商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何做好管理

　　導(dǎo)語(yǔ)： 商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)論成敗。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如何運(yùn)營(yíng)成功，品牌化、模式化、資產(chǎn)化是其關(guān)鍵因素(KSF)。商業(yè)地產(chǎn)往往是某一個(gè)細(xì)節(jié)就毀了一個(gè)項(xiàng)目。做商業(yè)地產(chǎn)如果只是賣(mài)土地加上建筑，再是利潤(rùn)，是賣(mài)不掉的，沒(méi)有產(chǎn)生一種商業(yè)價(jià)值，這種商鋪會(huì)變成傷害商鋪。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)如何做好管理 1

　　一、學(xué)會(huì)融資。

　　規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，資本運(yùn)作。新型商業(yè)物業(yè)開(kāi)業(yè)之后都必然經(jīng)歷一個(gè)從虧損到盈利的養(yǎng)鋪過(guò)程。

　　如果商業(yè)定位不準(zhǔn)確、商業(yè)人氣淡，就勢(shì)必造成投資的風(fēng)險(xiǎn)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

　　一是商業(yè)和地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)初期牽手商業(yè)。

　　形成地產(chǎn)大鱷商業(yè)巨頭的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，引起了眾多企業(yè)和消費(fèi)者的關(guān)注。只有商業(yè)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，才能支持商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　二是先融資后投資。

　　商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)：如果你把市場(chǎng)投資起來(lái)，從初期到旺盛期五年是不可少的，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道很單調(diào)，所以在項(xiàng)目立項(xiàng)的時(shí)候就開(kāi)始融資。第一是賣(mài)掉一部分，邊賣(mài)邊開(kāi)發(fā),這是一個(gè)融資渠道。第二利用一些商業(yè)機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)和施工企業(yè)的合作，轉(zhuǎn)嫁一部分風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)根據(jù)融資的情況來(lái)決定投資的額度和投資的速度。

　　三是業(yè)態(tài)組合規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　前期規(guī)劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)成功操作的基礎(chǔ)，只有良好的規(guī)劃才能保證日后不會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)。要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣;但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、建立復(fù)合型商業(yè)運(yùn)作模式。

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式從傳統(tǒng)的單一批發(fā)模式發(fā)展為批零兼營(yíng)的新型、綜合運(yùn)營(yíng)模式。盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局去推動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)化，一是要充分的規(guī)劃好各業(yè)態(tài)之間的在一個(gè)市場(chǎng)中的比例。二是所確定的業(yè)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3~5年內(nèi)無(wú)人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心;三是特色定位。因?yàn)轫?xiàng)目的定位是開(kāi)發(fā)的'前提;特色是可以體現(xiàn)在很多方面的，比如業(yè)態(tài)與檔次的結(jié)合、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、多業(yè)態(tài)綜合、業(yè)態(tài)與文化的結(jié)合等等。

　　三、建筑風(fēng)格的良好合理設(shè)計(jì)

　　由于國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)界沒(méi)有現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)賣(mài)場(chǎng)的設(shè)計(jì)規(guī)范與施工標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)的許多開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃過(guò)程中，往往缺乏與零售商充分的前期溝通合作，許多大型商用物業(yè)存在設(shè)計(jì)硬傷，如物業(yè)凈空層高偏低，樓面荷載力不夠，貨梯不夠噸位，未考慮自動(dòng)斜行電梯安裝位等等，以致眾多商用物業(yè)根本無(wú)從談起商業(yè)空間與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求的匹配了。

　　四、專(zhuān)業(yè)的統(tǒng)一管理;提升商業(yè)價(jià)值。

　　為解決環(huán)保、治安、運(yùn)營(yíng)等各項(xiàng)問(wèn)題，建立市場(chǎng)統(tǒng)一的整體VI形象，包括統(tǒng)一市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)理念，市場(chǎng)內(nèi)外導(dǎo)示系統(tǒng)及場(chǎng)內(nèi)外宣傳等;統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)布局如市場(chǎng)各樓層及平層不同區(qū)域，由物管根據(jù)不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機(jī)規(guī)劃組合。統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)策劃包括全年節(jié)假日、重大節(jié)慶日、行業(yè)旺、淡季營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)的統(tǒng)一策劃與組織，廣告宣傳及內(nèi)外整體氣氛的營(yíng)造;統(tǒng)一物業(yè)管理包括市場(chǎng)的公共區(qū)域及交易環(huán)境秩序維持，治安防范、消防安全等;統(tǒng)一公共區(qū)域環(huán)境美化布置，清潔保潔及綠化養(yǎng)護(hù);統(tǒng)一設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)管理。

　　五、建立電子商務(wù)平臺(tái);實(shí)現(xiàn)線上線下互動(dòng)。

　　互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)的開(kāi)放性、輻射力、低成本、高效率的點(diǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方在網(wǎng)上直接交易，縮短了供求之間的距離，使交易范圍急劇放大;大量減少中間環(huán)節(jié)，降低銷(xiāo)售成本和購(gòu)買(mǎi)成本。充分發(fā)揮這種新型的貿(mào)易形式所具有的價(jià)值，促使高速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與信息化結(jié)合起來(lái)，以信息化帶動(dòng)整體運(yùn)營(yíng)體系，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)最終的跨越式發(fā)展。在業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)形式上互補(bǔ)互動(dòng)，形成國(guó)際國(guó)內(nèi)、網(wǎng)上網(wǎng)下良性循環(huán)的交易大平臺(tái)。良好的物流系統(tǒng)順暢物流交通體系，統(tǒng)一到位的商業(yè)管理，為市民和商家營(yíng)造了一個(gè)舒適、現(xiàn)代的采購(gòu)空間，創(chuàng)造了理想的一站式批發(fā)零售中心。

　　六、先招商、經(jīng)營(yíng)后銷(xiāo)售。

　　沒(méi)有商家的融合、進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就無(wú)法形成商業(yè)值，所以商家如何引入、正確引入已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。招商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的重要性已經(jīng)得到市場(chǎng)的普遍認(rèn)同，按照招商、經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售的循序進(jìn)行，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展，乃至興旺。有助于開(kāi)發(fā)商清晰思路，對(duì)招商的輕重緩急和商家的價(jià)值關(guān)系做出準(zhǔn)確的判斷。

　　七、先品牌后賺錢(qián)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌策略。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，我有一個(gè)很強(qiáng)烈的理念，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)際上是一個(gè)品牌開(kāi)發(fā)的過(guò)程。當(dāng)商品供應(yīng)量很大的時(shí)候，他的品牌就會(huì)有價(jià)值，中國(guó)出了這么多的服裝，紹興都是服裝城，但你買(mǎi)了一百件還不及一個(gè)LV包的價(jià)格，這就是品牌的效應(yīng)。中國(guó)品牌想占有一席之地，想取得利潤(rùn)，如果缺乏品牌利潤(rùn)，成功的可能性比較小，商業(yè)地產(chǎn)要取得市場(chǎng)的共識(shí)，你只要取得了市場(chǎng)的共識(shí)之后，才能取得成功。商業(yè)地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)過(guò)程是：合理定位、 突出個(gè)性、要融入城市文化系統(tǒng)、注重盈利、創(chuàng)造經(jīng)典、開(kāi)發(fā)實(shí)化、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化、商業(yè)地產(chǎn)的品牌推廣。要絲絲入扣，關(guān)心到每一個(gè)細(xì)節(jié)。

　　商業(yè)地產(chǎn)管理人員如何管理

　　一、人員管理

　　現(xiàn)場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，需要各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才的協(xié)作。管理人員首先應(yīng)明確各崗位的職責(zé)和要求，并制定合理的人力資源計(jì)劃。在招聘過(guò)程中，要注重候選人的專(zhuān)業(yè)背景、技能和團(tuán)隊(duì)合作精神，確保選人用人的公平性和有效性。同時(shí)，建立健全的培訓(xùn)和晉升機(jī)制，激發(fā)員工的潛能和積極性。

　　二、商鋪管理

　　商鋪是商場(chǎng)的重要組成部分，管理人員應(yīng)重視對(duì)商鋪的管理。首先，要對(duì)商鋪進(jìn)行合理的布局和規(guī)劃，確保品類(lèi)齊全且符合市場(chǎng)需求。其次，要制定嚴(yán)格的招商政策和審核流程，確保引進(jìn)的商家具有較高的品質(zhì)和良好的信譽(yù)。最后，管理人員應(yīng)對(duì)商鋪的日常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，確保商鋪合規(guī)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)優(yōu)良。

　　三、營(yíng)銷(xiāo)策略

　　營(yíng)銷(xiāo)是商場(chǎng)吸引客流的關(guān)鍵。管理人員應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況，制定針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略。例如，可通過(guò)舉辦各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)、會(huì)員制度、積分兌換等方式吸引消費(fèi)者。同時(shí)，要注重線上線下的融合，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提升商場(chǎng)的知名度和影響力。此外，管理人員還應(yīng)積極關(guān)注新興消費(fèi)趨勢(shì)，不斷調(diào)整和優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　四、財(cái)務(wù)管理

　　財(cái)務(wù)管理是商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的核心環(huán)節(jié)。管理人員應(yīng)建立健全的財(cái)務(wù)制度，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和透明度。通過(guò)合理的預(yù)算管理和成本控制，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高商場(chǎng)的盈利能力。此外，管理人員還應(yīng)關(guān)注資金流的穩(wěn)定性，制定合理的融資策略，確保商場(chǎng)的資金需求得到滿足。同時(shí)，要對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，為決策提供數(shù)據(jù)支持。

　　五、總結(jié)與展望

　　商業(yè)地產(chǎn)管理人員在管理商場(chǎng)過(guò)程中，需從人員管理、商鋪管理、營(yíng)銷(xiāo)策略和財(cái)務(wù)管理四個(gè)方面入手，全面提升商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力。在未來(lái)的發(fā)展中，隨著科技的不斷進(jìn)步和消費(fèi)市場(chǎng)的變化，商業(yè)地產(chǎn)管理人員還需積極探索新的管理模式和方法，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求和變化。例如，可利用大數(shù)據(jù)和人工智能等技術(shù)提升商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量；通過(guò)引入共享經(jīng)濟(jì)和體驗(yàn)式消費(fèi)等新興消費(fèi)模式，滿足消費(fèi)者日益多樣化的需求；通過(guò)綠色建筑和智能建筑等技術(shù)手段，提升商場(chǎng)的環(huán)保性能和可持續(xù)性。讓我們一起打開(kāi)腦洞，想象一個(gè)充滿創(chuàng)新與活力的商場(chǎng)未來(lái)！

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