物業(yè)管理服務(wù)合同履行糾紛的調(diào)解處理

　　隨著人們法律意識(shí)的建立，越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系，合同協(xié)調(diào)著人與人，人與事之間的關(guān)系。你知道合同的主要內(nèi)容是什么嗎？以下是小編整理的物業(yè)管理服務(wù)合同履行糾紛的調(diào)解處理，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

　　(一)物業(yè)管理服務(wù)合同履行糾紛概述

　　物業(yè)管理服務(wù)合同一般由代表業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂。業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)業(yè)主團(tuán)體的利益代表機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，負(fù)責(zé)涉及業(yè)主團(tuán)體的日常管理事務(wù)，對(duì)外訂立物業(yè)管理合同，并全面監(jiān)督物業(yè)公司按約履行合同。業(yè)主委員會(huì)履行對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督職能時(shí)，實(shí)質(zhì)上是作為物業(yè)管理合同的一方當(dāng)事人對(duì)物業(yè)公司履行合同義務(wù)所進(jìn)行的監(jiān)督。由于立場(chǎng)、利益的不同，以及物業(yè)管理服務(wù)合同的長(zhǎng)期性，合同當(dāng)事人之間容易產(chǎn)生諸多糾紛。實(shí)踐中，這類糾紛主要表現(xiàn)為兩種情況：一是履約過程中的糾紛。即業(yè)主委員會(huì)針對(duì)物業(yè)公司在管理、服務(wù)、費(fèi)用收取支出中存在的問題，要求物業(yè)公司進(jìn)行改進(jìn)糾正，而物業(yè)公司認(rèn)為其并不存在業(yè)主委員會(huì)所指出的問題，或雖然存在某些問題，但難以改進(jìn)，由此導(dǎo)致雙方關(guān)系緊張、對(duì)立，進(jìn)而出現(xiàn)雙方履約過程中的消極行為，甚至互相違約(如一方不按約按質(zhì)提供服務(wù)，另一方拒付物業(yè)費(fèi)等)。這類糾紛如不能得到有效的解決，則雙方的矛盾會(huì)進(jìn)一步激化，雙方的利益都將遭受損失。二是基于解約而產(chǎn)生的糾紛。即業(yè)主委員會(huì)以物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不佳、侵犯小區(qū)業(yè)**益、合同目的不能實(shí)現(xiàn)等為由，在物業(yè)管理合同履行期內(nèi)提前解除物業(yè)管理合同;物業(yè)公司則以業(yè)主委員會(huì)解除合同理由不成立、不充分為由，不同意解除合同，或者要求業(yè)主委員會(huì)賠償其相應(yīng)損失。

　　(二)物業(yè)管理服務(wù)合同履行糾紛調(diào)解處理的原則

　　1、以尊重物業(yè)管理合同約定為原則

　　對(duì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同，應(yīng)將其納入《合同法》的調(diào)整范疇內(nèi)進(jìn)行調(diào)處，盡量維護(hù)其法律效力并按約履行，除法律、行政法規(guī)規(guī)定無效的情形之外，不輕易以合同無效或合同解除為方向進(jìn)行調(diào)解。此外，應(yīng)通過法制宣傳教育使雙方認(rèn)識(shí)到，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間地位平等，簽訂的協(xié)議應(yīng)等價(jià)有償，應(yīng)當(dāng)充分尊重合同自由，減少對(duì)物業(yè)公司不必要的干預(yù)。如物業(yè)管理合同中的收費(fèi)條　款，只要物業(yè)公司按約提供服務(wù)，收費(fèi)符合合理、公開、質(zhì)價(jià)相符等原則，即使未與政府定價(jià)和指導(dǎo)價(jià)完全一致，也應(yīng)告知業(yè)主委員會(huì)約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)履行，單純以收費(fèi)超過指導(dǎo)價(jià)為由而通知業(yè)主拒付，是缺乏法律依據(jù)的，合同繼續(xù)履行更有利于雙贏。

　　2、違法或明顯不當(dāng)?shù)暮贤瑑?nèi)容應(yīng)予調(diào)整

　　尊重合同約定、維護(hù)合同嚴(yán)肅性的前提是合同內(nèi)容本身合法，且并非顯失公平。如果物業(yè)管理合同中有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的內(nèi)容，則屬于無效的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)督促合同當(dāng)事人予以撤銷或修正。如果有些條　款雖然法未明確禁止，但約定的內(nèi)容顯失公平的(如物業(yè)公司僅提供通常的服務(wù)，但約定的標(biāo)準(zhǔn)明顯過高的)，或者在訂立合同時(shí)一方有欺瞞行為而影響了另一方訂約時(shí)所作決策的，則也應(yīng)當(dāng)督促顯失公平的受益方予以一定調(diào)整，因?yàn)檫@些合同內(nèi)容即使涉訟，依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定也會(huì)被法院撤銷或變更的。

　　3、對(duì)雙方違約的情況既要分清責(zé)任，必要時(shí)也要彼此讓步

　　在合同履行發(fā)生矛盾時(shí)，合同雙方往往會(huì)彼此互不相讓，均以對(duì)方先行違約為由而拒絕履行自己應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，從而造成“僵局”。對(duì)此，首先應(yīng)分清責(zé)任，明確哪一方違約在先，哪一方過錯(cuò)在先，督促其盡快改正錯(cuò)誤，及時(shí)彌補(bǔ)。其次，從維護(hù)長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系出發(fā)，對(duì)并非先違約的一方當(dāng)事人，可要求其權(quán)衡利弊，從長(zhǎng)期利益的角度考慮，必要時(shí)作適當(dāng)讓步，使合同能順利履行，達(dá)到“雙贏”。總之，在分清責(zé)任的前提下，促使雙方彼此讓步達(dá)成和解，應(yīng)是調(diào)處這類糾紛的重要方法。

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