物業(yè)管理方案合集【15篇】
為確保事情或工作順利開展，時(shí)常需要預(yù)先開展方案準(zhǔn)備工作，方案的內(nèi)容多是上級(jí)對(duì)下級(jí)或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)。那要怎么制定科學(xué)的方案呢？以下是小編精心整理的物業(yè)管理方案，歡迎閱讀與收藏。
物業(yè)管理方案1
第一節(jié)、顧問工作綱要
1、引進(jìn)香港先進(jìn)的物業(yè)管理制度
結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際狀況，引進(jìn)香港先進(jìn)的物業(yè)管理制度和先進(jìn)的設(shè)施、設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能化管理體系及其它電腦軟件，另定期派出資深專家組成員巡視并指導(dǎo)、培訓(xùn)。
2、實(shí)行建筑后期介入管理
根據(jù)專業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和物業(yè)的具體情況，于建筑后期實(shí)行物業(yè)管理前期介入，對(duì)工程設(shè)計(jì)、物業(yè)功能、規(guī)劃和布局等提出改進(jìn)或完善建設(shè)性意見。
3、協(xié)助接管驗(yàn)收入住工作
協(xié)助物業(yè)管理公司與開發(fā)商做好接管驗(yàn)收管理工作，分清雙方權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任和費(fèi)用關(guān)系，并簽定委托管理合同。
4、協(xié)助公司行政架構(gòu)優(yōu)化組合
協(xié)助物業(yè)管理公司行政架構(gòu)的整改，合理地設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)，優(yōu)化崗位設(shè)置、工作流程和組織編制，削減不必要的人員，減少行政費(fèi)用，以達(dá)到精簡、高效的目的。
5、推行專業(yè)人員培訓(xùn)計(jì)劃
對(duì)原有人員進(jìn)行多方面考核，協(xié)助培訓(xùn)、篩選各類專業(yè)管理人員，制定各級(jí)員工考核計(jì)劃，并實(shí)施各類員工專業(yè)培訓(xùn)，以提高服務(wù)水平。
6、爭取專業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
協(xié)助物業(yè)管理公司不斷改善工作效率和管理運(yùn)作體系，調(diào)研修改各種管理程序、規(guī)章制度和操作表格，以通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的認(rèn)證。
7、編制物業(yè)公約手冊(cè)
根據(jù)國家建設(shè)部指引和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)法律、法規(guī)、提供和制訂物業(yè)公共契約、業(yè)戶手冊(cè)、裝修管理手冊(cè)以及各項(xiàng)規(guī)章制度和各部門工作手冊(cè)，以提高管理效率，并制定各項(xiàng)工作長遠(yuǎn)計(jì)劃方案，每月向委托方作出工作匯報(bào)。
8、檢查公共設(shè)施良好運(yùn)作
檢查和保持各類公共設(shè)施（如電梯、水、電、空調(diào)、消防、監(jiān)控系統(tǒng)和防盜系統(tǒng)等）良好運(yùn)作，監(jiān)察各項(xiàng)保養(yǎng)服務(wù)素質(zhì)。
9、制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算方案
協(xié)助制定物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算方案，并報(bào)物價(jià)管理部門核實(shí)有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)和其它收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并每季或每月準(zhǔn)時(shí)做出詳細(xì)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。
10、努力爭取優(yōu)秀管理榮譽(yù)
不斷提高管理服務(wù)水平，改善公共設(shè)施，進(jìn)行及時(shí)維修，協(xié)助管理者爭創(chuàng)市、省，以至全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目榮譽(yù)。
11、研究促進(jìn)物業(yè)銷售方法
進(jìn)行市場調(diào)查、定位、定價(jià)和推行有效的市場策劃，制定推廣宣傳計(jì)劃，研究促進(jìn)物業(yè)租售方案，提高物業(yè)使用率及出租和出售率，以達(dá)到物業(yè)保值目的。
12、推廣社區(qū)文化娛樂活動(dòng)
協(xié)助籌辦各項(xiàng)節(jié)、日裝飾，社區(qū)活動(dòng)及推廣節(jié)、目，定期主辦各類學(xué)術(shù)講座、康樂、文娛比賽，以創(chuàng)造物業(yè)文化之特色和形象，提高業(yè)戶對(duì)工作環(huán)境的歸屬感。
13、拓展一條龍全方位服務(wù)
協(xié)助物業(yè)管理公司開展“一條龍”服務(wù)，實(shí)行多種經(jīng)營，開辦小型超市、洗衣、托兒、專線汽車、快餐中心、商場中心、代理租售中介服務(wù)等。
第二節(jié)、顧問工作計(jì)劃安排
根據(jù)世紀(jì)大廈項(xiàng)目進(jìn)程和現(xiàn)狀，我司將該項(xiàng)目分為常規(guī)期顧問、監(jiān)督檢查期顧問兩個(gè)階段提供顧問服務(wù)。
一、常規(guī)期顧問階段的顧問服務(wù)內(nèi)容
1、在甲方需要對(duì)物業(yè)設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動(dòng)時(shí)，協(xié)助甲方進(jìn)行整改，并提供切實(shí)可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的完善和穩(wěn)定運(yùn)行。
2、協(xié)助管理者選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊(duì)伍，并對(duì)各專業(yè)技術(shù)工作崗位進(jìn)行考核及資格等級(jí)的評(píng)定，以確保人員素質(zhì)。
3、提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書樣本及其它資料清單。
4、指導(dǎo)管理者對(duì)設(shè)備外觀出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對(duì)維修保養(yǎng)工作的程序等級(jí)進(jìn)行劃分，對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)、能改造以利于提高設(shè)備管理質(zhì)量。
5、提供本物業(yè)內(nèi)物業(yè)管理VI設(shè)計(jì)需求及進(jìn)行設(shè)計(jì)方案要素評(píng)審。
6、協(xié)助管理者按ISO9001（20xx版）體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料、文件，并在此基礎(chǔ)上引進(jìn)ISO14000和SA8000的'理念。
7、協(xié)助管理者建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。
8、協(xié)助項(xiàng)目入伙階段的工作。
9、協(xié)助管理者編制對(duì)外分包的有關(guān)程序，協(xié)助評(píng)審各專業(yè)分包方。
10、顧問小組定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，提出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況。
11、提供物業(yè)管理迎檢創(chuàng)優(yōu)咨詢指導(dǎo)。
12、對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行物管常識(shí)，相關(guān)法律、法規(guī)，各項(xiàng)專業(yè)技能，酒店式物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)及行為規(guī)范培訓(xùn)。
二、監(jiān)督檢查期顧問階段的顧問服務(wù)內(nèi)容
1、顧問小組每三個(gè)月對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)行中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。
2、協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)管理正常運(yùn)行。
3、根據(jù)管理者的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢服務(wù)。
第三節(jié)、顧問期限、方式、價(jià)格及付款方式
一、顧問期為18個(gè)月。共分兩個(gè)階段，常規(guī)期顧問（12個(gè)月）和監(jiān)督檢查期顧問（6個(gè)月）。其中：
1、常規(guī)期顧問（12個(gè)月）的起止時(shí)間為：
2、監(jiān)督檢查期顧問（6個(gè)月）的起止時(shí)間為：
二、顧問方式及費(fèi)用
1、緊密型顧問方式：
（1）根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)度及計(jì)劃，在常規(guī)期階段，分別派出顧問經(jīng)理、工程顧問主管、安全顧問主管常駐現(xiàn)場，為顧問項(xiàng)目量身定做管理與發(fā)展模式，打造一支一流的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，使業(yè)務(wù)和管理骨干在最短的時(shí)間內(nèi)擔(dān)當(dāng)起項(xiàng)目管理重任。協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目日常運(yùn)作與管理，對(duì)顧問項(xiàng)目進(jìn)行咨詢、策劃、指導(dǎo)，使其快速步入正規(guī)、躋身一流，最終達(dá)到顧問服務(wù)承諾的指標(biāo)。
�。�2）公司由業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、總工及安全管理專家組成顧問組，不定期對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場檢查、考評(píng)和作業(yè)指導(dǎo)。
�。�3）顧問費(fèi)用：總計(jì)人民幣陸拾萬元整（￥600，000）。
2、松散型顧問方式：
�。�1）根據(jù)項(xiàng)目工作進(jìn)度及顧問計(jì)劃安排，在常規(guī)期階段，采取分期派駐現(xiàn)場顧問經(jīng)理、工程顧問主管、安全顧問主管到場協(xié)助、指導(dǎo)各項(xiàng)工作展開的形式提供顧問服務(wù)（不長駐現(xiàn)場），現(xiàn)場顧問針對(duì)每一個(gè)階段性的顧問專題，定期赴現(xiàn)場提供顧問服務(wù)。
�。�2）公司顧問組遠(yuǎn)程指導(dǎo)現(xiàn)場作業(yè)工作。
�。�3）顧問費(fèi)用：總計(jì)人民幣肆拾捌萬元整（￥480，000）。
3、顧問人員深圳、克拉瑪依之間往返差旅費(fèi)、現(xiàn)場住宿費(fèi)由甲方提供，上述顧問費(fèi)中未含。
三、顧問費(fèi)用構(gòu)成
1、顧問組成員、顧問期派駐人員的人工費(fèi)（含工資、保險(xiǎn)、各種福利補(bǔ)貼）；
2、對(duì)項(xiàng)目各階段進(jìn)行顧問指導(dǎo)、培訓(xùn)的費(fèi)用；
3、卓越物業(yè)管理的品牌使用費(fèi)用；
4、項(xiàng)目管理者來深參觀、考察、交流卓越物業(yè)管理的國優(yōu)、省優(yōu)等項(xiàng)目費(fèi)用（不含往返交通、食宿費(fèi)）；
5、稅金；
6、其他相關(guān)費(fèi)用。
四、付款方式
采用分期付款方式，全部款項(xiàng)按5期分階段付清，即：
1、簽約后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總額的30%；
2、常規(guī)期顧問工作開始后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的20%；
3、常規(guī)期顧問工作滿3個(gè)月的第一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的20%；
4、常規(guī)期顧問工作滿9個(gè)月的第一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的20%；
5、監(jiān)督檢查期顧問工作開始后一周內(nèi)，甲方向乙方支付顧問費(fèi)總金額的10%。
物業(yè)管理方案2
以“創(chuàng)建衛(wèi)生城市,構(gòu)建和諧社會(huì)”為宗旨,不斷增強(qiáng)市民文明衛(wèi)生意識(shí),改善居民生活工作環(huán)境,提高城市整體形象,讓人民群眾人人享受創(chuàng)建成果。根據(jù)“呼和浩特市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市工作方案”的精神,現(xiàn)將我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)“創(chuàng)衛(wèi)”方案制定如下:
一、創(chuàng)建工作組織機(jī)構(gòu)
(一)成立呼和浩特市物業(yè)管理住宅小區(qū)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡稱創(chuàng)衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組)。
組長:(市房產(chǎn)局局長)
副組長:
(市房產(chǎn)局副局長)
(市物業(yè)處處長)
成員:
(市物業(yè)處副處長)
(市物業(yè)處管理科科長)
(新城區(qū)物業(yè)局局長)
(賽罕區(qū)物業(yè)辦主任)
(玉泉區(qū)物業(yè)辦主任)
(回民區(qū)物業(yè)辦主任)
(二)領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市辦公室(以下簡稱創(chuàng)衛(wèi)辦),負(fù)責(zé)創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的日常工作。
主任：
副主任:
成員:由管理科、協(xié)會(huì)及四區(qū)物業(yè)辦抽調(diào)人員組成
二、任務(wù)與要求
(一)明確責(zé)任目標(biāo)
1、“創(chuàng)衛(wèi)辦”要根據(jù)“創(chuàng)衛(wèi)領(lǐng)導(dǎo)小組”的意見,對(duì)創(chuàng)建階段工作進(jìn)行安排部署;聽取四區(qū)物業(yè)辦(局)創(chuàng)衛(wèi)工作匯報(bào),提出要求,協(xié)調(diào)解決問題,檢查督辦四區(qū)物業(yè)辦每一階段的工作任務(wù);及時(shí)通報(bào)各階段工作的進(jìn)展情況和存在的問題,負(fù)責(zé)創(chuàng)衛(wèi)工作的通報(bào)、簡報(bào)等宣傳工作
2、四區(qū)物業(yè)辦(局)要立即行動(dòng)起來,成立創(chuàng)衛(wèi)工作小組,制定轄區(qū)創(chuàng)衛(wèi)工作方案,真正做到領(lǐng)導(dǎo)、工作人員、措施、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任五個(gè)到位。根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)現(xiàn)狀,分開好、中、差三個(gè)層次規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的衛(wèi)生監(jiān)管力度,重點(diǎn)督促中等及差的小區(qū)的'物業(yè)服務(wù)企業(yè)抓好小區(qū)的衛(wèi)生管理,健全各類衛(wèi)生設(shè)施,建立衛(wèi)生管理制度,落實(shí)清掃保潔人員,保持環(huán)境整潔,垃圾收集、儲(chǔ)存、清運(yùn)符合衛(wèi)生要求。
(二)具體要求:
“創(chuàng)衛(wèi)”是一項(xiàng)十分艱巨、繁重長效的系統(tǒng)工程,要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到:
1、小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清;
2、小區(qū)內(nèi)道路、綠地等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;
3、花草修剪整齊美觀;
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物等現(xiàn)象;
5、房屋外觀完整、整潔;室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損;
6、對(duì)二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立檔案,水箱要加蓋加鎖;
7、排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現(xiàn)象;
8、車輛管理有序,按規(guī)定位置停放。
(三)重點(diǎn)整治內(nèi)容:
定期清理衛(wèi)生死角;清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物;清洗墻壁亂貼亂畫等廣告;特別是目前各小區(qū)自行車棚擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象十分嚴(yán)重,要加大力度進(jìn)行整治,在全面整治的基礎(chǔ)上,要加強(qiáng)日常保潔管理。
三、創(chuàng)建工作步驟
1、動(dòng)員部署階段(20xx年3月~4月)
成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組,討論方案,明確職責(zé),研究工作;召開物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作動(dòng)員大會(huì);各物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定具體工作方案,對(duì)照標(biāo)準(zhǔn),查找問題。
2、整改提高階段(20xx年4月~5月)
開展全市范圍內(nèi)模擬檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)問題限期整改達(dá)標(biāo)。
3、考核驗(yàn)收階段(20xx年5月~6月)
認(rèn)真對(duì)照模擬檢查結(jié)果,逐條逐項(xiàng)進(jìn)行梳理、擺問題、找差距、要在鞏固現(xiàn)有成績的基礎(chǔ)上,強(qiáng)化長效管理,提高工作水平。迎接各級(jí)部門的調(diào)研、技術(shù)考核和綜合檢查。
創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市工作要同創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市工作緊密結(jié)合,發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì),同步協(xié)調(diào)推進(jìn),各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區(qū)調(diào)動(dòng)廣大業(yè)主對(duì)創(chuàng)建工作的積極性,共同為創(chuàng)建工作獻(xiàn)策獻(xiàn)力,積極參與到各項(xiàng)創(chuàng)建活動(dòng)中來,讓廣大業(yè)主真正成為創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的主力軍。
四、加大宣傳力度,營造濃厚的創(chuàng)建氛圍
在創(chuàng)建活動(dòng)中,要積極開展多種多樣的宣傳活動(dòng),切實(shí)加大宣傳工作力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要配合社區(qū),利用宣傳欄開展公共衛(wèi)生、個(gè)人衛(wèi)生和預(yù)防疾病等相關(guān)知識(shí)的宣傳,懸掛宣傳橫幅,每個(gè)住宅小區(qū)要在顯著位置設(shè)立至少一處大型創(chuàng)衛(wèi)公益廣告牌。進(jìn)一步增強(qiáng)業(yè)主的衛(wèi)生意識(shí)、健康意識(shí)、環(huán)境意識(shí)和創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市的參與意識(shí),努力營造人人關(guān)心創(chuàng)建、人人參與創(chuàng)建的良好氣氛。
物業(yè)管理方案3
�。�1）在規(guī)定的上班時(shí)間，管理員若擅自離崗。
�。�2）不按時(shí)開、鎖樓棟大門。
（3）辱罵或毆打?qū)W生。
�。�4）未經(jīng)批準(zhǔn)擅自讓非樓內(nèi)人員進(jìn)入的，視后果一次扣1分；擅自留宿非樓內(nèi)人員的；有學(xué)生在規(guī)定時(shí)間未出公寓而管理員未清查上報(bào)的；出現(xiàn)男女生互串寢室的。
�。�5）維護(hù)樓內(nèi)正常秩序，對(duì)學(xué)生起哄、鬧事現(xiàn)象不加制止的.。
�。�6）晚上學(xué)生就寢后按學(xué)校規(guī)定查房，并將查房結(jié)果于次日上午報(bào)告政教處，出現(xiàn)錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)的。
�。�7）保持樓棟內(nèi)衛(wèi)生，每天至少做到兩次清掃，少清掃一次；發(fā)現(xiàn)垃圾未清除、廁所未清洗的。
�。�8）教育學(xué)生養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，制止學(xué)生亂潑臟水，亂倒、亂丟垃圾，對(duì)三亂現(xiàn)象不制止的；樓內(nèi)有人為積水而不及時(shí)清理，造成事故的。
�。�9）治安防范工作到位，做到“八無”，即：無火災(zāi)、無盜竊、無打架斗毆、無男女生混居、無賭博、無敲詐勒索、無翻越護(hù)欄、無燃放煙花爆竹等8種現(xiàn)象發(fā)生。
（10）發(fā)生火災(zāi)，視其情節(jié)及責(zé)任大小。
�。�11）發(fā)生盜竊，視其情節(jié)及責(zé)任大小。
�。�12）發(fā)生打架斗毆事件不及時(shí)制止。
�。�13）發(fā)生燃放煙花爆竹不制止。
物業(yè)管理方案4
隨著城市化進(jìn)程的加速和人們對(duì)生活品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。而物業(yè)管理公司則成為了房地產(chǎn)業(yè)中不可或缺的一部分。物業(yè)管理公司是管理房地產(chǎn)物業(yè)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，其職責(zé)是管理、維護(hù)和提升物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案及思路的建立與完善對(duì)于提高物業(yè)公司的工作效率、提升業(yè)主的滿意度具有重要的意義。
一、物業(yè)公司項(xiàng)目管理的重要性
在眾多房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)中，物業(yè)公司是唯一一環(huán)節(jié)聯(lián)系業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商的紐帶，物業(yè)公司的管理直接關(guān)系到開發(fā)商和業(yè)主的信任和滿意度。好的物業(yè)管理不僅能提升物業(yè)的質(zhì)量和業(yè)主的生活品質(zhì)，也能提高物業(yè)公司的聲譽(yù)和市場競爭力。
二、物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案的核心內(nèi)容
1、獨(dú)立項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)
一般情況下，物業(yè)公司會(huì)有很多物業(yè)項(xiàng)目需要管理，每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目都應(yīng)該有一支獨(dú)立的管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營和管理。這種管理方式不僅可以保證項(xiàng)目的正常運(yùn)營，也可以減少資源的浪費(fèi)，提高管理效率。
2、合理項(xiàng)目分級(jí)
物業(yè)公司應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)，將項(xiàng)目分級(jí)管理。通過對(duì)不同級(jí)別項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的管理，會(huì)提高管理效率和業(yè)主滿意度。例如，在高端住宅項(xiàng)目中，物業(yè)公司應(yīng)該提供更加專業(yè)和個(gè)性化的服務(wù)，而在普通住宅項(xiàng)目中，物業(yè)公司則需注重設(shè)備和工程管理。
3、客戶服務(wù)與業(yè)主關(guān)系管理
物業(yè)管理公司的成功，不僅在于技術(shù)運(yùn)營的可靠性，還需要關(guān)心業(yè)主的需求，及時(shí)解決業(yè)主的問題。物業(yè)公司應(yīng)該建立良好的業(yè)主關(guān)系管理體系，及時(shí)回應(yīng)業(yè)主的投訴，加強(qiáng)客戶服務(wù)，建立良好的客戶口碑。
4、物業(yè)公司權(quán)責(zé)變更管理
隨著不同時(shí)期社會(huì)需求的變化，物業(yè)服務(wù)的.內(nèi)容也會(huì)不斷更新和升級(jí)。物業(yè)公司應(yīng)該及時(shí)跟隨社會(huì)發(fā)展，適時(shí)的調(diào)整物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和價(jià)格，確保物業(yè)服務(wù)一直符合業(yè)主的期望和需求。
5、設(shè)備和安全管理
在物業(yè)管理中，設(shè)備和安全管理是非常重要的環(huán)節(jié)。物業(yè)公司應(yīng)該配備專業(yè)維修工人和管理人員，對(duì)設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行定期的保養(yǎng)和檢查，在確保設(shè)施的正常運(yùn)作的同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)安全的管理。
三、物業(yè)公司項(xiàng)目管理的實(shí)施步驟
1、制定項(xiàng)目管理計(jì)劃
項(xiàng)目管理計(jì)劃是物業(yè)公司項(xiàng)目管理的第一步，它能夠?yàn)轫?xiàng)目管理提供明確的目標(biāo)和計(jì)劃。
2、安排項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)
通過選拔專業(yè)人士、招募優(yōu)秀人才等方式，組建一支高效的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)有較高的職業(yè)素養(yǎng)、高度的責(zé)任感和較強(qiáng)的管理能力。
3、明確項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)
明確項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)，包括效益指標(biāo)、質(zhì)量指標(biāo)、安全指標(biāo)、環(huán)保指標(biāo)等。從而在項(xiàng)目運(yùn)營中能夠?qū)?shù)據(jù)進(jìn)行有效的監(jiān)測和控制，及時(shí)處理問題和做出對(duì)策。
4、正式實(shí)施項(xiàng)目管理
與業(yè)主簽訂合同，落實(shí)項(xiàng)目管理的職責(zé)范圍，建立管理的流程和制度。
5、項(xiàng)目管理的實(shí)施過程中進(jìn)行監(jiān)控
監(jiān)控項(xiàng)目的運(yùn)營過程，及時(shí)把握問題的動(dòng)態(tài)，適時(shí)調(diào)整使項(xiàng)目更加順暢運(yùn)行。
6、總結(jié)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)
在項(xiàng)目管理的過程中，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)修正工作中的不足，對(duì)業(yè)主提供更加高效質(zhì)量的服務(wù)。
四、總結(jié)與建議
物業(yè)公司的發(fā)展離不開科學(xué)的管理，制定良好的物業(yè)公司項(xiàng)目管理方案及思路對(duì)于提高物業(yè)公司管理水平和效率具有重要的作用。我們建議物業(yè)公司要采用科學(xué)的管理方式和技術(shù)手段，建立完善的管理制度和規(guī)章制度，不斷提升業(yè)主的滿意度和提高市場競爭力。
物業(yè)管理方案5
一、指導(dǎo)思想：
通過開展創(chuàng)建活動(dòng)，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量。
二、時(shí)間安排：
第一階段：宣傳動(dòng)員、學(xué)習(xí)提高、組織落實(shí)階段，2月17—3月31日
第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1—4月20日
第三階段：整改提高、迎接初檢、充實(shí)完善階段，4月21—5月25日
第四階段：準(zhǔn)備區(qū)迎檢方案，并提出第五次整改計(jì)劃，5月26—7月5日
第五階段：請(qǐng)市小區(qū)辦、物業(yè)處專家指導(dǎo)創(chuàng)市優(yōu)，7月1—7月30日
第六階段：召開專題會(huì)議準(zhǔn)備創(chuàng)優(yōu)迎檢工作，8月1—9月30日
三、組織體系：
成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組：創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)部署和組織開展創(chuàng)建工作，統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)，工作小組負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施。
創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)組
組長：xxx
副組長：xxx
創(chuàng)優(yōu)工作組
組長：xxx
副組長：xxx
組員：xxx
四、創(chuàng)建工作小組人員分工：
項(xiàng)目組：xxx
資料組：xxx
檔案負(fù)責(zé)人：xxx
負(fù)責(zé)企業(yè)的資料收集、管理規(guī)程的整理、迎檢資料的編寫和相關(guān)培訓(xùn)。
協(xié)助創(chuàng)優(yōu)資料的整理、裝訂、打印等
環(huán)境組：閃志明、歐洪武、xxx山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳
檔案負(fù)責(zé)人：xxx
經(jīng)營部場所的'環(huán)境及相關(guān)資料的整理。監(jiān)管日常事務(wù)相關(guān)資料整理和收集。
裝修及樓宇外觀。小區(qū)清潔、綠化的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。
設(shè)備組：xxx
檔案負(fù)責(zé)人：xxx
負(fù)責(zé)物業(yè)建筑資料、機(jī)電設(shè)施、設(shè)備資料的整理和收集。
負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關(guān)資料整理財(cái)務(wù)及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財(cái)務(wù)相關(guān)資料整理。
檔案負(fù)責(zé)人：xxx
安全組：xxx
檔案負(fù)責(zé)人：xxx
負(fù)責(zé)小區(qū)日常安全護(hù)衛(wèi)工作、培訓(xùn)及相關(guān)資料的整理，協(xié)助完成其它工作。
物業(yè)管理方案6
20xx年上半年，在開發(fā)區(qū)管會(huì)及總公司的支持和領(lǐng)導(dǎo)下，到目前為止我們已完成營業(yè)收入230萬元。20xx年下半年，我們將繼續(xù)保持上半年的良好發(fā)展勢(shì)頭，響應(yīng)市政府振興徐州老工業(yè)基地的號(hào)召，進(jìn)一步加業(yè)務(wù)投入，爭取引進(jìn)更多的工程項(xiàng)目，重點(diǎn)開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)。同時(shí)還要找問題、找差距、找不足，為此，我們制定我公司20xx下半年的工作計(jì)劃：
一、總的工作目標(biāo)：
1、穩(wěn)抓環(huán)衛(wèi)，提高道路保潔質(zhì)量，確保開發(fā)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生在全市。
2、發(fā)展綠化，確保完成開發(fā)區(qū)下達(dá)的綠化養(yǎng)護(hù)及綠化保潔任務(wù)。
3、積極拓展其他工程業(yè)務(wù)，提高經(jīng)濟(jì)效益。
4、確保安全生產(chǎn)，加強(qiáng)安全意識(shí)，尤其是保證車輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。
5、提高全體干部員工的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)理念。
6、維護(hù)職工的合法利益，提高職工福利待遇，確保職工隊(duì)伍的穩(wěn)定。
7、力爭完成全年?duì)I業(yè)收入520萬元，創(chuàng)利稅20萬元。
8、積極拓展物業(yè)管理新業(yè)務(wù)，擬承接高鐵國際商務(wù)區(qū)一體化物業(yè)管理。
二、具體措施：
1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，提高全體干部員工為開發(fā)區(qū)建設(shè)和發(fā)展服務(wù)的意識(shí)。將開發(fā)區(qū)的新形勢(shì)、新發(fā)展、新變化傳達(dá)給個(gè)職工，激發(fā)職工的工作熱情。
2、加強(qiáng)職工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。尤其是物業(yè)管理人員，分管理人員、維修人員、秩序維護(hù)員（保安）、保潔員等不同部門、不同工種要定期進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)、專業(yè)技能訓(xùn)練，定期進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn)；對(duì)駕駛員定期進(jìn)行安全思想教育。
3、繼續(xù)在各部門推行承包責(zé)任制，由部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門內(nèi)部的所有事務(wù)，部門負(fù)責(zé)人對(duì)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)。
1）公司擬正式成立監(jiān)管科，隸屬于公司辦公室，向辦公室及公司總經(jīng)理匯報(bào)工作。監(jiān)管科于20年初成立試運(yùn)行以來，對(duì)公司的.各項(xiàng)工作都有了很的促進(jìn)作用，但是監(jiān)管力度仍然不夠，離公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)監(jiān)管科的期許，還有比較的差距。公司擬于下半年正式成立監(jiān)管科，加強(qiáng)對(duì)各部門的檢查考核，量化考核指標(biāo)，每天考核兩次，不走過場，不搞形式主義，不怕得罪人，如實(shí)填寫日考核表，月底總結(jié)考核情況報(bào)辦公室，根據(jù)考核情況按公司獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲。
2）對(duì)環(huán)境衛(wèi)隊(duì)醞釀進(jìn)行重。推行承包責(zé)任制，環(huán)衛(wèi)隊(duì)實(shí)行隊(duì)長負(fù)責(zé)制，隊(duì)長簽定承包責(zé)任合同，全面負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)工作。同時(shí)計(jì)劃分路段進(jìn)行承包，由監(jiān)管科對(duì)各路段進(jìn)行考核定獎(jiǎng)懲；垃圾中轉(zhuǎn)站（車隊(duì)）實(shí)行隊(duì)長負(fù)責(zé)制，隊(duì)長簽訂承包責(zé)任合同，職責(zé)范圍包括垃圾中轉(zhuǎn)站、車隊(duì)、安全保衛(wèi)、渣土辦；與駕駛員簽訂責(zé)任狀，明確駕駛員的責(zé)、權(quán)、利，進(jìn)一步明確發(fā)生安全事故后公司和駕駛員各自所承擔(dān)的責(zé)任；對(duì)原垃圾站進(jìn)行改造，新上壓縮機(jī)組一臺(tái)；強(qiáng)化服務(wù)功能，提高服務(wù)水平，加對(duì)企事業(yè)單位的服務(wù)力度，擬增加封閉式保潔車、吸糞車及灑水車各一輛；擬接管經(jīng)七路垃圾中轉(zhuǎn)站。
2）辦公室加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)公司各部門勞動(dòng)紀(jì)律及業(yè)績的監(jiān)督考核；負(fù)責(zé)倉庫、汽車等事項(xiàng)的綜合管理；組織經(jīng)理辦公會(huì)及班組長會(huì)議，每月進(jìn)行工作總結(jié)并制定下月工作計(jì)劃；安排監(jiān)管科每天考核各部門工作；進(jìn)一步加強(qiáng)物資采購、倉庫管理、用油管理，材料進(jìn)出必須有領(lǐng)導(dǎo)簽字；油票由辦公室統(tǒng)一開具經(jīng)總經(jīng)理簽字后方可加油，并由辦公室安排專人隨同；汽車維修及購買配件由專人負(fù)責(zé)，辦公室統(tǒng)一安排。
3）綠化隊(duì)實(shí)行承包責(zé)任制，分管經(jīng)理簽訂承包責(zé)任合同，負(fù)責(zé)綠化隊(duì)內(nèi)部所有事務(wù)。在確保完成開發(fā)區(qū)下達(dá)的綠化帶養(yǎng)護(hù)及保潔任務(wù)的同時(shí)，積極拓展其他綠化工程業(yè)務(wù)。
4）繼續(xù)加物業(yè)管理力度。做好安全培訓(xùn)及管理，定期對(duì)安保人員進(jìn)行技能培訓(xùn)、消防培訓(xùn)，定期舉行技能競賽和消防演習(xí)；繼續(xù)加強(qiáng)科技創(chuàng)業(yè)園服務(wù)區(qū)的管理，對(duì)服務(wù)區(qū)食堂衛(wèi)生及飯菜質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，確保宿舍樓住戶財(cái)產(chǎn)及人身安全，確保園區(qū)環(huán)境美觀，高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量完成園區(qū)車棚建設(shè)；繼續(xù)做好怡園市民廣場窗口單位物業(yè)管理，擬申報(bào)廣場綠化工程為徐州市精品園林工程；承接清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園綠化
4、開源節(jié)流，節(jié)約各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開支，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)力度，尤其勝程審計(jì)，提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。
5、加物業(yè)管理房租、水電費(fèi)收費(fèi)力度，確保費(fèi)用及時(shí)回收。
6、公司工資分配體制。進(jìn)一步提高臨聘人員工資待遇以及駕駛員工資制度，宗旨是使多勞者多得、少勞者少得、不勞者不得，盡可能使工資分配趨于合理化。
7、加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理，進(jìn)行安全知識(shí)培訓(xùn)，包括保安職責(zé)教育、消防知識(shí)培訓(xùn)、車輛行駛安全教育等，特別是行車安全管理，通過每周進(jìn)行一次安全思想教育，強(qiáng)化駕駛員的安全意識(shí)。確保20年全年無安全責(zé)任事故。
8、嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，細(xì)化獎(jiǎng)懲條例。做到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，使人人有壓力，人人有動(dòng)力。
20年下半年，我們將以振興徐州老工業(yè)基地為契機(jī)，參與推進(jìn)開發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè)，以秦常及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持為動(dòng)力，齊心協(xié)力，共謀發(fā)展，爭取超額完成全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)任務(wù)。
物業(yè)管理方案7
根據(jù)《物業(yè)管理中心關(guān)于確定20xx年為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定》，適應(yīng)學(xué)校發(fā)展，提高服務(wù)檔次，弘揚(yáng)企業(yè)文化，發(fā)展名牌戰(zhàn)略，立足內(nèi)涵，苦練內(nèi)功，向精細(xì)化管理要效益，用品牌效應(yīng)占領(lǐng)市場，現(xiàn)擬定“20xx—物業(yè)管理中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案”如下。
一、將明德樓物業(yè)服務(wù)、會(huì)議服務(wù)、車庫服務(wù)、保安服務(wù)列為優(yōu)質(zhì)服務(wù)年示范服務(wù)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，率先樹立品牌形象。
每兩月招開一次物管中心優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，推廣交流先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，互相學(xué)習(xí)，以點(diǎn)帶面，比、學(xué)、趕、幫、超，總結(jié)分析、改進(jìn)，全面提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。
二、在學(xué)習(xí)借鑒“優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范單位”經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，物管中心各個(gè)部門制定《優(yōu)質(zhì)服務(wù)年創(chuàng)優(yōu)方案》，經(jīng)物管中心批準(zhǔn)后向服務(wù)對(duì)象公示，履行承諾，接受監(jiān)督。
各個(gè)部門重點(diǎn)確定一個(gè)物業(yè)服務(wù)對(duì)象作為優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范點(diǎn)，打造品牌，以點(diǎn)帶面，全面提高物業(yè)服務(wù)水平。例如：物管三部主動(dòng)聯(lián)系幼兒園作為20xx年優(yōu)質(zhì)服務(wù)對(duì)象，2月份對(duì)幼兒園的衛(wèi)生死角進(jìn)行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環(huán)境衛(wèi)生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衛(wèi)生的良好條件。
三、各個(gè)部門緊密聯(lián)系實(shí)際，充分發(fā)動(dòng)群眾，調(diào)動(dòng)積極因素，開動(dòng)腦筋，挖掘潛力，積極開展技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，搞好便民物業(yè)、溫馨物業(yè)、和諧物業(yè)，為業(yè)主提供開拓性、積極主動(dòng)的物業(yè)服務(wù)，為學(xué)校事業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)有力的`物業(yè)支持。
同時(shí)，通過部門自身市場適應(yīng)能力的提高，做好物業(yè)服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)范疇，走向市場、走向新區(qū)。
四、加強(qiáng)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，搞好職業(yè)培訓(xùn)，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領(lǐng)。
在去年9位物業(yè)服務(wù)管理人員經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證的基礎(chǔ)上，今年各部門按計(jì)劃開展職業(yè)培訓(xùn)，中心組織一次物業(yè)服務(wù)工作崗位技能大賽，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)技能和服務(wù)質(zhì)量不斷提高。
五、通過修訂文件，嚴(yán)格執(zhí)行管理文件和獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格執(zhí)行工作責(zé)任負(fù)責(zé)制和追究制，對(duì)文件與工作脫節(jié)（工作現(xiàn)場沒有文件、不執(zhí)行文件）和工作責(zé)任獎(jiǎng)懲不明等現(xiàn)象，予以追究和處罰。
六、加強(qiáng)員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善于作政治思想工作，充分調(diào)動(dòng)大家工作積極性、創(chuàng)造性，團(tuán)結(jié)一致，迎接挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，根據(jù)工作業(yè)績，實(shí)施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學(xué)習(xí)、辭退。
七、質(zhì)量管理符合iso9001-XX標(biāo)準(zhǔn)要求，經(jīng)考核，完成物業(yè)服務(wù)內(nèi)部質(zhì)量指標(biāo)體系高于95%，顧客滿意度調(diào)查顧客滿意率高于92%。
八、組織管理人員外出參觀學(xué)習(xí)考察，以提高物業(yè)管理能力和服務(wù)水平。
物業(yè)管理方案8
1、服務(wù)結(jié)構(gòu)
本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個(gè)方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實(shí)際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。
2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置
經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。
3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和管理
共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)?戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。
保潔服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
一、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道
1、公共綠地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清掃
3、主次干道1次/天清掃
4、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃
2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃
3、樓梯扶手2次/周擦拭
4、公共活動(dòng)場所一次/天清掃
5、積水、積雪及時(shí)清掃
6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭
7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。
三、來及處理與收集
1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。
3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。
4、對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進(jìn)行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1、小區(qū)出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤
2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每小時(shí)巡邏一次;
3、對(duì)進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。
4、在小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)警示牌。
5、秩序員每半年進(jìn)行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。
綠化服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。
2、持續(xù)干旱一周時(shí)，必須澆水一遍。3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時(shí)消殺。
3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。
4、對(duì)枯死、病死、損傷死亡的'綠化植物即使及時(shí)補(bǔ)種。
5、每周對(duì)綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次
6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛護(hù)花木，不隨意攀折、踐踏。
車輛管理內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)
1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個(gè)罰款10元。
2、對(duì)無照牌、超高、超重，攜帶危險(xiǎn)品車輛嚴(yán)禁進(jìn)入。
3、車進(jìn)小區(qū)限速行駛;停放在規(guī)定車位，不能擋道。
4、外來車輛進(jìn)入由業(yè)主申請(qǐng)后，可停放在指定地點(diǎn)。
5、每天12時(shí)到15時(shí)，19時(shí)到次日8時(shí)不許進(jìn)入。
6、臨時(shí)停放車輛交清費(fèi)用后方可進(jìn)入;車輛停放實(shí)行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。
維修服務(wù)
1、保修
�、俟芾硖幗M織建筑單位施工，費(fèi)用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時(shí)間為依據(jù)。
�、鼙Ｐ奁趦�(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時(shí)到現(xiàn)場處理，一般性維修3天內(nèi)處理。
⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。
2、有償服務(wù)
1、對(duì)有償服務(wù)，由業(yè)主申請(qǐng)，服務(wù)科約定維修時(shí)間
2、值班人員填寫維修登記表和派工單。
3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主同意后開始維修。
4、維修完成清理現(xiàn)場，請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財(cái)務(wù)、存檔各一聯(lián)。
5、維修人員在服務(wù)時(shí)收費(fèi)應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財(cái)務(wù)等。
物業(yè)管理方案9
學(xué)校文化是由物質(zhì)文化、行為文化、制度文化和精神文化組成的有機(jī)整體,是學(xué)校教育的重要組成部分,集中反映了一所學(xué)校的價(jià)值取向,外顯為校風(fēng)校貌,是具有強(qiáng)大引導(dǎo)功能的教育資源。學(xué)校文化是一所學(xué)校的靈魂,既是無形的理想信念、環(huán)境氛圍,又是有形的制度規(guī)范、行為模式。[1]在中職學(xué)校的管理中,文化建設(shè)和管理占有重要的地位。
一、中職學(xué)校文化建設(shè)管理的意義
學(xué)校文化建設(shè)是催生教師成長和學(xué)生成長的深厚土壤,它以具有學(xué)校特色的物質(zhì)形式、精神形式、制度形式為外部表現(xiàn),影響和制約著學(xué)校群體成員的活動(dòng)方式、精神面貌與文化素養(yǎng)。先進(jìn)的學(xué)校文化對(duì)全面提高學(xué)生素質(zhì)、構(gòu)建學(xué)生健康人格、促進(jìn)師生與學(xué)校的和諧發(fā)展有著十分重要的作用。
1.有利于學(xué)生的發(fā)展。
校園文化可以通過自身的各種文化因素集中一致的作用,引導(dǎo)學(xué)生主動(dòng)接受一定的價(jià)值觀和行為準(zhǔn)則,使他們向著社會(huì)所期望的方向發(fā)展;可以通過有目的、有組織的校園文化活動(dòng),發(fā)揮學(xué)生創(chuàng)造力,培養(yǎng)學(xué)生崇高的理想和追求真理的勇氣。良好的校園文化可陶冶學(xué)生的情操,凈化他們的心靈,使之養(yǎng)成高尚的道德品質(zhì)和行為習(xí)慣。教師高尚的品德、淵博的知識(shí),奮發(fā)向上的班集體,豐富多彩的文娛活動(dòng)都必然影響著學(xué)生的知、情、意、行,為培養(yǎng)德、智、體、美、勞等全面發(fā)展的學(xué)生發(fā)揮巨大的教育作用。此外,良好的校園文化有利于激發(fā)學(xué)生的美感,進(jìn)而培養(yǎng)其正確的審美觀和高尚的審美情趣,豐富他們的審美想象,提高他們感受美、鑒賞美和創(chuàng)造美的能力。校園中的自然美、教室里的裝飾美、教學(xué)中的創(chuàng)造美,以及師生的儀表美、情感美、語言美等都對(duì)學(xué)生正確審美觀的形成產(chǎn)生重要影響。[2]
2.有利于教師的發(fā)展。
教師在學(xué)校文化中占有主導(dǎo)地位,發(fā)揮著重要的主導(dǎo)作用。建設(shè)健康向上的學(xué)校文化可以豐富教職工特別是教師的業(yè)務(wù)知識(shí),提高他們的實(shí)踐能力,增強(qiáng)他們“教書育人”的職業(yè)道德信念,從而提高教育質(zhì)量和效果。教師組織和參與學(xué)校文化建設(shè)的過程,也是他們自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和實(shí)踐能力不斷提高和加強(qiáng)的過程。一名教師,只有處于教育與被教育系統(tǒng)的時(shí)空環(huán)境中時(shí),才能不斷提高自身的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力,成為一位名副其實(shí)的教師,而不管這種教育和受教育的形式、狀態(tài)如何。同時(shí),一名教師并不因?yàn)樗x開了教室、講臺(tái)和實(shí)驗(yàn)室而失去對(duì)學(xué)生的教育和影響,在這些地方以外的更為廣闊的空間和時(shí)間條件下,教師都可以通過自身高尚的人格、淵博的知識(shí)、干練的才能、得當(dāng)?shù)呐e止、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度等方面來引導(dǎo)和影響學(xué)生。如果這個(gè)時(shí)空環(huán)境是良好而且積極向上的,那么教師的“育人”作用可能發(fā)揮得更好。而這一切都有賴于良好的學(xué)校文化建設(shè)。[3]
3.有利于學(xué)校的發(fā)展。
對(duì)于一個(gè)成熟的企業(yè)來說,核心競爭力主要表現(xiàn)為企業(yè)文化。同樣,對(duì)于學(xué)校來說,學(xué)校文化也是她的核心競爭力。學(xué)校文化作為一種社會(huì)資本具有不可轉(zhuǎn)移性。它具有整合、積聚、倍增其他物質(zhì)資源、精神、知識(shí)及人力資源的作用,即具有重要的“資本”作用。國外三十多年來有關(guān)學(xué)校文化與學(xué)校效能、學(xué)校發(fā)展的理論研究與實(shí)踐也表明:學(xué)校文化有助于學(xué)校效能的提高,特別是對(duì)辦學(xué)條件差的學(xué)校,效果尤為明顯。[4]
二、中職學(xué)校文化建設(shè)管理的內(nèi)容
中職學(xué)校文化建設(shè)是指中職學(xué)校主體(由學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)管理人員、教師、學(xué)生和職工組成的有機(jī)整體)在對(duì)學(xué)校生存和發(fā)展的社會(huì)大環(huán)境和學(xué)校自身小環(huán)境的充分調(diào)查和研究基礎(chǔ)之上進(jìn)行的對(duì)原有學(xué)校文化的系統(tǒng)整理與總結(jié),以及針對(duì)當(dāng)前各方面的情況與未來學(xué)校和社會(huì)發(fā)展的要求而進(jìn)行的學(xué)校文化的發(fā)展和創(chuàng)造。具體來說,中職學(xué)校的文化建設(shè)需要從以下四個(gè)方面著手。
1.物質(zhì)文化。
學(xué)校物質(zhì)文化是構(gòu)成學(xué)校文化的有形部分,屬于學(xué)校文化的外顯層次。校園布局設(shè)計(jì)、綠化景觀、教學(xué)設(shè)施、娛樂場所、圖書館建設(shè)等看得見、摸得著的物化的文化形態(tài),是學(xué)校文化的'“外殼”,它奠定了學(xué)校文化存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí),它又是學(xué)校文化“內(nèi)核”的載體,體現(xiàn)著一定的價(jià)值目標(biāo)、審美意向等,是富有教育內(nèi)涵的人文環(huán)境。學(xué)校物質(zhì)文化是學(xué)校內(nèi)人的對(duì)象化活動(dòng)的結(jié)果,一方面,人是物質(zhì)文化的創(chuàng)造者、改造者,使自己所處的物質(zhì)環(huán)境打上種種思想觀念的烙印,另一方面,人又是物質(zhì)文化的受用者,讓自己在特定的物質(zhì)環(huán)境中得以陶冶和熏染。因此,從某種意義上說,學(xué)校物質(zhì)文化是學(xué)校成員智慧、力量、集體感的象征,并且具有“桃李不言,下自成蹊”的特性,可以使學(xué)生在不知不覺中,自然而然地受到熏陶、啟發(fā)和感染,從而實(shí)現(xiàn)學(xué)校文化的育人功能。
2.制度文化。
學(xué)校制度文化主要指學(xué)校有的規(guī)章制度、管理?xiàng)l例、學(xué)生手冊(cè)、領(lǐng)導(dǎo)體制、檢查評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),以及各種社團(tuán)和文化組織機(jī)構(gòu)及其職能范圍等。它是一所學(xué)校正常教育、教學(xué)工作得以順利進(jìn)行的條件和保證。制度既然成為一種文化,那么,它愈符合人的需求和愿望,這種制度文化就愈先進(jìn)。
3.行為文化。
學(xué)校組織的運(yùn)作方式、發(fā)展戰(zhàn)略、工作行為,組織成員的工作方式、生活方式、話語方式、交際方式等,都屬于學(xué)校的行為文化。它包括學(xué)校的儀式文化,如開學(xué)典禮、畢業(yè)典禮、拜師儀式、某建筑落成儀式、入團(tuán)入黨宣誓儀式、成人宣誓儀式、教師節(jié)慶祝大會(huì)、元旦聯(lián)歡晚會(huì)、校園文化藝術(shù)節(jié),等等;學(xué)校的形象文化,如教師的著裝、舉止、言談和儀表,學(xué)校的環(huán)境、海報(bào)、網(wǎng)站,等等;學(xué)校團(tuán)隊(duì)行為文化,如教育行為、管理行為、招生行為、考試行為、分配行為、合作行為,等等。
4.精神文化。
學(xué)校的品牌價(jià)值、辦學(xué)思想、教育理念、歷時(shí)性文化精神、共時(shí)性團(tuán)隊(duì)精神及組織成員的價(jià)值觀等都屬于精神文化。它是學(xué)校文化的核心,是學(xué)校本身在特定的時(shí)空范圍內(nèi)創(chuàng)設(shè)的,為其他同類學(xué)校不具備或不完全具備的獨(dú)特的優(yōu)良品質(zhì),彰顯著此學(xué)校獨(dú)有的個(gè)性。很多學(xué)校不僅有較高的辦學(xué)質(zhì)量,還有高素質(zhì)的教師隊(duì)伍,高質(zhì)量的人才輸出,辦學(xué)成績卓著而被社會(huì)普遍認(rèn)可,因此就形成了一種品牌。這種品牌就是一種精神文化,就是教師傳承和捍衛(wèi)的文化理念。
三、中職學(xué)校文化建設(shè)管理模式
中等職業(yè)學(xué)校與普通高中學(xué)校文化建設(shè)有著本質(zhì)的區(qū)別,因?yàn)橹械嚷殬I(yè)學(xué)校的辦學(xué)宗旨是“以服務(wù)為宗旨,以就業(yè)為導(dǎo)向”,而普通高中則始終圍繞向高等學(xué)校輸送合格人才開展教育教學(xué)活動(dòng),所以,中等職業(yè)學(xué)校文化建設(shè)與普通高中學(xué)校文化建設(shè)無論在形式上,還是在內(nèi)容上都有著本質(zhì)的區(qū)別。而同一類型的中等職業(yè)學(xué)校又根據(jù)自己的實(shí)際,讓學(xué)校文化建設(shè)管理呈現(xiàn)出一種百花齊放的態(tài)勢(shì)。中職學(xué)校在文化建設(shè)管理上應(yīng)突出“特色、規(guī)范、模塊化”,體現(xiàn)視覺美感和文化內(nèi)涵,揭示學(xué)校文化底蘊(yùn),圍繞學(xué)校文化建設(shè)的物質(zhì)形式、精神形式、制度形式開展科學(xué)的、系列的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和實(shí)施,從而創(chuàng)建一種科學(xué)、可行的中職文化建設(shè)管理模式。
1.以人為本,在學(xué)校文化建設(shè)中體現(xiàn)人文關(guān)懷。
學(xué)校文化建設(shè)的主體是教師和學(xué)生。為了體現(xiàn)中職學(xué)校的特色,在文化建設(shè)管理中應(yīng)該體現(xiàn)對(duì)學(xué)生和教師的關(guān)懷,為其提供自主發(fā)展、個(gè)性發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展和全面發(fā)展的空間。自主發(fā)展對(duì)教師來說,是在教書育人的過程中尊重學(xué)生的愛好與特長;對(duì)學(xué)生來說,是要根據(jù)自己的專業(yè)和理想來定位。個(gè)性發(fā)展是要克服工業(yè)化中標(biāo)準(zhǔn)化教育的異化,要在教學(xué)管理中為學(xué)生提供個(gè)人發(fā)展的空間�？沙掷m(xù)發(fā)展是保證發(fā)展具有持續(xù)的動(dòng)力,對(duì)學(xué)生來說,除了追求技能的提高、就業(yè)范圍的擴(kuò)大之外,還要將學(xué)習(xí)力的培養(yǎng)放到首位;對(duì)教師來說,就是要樹立終身學(xué)習(xí)的理念,因?yàn)閷W(xué)習(xí)力是唯一持久的競爭力。全面發(fā)展就是學(xué)生在德、智、體、美、勞方面平衡發(fā)展,教師在教學(xué)、科研、社會(huì)服務(wù)中游刃有余。
2.以制度為保證,提高校園文化建設(shè)的實(shí)效。
學(xué)校所特有的規(guī)章制度,如作息制度、請(qǐng)假制度、宿舍公約、學(xué)生守則等,不僅有力地約束著學(xué)生的言行舉止,保證學(xué)校各項(xiàng)工作的順利開展,并且構(gòu)成了一所學(xué)校所特有的文化氛圍。因此,建立健全規(guī)章制度,以一定的校風(fēng)校紀(jì)做保障是很有必要的。[5]學(xué)校制度一經(jīng)形成,便具有一種公認(rèn)的群體力量,通過不斷內(nèi)化成為師生的心理尺度,而在個(gè)體社會(huì)化過程中發(fā)揮積極作用。因此,學(xué)校的規(guī)章制度也成了影響學(xué)生社會(huì)化的關(guān)鍵因素。為了提高校園文化建設(shè)的實(shí)效,要制定有針對(duì)性的實(shí)施細(xì)則和與組織管理?xiàng)l例配套的規(guī)章制度,使學(xué)生有章可循、有規(guī)可蹈,同時(shí)采取分階段、有側(cè)重、逐章逐步逐條升級(jí)的方法貫徹實(shí)施,對(duì)不同的對(duì)象,用不同的方法和重點(diǎn)加以訓(xùn)練,對(duì)其平時(shí)一舉一動(dòng)中的習(xí)慣行為,及時(shí)加以引導(dǎo)和約束,并加強(qiáng)規(guī)范,讓他們?cè)谧晕覍?shí)施過程中達(dá)到自我教育的目的,促進(jìn)學(xué)生在“服從―同化―內(nèi)化”的心理過程中將制度內(nèi)化成其內(nèi)心的特質(zhì)。
3.以就業(yè)為導(dǎo)向,實(shí)現(xiàn)與企業(yè)文化的對(duì)接。
目前的中職校園文化普遍存在一個(gè)突出問題,就是封閉辦學(xué),脫離市場主體,忽視校園文化與企業(yè)文化的有機(jī)結(jié)合。既然中職學(xué)校的辦學(xué)宗旨是“以市場為導(dǎo)向,以就業(yè)為目的”,那么中職學(xué)校與企業(yè)的聯(lián)系也應(yīng)最密切。因此,中職學(xué)校必須廣泛了解企業(yè)文化,這樣才能在建設(shè)學(xué)校文化的過程中,實(shí)現(xiàn)校園文化與企業(yè)文化的對(duì)接。這樣的中職校園文化才是完整的、系統(tǒng)的、有特色的。所以,我們要以校園文化建設(shè)的一般規(guī)律為平臺(tái),以企業(yè)文化為藍(lán)本,重新構(gòu)建一種具有中職特色、立體結(jié)構(gòu)的校園文化。[6]這就要求中職學(xué)校在學(xué)校文化建設(shè)中有意識(shí)地對(duì)校園環(huán)境進(jìn)行布置和設(shè)計(jì),在物質(zhì)文化建設(shè)中處處突出“職”的特點(diǎn),在制度文化建設(shè)中適當(dāng)引進(jìn)吸收企業(yè)行為規(guī)范,在行為文化建設(shè)中突出企業(yè)工作精神,在精神文明建設(shè)中灌輸職業(yè)精神。
4.以檔案為載體,加速學(xué)校文化的積淀。
檔案是指過去和現(xiàn)在的國家機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織以及個(gè)人從事政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、技術(shù)、文化、宗教等活動(dòng)直接形成的對(duì)國家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史紀(jì)錄。檔案是人類文化的重要載體,這一特點(diǎn)決定了它在加速學(xué)校文化積淀中具有重要作用。在學(xué)校文化的建設(shè)管理中,學(xué)校檔案能真實(shí)地再現(xiàn)學(xué)校發(fā)展的歷史,在學(xué)校文化的建設(shè)中起到獨(dú)特的文化憑證作用。學(xué)校檔案史料具有真實(shí)性、權(quán)威性的特征,是學(xué)校文化教育的重要素材,通過學(xué)校檔案陳列、展覽,能夠發(fā)揮其陶冶師生情操、傳承學(xué)校文化的作用。此外,學(xué)校檔案還在保存學(xué)校的優(yōu)秀業(yè)績、提高學(xué)校的知名度、擴(kuò)大學(xué)校的社會(huì)影響、樹立良好的學(xué)校形象等方面具有重要作用。為此,中職學(xué)校的領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)檔案意識(shí),拓寬思路,把檔案工作的觸角伸向?qū)W校工作的各個(gè)方面;同時(shí),按照集中統(tǒng)一管理檔案的原則,把在學(xué)校文化建設(shè)活動(dòng)中形成的各種采集資料及時(shí)整理歸檔,檔案室(館)要做好學(xué)校檔案的基礎(chǔ)管理工作;最后,根據(jù)學(xué)校文化建設(shè)管理的進(jìn)程,做好學(xué)校檔案的陳列展覽、校史編纂等利用工作。
物業(yè)管理方案10
一、公寓物業(yè)管理的實(shí)施范圍
根據(jù)我校的實(shí)際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業(yè)管理方式
成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)效勞監(jiān)督工作。每個(gè)公寓為一個(gè)班組，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反應(yīng)工作，做到“誠心待人、熱心效勞、耐心解釋、細(xì)心工作〞。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓效勞內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)〔附件1〕、公寓管理部主要崗位職責(zé)〔附件2〕和公寓管理部工作規(guī)程〔附件3〕及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則〔附件4〕，按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。
三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)
學(xué)生公寓管理部部長：1名〔由中心副主任兼任〕
學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名〔由正式職工出任〕學(xué)生公寓宿管員：8人
學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人
學(xué)生公寓場地保潔員：1人〔由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任〕
共需外聘人員16人
四、運(yùn)行費(fèi)用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費(fèi)用
3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等
綜上所述，運(yùn)行費(fèi)用約為300,000.00元。
附件1：學(xué)生公寓效勞內(nèi)容和效勞標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋共用部位的維護(hù)和管理
公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對(duì)房屋居住情況進(jìn)行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。對(duì)房屋易出問題的部位，及時(shí)作出記錄備案，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查，對(duì)共用部位及其設(shè)施設(shè)備的'完損程度作出評(píng)價(jià)，制定年度維護(hù)方案，作好檢查和維修記錄。
2、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理
定期對(duì)共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。
3、環(huán)境衛(wèi)生效勞標(biāo)準(zhǔn)
〔1〕、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。
標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。
〔2〕、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。
標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護(hù)欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手��；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。
〔3〕、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。
標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬，垃圾清理及時(shí)，設(shè)備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。
4、安防效勞標(biāo)準(zhǔn)
〔1〕、公寓管理接待處24小時(shí)管理效勞值班，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來訪。
〔2〕、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序。
〔3〕、定期對(duì)公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。
〔4〕、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動(dòng)用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動(dòng)用消防設(shè)施設(shè)備。
〔5〕、來訪人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開，嚴(yán)禁留宿。
〔6〕、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
5、維修效勞標(biāo)準(zhǔn)
〔1〕、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及時(shí)率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場處理的，應(yīng)向報(bào)修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位。
〔2〕、定期對(duì)公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
6、接待效勞標(biāo)準(zhǔn)
〔1〕、文明效勞、禮貌待人。對(duì)來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理；對(duì)提出的問題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。
〔2〕、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的根本情況，并備存登記資料，以便提供效勞和查詢。
〔3〕、按照公寓管理規(guī)定，及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時(shí)回收，損害處置，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。
物業(yè)管理方案11
綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與人員
前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容
1、從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場的設(shè)置等提出建議。
2、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案：參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。
3、全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。
4、參與廣場綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。
5、參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出要求。
6、參與寫字樓和公寓戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的意見、裝修中的常見改動(dòng)等情況反饋給開發(fā)商，以便開發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。
7、參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。
8、物業(yè)管理市場調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。
施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)服務(wù)介入、參與人員
前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。
二、在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議。
1、土建
1）對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇。
2）門、窗的材質(zhì)。
3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。
4）地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求。
5）空調(diào)外機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集。
6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置。
7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的'便利性。
2、配套
1）室內(nèi)管道、計(jì)量器具、智能化設(shè)施布置的合理性。
2）給業(yè)主造成的影響。
3）各種設(shè)備產(chǎn)生的噪音對(duì)業(yè)主的影響。
4）各種設(shè)備總控制開關(guān)是否設(shè)在公共區(qū)域內(nèi)。
5）各種設(shè)備設(shè)施的能源消耗。
6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業(yè)主造成的影響。
7）智能化設(shè)施的可靠性、適用性與經(jīng)濟(jì)性。
施工階段
�。ㄒ唬﹨⑴c人員
前期介入小組，由管理處經(jīng)理牽頭，適時(shí)安排工程維修人員參與。
�。ǘ┲饕P(guān)注以下內(nèi)容，對(duì)影響后期管理的項(xiàng)目提出合理化建議。
1、地產(chǎn)公司招標(biāo)工作介入。
1）供方門、窗質(zhì)量及售后服務(wù)評(píng)價(jià)。
2）公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及后期維修保養(yǎng)成本條款的制定。
2、施工介入。
1）房屋質(zhì)量控制。
2）隱蔽工程檢查驗(yàn)收記錄。
3）設(shè)計(jì)變更記錄的收集。
4）設(shè)施、設(shè)備的安裝調(diào)試及操作培訓(xùn)。
5）成品保護(hù)。
6）綜合體和小區(qū)體育設(shè)施、兒童游樂設(shè)施質(zhì)量涵蓋弱電-安防-監(jiān)控-消防-物業(yè)-通信-布線-樓宇自控的證書可在全國鑒定考試網(wǎng)查詢?nèi)珖ㄓ脽o需年檢★外來工作者可直接申請(qǐng)當(dāng)?shù)氐娜瞬乓M(jìn)。
物業(yè)管理方案12
編制：
審核：
批準(zhǔn)：
發(fā)放編號(hào)：
受控狀態(tài)：
20xx年xx月xx日發(fā)布
20xx年xx月xx日實(shí)施
1、目的
制定并實(shí)施質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針、目標(biāo)（指標(biāo)）和管理方案，為物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高、環(huán)境污染事故的預(yù)防和員工職業(yè)健康安全以及管理體系的持續(xù)改進(jìn)提供保證。
2、適用范圍
適用于本公司質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針、目標(biāo)（指標(biāo)）和管理方案的制定、更改和實(shí)施。
3、職責(zé)
3.1總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針，負(fù)責(zé)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）和管理方案的審批。
3.2部門組織制定質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）和管理方案，并監(jiān)督和檢查管理體系方針、目標(biāo)（指標(biāo)）和管理方案的實(shí)施。
4、工作程序
4.1質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針
4.1.1質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針的制定
總經(jīng)理以提高質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理水平為目的，針對(duì)本公司實(shí)際情況，同時(shí)考慮法律法規(guī)及相關(guān)方的要求，制定質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針并形成文件，傳達(dá)到全體員工。
質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針應(yīng)確保：
a）與本公司的宗旨相適宜。
b）適合于本公司活動(dòng)、服務(wù)的性質(zhì)、規(guī)模，適合于本公司環(huán)境的影響、職業(yè)健康安全風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和規(guī)模。
c）對(duì)滿足顧客及其他相關(guān)方的要求，對(duì)持續(xù)改進(jìn)、污染預(yù)防和預(yù)防傷害與疾病作出承諾；對(duì)遵守有關(guān)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全法律法規(guī)和其他要求作出承諾。
d）提供建立和評(píng)審目標(biāo)（指標(biāo)）的框架。
e）與本公司的其他方針一致。
4.1.2質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針的更改
每次管理評(píng)審，均需對(duì)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針進(jìn)行評(píng)價(jià)，確保其適宜性。
當(dāng)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針需要更改時(shí)，需報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，形成文件后重新向?yàn)楣净虼砉竟ぷ鞯娜藛T傳達(dá)。
4.1.3質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針的管理
a）方針的制定、修訂、評(píng)審，均需聽取員工或其代表的意見。
b）通過文件分發(fā)、會(huì)議、宣傳欄宣傳等方式向全體員工宣傳貫徹質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針。
c）以適當(dāng)?shù)姆绞剑ㄈ缃⑿麄髋疲┫蚬姽_質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針，并保證相關(guān)方獲得質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針。
4.2質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）
4.2.1質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）的制定
a）質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）制定的時(shí)機(jī)
●總辦每年12月底（本年度最后一次管理評(píng)審之后）組織各部門根據(jù)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針，本年度質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全狀況以及其他外界因素的變更，制定新的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)），經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后生效。
●管理體系建立之初的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)），由管理者代表根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀診斷（其中包含初始環(huán)境安全評(píng)審等）結(jié)果，組織各部門制定，總經(jīng)理審批后予以傳達(dá)和實(shí)施。
b）質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）制定時(shí)應(yīng)考慮的事項(xiàng)：
●本公司的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全方針；
●生產(chǎn)和服務(wù)要求及滿足生產(chǎn)和服務(wù)要求所需的內(nèi)容；
●法律、法規(guī)和其他要求；
●重要環(huán)境因素、不可接受風(fēng)險(xiǎn)；
●相關(guān)方要求；
●技術(shù)、財(cái)務(wù)及實(shí)施的可行性；
●預(yù)防為主和持續(xù)改進(jìn)的精神；
●應(yīng)盡可能量化，并設(shè)置可測量參數(shù)；
●將目標(biāo)（指標(biāo)）細(xì)化到有關(guān)職能部門；
●為目標(biāo)（指標(biāo)）的實(shí)現(xiàn)設(shè)置完成時(shí)間。
4.2.2質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）的更改
在方針、相關(guān)法律法規(guī)及其他要求和環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的進(jìn)度狀況以及其他內(nèi)外界因素（包括市場、產(chǎn)品、活動(dòng)、服務(wù)發(fā)生變化等）等發(fā)生變更時(shí)，目標(biāo)（指標(biāo)）可重新評(píng)審和修訂。
質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）分別由管理者代表組織進(jìn)行更改，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后生效。
4.2.3質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)和指標(biāo)的管理
a）公司通過宣傳、張貼、發(fā)文件等形式，確保為組織和代表組織工作的人員清楚本公司及本部門目標(biāo)（指標(biāo)）并付諸實(shí)施。
b）經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，可向相關(guān)方公開本公司的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）。
c）各部門根據(jù)公司的目標(biāo)（指標(biāo)），制定本部門分目標(biāo)（指標(biāo)）并組織實(shí)施，總辦每年統(tǒng)計(jì)目標(biāo)（指標(biāo)）的完成情況，填寫《目標(biāo)（指標(biāo)）完成情況統(tǒng)計(jì)》，報(bào)管理者代表。
d）按《環(huán)境、職業(yè)健康安全績效監(jiān)測和測量控制程序》和《合規(guī)性評(píng)價(jià)控制程序》的要求，歸口管理部門對(duì)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）進(jìn)行檢查。要適時(shí)針對(duì)存在的問題，采取糾正、糾正措施和預(yù)防措施。
e）每次管理評(píng)審時(shí)，均需對(duì)質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）進(jìn)行評(píng)審，確保其適宜性。
4.3環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案
4.3.1環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的`編制
a）環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案編制的要求
●辦公室組織相關(guān)部門根據(jù)環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)），制定環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案，并填寫《管理方案表》、《管理方案一覽表》，經(jīng)管理者代表審核，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。
●制定環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案時(shí)，應(yīng)考慮與實(shí)現(xiàn)環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)（指標(biāo)）有關(guān)的作業(yè)場所、過程、設(shè)備、作業(yè)組織，包括必要的資金投入和人力資源。
b）環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的內(nèi)容
●依據(jù)的環(huán)境、職業(yè)健康安全目標(biāo)、指標(biāo)；
●方法措施、技術(shù)手段；
●責(zé)任部門；
●預(yù)算經(jīng)費(fèi)、資源要求；
●開始時(shí)間和完成時(shí)間。
●其他應(yīng)包含的內(nèi)容等等。
4.3.2環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的實(shí)施
a）環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案以受控文件的形式發(fā)至各職能部門具體實(shí)施。
b）環(huán)境/安全歸口管理部門負(fù)責(zé)對(duì)環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的實(shí)施進(jìn)度與效果進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
4.3.3環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的更改
當(dāng)因措施發(fā)生變更、目標(biāo)（指標(biāo)）有變化或公司的活動(dòng)、產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)行條件發(fā)生變化等情況需要更改環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案時(shí)，重新編制《管理方案表》報(bào)管理者代表審核，報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施，原《管理方案表》附后留檔。
4.3.4環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案的評(píng)審
每次管理評(píng)審時(shí)，均需對(duì)環(huán)境、職業(yè)健康安全管理方案進(jìn)行評(píng)審，確保其適宜性。
5、相關(guān)文件
《文件控制程序》
《管理評(píng)審控制程序》
6、記錄
《目標(biāo)（指標(biāo)）完成情況統(tǒng)計(jì)》
《管理方案一覽表》
《管理方案表》
物業(yè)管理方案13
一、物業(yè)管理的特點(diǎn)和有效溝通的重要性
（一）物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，有其自身特點(diǎn)：
1、連續(xù)性：物業(yè)管理為業(yè)主提供的是24小時(shí)的全日服務(wù)。
2、長期性：物業(yè)管理服務(wù)伴隨著住宅的整個(gè)生命周期，好的物業(yè)服務(wù)將有效地延長物業(yè)使用壽命。
3、隨時(shí)性：物業(yè)隨時(shí)出現(xiàn)的各種問題都要在最短時(shí)間內(nèi)給予及時(shí)解決，否則會(huì)影響到業(yè)主的正常生活。
4、多樣性：物業(yè)管理涵蓋的服務(wù)工種、內(nèi)容非常多，為業(yè)主提供的是全面的、綜合性服務(wù)。
�。ǘ┯行贤ǖ闹匾�
隨著住宅商品化和管理專業(yè)化的進(jìn)一步普及，物業(yè)管理已逐漸深入了每個(gè)人的生活�！拔飿I(yè)管理”服務(wù)的優(yōu)劣，直接涉及到千家萬戶，影響著每位業(yè)主和物業(yè)使用人的生活舒適度和幸福感。業(yè)主、物業(yè)公司之間的關(guān)系和諧與否，直接影響著人們的“安居”大事，但現(xiàn)實(shí)的情況卻是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的糾紛頻頻發(fā)生，甚至有業(yè)主與物業(yè)人員發(fā)生身體沖突，有的業(yè)主與物業(yè)企業(yè)對(duì)簿公堂。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾，不僅影響到企業(yè)的運(yùn)行，也影響到企業(yè)預(yù)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
因此，運(yùn)用合理的方式和技巧化解矛盾，成為物業(yè)管理工作中的重中之重。溝通是把信息、思想和情感在個(gè)人或群體間傳遞并且達(dá)成協(xié)議的過程，它是聯(lián)結(jié)位點(diǎn)、拉近距離、促進(jìn)交流、形成共識(shí)的最常見、最有效的手段。作為每天都要面對(duì)業(yè)主、為業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)管理人員就更需要溝通這一重要的交流工具，融洽與業(yè)主之間的關(guān)系，增進(jìn)彼此的了解，消除彼此間的誤會(huì)和隔閡，從而提高業(yè)主的滿意度。所以，取得業(yè)主對(duì)管理工作的理解與支持，就必須加強(qiáng)與業(yè)主的有效溝通。
二、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在溝通中存在的問題
�。ㄒ唬⿵臉I(yè)人員整體素質(zhì)與行業(yè)發(fā)展需求嚴(yán)重不對(duì)稱，物業(yè)管理人員的理論知識(shí)、專業(yè)技能、經(jīng)營管理能力及職業(yè)素養(yǎng)尚不能適應(yīng)物業(yè)管理的智慧化、科學(xué)化、專業(yè)化發(fā)展要求。影響物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，從而形成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在溝通上的障礙。
�。ǘ﹦�(chuàng)新服務(wù)意識(shí)不足。一些物業(yè)管理企業(yè)還停留在房管所、后勤處等舊的管理階段，重管理輕服務(wù)，沒有樹立為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)，服務(wù)質(zhì)量和工作效率不高，造成了與業(yè)主間的隔閡。
�。ㄈ╅_發(fā)遺留問題。前期開發(fā)中的配套設(shè)施不完善、工程質(zhì)量等問題直接轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾沖突。
�。ㄋ模I(yè)主的消費(fèi)心理導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的偏差。大多數(shù)業(yè)主傾其所有購得房產(chǎn)后對(duì)后期物業(yè)管理的期望值大幅提升，與目前物業(yè)管理的水平還有一定差距，由心理落差導(dǎo)致的物業(yè)矛盾直接影響了物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)率，也進(jìn)一步影響了物業(yè)管理企業(yè)管理水平的提升。
�。ㄎ澹┫嚓P(guān)法律、法規(guī)不配套，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)過多的社會(huì)責(zé)任，由于職責(zé)界定不清，有些問題物業(yè)管理企業(yè)很難有效處理和解決。這樣又造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的誤解和不理解。不論是從物業(yè)管理的特點(diǎn)上理解還是現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主雙方之間存在的問題上分析，都表明物業(yè)管理行業(yè)要進(jìn)一步向著健康方向發(fā)展，必須明確終極目標(biāo)是服務(wù)于人。
業(yè)主和使用人。物業(yè)管理的服務(wù)過程就是溝通的過程，通過與業(yè)主溝通交流，了解業(yè)主需求和態(tài)度，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，提出解決問題、改進(jìn)工作的措施，措施實(shí)施并得到業(yè)主認(rèn)可和理解的過程。在這一過程中，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主交流是否順暢，與業(yè)主關(guān)系是否融洽，能否有效地化解矛盾，會(huì)直接影響業(yè)主感覺中的服務(wù)質(zhì)量，影響業(yè)主對(duì)企業(yè)的認(rèn)可。
三、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通途徑
（一）物業(yè)管理企業(yè)要正確的看待業(yè)主的投訴
業(yè)主的滿意度是由業(yè)主的期望值和感知這兩個(gè)要素來決定的，即使我們提供了良好的服務(wù)，當(dāng)業(yè)主的實(shí)際感知與期望值有差距時(shí)，投訴仍不可避免。對(duì)待業(yè)主投訴，我們應(yīng)該看到：
1、業(yè)主對(duì)我們寄予很高的期望值并覺得值得信賴，才會(huì)不辭辛苦地來投訴；
2、應(yīng)該感謝業(yè)主，從他的意見中挖掘有價(jià)值的信息，找到實(shí)際工作中的不足；
3、要把業(yè)主的意見和批評(píng)作為企業(yè)成長的動(dòng)力，不斷持續(xù)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量和水平。
�。ǘI(yè)主分類
業(yè)主是物業(yè)管理企業(yè)的`服務(wù)對(duì)象，是物業(yè)服務(wù)的最終消費(fèi)者，想要更好地與業(yè)主溝通，物管人員首先應(yīng)了解業(yè)主。物業(yè)企業(yè)服務(wù)的業(yè)主形形色色，但可以按照業(yè)主自身的性格不同，將業(yè)主分為以下七類：
1、普通業(yè)主——這一類大約是你所有業(yè)主的百分之六十或七十，他們是不難應(yīng)付的，雖然他們有點(diǎn)主觀，但卻很誠懇。他們愛作決定，喜歡發(fā)表意見。我們應(yīng)多取悅他們，多為他們服務(wù)，不久，他將成為你第一號(hào)的朋友。
2、沖動(dòng)業(yè)主——這種人很普遍，他們腦筋靈活，精力充沛。所以不難和他們接觸，只要你用客氣禮貌的說話，他們一定會(huì)歡迎你，同時(shí)，你說話要正確，絕不含糊，因?yàn)樗菢O爽快的人，也是很容易交往的業(yè)主。
3、猶豫業(yè)主——他們經(jīng)常愛說“讓我考慮一下”。其實(shí)他很可能需要和其它人商討一下，才能作出決定，因此，你必須要有耐性，給他們一些時(shí)間和方便，或許你可向他提出一些問題進(jìn)行正確地引導(dǎo)，例如：“你這樣做（這樣說）對(duì)你自己是有好處，可還有沒有不好的地方你想過嗎？”把你要說的真正目的讓給他去說。你的提議會(huì)幫助他下決定，他還是不答允，你可追問原因，同時(shí)，更可和他詳細(xì)傾談，最后他一定會(huì)向你投降的，這種朋友他是很很佩服你的，一旦成功了，那可是最知心的朋友。
4、自大業(yè)主——與這類業(yè)主溝通時(shí)，你要非常小心，他自負(fù)，敏感和非常主觀。切勿和他辯論，一切都要順從他，對(duì)他的意見、言論，盡可能表示贊同，這樣，或許你能容易達(dá)成有效溝通這的目的。
5、親和業(yè)主——他很喜歡說和聽笑話，他善于傾談，非常友善。但你千萬不要以為他是容易交往的，相反的，他是最能應(yīng)付的一種。特別是他來找你溝通時(shí)，都是帶著目的來的，采取的辦法是來摸你的底。這時(shí)，你應(yīng)讓他說話，不要沖撞他，一有機(jī)會(huì)，就要把話題轉(zhuǎn)到要溝通的話題上去，不要放松，最后，你要提出決定性的問題，使他無法以拒絕。例如：“你是同意還是不同意我的意見！”
6、呆板業(yè)主——這些人特別地固執(zhí)，他是最難溝通的一種，與他每一次接觸，好像是全無希望達(dá)到你想要溝通的目的，有時(shí)甚至令人氣怒。他會(huì)目瞪口呆地望著你說話，毫無反應(yīng)，使你感到失望。唯一的方法，就是多上門幾次，充分利用機(jī)會(huì)，給他親身體驗(yàn)，合他口味后，或許他才會(huì)配合你。
7、粗魯業(yè)主——許多物業(yè)管理員都非常害怕和他接頭，因?yàn)樗袨榕e止非常粗魯，他的言語會(huì)使你感到不大舒服，但你不要因此而退縮，因?yàn)樗拇拄敃?huì)嚇走了其它人，這便是你的機(jī)會(huì)，你很可能與他有效地溝通，得到意想不到的收獲。然而，和他傾談時(shí)切勿和他辯論，你要設(shè)法從側(cè)面告訴他你今天來找他的目的，要應(yīng)付他粗魯?shù)男袨楹脱哉Z，你該表現(xiàn)自然些，不要取笑他的無知，同時(shí)，和他溝通時(shí)，要非常謹(jǐn)慎。粗魯客戶雖然粗魯，但也非常注重利益，故我們要把握他的弱點(diǎn)，向他進(jìn)攻，這樣，便能水到渠成了。業(yè)主從買房，裝修入住，到熟悉小區(qū)周邊環(huán)境，要經(jīng)歷一到二年，甚至更長時(shí)間，在這個(gè)期間，業(yè)主與物業(yè)從認(rèn)識(shí)開始，會(huì)經(jīng)歷不理解，了解，認(rèn)識(shí)，熟悉的過程。
�。ㄈ贤ǚ绞�
1、日常性溝通
對(duì)于絕大多數(shù)業(yè)主來說，日常性溝通就能夠達(dá)到相互了解、增進(jìn)感情的目的。日常性溝通的形式有很多，主要有以下幾種：
（1）通過見面主動(dòng)問候與業(yè)主溝通
物業(yè)企業(yè)應(yīng)要求所有員工見到業(yè)主須主動(dòng)問候，三米之內(nèi)主動(dòng)打招呼，做到彬彬有禮，笑臉相迎，這樣可以拉近與業(yè)主間的距離，達(dá)到相互溝通的良好效果。
�。�2）設(shè)立服務(wù)熱線和意見箱與業(yè)主溝通
設(shè)立服務(wù)熱線是聽取業(yè)主意見、加強(qiáng)業(yè)主與管理處之間溝通的最直接、最有效的方法之一。管理處應(yīng)有專人負(fù)責(zé)接聽電話。并按投訴來訪程序一一進(jìn)行記錄，耐心細(xì)致地做好答疑解惑工作，及時(shí)準(zhǔn)確地處理好業(yè)主的投訴和回訪，給業(yè)主一個(gè)滿意的答復(fù)。同時(shí)，為了提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和水平，讓業(yè)主更多地參與到管理工作中，也為了收集到業(yè)主對(duì)管理工作更多、更具體的意見，管理處應(yīng)在物業(yè)小區(qū)的顯著位置設(shè)立業(yè)主信箱，定時(shí)開箱收集，并分門別類、分清輕重緩急加以解決。
�。�3）召開座談會(huì)、聯(lián)誼會(huì)與業(yè)主溝通
為了廣泛征求業(yè)主對(duì)管理工作的意見，加強(qiáng)業(yè)主與管理處之間、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通，可定期召開業(yè)主專題座談會(huì)，舉辦各種形式的聯(lián)誼活動(dòng)來進(jìn)行溝通。了解廣大業(yè)主對(duì)物管企業(yè)所提供服務(wù)有
哪些要求。
�。�4）利用宣傳欄與業(yè)主溝通
通常在每個(gè)物業(yè)的主入口都有一個(gè)宣傳欄，物管人員應(yīng)充分發(fā)揮宣傳欄的作用，及時(shí)準(zhǔn)確地將物業(yè)管理動(dòng)態(tài)、有關(guān)法律法規(guī)、業(yè)主的意見和建議刊登在宣傳欄里，予以公布，吸引更多的業(yè)主積極參與、支持和配合管理工作。例如有的物業(yè)建有噴泉等景觀，但是噴泉總是定時(shí)開放，業(yè)主則會(huì)對(duì)此產(chǎn)生意見，其實(shí)物業(yè)公司在為業(yè)主著想，噴泉開一個(gè)小時(shí)將消耗很大的電費(fèi)，而業(yè)主是非專業(yè)人士，他們并不了解噴泉所需的能耗很高，此時(shí)物業(yè)公司可以通過宣傳欄進(jìn)行解釋，獲得業(yè)主的理解。物業(yè)企業(yè)還可以通過宣傳欄向業(yè)主提供其它方面的咨詢服務(wù)，以滿足業(yè)主多方面的需求。
（5）利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行溝通
隨著計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)的普及，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的溝通已經(jīng)不局限于一定的空間和時(shí)間，物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立自己的網(wǎng)頁，可以24小時(shí)收集業(yè)主的各種心聲。例如小區(qū)中的背景音樂每天什么時(shí)候放，放哪些曲目都可以讓業(yè)主在網(wǎng)上進(jìn)行自由選擇。
2、節(jié)假日溝通
逢年過節(jié)，物業(yè)企業(yè)通常用標(biāo)語、條幅、賀信表達(dá)對(duì)業(yè)主的祝福，也可在業(yè)主生日時(shí)送上一張生日賀卡，在業(yè)主新婚時(shí)送上一束鮮花，這些小事會(huì)培養(yǎng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任感和親情感，縮短彼此心靈的距離。
3、針對(duì)性溝通
對(duì)于物業(yè)區(qū)域里發(fā)生的重大事件、特殊問題，一般性溝通是不夠的，需要項(xiàng)目經(jīng)理親自登門拜訪，進(jìn)行面對(duì)面、有針對(duì)性的溝通，方能達(dá)到目的。遇到事關(guān)企業(yè)發(fā)展的危機(jī)事件應(yīng)具有公關(guān)的意識(shí)，應(yīng)做到快速反映，主動(dòng)溝通，真誠坦率，人道主義，以維護(hù)良好的組織形象。
4、溝通技巧
�。�1）做好自我認(rèn)知
業(yè)主不滿時(shí)實(shí)際是一種情感的發(fā)泄，通過發(fā)泄怨氣和不滿來釋放緩解心情，從而維持心理平衡，這時(shí)最需要的就是物業(yè)管理人員的同情。多數(shù)情況下業(yè)主進(jìn)行的并不是有效投訴，但是必須對(duì)業(yè)主的心情給予理解，明白這時(shí)對(duì)方并非針對(duì)的是個(gè)人。如果回想一下自己與業(yè)主進(jìn)行的無效溝通，就會(huì)發(fā)現(xiàn)往往物業(yè)管理從業(yè)人員的情緒是被業(yè)主的情緒牽引著，把自己的關(guān)注點(diǎn)放到了業(yè)主的態(tài)度和情緒上，同時(shí)也影響了自己的情緒態(tài)度。
�。�2）注意禮儀，熱情服務(wù)
禮儀是人與人之間的潤滑劑，物業(yè)管理人員必須經(jīng)過服務(wù)禮儀培訓(xùn)，作到微笑服務(wù)，熱情服務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)要求管理人員盡量記住業(yè)主的名字，如在與業(yè)主碰面時(shí)，禮貌地呼出對(duì)方的姓名：“××先生，您好！”會(huì)使對(duì)方感到非常愉快。而一些不規(guī)范的物業(yè)，見到業(yè)主來訪，愛理不理，只會(huì)生硬地說“講”，這樣很容易激化矛盾。
�。�3）做到尊重業(yè)主
沒有誰會(huì)拒絕別人對(duì)他的尊重，在與業(yè)主溝通過程中，物業(yè)管理人員首先要尊重業(yè)主，包括尊重對(duì)方的習(xí)慣，了解不同國家、民族、地區(qū)以及宗教的基本常識(shí)，建立共同的話題，進(jìn)行情感交流，會(huì)使業(yè)主感到溫馨，更加理解和支持物業(yè)管理工作。
�。�4）學(xué)會(huì)傾聽
做一個(gè)積極的聆聽者，不但要聽業(yè)主講些什么，而且更能體察對(duì)方想說些什么，不輕易打斷對(duì)方的發(fā)言，在聆聽時(shí)控制自己的主觀意見和想法。其實(shí)有很多時(shí)候，業(yè)主也就是對(duì)某件事情反映一下，發(fā)一頓牢騷便沒事了。實(shí)踐證明，洗耳恭聽遠(yuǎn)比作出辯解效果好得多。
3、傾聽過程中的核心技巧是同理心，也稱通情達(dá)理。有時(shí)候從業(yè)人員在說明抱歉或?qū)Σ黄鸬臅r(shí)候會(huì)感覺很不舒服，其實(shí)這并不一定代表個(gè)人或公司就真有的錯(cuò)誤，道歉只是表明對(duì)業(yè)主心情的理解與同情。物業(yè)管理人員要站在業(yè)主的角度感知和體察業(yè)主的情感，不論業(yè)主是否完全正確，但至少他的情緒與要求是真實(shí)的，是應(yīng)該理解的。并把這種體察回饋給業(yè)主，從而影響對(duì)方，使對(duì)方愿意進(jìn)一步表達(dá)自己的真實(shí)想法，愿意將注意力和思路轉(zhuǎn)移到解決問題上來，達(dá)到積極化解矛盾的目的。
�。�5）善于換位思考
善于換位思考也是溝通取勝的法寶，它要求物業(yè)人員能夠設(shè)身處地地從業(yè)主的角度出發(fā)，為業(yè)主著想。例如某業(yè)主放在小區(qū)內(nèi)的車輛被盜，業(yè)主反映給物業(yè)人員，有的物業(yè)人員可能就蠻不在乎地說“這太正常了”，其實(shí)業(yè)主原本只是想提醒物業(yè)加強(qiáng)防范而已，但被物業(yè)人員不以為然的態(tài)度而激怒，要求物業(yè)予以賠償。如果物業(yè)能夠換位思考一下，表示同情和理解，及時(shí)幫助業(yè)主報(bào)案和收集證據(jù)，業(yè)主心中則只有感激。
物業(yè)管理方案14
物業(yè)概況
××國際會(huì)展中心坐落在××市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)(該開發(fā)區(qū)是中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)建立的國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一)，由××市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司開發(fā)并運(yùn)營;是××市東部唯一一家集展覽、會(huì)議、商務(wù)辦公、信息服務(wù)于一體的專業(yè)機(jī)構(gòu)。會(huì)展中心的主體建筑――保稅展貿(mào)大廈是××市東部的標(biāo)志性建筑之一，總建筑面積10800平方米，包括地下一層，地上九層，其中一、二層為展貿(mào)大廳;3―9層為涉外寫字間。預(yù)計(jì)20xx年五月下旬驗(yàn)收交付使用。
該會(huì)展中心主要配套設(shè)施有：廣場、保稅倉庫、公建、多功能廳等。
主要機(jī)電設(shè)備有：電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電、給排水、消防設(shè)施等。
委托管理目的
1.保持和提高物業(yè)的完好程度。通過對(duì)會(huì)展中心整體物業(yè)的管理與養(yǎng)護(hù)和對(duì)全體工作人員的管理與服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。
2.為會(huì)展中心全體人員創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境。
3.通過對(duì)××國際會(huì)展中心實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化的管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司權(quán)益，使物業(yè)保值增值。
4.通過良好的物業(yè)管理和服務(wù)，幫助××國際會(huì)展中心樹立良好的社會(huì)形象。
委托管理原則
根據(jù)國家及省市有關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)、政策及物業(yè)管理委托合同，本著“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。
委托管理方式
1.××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司依據(jù)國家及省市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策以及雙方議定的其他事項(xiàng)，全權(quán)委托xx市××實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司對(duì)××國際會(huì)展中心實(shí)行綜合一體化管理。××公司在管理合同期內(nèi)對(duì)會(huì)展中心負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，盡快實(shí)現(xiàn)××國際會(huì)展中心辦公優(yōu)化與美化，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、與環(huán)境效益的同步發(fā)展。
2.委托管理有效年限：5年
委托管理內(nèi)容
1.會(huì)展中心房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等)的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。
2.會(huì)展中心房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3.會(huì)展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、棚、停車場等)的維修、養(yǎng)護(hù)與管理。
4.會(huì)展中心規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的'維修、養(yǎng)護(hù)與管理。
5.公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生(各辦公室內(nèi)衛(wèi)生自行打掃)，垃圾的收集清運(yùn)。
6.交通、車輛行駛和停泊管理。
7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視保安工作。
8.物業(yè)及物業(yè)檔案、資料。
總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)
l總體目標(biāo)
在管理合同期內(nèi)把××國際會(huì)展中心管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的高檔辦公寫字樓。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)管理考核標(biāo)準(zhǔn)，在會(huì)展中心達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：會(huì)展中心所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用后嚴(yán)格按照《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)會(huì)展中心的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和管理;兩年內(nèi)達(dá)到xx省或國家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。
l分項(xiàng)指標(biāo)
1.房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上，其中發(fā)電機(jī)發(fā)電率和消防水泵供水率達(dá)到100%;
2.無重大火災(zāi)、刑事和交通事故;
3.辦公樓內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化國家級(jí)達(dá)標(biāo)率100%;
4.辦公樓本體零修、急修及時(shí)率：99%以上;
5.違章發(fā)生率1%以下，處理率：100%;
6.管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%;
7.會(huì)展中心全體人員對(duì)中心的物業(yè)管理滿意率95%以上，投訴處理率100%。
實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施
一、管理體制和人員配備
1.管理架構(gòu)
我公司擬設(shè)××國際會(huì)展中心物業(yè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)會(huì)展中心的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)會(huì)展中心內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同，管理處按綜合一體化管理，設(shè)房管部、機(jī)電維修隊(duì)、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔綠化隊(duì)。管理處設(shè)監(jiān)控中心，實(shí)行24小時(shí)值班。
2.人員配備
按公司ISO9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和××國際會(huì)展中心綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，科學(xué)、合理設(shè)置機(jī)構(gòu)人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理指標(biāo)的承諾和公司制定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設(shè)各類人員24人。
副主任1人
房管部
管理員2人
資料、倉管1人
主任1人
清潔綠化4人
機(jī)電維修6人
護(hù)衛(wèi)隊(duì)9人
3.骨干人員的素質(zhì)要求
分類
崗位
職責(zé)
現(xiàn)具備條件(擬招條件)
備注
管理處主任
全面負(fù)責(zé)××國際會(huì)展中心物業(yè)管理工作
本科文化，機(jī)電專業(yè)，具4年以上大型高層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，精通ISO9002質(zhì)量體系。
管理處正副主任由公司內(nèi)部委派。
副主任
協(xié)助主任管理機(jī)電，維修，消防，車輛管理，治安，房管，綠化，清潔，社區(qū)文化七大服務(wù)項(xiàng)目。
本科文化，具多年基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉七大服務(wù)項(xiàng)目操作流程及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，熟悉ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系
房管部
管理員
負(fù)責(zé)房管工作手冊(cè)規(guī)定的工作內(nèi)容，協(xié)助主任做好管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項(xiàng)工作。
大專學(xué)歷，土建或民建專業(yè)，具有3年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合管理，協(xié)調(diào)能力和質(zhì)術(shù)專業(yè)能力均較強(qiáng)。
主管房管員、會(huì)計(jì)、出納、社區(qū)文化、機(jī)電工程技術(shù)員、保安隊(duì)長、綠化隊(duì)長由公司從其它管理處調(diào)配。
資料員
負(fù)責(zé)管理公司發(fā)放的質(zhì)量管理體系文件和大樓技術(shù)檔案資料，業(yè)主檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員。
檔案專業(yè)，中專學(xué)歷，擅長質(zhì)術(shù)資料的分類，整理，管理。
倉管員
專職負(fù)責(zé)倉庫管理工作，負(fù)責(zé)物品分類，擬定物品采購計(jì)劃。
正派、廉潔、具多年倉庫管理經(jīng)驗(yàn)。
機(jī)電部
水電、電子、空調(diào)、土建、電梯
負(fù)責(zé)會(huì)展中心供配電，電子監(jiān)控，公用天線，電梯，消防等設(shè)備的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)。
助理工程師以上職稱，熟悉高層樓宇的各種配電、消防、電子、電梯等的管理運(yùn)作。
普通操作層員工、部分保安、車管、技工、清潔、綠化人員通過招聘，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、合格者予以錄用。
調(diào)度員
負(fù)責(zé)報(bào)警，監(jiān)控中心的值班和處理各類信息，讓調(diào)控中心起到管理“樞紐”作用。
初級(jí)以上技術(shù)職稱，工科電子專業(yè)，懂ISO9002運(yùn)作。
護(hù)衛(wèi)隊(duì)
正副隊(duì)長
全面負(fù)責(zé)會(huì)展中心的治安和車輛管理工作。
高中文化，退轉(zhuǎn)業(yè)軍人，黨員，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，具4年大廈治安隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)。
車輛管理員
負(fù)責(zé)小區(qū)車輛、車場管理工作。
熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用。
清潔綠化隊(duì)隊(duì)長
負(fù)責(zé)會(huì)展中心清潔、綠化維護(hù)、整治工作。
技工、園藝專業(yè)、從事多年綠化養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn)
4.管理處職責(zé)
1)負(fù)責(zé)對(duì)會(huì)展中心實(shí)施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)與監(jiān)督。
2)貫徹執(zhí)行公司制定的
ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。
3)完成與公司簽定的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。
5)定期對(duì)房屋公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。
6)負(fù)責(zé)擬訂會(huì)展中心月工作計(jì)劃。
7)負(fù)責(zé)周檢工作，并作好記錄，接受××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司和本公司物業(yè)部的監(jiān)督指導(dǎo)。
8)負(fù)責(zé)會(huì)展中心的安全、防火工作。
9)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。
二、竣工驗(yàn)收與移交接管
由××實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司派員參與甲方同乙方之間的驗(yàn)收移交，提前介入物業(yè)的前期各項(xiàng)準(zhǔn)備與籌建工作。維護(hù)甲方利益，以物業(yè)管理角度出發(fā)，從會(huì)展中心的驗(yàn)收交接至順利進(jìn)駐，我方將全程提供專業(yè)的技術(shù)服務(wù)。
三、××國際會(huì)展中心的日常管理運(yùn)作
原則：全面推行××公司通過國際質(zhì)量認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證的ISO9002質(zhì)量管理體系。會(huì)展中心內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化，設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO9002規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》、《保安工作手冊(cè)》、《車輛管理工作手冊(cè)》、《大廈清潔工作手冊(cè)》、《綠化工作手冊(cè)》，注意每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評(píng)，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢。
四、對(duì)××國際會(huì)展中心擬采取的主要管理措施
1.系統(tǒng)培訓(xùn)。為確保會(huì)展中心管理早日走上正軌，實(shí)現(xiàn)我們對(duì)××國際會(huì)展中心管理目標(biāo)的承諾，公司將嚴(yán)格按照ISO9002質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)的對(duì)會(huì)展中心管理處所有管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保管理人員100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá)100%，合格率100%。
1)培訓(xùn)師資。由××公司策劃部負(fù)責(zé)組織辦公室、物業(yè)管理部分批集中培訓(xùn)。授課教師由公司內(nèi)部具有相當(dāng)資格和具有豐富經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員、管理人員擔(dān)任，根據(jù)實(shí)際工作需要，另聘請(qǐng)專業(yè)人士授課。
2)培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)。第一年按人均300元/年標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費(fèi)中支出;正常年份按5%的標(biāo)準(zhǔn)從管理服務(wù)費(fèi)中支出。
3)培訓(xùn)規(guī)定。培訓(xùn)統(tǒng)一由公司策劃部組織考勤，考勤記錄列入年終考核內(nèi)容，占綜合考評(píng)成績的20%。
4)培訓(xùn)獎(jiǎng)懲。筆試、實(shí)操考試中前三名者，分別給予獎(jiǎng)勵(lì);新上崗員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績不合格的，不予錄用;筆試和實(shí)操考試中成績不合格者給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，再不通過則給予解聘;參加外送培訓(xùn)成績不合格者，將由本人自費(fèi)再次培訓(xùn)，原培訓(xùn)所占的工作日作為曠工處理。
5)培訓(xùn)計(jì)劃。崗前培訓(xùn)計(jì)劃和常規(guī)培訓(xùn)計(jì)劃。
2.從接管開始在會(huì)展中心內(nèi)全面推行ISO9002質(zhì)量體系實(shí)施管理，在半年內(nèi)建立運(yùn)行體系并達(dá)到認(rèn)證的條件。
3.安全防范。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合，以確保隨時(shí)處于安全狀態(tài)。
1)加強(qiáng)制度落實(shí)
A、根據(jù)會(huì)展中心所處地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，責(zé)任承包。
B、要求護(hù)衛(wèi)員嚴(yán)格按照公司ISO9002物業(yè)管理體系文件《保安工作手冊(cè)》規(guī)范運(yùn)作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對(duì)照護(hù)衛(wèi)員日常行為，嚴(yán)格執(zhí)行。由護(hù)衛(wèi)隊(duì)長負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的日檢，確保護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍的素質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。
C、專業(yè)負(fù)責(zé)調(diào)控中心，確保24小時(shí)全方位監(jiān)控。
D、加強(qiáng)崗位管理。保安擬定設(shè)固定崗、流動(dòng)哨和巡邏隊(duì)，整個(gè)大樓區(qū)域24小時(shí)全方位檢查，明確責(zé)任區(qū)，劃分責(zé)任人。
E、堅(jiān)持查崗制度。護(hù)衛(wèi)隊(duì)長、房管員、管理處主任、公司物業(yè)管理部按公司ISO9002程序文件規(guī)定和頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報(bào)，漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。
F、加強(qiáng)大樓內(nèi)流動(dòng)人員及外來人員的管理和防范，建立流動(dòng)人員檔案，并定期核查。
G、落實(shí)安全責(zé)任制，明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與護(hù)護(hù)衛(wèi)隊(duì)長簽訂治安目標(biāo)管理責(zé)任書，明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn)，并分級(jí)跟蹤驗(yàn)證、考評(píng)。同時(shí)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人，全體護(hù)衛(wèi)隊(duì)員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和治安應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。
H、加強(qiáng)車輛管理。車輛管理是物業(yè)管理中治管理和重要組成部分，內(nèi)部車輛管理要一車一號(hào)，固定車號(hào)。外來車輛須遵守保安人員指揮，按序停放，并發(fā)放臨時(shí)出入卡。
4.清潔衛(wèi)生。為維護(hù)××國際會(huì)展中心物業(yè)良好的硬件設(shè)施，尤其是搞好大樓內(nèi)部設(shè)施的保養(yǎng)，擬購置進(jìn)口電動(dòng)清掃機(jī)、刨光機(jī)、打蠟機(jī)各一臺(tái)，從先進(jìn)的設(shè)備著手，并外送培訓(xùn)操作人員，從而達(dá)到最佳的維護(hù)、保養(yǎng)。
5.溝通與會(huì)展中心工作人員之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動(dòng)。
編制《××國際會(huì)展中心用戶手冊(cè)》，詳細(xì)介紹××物業(yè)管理公司的服務(wù)宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、中心工作人員須遵守的管理規(guī)定等。主要內(nèi)容有：××公司介紹、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、入住事宜、保潔規(guī)定及措施、保安措施;水、電的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定、娛樂場所管理規(guī)定上、防火須知、噪音限制、泊車服務(wù)、常用電話號(hào)碼以及處罰規(guī)定等�！妒謨�(cè)》一人一冊(cè)并簽字領(lǐng)取。
6.開展豐富多彩的公益和活動(dòng)。
在物業(yè)管理過程中，通過開展藍(lán)球比賽，乒球等各類體育比賽，加強(qiáng)物業(yè)公司工作人員與會(huì)展中心全體工作人員的友好合作關(guān)系，樹立“物業(yè)公司是業(yè)主的朋友”的工作氛圍。
7.從管理××國際會(huì)展中心前期開始即導(dǎo)入VI企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的VI標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌系列，包括：會(huì)展中心的平面圖、公共設(shè)施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造會(huì)展中心高尚、文明的文化氛圍。ISO9002的規(guī)范運(yùn)作和VI的有效結(jié)合所產(chǎn)生的良好物業(yè)管理效應(yīng)必將提高××國際會(huì)展中心的知名度和美譽(yù)度。
管理用房和管理經(jīng)費(fèi)來源
1.管理用房及管理處商業(yè)用房
根據(jù)國家及省市物業(yè)管理有關(guān)政策、法規(guī)，××國際會(huì)展中心需提供管理用房
_____平方米、員工宿舍_____平方米、商用房_____平方米，并應(yīng)具備基本辦公及居住條件。
2.管理經(jīng)費(fèi)來源
××國際會(huì)展中心管理收費(fèi)遵循二個(gè)原則：
A、按照國家及xx物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收取;
B、按照管理費(fèi)“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取;
1)管理服務(wù)費(fèi)
經(jīng)雙方友好協(xié)商，××國際會(huì)展中心每年向xx××物業(yè)管理公司一次性支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)40萬元。
2)按照《xx省住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，在××國際會(huì)展中心大樓交付使用的同時(shí)，按照相應(yīng)的比例及法規(guī)政策的規(guī)定設(shè)立維修基金，以保障××國際會(huì)展中心物業(yè)的配套設(shè)施的更新及重大維護(hù)費(fèi)用。
3)按照有關(guān)規(guī)定，建立房屋本體維修基金。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行省級(jí)物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。
4)外來車輛保管費(fèi)，車輛場地使用費(fèi)。
5)其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。
增收節(jié)支措施
1.增設(shè)一些工作人員歡迎的便民有償服務(wù)項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足。
2.有效經(jīng)營管理處商業(yè)用房，經(jīng)營所得用于補(bǔ)充管理費(fèi)。
3.根據(jù)”精干、高效“原則，推行ISO9002國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理。在保證ISO9002人力、財(cái)力、物力資源的同時(shí)選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。
4.抓好大樓的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用支出，從而降低管理成本。
管理中需要明確和解決問題
1.移交管理前的水、電費(fèi)問題
大樓在整體移交接管之前，按照政府規(guī)定，水電需要移交給供水、供電公司，移交工作及費(fèi)用由××高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司負(fù)責(zé)，我公司協(xié)助辦理。
2.開辦費(fèi)問題
如貴公司委托我公司管理，前期投入較大，我們建議：籌建管理處所需要費(fèi)用，以雙主共同承擔(dān)為原則，具體雙方可詳議。
3.遺留問題
按規(guī)劃設(shè)計(jì)未完成的工程遺留問題由××產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司負(fù)責(zé)完成。
經(jīng)費(fèi)收支測算
1.依據(jù)
1)根據(jù)××國際會(huì)展中心的實(shí)際情況進(jìn)行測算;
2)管理服務(wù)費(fèi)和收費(fèi)依據(jù)xx省物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;
3)人工費(fèi)：參照物業(yè)管理行為普遍工資水平制訂;
2.××海關(guān)經(jīng)費(fèi)收支測算表(附后)
獎(jiǎng)罰辦法
本方案經(jīng)××產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司認(rèn)可同意后，即草簽物業(yè)管理委托合同。方案中列明國家及省市物業(yè)管理法規(guī)政策中規(guī)定的需開發(fā)單位執(zhí)行的事項(xiàng)為××產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)進(jìn)出口公司責(zé)任范圍;規(guī)定管理單位責(zé)任和本方案承諾和管理目標(biāo)及有關(guān)指標(biāo)為xx××物業(yè)管理公司責(zé)任范圍。由于雙方單方面未嚴(yán)格履行責(zé)任而造成的損失由責(zé)任方承擔(dān)。
物業(yè)管理方案15
隨著物業(yè)服務(wù)水平對(duì)小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進(jìn)XXX的銷售，在不斷完善對(duì)XX現(xiàn)有物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對(duì)XXXX應(yīng)進(jìn)一步提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使XXX業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。
一、日常維護(hù)：
1.對(duì)業(yè)主房屋的管理：每月進(jìn)行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時(shí)間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對(duì)自己的房屋有所了解。（可為業(yè)主的`空置房進(jìn)行簡單清掃），業(yè)主的檢查記錄進(jìn)行專門存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。
2.對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理：每月定期進(jìn)行檢查，把檢查、維修計(jì)劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況。
3.維修速度：業(yè)主報(bào)修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報(bào)修現(xiàn)場，通過檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時(shí)性），讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度”。
4.對(duì)公共設(shè)施采取24小時(shí)值班制，晚上也安排人員進(jìn)行值班，以確保設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
二、環(huán)境衛(wèi)生：
為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個(gè)垃圾桶，業(yè)主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經(jīng)過電梯影響電梯內(nèi)的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運(yùn)出小區(qū)。保潔員對(duì)每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時(shí)保潔，確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。
三、綠化養(yǎng)護(hù)：
定期施肥、及時(shí)修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長。種植時(shí)設(shè)計(jì)出各種圖案定型，按定型的圖案進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。使及第苑的綠化特色與其他園區(qū)不同。
四、交通秩序及車輛停放：
為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設(shè)專門的交通指揮崗，進(jìn)入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
五、安防：
根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。
六、收費(fèi)服務(wù)：
物業(yè)公司為每戶業(yè)主在銀行開戶，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費(fèi)用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以節(jié)省業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心交費(fèi)的時(shí)間，物業(yè)公司也可以及時(shí)收到各種費(fèi)用。
七、物業(yè)服務(wù)中心：
增設(shè)服務(wù)熱線電話，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對(duì)業(yè)主有更貼心的服務(wù)。增設(shè)親和大使，對(duì)業(yè)主的孩子及老人重點(diǎn)關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時(shí)送小卡片、小禮物等，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司的感情。
八、特約服務(wù)：
增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購買機(jī)票、訂餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。
九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序：
服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。
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