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通過(guò)中介買二手房應(yīng)該注意這些事項(xiàng)
有的人購(gòu)買二手房是自己在網(wǎng)上聯(lián)系賣家的，有的人則是通過(guò)中介來(lái)購(gòu)買二手房的。自己與賣家直接聯(lián)系購(gòu)買二手房時(shí)有相關(guān)的注意事項(xiàng)，同樣的，在通過(guò)中介購(gòu)買二手房時(shí)也有一些注意事項(xiàng)。那么通過(guò)中介買二手房注意事項(xiàng)有哪些呢？
選擇房產(chǎn)中介公司
首先，選擇房產(chǎn)中介公司。最好選擇規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、信譽(yù)較好的房產(chǎn)中介公司。另外，在與房主簽訂購(gòu)房協(xié)議之前，購(gòu)房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時(shí)，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無(wú)其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。
評(píng)估及考察房屋詳情
中介公司審核房主身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存?zhèn)浒�。中介公司�?shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估最受關(guān)注。
簽訂協(xié)議
驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介公司分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，到中介公司簽訂買賣合同。一般情況下，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納，金額為房?jī)r(jià)的2.5%，也有分別向買賣雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少：
1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法。
2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售。
3.涉及價(jià)款的問(wèn)題：在合同中，寫明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件。
4.寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用。
5.違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等)。
6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款等有關(guān)事項(xiàng)。
7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
簽訂《居間中保合同》
為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購(gòu)房款給付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。
買方將房款在立契過(guò)戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時(shí)將總房款的30%作為首付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。
過(guò)戶結(jié)算
買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理立契過(guò)戶手續(xù)，然后中保方在買賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無(wú)誤后，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進(jìn)行中保結(jié)算;由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更;如果買家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。
立契過(guò)戶當(dāng)天，買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時(shí)來(lái)到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購(gòu)房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇貸款買二手房的購(gòu)房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房產(chǎn)局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費(fèi)，所以購(gòu)房者要向房地產(chǎn)交易管理部門的相關(guān)科室繳納土地出讓金、契稅、印花稅。此外，還有測(cè)繪費(fèi)、工本費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。購(gòu)房者繳納土地出讓金后，還要在住建局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，住建局將為您購(gòu)置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測(cè)繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。
通過(guò)中介購(gòu)買二手房，除了要小心二手房本身的一些情況外，最重要的是要小心中介在其中抬高價(jià)格賺取差價(jià)。同時(shí)，大家購(gòu)買二手房都是為了想要獲得二手房的所有權(quán)，所以房屋過(guò)戶也是一個(gè)比較值得關(guān)注的問(wèn)題。如果您有需要，您可以聯(lián)系網(wǎng)站的律師，我們會(huì)為您帶來(lái)專業(yè)的法律服務(wù)。
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