浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法-辦法

浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法-辦法1

　�。ㄒ唬�權責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

　�。ǘ�）業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

　�。ㄈ�）服務第一原則：所做的.每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務第一的原則。

　�。ㄋ模┙y(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　（五）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　（六）收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經(jīng)營來增加收入。

　�。ㄆ撸┕�平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。

　�。ò耍┮婪ㄐ惺略瓌t：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。

浙江省住宅區(qū)物業(yè)管理辦法-辦法2

　　第一章總則

　　第一條為加強住宅區(qū)的物業(yè)管理，維護住宅區(qū)的公共秩序，保護業(yè)主的合法權益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條本辦法所稱的住宅區(qū)，是指住宅建筑面積l萬平方米以上、公用設施配套的居民生活區(qū)。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公共設施和場地。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權利，并承擔義務。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的物業(yè)進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關服務。

　　第四條縣級以上人民政府房地產(chǎn)業(yè)行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

　　各級有關行政主管部門應當按照各自的職責分工，配合物業(yè)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第二章業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第五條實行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達到60%以上的，應當召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成。

　　第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門組織召開。

　　第六條業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權：

　�。ㄒ唬�審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約；

　�。ǘ�）審議業(yè)主委員會工作報告；

　�。ㄈ�）選舉罷免業(yè)主委員會委員；

　�。ㄋ模�決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　�。ㄎ澹�審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案；

　�。�六）決定其他有關業(yè)主權益的重大事項。

　　第七條業(yè)主大會或業(yè)主代表大會每年召開一次；經(jīng)業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主提議，也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表的過半數(shù)通過。

　　第八條業(yè)主委員會是業(yè)主的自治組織，應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會；

　�。ǘ�）根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

　�。ㄈ�）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況；

　　（四）檢查業(yè)主公約的執(zhí)行情況；

　�。ㄎ澹┦芾順I(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

　�。�六）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作；

　�。ㄆ撸�業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的`其他職責。

　　第九條業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至15人組成，設主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年。

　　業(yè)主委員會的決議，以組成人員的過半數(shù)通過。

　　已設立居民委員會的住宅區(qū)，業(yè)主委員會可將日常管理事務委托居民委員會承擔。

　　第十條業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主公約的示范文本由省物業(yè)主管部門制定。

　　第十一條業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約，應當符合國家的有關規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

　　第三章物業(yè)管理企業(yè)

　　第十二條住宅區(qū)交付使用而入住率不到60%的，由住宅區(qū)的開發(fā)建設單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，并報物業(yè)主管部門備案。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產(chǎn)生后，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或改聘。

　　第十三條實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會應當與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡稱委托合同）。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)，將委托合同報住宅區(qū)所在地物業(yè)主管部門備案。

　　委托合同的示范文本由省物業(yè)主管部門、省工商行政管理部門共同制定。

　　第十四條物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，具體辦法由省物業(yè)主管部門制定。

　　第十五條物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè)；

　　（二）按照國家和省有關規(guī)定收取物業(yè)管理服務費；

　　（三）制止損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為。

　　第十六條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托合同提供下列服務：

　�。ㄒ唬┓课莨�用部位、設備和住宅區(qū)公共設施的維修與養(yǎng)護；

　�。ǘ�）住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生；

　�。ㄈ�）綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理；

　�。ㄋ模┸囕v進出及停放的管理；

　�。ㄎ澹┡浜瞎�安部門維護住宅區(qū)內(nèi)的公共秩序，做好安全防范工作；

　�。�六）業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)約定的其他服務事項。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務工作，并接受所在地街道辦事處的監(jiān)督。

　　第四章物業(yè)的使用與維護

　　第十七條住宅區(qū)開發(fā)建設單位應當在住宅區(qū)竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向所在地物業(yè)主管部門移交下列住宅區(qū)工程建設技術資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)總平面圖；

　�。ǘ�）住宅區(qū)單體建筑、結構、設備圖；

　�。ㄈ�）住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖；

　　（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；

　　（五）住宅區(qū)綜合驗收資料。

　　住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應當將上述資料提供給業(yè)主委員會，供物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　第十八條實行物業(yè)管理的住宅區(qū)應當建立物業(yè)維修專項資金，用于房屋的公用部位、設備和住宅區(qū)內(nèi)公共設施的維修、養(yǎng)護。

　　第十九條物業(yè)維修專項資金由所在地物業(yè)主管部門以業(yè)主委員會名義專戶存儲，專項管理。其收支情況應當公開，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　物業(yè)維修專項資金不得出借，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用干經(jīng)營股票、期貨或其他具有風險的經(jīng)營性活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔保。

　　第二十條物業(yè)維修專項資金的具體收取、管理和使用辦法，由省財政、物價主管部門會同省物業(yè)主管部門制訂，報省人民政府批準后執(zhí)行。

　　第二十一條住宅區(qū)交付使用后，由開發(fā)建設單位承擔保修期內(nèi)的保修責任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔。

　　第二十二條住宅區(qū)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設施、設備的維修與養(yǎng)護，由有關專業(yè)單位負責或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負責。

　　第二十三條任何單位和個人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兎课莸慕Y構、外貌和用途；

　�。ǘ�）對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公用部位違章鑿、拆、搭、占；

　�。ㄈ�）堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

　�。ㄋ模┥米哉加霉�共場地，損壞公共設施，毀壞綠化；

　　（五）隨意停放機動車輛；

　　（六）亂設攤、亂設集貿(mào)市場；

　　（七）亂倒垃圾、雜物；

　�。ò耍┰诮ㄖ�物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。

　　第二十四條業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應當事先通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知業(yè)主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

　　第五章物業(yè)管理用房與費用

　　第二十五條開發(fā)建設單位在住宅區(qū)開發(fā)建設中，應當按住宅區(qū)總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房由開發(fā)建設單位無償提供，其中3‰作為物業(yè)管理辦公用房，4‰作為物業(yè)管理經(jīng)營用房。

　　物業(yè)管理用房產(chǎn)權屬國家所有，交由業(yè)主委員會代管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　第二十六條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務而收取的物業(yè)管理服務費，實行政府定價；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務而收取的物業(yè)管理服務費，實行政府指導價。具體收費標準，按規(guī)定的權限由物價部門會同物業(yè)主管部門制定。

　　業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理與服務項目的收費。除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門不得重復收取。

　　物業(yè)管理服務費的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應當每年公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第六章法律責任

　　第二十七條對未經(jīng)物業(yè)主管部門資質(zhì)審查擅自承擔住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)主管部門責令其限期改正，可處以2000元以上10000元以下的罰款。

　　第二十八條住宅區(qū)開發(fā)建設單位不按本辦法規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)主管部門責令其限期提供。

　　第二十九條違反本辦法第十九條、第二十一條、第二十二條、第二十三條規(guī)定的，由有關主管部門依法查處。

　　第三十條業(yè)主違反業(yè)主公約的，或者物業(yè)管理企業(yè)不履行委托合同的，應當依法承擔民事責任。

　　第三十一條罰款的收繳和實施行政處罰的程序，按照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三十二條當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或提起行政訴訟。

　　第三十三條物業(yè)主管部門的工作人員，在物業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊或者貪污截留、挪用物業(yè)維修專項資金，尚未構成犯罪的，由有關主管部門責令其限期改正，并給予行政處分。

　　第三十四條違反本辦法規(guī)定觸犯刑律的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第七章附則

　　第三十五條本辦法施行前已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，應當按照本辦法的規(guī)定進行規(guī)范。物業(yè)維修專項資金和物業(yè)管理用房提取的具體辦法，由各市、縣人民政府制定。

　　本辦法施行前巳交付使用但尚未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，可參照本辦法規(guī)定逐步實行物業(yè)管理。

　　第三十六條本辦法自1999年9月1日起施行。

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