如何避免購(gòu)買拆遷安置房的糾紛

　　一、如何購(gòu)買拆遷安置房

　　問(wèn)：購(gòu)買拆遷安置房需要注意什么問(wèn)題?

　　答：拆遷安置房一般分為兩大類：

　　一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但其所有權(quán)是有限制的，即權(quán)利人在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)，是不能上市交易的，流通性受到限制。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易糾紛主要體現(xiàn)在這類房屋中，且存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　購(gòu)買這類房屋，應(yīng)注意的是：

　　一是要明確房屋的土地類型及性質(zhì)，是集體土地還是國(guó)有土地，如是集體土地上的，非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重購(gòu)買;

　　二是明確房屋對(duì)安置的拆遷對(duì)象有無(wú)限制或政策補(bǔ)貼，特別是“城中村”改造，由村集體組織建造的，對(duì)安置對(duì)象是有明確限制的;

　　三是房屋的權(quán)利人，是獨(dú)有還是共同所有，如是家庭成員共有，購(gòu)房協(xié)議的出賣方，一定要是全體共有人的真實(shí)意思，均應(yīng)在協(xié)議上簽字或有特別授權(quán);

　　四是相關(guān)費(fèi)用的繳納，這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過(guò)戶涉及土地出讓金的補(bǔ)繳，且該補(bǔ)繳數(shù)目較大。

　　另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。這類房屋的交易風(fēng)險(xiǎn)，與商品房交易相同。

　　對(duì)拆遷安置房屋共有的情況，一般人很難確定全部權(quán)利人，建議購(gòu)買前，準(zhǔn)確了解出售房屋的權(quán)利信息，按現(xiàn)行市場(chǎng)交易及管理需要，應(yīng)明確拆遷協(xié)議上的人員及配偶，住房調(diào)配單上的人員及配偶，被拆遷房屋內(nèi)戶口上的全部人員，只有明確權(quán)利主體，才能在簽訂協(xié)議中，不因遺漏權(quán)利主體或權(quán)利主體不知情，而影響合同效力。

　　二、拆遷安置協(xié)議不能做抵押公證

　　問(wèn)：城市拆遷安置房產(chǎn)長(zhǎng)期未辦理產(chǎn)權(quán)證，拆遷安置協(xié)議是否可以做抵押公證?

　　答：抵押標(biāo)的物必須現(xiàn)實(shí)存在，產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰，抵押人對(duì)其應(yīng)擁有完整的產(chǎn)權(quán)。拆遷安置房因長(zhǎng)期未辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)關(guān)系處于待定狀態(tài)，不符合《物權(quán)法》第 180條、第184條規(guī)定的可用于抵押財(cái)產(chǎn)的狀態(tài)。拆遷安置協(xié)議不是產(chǎn)權(quán)證書，起不到房屋產(chǎn)權(quán)證和證明力作用，并且安置協(xié)議尚在履行過(guò)程中，權(quán)利義務(wù)并未最終固定，不能以協(xié)議作為抵押對(duì)象。另外房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)也不會(huì)同意以安置協(xié)議辦理抵押登記，起不到對(duì)抗善意第三人的作用，所以此等行為應(yīng)禁止。

　　拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。那房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

　　(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

　　注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;

　　2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;

　　3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

　　安置房屋未經(jīng)安置對(duì)象同意出賣,如何處理?

　　小高從小和祖母一起生活在本市某A處房屋內(nèi)，1994年A處房屋拆遷，小高和祖母作為被安置對(duì)象，分得本市B處公有住房，小高的戶口也隨及遷入其中。

　　2000年6年，祖母以小高還未成年不享有購(gòu)買資格為由，將B處公有住房購(gòu)買為自己名下的產(chǎn)權(quán)房。之后，小高因身體較弱，遷出該房與父母同住。

　　2002 年，小高祖母將B處房屋出售給了他人。

　　小高認(rèn)為，自己是B處房屋的安置對(duì)象，屬于同住人，祖母的售房行為未經(jīng)自己同意，侵害了自己享有的居住權(quán)利。小高祖母則認(rèn)為，小高已與父母同住，因此不享有對(duì)B處房屋的居住權(quán)。

　　小高不知道自己能否起訴至法院，要求祖母支付相應(yīng)的安置補(bǔ)償費(fèi)。

　　B處房屋是拆遷安置房屋，小高屬于B處房屋的安置對(duì)象，而且戶籍也在B處房屋處，所以小高理應(yīng)對(duì)B處房屋享有居住權(quán)，該權(quán)利不因小高父母有住房，小高有房屋居住而喪失。

　　現(xiàn)小高祖母將B處房屋出售給他人的行為，顯然使小高失去了對(duì)B處房屋所享有的居住權(quán)。

　　然而，由于B處房屋已經(jīng)出售，而且購(gòu)買B處房屋者屬于善意第三人，所以小高主張自己對(duì)B 處房屋的居住權(quán)是有困難的，但小高有權(quán)要求祖母給付相應(yīng)的安置補(bǔ)償費(fèi)。

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