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如何加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)部管理
物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)的范疇，主要經(jīng)營(yíng)和管理寫字樓、公寓住宅等，經(jīng)營(yíng)宗旨就是服務(wù)。物業(yè)管理水平的高低主要體現(xiàn)在服務(wù)的好壞。為了保證服務(wù)質(zhì)量提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力就應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，內(nèi)部控制建設(shè)是物業(yè)管理公司一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。
(一)要進(jìn)一步明確物業(yè)管理的主管職能部門。
由于物業(yè)管理工作以前沒(méi)有法律法規(guī)來(lái)規(guī)范，因此，各地的物業(yè)管理主管部門也不盡相同。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，物業(yè)管理主管部門應(yīng)統(tǒng)一起來(lái)�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定是：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”。
(二)小區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)需要進(jìn)一步的完善。
在小區(qū)建設(shè)之前，城市規(guī)劃部門要對(duì)小區(qū)的修建性規(guī)劃進(jìn)行控制，進(jìn)一步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其要注意的是要規(guī)劃好辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房，并要明確指出此辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房的最終產(chǎn)權(quán)歸該小區(qū)的全體業(yè)主所有(辦公用房和經(jīng)營(yíng)性用房的建設(shè)成本分?jǐn)傇跇I(yè)主所購(gòu)房屋的成本中)�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，該經(jīng)營(yíng)性用房的收入用于該小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和物業(yè)管理，這是減少收費(fèi)和減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)的主要途徑。
(三)要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的宣傳。
要利用廣播、電視、報(bào)紙等各種有效途徑，針對(duì)人們普遍認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該由政府管理的舊的思想觀念，采用人們喜聞樂(lè)見的形式，廣泛深入地宣傳規(guī)范物業(yè)管理工作對(duì)人們改善生活秩序、生活環(huán)境等的重要性，努力把人們對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作的感性認(rèn)識(shí)上升為理性認(rèn)識(shí)。
(四)要根據(jù)即將實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定符合我縣實(shí)際的物業(yè)管理辦法。
要充分考慮各小區(qū)的不同情況，有針對(duì)性地采取不同的物業(yè)管理辦法。可以采取企業(yè)管理和業(yè)主自營(yíng)式管理相結(jié)合的辦法(業(yè)主自營(yíng)式管理是指由某一區(qū)域的全體業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主自己輪流承擔(dān)該區(qū)域的物業(yè)管理方式)，同時(shí)要把城市經(jīng)營(yíng)的理念引入我縣的物業(yè)管理。對(duì)于物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，由政府物價(jià)部門根據(jù)縣城居民的收入水平進(jìn)行確定。
(五)進(jìn)一步規(guī)范我縣的物業(yè)管理市場(chǎng)。
物業(yè)管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來(lái)，共同加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、能力、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、管理。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)由省建設(shè)廳審批。要重視物業(yè)管理企業(yè)及其人員的政治素質(zhì)、法律素質(zhì)建設(shè)，使其從觀念和意識(shí)上擺正與業(yè)主的服務(wù)合同關(guān)系或可稱服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，明確物業(yè)管理的概念實(shí)質(zhì)是按照服務(wù)合同約定為業(yè)主管理物業(yè)，而不是本末倒置地象企業(yè)管理員工一樣去管理業(yè)主，真正按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理隊(duì)伍的高起點(diǎn)建設(shè)、規(guī)范化運(yùn)作。
(六)進(jìn)一步理順關(guān)系，加大工作力度，把物業(yè)管理機(jī)制引入未實(shí)行物業(yè)管理的居住區(qū)，變政府管物業(yè)為社會(huì)管物業(yè)，努力做好城市經(jīng)營(yíng)這篇文章，進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程。
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