管理移交給所在地物業(yè)管理部門由物業(yè)管理部門直接委托物業(yè)管理企業(yè)管理”。
《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》
第21條：【招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理】“開發(fā)建設(shè)單位依法通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)管理
(二)、正常的物業(yè)管理服務(wù)
是依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)
法律依據(jù)
第2條：【物業(yè)管理的定義】“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”。(業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體 關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)管理與被管理的關(guān)系------不能把物業(yè)管理行為當(dāng)成是政府行為)
第3條：【選擇物業(yè)管理企業(yè)的方式】“國家提倡業(yè)主通過公平公開公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)”。
第24條：【國家提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離】“房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離，不是誰開發(fā)誰管理”。
第32條：【物業(yè)管理企業(yè)】“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，它應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立的法人資格”。
第34條：【物業(yè)管理區(qū)域】“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”。
第35條：【物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)服務(wù)合同】“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的《物業(yè)服務(wù)合同》。 。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量服務(wù)費(fèi)用雙方的權(quán)利義務(wù)專項(xiàng)維修資金的管理與使用物業(yè)管理用房違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第36條：【物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任】“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定提供相應(yīng)的服務(wù)”。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
《城市居住物業(yè)管理實(shí)施辦法》棗政發(fā)(1998)106號(hào)文件
第4條：【自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合】“物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的原則”。
(三)、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)認(rèn)證管理
是經(jīng)過國家認(rèn)定的
法律依據(jù)
《城市居住物業(yè)管理實(shí)施辦法》棗政發(fā)(1998)106號(hào)文件
第16條：【物業(yè)管理資質(zhì)認(rèn)證】“物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證制度和物業(yè)管理人員持證上崗制度”
第17條：【申報(bào)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書】“設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在地區(qū)的物業(yè)管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)所在市物業(yè)管理行政主管部門審核報(bào)省建委統(tǒng)一核發(fā)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》”。
第32條：【法人資格與資質(zhì)管理制度】“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格”;“國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度”。
第33條：【物業(yè)管理企業(yè)資格證書制度】“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)(執(zhí)業(yè))資格證書”。
第60條：【未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的.法律責(zé)任】“未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處----罰款，給業(yè)主造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。
第61條：【未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的法律責(zé)任】“物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為并處----罰款。給業(yè)主造成損失的依法承擔(dān)賠償法律責(zé)任”。
《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》建設(shè)部令(2004)125號(hào)
第6條：【領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后提交下列文件申領(lǐng)資質(zhì)證書】“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地，政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)”。
�、佟稜I業(yè)執(zhí)照》;
�、凇镀髽I(yè)章程》;
�、邸厄�(yàn)資證明》;
④企業(yè)法定代表人的《身份證明》;
�、菸飿I(yè)管理專業(yè)人員的《職業(yè)資格證書》和《勞動(dòng)合同》;
⑥管理和技術(shù)人員的《職稱證書》和《勞動(dòng)合同》。
第17條：【年檢制度】“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度”。
(四)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的法律規(guī)定
法律依據(jù)
第41條：【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與物業(yè)服務(wù)合同約定】“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。
第42條：【物業(yè)服務(wù)費(fèi)用】“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。
第43條：【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督】---政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
(五)、《物業(yè)法》關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定
法律依據(jù)
第2條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)與物業(yè)服務(wù)合同】“物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)，按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等向業(yè)主收取的費(fèi)用”。
第3條【市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制促進(jìn)物業(yè)服務(wù)合理收費(fèi)】國家提倡業(yè)主通過公開公平公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng);禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成”。
第11條【物業(yè)服務(wù)酬金】“物業(yè)服務(wù)人員的工資從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付”。
第14條【物業(yè)管理依據(jù)法律法規(guī)】“物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)以國家的法律法規(guī)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格履行《物業(yè)服務(wù)合同》為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)”。
第15條【業(yè)主按時(shí)交納費(fèi)用】“業(yè)主必須按照《物業(yè)服務(wù)合同》的規(guī)定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。
第17條【向終端用戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用】
(六)、公用事業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法律法規(guī)
法律依據(jù)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第45條【公用事業(yè)收費(fèi)】;
《發(fā)改委·建設(shè)部(2003)1864號(hào)·物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》第17條;
《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第25條;
《棗莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第27條;
《棗莊市城市居住物業(yè)管理實(shí)施辦法》棗政發(fā)(1998)106號(hào)文件第42條;
以上法律法規(guī)對(duì)【公用事業(yè)等單位收費(fèi)】做出了相同的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”。
“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用”。
(七)、小區(qū)業(yè)主按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定
繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
法律依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
第2條“物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取的”�！栋l(fā)改委。建設(shè)部(2003)1864號(hào)·物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第15條;《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第30條;《棗莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第31條;以上法律法規(guī)對(duì)【按照物業(yè)服務(wù)合同約定收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用】做出了相同的規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的----物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳”。
(八)、個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向具體拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主追討法律依據(jù)《物權(quán)法》最高法司法解釋(2009)8號(hào)【向欠款的業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用】：第8條第2款【誰欠費(fèi)就向誰主張權(quán)利】“物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的人民法院應(yīng)當(dāng)告知向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利”。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第67條【業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律責(zé)任】“違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不繳納，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院起訴”�！段餀�(quán)法》最高法司法解釋(2009)8號(hào)【物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后】
第10條【物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利】“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利與義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料和其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持”。
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利與義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持”。(“合同終止” 、“解除” 、“期限屆滿且未續(xù)期”均為《物業(yè)服務(wù)合同》的權(quán)利義務(wù)終止。)
(九)、關(guān)于【自行或委托物業(yè)管理企業(yè)管理】
法律依據(jù)
這是《城市居住物業(yè)管理實(shí)施辦法》第47條：針對(duì)有時(shí)限性的前期物業(yè)而規(guī)定的：其條件是：①、僅局限于“前期物業(yè)管理”;
�、�、時(shí)限兩年(售后服務(wù)期);
�、�、由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)一切費(fèi)用。
(十)、如何區(qū)別幾種不同的物業(yè)管理
法律依據(jù)
�、佟⒆孕形飿I(yè)管理：是房管局等對(duì)公房的物業(yè)管理方式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其費(fèi)用來源于產(chǎn)權(quán)人，具有福利性與公益性。它對(duì)本單位負(fù)責(zé)。
�、凇⒕幼∥飿I(yè)管理：居住物業(yè)(商品房)管理是按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律建立起來的物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行有償服務(wù)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，自我運(yùn)作，組織機(jī)構(gòu)健全，實(shí)施資質(zhì)認(rèn)證持證上崗。它對(duì)自己的企業(yè)負(fù)責(zé)。
�、�、商業(yè)物業(yè)管理：是機(jī)關(guān)團(tuán)體的物業(yè)管理，它只對(duì)所服務(wù)的單位負(fù)責(zé)。
【案例分析】：
業(yè)主小區(qū)內(nèi)被殺 物業(yè)該擔(dān)何責(zé)
話題背景 ：2006年4月24日，本報(bào)第5版刊登的《小區(qū)內(nèi)遭搶劫身亡物業(yè)公司失職需賠償》一文，報(bào)道了張?jiān)?化名)回家經(jīng)過玉海園三里小南門內(nèi)10樓門口處，遇到三名身份不明的歹徒搶劫，被
歹徒從背后捅了兩刀，因失血過多不幸死亡。其父母以張?jiān)掠龊εc小區(qū)物業(yè)管理公司沒有盡到安全保衛(wèi)責(zé)任有直接關(guān)系，物業(yè)管理公司管理失職，才使歹徒得以進(jìn)入小區(qū)并殺害被害人為由，將該物業(yè)公司告上法庭，請(qǐng)求法院判令其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，賠償原告各種損失39萬余元。
被告物業(yè)公司辯稱，自己已經(jīng)盡到了物業(yè)管理公司的職責(zé)。張?jiān)卤缓Φ男∧祥T是消防通道，平時(shí)并無保安在此值班，且在非主要出入口，物業(yè)部門沒有義務(wù)設(shè)置保安。張?jiān)掠龊κ且粋�(gè)突發(fā)性刑事案件，作為保安也不具備制止突發(fā)刑事案件的能力。因此，張?jiān)掠龊εc物業(yè)公司沒有法律上的因果關(guān)系，故不能承擔(dān)相應(yīng)民事賠償責(zé)任。
此案引發(fā)了人們關(guān)于如何界定小區(qū)物業(yè)安全保障義務(wù)范圍的廣泛討論。
【核心觀點(diǎn)】物業(yè)公司沒有法定的保障業(yè)主人身安全的義務(wù)。物業(yè)公司上述的義務(wù)取決于物業(yè)管理合同的約定。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的人身保障義務(wù)是合同責(zé)任而不是法定義務(wù)。保安服務(wù)是專業(yè)服務(wù)，服務(wù)主體是保安公司而非物業(yè)公司。在保安服務(wù)上，物業(yè)公司只是一個(gè)選任者，而非服務(wù)者。如果承擔(dān)保安責(zé)任，應(yīng)該由保安公司承擔(dān)，而非物業(yè)公司承擔(dān)。
議題一主持人：張?jiān)轮琅c物業(yè)公司有法律上的因果關(guān)系嗎?物業(yè)公司是否應(yīng)對(duì)此負(fù)民事賠償責(zé)任?
王洪偉：本案中，張?jiān)轮朗且驗(yàn)榈谌斯室馇謾?quán)(搶劫)造成的，該第三人在實(shí)施搶劫行為時(shí)并沒有利用物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)管理上的過錯(cuò)，本案中物業(yè)服務(wù)合同也沒有專門就小區(qū)內(nèi)人身安全保障義務(wù)做出特別約定;另外，小區(qū)的保安受雇于物業(yè)公司，不能讓他們承擔(dān)起像警察一樣維護(hù)社會(huì)治安的責(zé)任;否則，社會(huì)上那么多見死不救的人，豈不都要承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任?就本案而言，物業(yè)公司不存在違反義務(wù)的過錯(cuò)，張?jiān)轮琅c物業(yè)公司沒有法律上的因果關(guān)系。因此，物業(yè)公司不必承擔(dān)賠償責(zé)任。
趙紅梅：張?jiān)轮琅c物業(yè)公司在法律上沒有必然的因果關(guān)系，只有或然的因果關(guān)系，也就是說不完全排除這種因果關(guān)系，但不是主要的。畢竟導(dǎo)致張?jiān)轮赖闹饕蚴谴跬叫袃础Ｎ飿I(yè)公司對(duì)張?jiān)轮缿?yīng)負(fù)與其法律上的過錯(cuò)相對(duì)應(yīng)的賠償責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任不是基于其直接實(shí)施了對(duì)張?jiān)碌拿袷虑謾?quán)行為，而是因?yàn)槠溥`反了作為特殊經(jīng)營者對(duì)張?jiān)逻@樣的消費(fèi)者負(fù)有的安全保障義務(wù)。這是現(xiàn)代社會(huì)法律著力構(gòu)建社會(huì)安全體系，讓經(jīng)營者承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任的一種普遍社會(huì)現(xiàn)象。
議題二
主持人：物業(yè)公司安全保障義務(wù)的范圍如何界定?
孟憲生：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條的規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”物業(yè)公司沒有法定的對(duì)業(yè)主或者小區(qū)居住人人身安全的保障義務(wù)。上述安全保障義務(wù)取決于物業(yè)管理合同的約定�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任�！蔽飿I(yè)公司對(duì)人身損害的賠償要按照物業(yè)管理合同確定，據(jù)此物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的人身保障義務(wù)的責(zé)任是合同責(zé)任而不是法定義務(wù)產(chǎn)生的責(zé)任。
王洪偉：在合同沒有特別約定和法律沒有特殊規(guī)定的情況下，從法律精神和社會(huì)一般理性的觀點(diǎn)來看，對(duì)于從事與人身關(guān)系密切的行業(yè)如住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營者，其安全保障義務(wù)范圍，應(yīng)包括第三人非利用經(jīng)營者的過錯(cuò)而故意侵權(quán)造成他人的人身傷害，如在住宿、餐飲、娛樂等場(chǎng)所打架致傷，在無法找到責(zé)任人的情況下，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在一定限度內(nèi)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。因?yàn)檫@種與人身關(guān)系密切的經(jīng)營行為是以人身作為服務(wù)對(duì)象，經(jīng)營者有義務(wù)保障消費(fèi)者的人身安全不受侵犯。除此超出社會(huì)一般理性所能認(rèn)識(shí)之外，其他經(jīng)營者的安全保障義務(wù)范圍不應(yīng)包括第三人非利用經(jīng)營者的過錯(cuò)而故意侵權(quán)造成他人的人身傷害。物業(yè)公司的安全保障義務(wù)范圍，在物業(yè)服務(wù)合同沒有特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)僅限于與物業(yè)管理有關(guān)的人身和財(cái)產(chǎn)安全。
趙紅梅：我想對(duì)于物業(yè)公司安全保障義務(wù)范圍的界定應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行。首先，有法律規(guī)定的依此規(guī)定確定。我國的一些地方性法規(guī)或規(guī)章對(duì)此做出了一些具體規(guī)定，公安部門對(duì)經(jīng)濟(jì)警察也有一些行業(yè)規(guī)范要求，這些都可作為確定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主負(fù)有安全保障義務(wù)的依據(jù)。其次，依物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定確定。如某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定，本小區(qū)建立人員(包括業(yè)主)出入檢查制度，這實(shí)際就確立了物業(yè)公司保安對(duì)業(yè)主負(fù)有的一項(xiàng)安全保障義務(wù)。本案對(duì)此未交代清楚，因而不便判斷歹徒進(jìn)入小區(qū)行兇是否系物業(yè)公司保安不履行出入檢查這一安全保障義務(wù)導(dǎo)致的。再次，一般注意義務(wù)。也即按社會(huì)觀念、習(xí)俗、行業(yè)習(xí)慣，判斷物業(yè)公司保安對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些安全保障義務(wù)。
同時(shí)對(duì)該義務(wù)范圍界定的內(nèi)容應(yīng)包括：1、防范性安全保障義務(wù)。即不使第三人利用物業(yè)管理公司的過錯(cuò)而故意侵權(quán)對(duì)他人人身造成傷害，使危害從根本上絕盡。如上面提到的'保安履行人員出入檢查這一安全保障義務(wù)即是。2、安全危害事件發(fā)生時(shí)的應(yīng)急、妥當(dāng)處理義務(wù)。3、安全危害事件發(fā)生后的及時(shí)、妥善處理義務(wù)。
議題三
主持人：在物業(yè)管理合同沒有特殊約定的情況下，物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)第三人非利用物業(yè)管理公司的過錯(cuò)而故意侵權(quán)對(duì)他人人身造成傷害的，應(yīng)否承擔(dān)安全保障義務(wù)?
孟憲生：《民法通則》第106條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。公民、法人由于過錯(cuò)侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。沒有過錯(cuò)，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”該條明確規(guī)定了物業(yè)公司安全責(zé)任的內(nèi)容就是“采取應(yīng)急措施”
和“應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告”。按照《公安部關(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定》第11條規(guī)定：保安服務(wù)公司不得提供個(gè)人人身保安服務(wù)。
法律、法規(guī)均沒有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在沒有過錯(cuò)的情況下應(yīng)當(dāng)對(duì)第三人的故意侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任，所以如果沒有合同的特別約定，物業(yè)公司沒有過錯(cuò)，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)對(duì)第三人的故意侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任。
需要補(bǔ)充說明的是，保安服務(wù)是專業(yè)服務(wù)，服務(wù)主體是保安公司而非物業(yè)公司。在保安服務(wù)上，物業(yè)公司只是一個(gè)選任者，而非服務(wù)者。如果承擔(dān)保安責(zé)任，應(yīng)該由保安公司承擔(dān)，而非物業(yè)公司承擔(dān)。
趙紅梅：我認(rèn)為物業(yè)公司仍應(yīng)承擔(dān)一定的安全保障義務(wù)。物業(yè)管理公司保安作為受雇專事小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)的職業(yè)工作者，相比一般的非此職業(yè)者(如業(yè)主、來訪者甚至物業(yè)管理公司的其他職工)，應(yīng)負(fù)有更高的法律義務(wù)。對(duì)保安這是法律義務(wù)，對(duì)其他人則可能是道德義務(wù)。保安對(duì)此有法律義務(wù)是毫無疑問的，但這種義務(wù)的限度要求到底多高卻又不無疑問。
如果限度要求較低，則為：1、保安在發(fā)現(xiàn)打斗事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)做出反應(yīng)進(jìn)行處置(如撥打110報(bào)警、招呼更多的保安威懾歹徒、遠(yuǎn)距離吶喊制止打斗行為)，這樣做都有可能控制侵害行為，使張?jiān)卤粐?yán)重傷害的后果不必然發(fā)生，同時(shí)又不危及保安自身的人身安全;2、保安在打斗事件發(fā)生后及時(shí)、積極救助張?jiān)?通知家屬、撥打120或直接送往醫(yī)院搶救)，使張?jiān)卤粐?yán)重傷害后死亡的后果不必然發(fā)生。
如果限度要求較高，則為：1、保安在發(fā)現(xiàn)打斗事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)、合理、不計(jì)后果地進(jìn)行處置(近距離吶喊制止、直接與歹徒搏斗，同時(shí)撥打110報(bào)警、招呼更多的保安與歹徒搏斗)，這樣做非常有可能制止侵害行為，使張?jiān)卤粐?yán)重傷害的后果不發(fā)生，但同時(shí)有可能危及保安自身的人身安全。2、保安在打斗事件發(fā)生后及時(shí)、積極、合理、妥善地救助張?jiān)?現(xiàn)場(chǎng)科學(xué)救助包括人工呼吸、止血，撥打120或直接送往最適當(dāng)?shù)尼t(yī)院搶救)，使張?jiān)卤粐?yán)重傷害后死亡的后果盡量不發(fā)生。我相信業(yè)主都希望做后一種解釋，但我認(rèn)為在目前的中國，這不現(xiàn)實(shí)，也不公平，做前一種———較低限度要求的解釋是妥當(dāng)?shù)�。本案的被告連這種較低限度要求的安全保障義務(wù)也未做到。
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