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物業(yè)小區(qū)的管理方案

時(shí)間:2024-08-15 14:02:32 管理 我要投稿

物業(yè)小區(qū)的管理方案15篇【實(shí)用】

  為了確保事情或工作有序有力開(kāi)展,往往需要預(yù)先制定好方案,方案是書(shū)面計(jì)劃,是具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則,步驟等。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢?以下是小編收集整理的物業(yè)小區(qū)的管理方案,歡迎大家分享。

物業(yè)小區(qū)的管理方案15篇【實(shí)用】

物業(yè)小區(qū)的管理方案1

  我們?cè)跒闃I(yè)主提供服務(wù)的時(shí)候,始終要堅(jiān)持以人為本、服務(wù)至上的理念,服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心;以滿(mǎn)足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo);以業(yè)主的滿(mǎn)意為公司的最高追求;在服務(wù)過(guò)程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式,以達(dá)到業(yè)主的要求。

  一、管理思路

  根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析,我們提出以下管理思路:

  1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過(guò)高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個(gè)較高的層次上,實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資,高價(jià)值體現(xiàn),將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的小區(qū)。我公司設(shè)有專(zhuān)門(mén)的管理處辦公機(jī)構(gòu),管理操作人員配置齊全,辦公場(chǎng)所干凈有序。

  2、對(duì)老舊小區(qū)采取專(zhuān)業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理和服務(wù),我們將對(duì)照國(guó)家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn),針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來(lái)確定客戶(hù)(業(yè)主)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每季度要采取書(shū)面形式向業(yè)主征詢(xún)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)。

  3、由于老舊小區(qū)的管理弊端,消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要,小區(qū)出入口能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏;能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。有車(chē)輛管理制度,對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理,引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放。對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。對(duì)臨時(shí)訪(fǎng)客實(shí)行登記制度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高,我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保安人員,以退伍軍人為主,兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶(hù),以做到真正的小區(qū)就是家,愛(ài)崗如愛(ài)家,實(shí)行24小時(shí)執(zhí)勤,為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。

  4、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積大小不一,我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗,管理制度齊全,責(zé)任明確。賬務(wù)清晰,管理服務(wù)人員24小時(shí)服務(wù),服務(wù)熱情,行為規(guī)范。

  5、針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理,我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況(至少每季度公布一次);在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的`特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,有在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

  6、針對(duì)老舊小區(qū)具體情況,采取一體式的安全管理體系。在項(xiàng)目員工招聘上,采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來(lái)管理。同時(shí)兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶(hù),實(shí)行24小時(shí)有專(zhuān)職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶(hù)的問(wèn)題,提高員工的愛(ài)崗熱情,真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū),且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。

  7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門(mén),在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開(kāi)展各種有益的社區(qū)活動(dòng),推動(dòng)精神文明的發(fā)展,形成良好的社區(qū)文化。

  8、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí),不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)運(yùn)行正常;供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常;規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所,機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng),機(jī)動(dòng)車(chē)停放、行駛等的標(biāo)志。保證車(chē)輛運(yùn)行暢通,停放有序,并做好防盜工作。

  9、針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理,制定綠化管理方案,對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù),保證花草樹(shù)木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng),按季節(jié)治病蟲(chóng)害,每月保持植物澆水,施肥,噴藥殺蟲(chóng),除雜草,修剪等養(yǎng)護(hù)工作,保證植物生長(zhǎng)良好,形成較好的植物景觀(guān)。

  10、老舊小區(qū)保潔管理,我們將所有棟樓逐一分解,包干落實(shí)到各工作人員,全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”,各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作,包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告,同時(shí),監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作,做到任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理,每天清運(yùn),公共場(chǎng)所定期清掃保潔,保持整潔干凈。根據(jù)每個(gè)小區(qū)實(shí)際情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。

  11、由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊,設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要,必須迅速全面熟悉設(shè)備特性,掌握運(yùn)行規(guī)律;在正式運(yùn)行后,要確保公共設(shè)施,公用設(shè)備定期維護(hù),水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班,接到報(bào)修電話(huà)10分中到場(chǎng),急修半天內(nèi)完成。

物業(yè)小區(qū)的管理方案2

  近幾年來(lái),隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展,人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高,各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開(kāi)發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問(wèn)題,并沒(méi)有全部實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè),制定一套規(guī)范的、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案,并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時(shí)且必要的。

  一、目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

  在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí),××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,一個(gè)個(gè)新建起來(lái)的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個(gè);而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒(méi)有管理。

  二、全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性

  (一)商業(yè)住宅小區(qū)

  ××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。在小區(qū)管理上,他們有一套專(zhuān)業(yè)的、相對(duì)完善的管理模式,但并不代表可以高枕無(wú)憂(yōu),因?yàn)槌鞘薪?jīng)驗(yàn)移植到農(nóng)村有時(shí)也會(huì)水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異,農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,但城市化進(jìn)程相對(duì)滯后,如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā),完全照搬城市物業(yè)管理模式,就是引發(fā)很多問(wèn)題,錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以,對(duì)于××鎮(zhèn)的'商業(yè)小區(qū)而言,物業(yè)管理也需要因地制宜。

  (二)農(nóng)村拆遷小區(qū)

  各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)生活環(huán)境要求的提高,促使拆遷小區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理,由于沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)范,造成管理效果參差不齊,引發(fā)一系列問(wèn)題。

  1、安全問(wèn)題:目前,很多村的拆遷小區(qū)因沒(méi)有建設(shè)完畢,還有后期工程正在進(jìn)行,所以沒(méi)有進(jìn)行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備,但基本形同虛設(shè),早安全上造成了隱患。

  2、衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題:拆遷小區(qū)使村民原來(lái)的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧J健T瓉?lái)只要自?huà)唛T(mén)前雪就行,現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護(hù),但由于小農(nóng)思想的影響,很多村民就疏忽了這一塊,造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災(zāi)。

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  3、綠化問(wèn)題:小區(qū)建成伊始,綠化設(shè)施齊全,環(huán)境優(yōu)美。然而過(guò)不多久,花圃都成了村民各自的菜園子,甚至還出現(xiàn)為了爭(zhēng)點(diǎn)方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒(méi)有辦法,只能讓鏟車(chē)鏟掉重新種上綠化,但緊跟著村民又會(huì)種菜,于是,在村委和村民之間就會(huì)進(jìn)行一場(chǎng)你栽我鏟,你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標(biāo)不治本的方法,造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

  4、維護(hù)問(wèn)題:俗話(huà)說(shuō):“三分建、七分管”,房屋時(shí)一年新、二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專(zhuān)業(yè)的房屋維護(hù),很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問(wèn)題,影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來(lái)的問(wèn)題,都在提醒我們,在全鎮(zhèn)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的,它對(duì)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、精神文明、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

  三、政府推行物業(yè)管理的辦法

  1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

  物管是區(qū)域化管理,首先明確各區(qū)域邊界,物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配,考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè),以方便人們生活、生產(chǎn),合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則,形成一定規(guī)模面積與一點(diǎn)能夠數(shù)量的常住人口,有獨(dú)立或相對(duì)分界線(xiàn)的居住小區(qū)。

  2、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施,協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入,改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和生活環(huán)境,改變一般散沙的現(xiàn)象,完善至物管的基本狀態(tài),并要與國(guó)土、房管、建設(shè)、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門(mén)協(xié)調(diào)好,做到全體配合,各自做好本職工作,不越位、錯(cuò)位和缺位,共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理。

  3、加強(qiáng)宣傳,增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識(shí)物業(yè)管理是新生事物,存在一個(gè)逐漸熟悉與接收的過(guò)程,政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和政策,有針對(duì)性地做好宣傳引導(dǎo)工作,提高居民對(duì)物業(yè)管理法的認(rèn)知度,逐步使其樹(shù)立依法管理的意識(shí)。通過(guò)周邊物業(yè)管理示范小區(qū),使居民清楚認(rèn)識(shí)到小區(qū)引入物管的優(yōu)點(diǎn),使之逐步樹(shù)立有償服務(wù)的意識(shí),通過(guò)講座、討論、問(wèn)答等多種交流方式,生動(dòng)形象地普及物管常識(shí),提高居民群眾對(duì)物管的認(rèn)識(shí)程度,使其逐步樹(shù)立自治管理意識(shí)。

  4、制定小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但條例主要針對(duì)新建商住小區(qū),對(duì)拆遷安置小區(qū)管理關(guān)注不多。我們應(yīng)該在《物業(yè)管理?xiàng)l例》這一大框架下,根據(jù)本地區(qū)特點(diǎn),以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為指導(dǎo),制定適應(yīng)于本地區(qū)的、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理辦法與細(xì)則,從而以法律手段推進(jìn)××的小區(qū)物業(yè)管理。

  5、成立物業(yè)管理科,全程跟進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理××是個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)重鎮(zhèn),新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照城市的格局在規(guī)劃和建設(shè)。各式小區(qū)在快速建設(shè)成長(zhǎng)中,隨著居民收入水平與消費(fèi)水平的提高,對(duì)工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍,為××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時(shí)也體現(xiàn)出××政府為民造福,加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個(gè)重要舉措。

  四、物業(yè)管理基本形式

  1、簡(jiǎn)易物業(yè)管理

  在各項(xiàng)設(shè)施、規(guī)模等還不完善的情況下,社區(qū)或村委可采用簡(jiǎn)易物業(yè)服務(wù)。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、低保和離退休人員組建服務(wù)隊(duì),提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務(wù),在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下,具體由各村委、社區(qū)負(fù)責(zé)。

  2、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l件好,設(shè)備齊全的小區(qū),可通過(guò)業(yè)主大會(huì),選聘專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理。具體籌備由村委社區(qū)負(fù)責(zé),鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。

  3、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域,業(yè)主自己選出一個(gè)比較精良的管理委員會(huì),全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理,民主的制定各項(xiàng)規(guī)章制度。所有業(yè)主都要自覺(jué)愛(ài)護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約,將會(huì)按照既定的規(guī)章制度按約處理。如此民主自治的物業(yè)管理,形成成本低,效率高的雙贏局面。

  綜上所述,我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是“三位一體”的管理模式,即業(yè)主、物業(yè)公司、村(社區(qū))在平等合作的基礎(chǔ)上,追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加強(qiáng)公共社會(huì)管理、關(guān)注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型,以點(diǎn)推面,條塊結(jié)合,以塊為主,鞏固成果,統(tǒng)一管理,從而形成齊抓共管、共管共建的局面,最終實(shí)現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo)。

物業(yè)小區(qū)的管理方案3

  一、施工管理

  建立監(jiān)督和記錄制度,對(duì)工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理進(jìn)行統(tǒng)計(jì);

  熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類(lèi)施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類(lèi)管道情況、檢修口預(yù)留位置,做出詳細(xì)記錄;

  對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn);

  了解各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾材料等的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況;

  對(duì)影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題,及時(shí)書(shū)面匯報(bào)與業(yè)主方,列出整改報(bào)告,提交業(yè)主方備案處理

  二、設(shè)備安裝調(diào)試

  對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線(xiàn)的預(yù)埋等;

  出席有關(guān)工程的會(huì)議,參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查,建立調(diào)試檔案;

  及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的'隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題,列出遺漏工程,從物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見(jiàn),及時(shí)通報(bào)業(yè)主方。

  三、竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收

  安排相應(yīng)專(zhuān)業(yè)人員參與分戶(hù)驗(yàn)收,并對(duì)驗(yàn)收問(wèn)題進(jìn)行記錄,書(shū)面反饋與業(yè)主單位,并對(duì)整改落實(shí)情況檢查;

  從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收,配合業(yè)主方對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益;

  對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,明確記錄在案,書(shū)面報(bào)業(yè)主方,并督促施工方在約定期限內(nèi)對(duì)存在的問(wèn)題加以解決,直到完全合格;

  做好接管驗(yàn)收清單和需要提交資料清單,協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問(wèn)題的整改跟進(jìn)與反饋。

  四、人員配置及素質(zhì)要求:

  項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派3-5名專(zhuān)業(yè)人員。

  電梯技工:

  人員數(shù)量:1人。介入時(shí)間:電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機(jī)械專(zhuān)業(yè),中專(zhuān)以上學(xué)歷;有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn);了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù),持特種設(shè)備操作證(電梯)

  空調(diào)技工:

  人員數(shù)量:1人。介入時(shí)間:空調(diào)安裝至移交。有大型商場(chǎng)或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn);具備暖通基本常識(shí),持相關(guān)上崗證和中級(jí)以上職業(yè)資格證書(shū);有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上。

  高壓運(yùn)行維護(hù)技工:

  人員數(shù)量:2人介入時(shí)間:配電房安裝至移交。持高(電監(jiān)會(huì)頒發(fā))、低壓電工證(安監(jiān)局頒發(fā));一年以上星級(jí)酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn);有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn);有變壓器運(yùn)行、報(bào)停管理經(jīng)驗(yàn)。

物業(yè)小區(qū)的管理方案4

  20xx年,在xx和xx的直接領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下,我公司圍繞“依托x、開(kāi)拓發(fā)展、做大做強(qiáng)”的發(fā)展思路,創(chuàng)新工作模式,強(qiáng)化內(nèi)部管理,外樹(shù)公司形象,努力適應(yīng)新形勢(shì)下對(duì)物業(yè)管理工作的發(fā)展要求,在強(qiáng)調(diào)“服務(wù)上層次、管理上臺(tái)階”的基礎(chǔ)上,通過(guò)全體員工的共同努力,較好地完成了全年各項(xiàng)工作任務(wù)。截至12月底,我公司共實(shí)現(xiàn)收入xx萬(wàn),總體實(shí)現(xiàn)收支平衡并略有盈余,基本走上了自主經(jīng)營(yíng)的發(fā)展軌道,F(xiàn)將我公司20xx年主要工作總結(jié)如下:

  一、xx工作任務(wù)完成情況

  (一)以物業(yè)管理和工程維修為重點(diǎn),全力完成xx和xx交辦的各項(xiàng)中心工作任務(wù)

  在物業(yè)管理方面,我公司順利完成了各小區(qū)及辦公大樓的物業(yè)管理工作,此外,受xx委托,我公司負(fù)責(zé)了xx臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作,取得了良好的社會(huì)效益,圓滿(mǎn)完成上級(jí)交付的任務(wù)。在物業(yè)工程維修方面,我公司完成了裝修工程9項(xiàng),各小區(qū)房屋維修共387套,其他各小區(qū)零星維修改造工程13項(xiàng),進(jìn)一步改善了辦公大樓的辦公環(huán)境和各小區(qū)的生活居住環(huán)境,確保各項(xiàng)工作的順利推進(jìn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,我公司共投入工程維修費(fèi)用679.49萬(wàn)元,是去年的兩倍多。

  (二)完善各項(xiàng)規(guī)章制度,建立健全內(nèi)部管理機(jī)制,進(jìn)一步深化企業(yè)管理體制改革

  20xx年是我司轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)職能和下屬公司合并重組的關(guān)鍵年,我公司敢于迎接挑戰(zhàn),主動(dòng)把握機(jī)遇,在加強(qiáng)物業(yè)管理和內(nèi)部管理上做文章,按照現(xiàn)代企業(yè)制度的標(biāo)準(zhǔn)和要求深化管理體制改革。我們經(jīng)過(guò)對(duì)目前形式的認(rèn)真分析和準(zhǔn)確定位,轉(zhuǎn)變以前僅對(duì)安置小區(qū)做好日常維護(hù)管理的單一工作模式和發(fā)展思路,把擴(kuò)大服務(wù)范圍、提高物業(yè)管理水平、參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),主動(dòng)開(kāi)拓城市公共物業(yè)管理市場(chǎng)作為今后可持續(xù)性發(fā)展道路,為此,我們建立健全了一系列適應(yīng)公司自身發(fā)展需要和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需求的規(guī)章制度,如《物品采購(gòu)暫行規(guī)定》、《廢舊物資管理規(guī)定》、《加班制度》、《維修工程監(jiān)管工作規(guī)定》、《小區(qū)管理目標(biāo)責(zé)任考核表》(包括辦公內(nèi)務(wù)、安全防范、車(chē)輛管理、機(jī)電設(shè)備、綠化衛(wèi)生、住戶(hù)投訴、裝修維修等方面)、《物業(yè)管理有償服務(wù)規(guī)定》等,為公司發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎(chǔ)。

  同時(shí),本著開(kāi)源節(jié)流、多勞多得、提高小區(qū)管理服務(wù)水平的原則,在我公司管理的各小區(qū)內(nèi)建立并推行了經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制和管理目標(biāo)責(zé)任制,對(duì)小區(qū)進(jìn)行年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與服務(wù)指標(biāo)的考評(píng)。實(shí)踐證明,該項(xiàng)制度不但減少了業(yè)務(wù)成本,增加了公司的經(jīng)營(yíng)收入(見(jiàn)下表1),而且激發(fā)了服務(wù)中心全體員工的積極性,提高了他們的工作能力和效率,進(jìn)一步明確了小區(qū)服務(wù)中的責(zé)、權(quán)、利,保證小區(qū)物業(yè)管理的良性、高效運(yùn)作。此外,我公司還統(tǒng)一規(guī)范了各小區(qū)服務(wù)人員的服飾,加強(qiáng)禮儀培訓(xùn),公司的對(duì)外形象煥然一新;推行了保安人員星級(jí)考核制度,為建立更優(yōu)秀、精干的保安隊(duì)伍奠定了基礎(chǔ)。

  表(略)

  同時(shí),我們清醒的認(rèn)識(shí)到制度建設(shè)的關(guān)鍵在于落實(shí),因此,我公司不斷加大檢查和執(zhí)行力度,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不回避,及時(shí)糾正,確保各項(xiàng)工作有計(jì)劃、有依據(jù)、有落實(shí)地穩(wěn)步展開(kāi)。

  (三)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè),構(gòu)建環(huán)境整潔、管理有序的和諧小區(qū),打造悅?cè)A物業(yè)品牌

  為加強(qiáng)企業(yè)本部和服務(wù)社區(qū)的文化建設(shè),創(chuàng)建了公司網(wǎng)頁(yè),為住戶(hù)與公司更好的交流提供了便捷的互動(dòng)平臺(tái);不斷豐富公司季刊內(nèi)容,已嘗試在小區(qū)內(nèi)向住戶(hù)派發(fā),加強(qiáng)公司的品牌宣傳,使住戶(hù)能更好的了解我公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù),增加了他們的'認(rèn)同度和信賴(lài)度;結(jié)合各小區(qū)的實(shí)際情況,舉辦了各種類(lèi)型的社區(qū)文化活動(dòng),累計(jì)投入6.5萬(wàn)活動(dòng)資金,與去年同比增長(zhǎng)了333.33%,增強(qiáng)了與住戶(hù)互動(dòng)和溝通,其中較為大型的活動(dòng)是x花園“xx大賽”及x小區(qū)xx運(yùn)動(dòng)會(huì),取得圓滿(mǎn)成功,在住戶(hù)中引起了強(qiáng)烈反響,得到了他們的大力支持。此外,我公司還投入大量人力、物力在x花園重新裝修了文化娛樂(lè)活動(dòng)中心并投入使用,為小區(qū)居民提供了良好的休閑娛樂(lè)環(huán)境,為構(gòu)建和諧小區(qū)創(chuàng)造了條件。

  (四)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),積極拓展公司業(yè)務(wù)

  我公司于接手大樓的后勤工作,經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的努力,對(duì)飯?zhí)貌糠衷O(shè)備設(shè)施進(jìn)行了維修,完善了各崗位分工,做好設(shè)備設(shè)施的維修及辦的保潔工作,并全面開(kāi)展了對(duì)大樓機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)工作,為x良好的工作環(huán)境和后勤服務(wù)提供了有力保障。

  我公司把通過(guò)ISO質(zhì)量認(rèn)證的審核作為奮斗目標(biāo),通過(guò)多種形式做好品牌宣傳,以x停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目為契機(jī),進(jìn)一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理工作,投入大量人力物力,并加強(qiáng)了基礎(chǔ)設(shè)施的投入。期間,停車(chē)場(chǎng)累計(jì)停放約30000車(chē)次,總收入約x萬(wàn)元。由于我公司管理工作到位,車(chē)場(chǎng)管理井然有序,既無(wú)堵車(chē)現(xiàn)象發(fā)生,沒(méi)有發(fā)生任何事故和投訴事件,同時(shí)也取得了良好的社會(huì)效益,圓滿(mǎn)完成上級(jí)交付的任務(wù),為今后拓展公司業(yè)務(wù),打造xx公共物業(yè)管理品牌積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

  (五)加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)和人力資源儲(chǔ)備,構(gòu)建團(tuán)結(jié)共進(jìn)團(tuán)隊(duì)

  在員工隊(duì)伍建設(shè)方面,公司一方面嚴(yán)格管理,對(duì)不能勝任本職工作的人員堅(jiān)決進(jìn)行撤換;另一方面,開(kāi)展人性化管理,合理進(jìn)行崗位調(diào)整,營(yíng)造良好的工作氛圍。我們通過(guò)與xxx學(xué)院共同建立校企合作關(guān)系,建立“xxx學(xué)院實(shí)習(xí)基地”,為公司進(jìn)一步發(fā)展儲(chǔ)備了人力資源;安排員工參加多種培訓(xùn),提高公司工作人員的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。

  我公司重視團(tuán)隊(duì)建設(shè),一方面通過(guò)各種活動(dòng)讓員工感受到大家庭的溫暖,例如,中秋節(jié)組織遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的員工聚餐,并舉行文體活動(dòng);另一方面,讓員工認(rèn)識(shí)團(tuán)隊(duì)價(jià)值,將自身利益和發(fā)展與公司的興衰相關(guān)聯(lián),促使全體員工形成一支富有戰(zhàn)斗力的和諧共進(jìn)團(tuán)隊(duì),以滿(mǎn)足公司不斷變革創(chuàng)新和成長(zhǎng)發(fā)展的需要。

  (六)強(qiáng)化安全意識(shí),建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度,始終把安全生產(chǎn)作為一切工作的根本

  確保服務(wù)社區(qū)住戶(hù)的人身和財(cái)產(chǎn)安全是物業(yè)管理工作的基本要求,也是至關(guān)重要的工作內(nèi)容。為此,公司一方面非常注重提高全體員工的安全服務(wù)知識(shí)和安全防范技能,對(duì)全體員工進(jìn)行經(jīng)常性的安全生產(chǎn)教育,并適時(shí)舉辦安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)和防火安全練兵活動(dòng);另一方面,建立安全責(zé)任關(guān)聯(lián)制度,將安全生產(chǎn)與相關(guān)責(zé)任人的收入和責(zé)任擔(dān)保掛鉤,明確一旦出現(xiàn)安全事故,相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)的安全責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任,確保為小區(qū)創(chuàng)建安定的居住生活環(huán)境。20xx年,我公司管理的各小區(qū)沒(méi)有發(fā)生一起因公司職工瀆職引發(fā)的安全生產(chǎn)事故。

  (七)加強(qiáng)紀(jì)律教育,扎實(shí)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)

  我公司結(jié)合實(shí)際情況,組織黨員、干部開(kāi)展反腐倡廉、重溫新黨章學(xué)習(xí)活動(dòng),參加七月紀(jì)律教育月學(xué)習(xí)動(dòng)員大會(huì)、聽(tīng)報(bào)告、觀(guān)看錄像,還組織大家學(xué)習(xí)反腐倡廉的文章,重溫新黨章,牢固樹(shù)立社會(huì)主義榮辱觀(guān)。我公司根據(jù)工作業(yè)務(wù)需要,將學(xué)習(xí)人員的范圍擴(kuò)大到小區(qū)服務(wù)中心,以“八榮八恥”為主題,組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)心得的交流討論。對(duì)全體黨員干部及各部門(mén)負(fù)責(zé)人開(kāi)展治理商業(yè)賄賂專(zhuān)項(xiàng)工作和紀(jì)律教育學(xué)習(xí),進(jìn)行了自查自糾工作,針對(duì)存在的與可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行了討論、分析,制定整改措施,落實(shí)整改責(zé)任。今年,我公司實(shí)現(xiàn)所有經(jīng)濟(jì)類(lèi)合同或協(xié)議的簽訂實(shí)行雙經(jīng)辦人制度,確保合同的公平、公正。經(jīng)過(guò)整改,公司內(nèi)部加強(qiáng)了廉政建設(shè)工作,提高了干部職工的職業(yè)道德素質(zhì),在我公司的物業(yè)管理工作中不斷涌現(xiàn)好人好事,受到住戶(hù)好評(píng)。

  二、存在的主要問(wèn)題及難點(diǎn)

  一是物業(yè)管理員工隊(duì)伍文化程度不高,整體素質(zhì)相對(duì)偏低;再加上小區(qū)管理人員和保安隊(duì)伍變動(dòng)相對(duì)頻繁,他們一方面對(duì)新環(huán)境不能及時(shí)適應(yīng),溝通協(xié)調(diào)不足,另一方面大多沒(méi)有接受比較專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理技能培訓(xùn),工作能力欠缺,導(dǎo)致工作效率較低。

  二是我公司各項(xiàng)管理與考評(píng)制度仍有待于在實(shí)踐中不斷改進(jìn),企業(yè)文化與社區(qū)文化建設(shè)處于起步階段,缺乏經(jīng)驗(yàn),仍然需要不斷探索和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

  三是由于體制等各種客觀(guān)原因,企業(yè)的激勵(lì)制度不完善,對(duì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展有一定的限制。

  三、20xx年工作計(jì)劃與思路

  20xx年,我公司將繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀(guān)和黨的十五屆六中全會(huì)提出的構(gòu)建和諧社會(huì)為指導(dǎo)思想,一方面認(rèn)真完成xx和xx交給我公司的各項(xiàng)工作任務(wù),另一方面,繼續(xù)加強(qiáng)公司自身的各項(xiàng)制度建設(shè),進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)范圍,提高服務(wù)質(zhì)量,創(chuàng)建有信譽(yù)、有實(shí)力的物業(yè)管理品牌。

  (一)進(jìn)一步創(chuàng)新工作機(jī)制,內(nèi)強(qiáng)管理,外拓業(yè)務(wù),使公司的發(fā)展再上一個(gè)新臺(tái)階

  經(jīng)過(guò)這幾年的努力和發(fā)展,以及市建委和辦黨委的大力支持,我公司各項(xiàng)工作不斷規(guī)范,業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大,20xx年我們將進(jìn)一步創(chuàng)新完善工作機(jī)制和管理模式,進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理水平,繼續(xù)鞏固及完善現(xiàn)有各項(xiàng)制度,深化內(nèi)部機(jī)制改革,試行定員定崗定酬及費(fèi)用包干制度,繼續(xù)實(shí)行小區(qū)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任制及管理目標(biāo)責(zé)任制,向管理要效益;依托城建,充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),希望能在繼續(xù)做好每年交易會(huì)車(chē)管工作的基礎(chǔ)上,把進(jìn)一步開(kāi)拓物業(yè)管理新市場(chǎng)當(dāng)作一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓,促使公司的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)狀況有明顯好轉(zhuǎn)。

  (二)加強(qiáng)企業(yè)和社區(qū)文化建設(shè),打造xx物業(yè)品牌

  我公司在完成中心工作任務(wù)的基礎(chǔ)上,20xx年繼續(xù)將重點(diǎn)放在企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)上,繼續(xù)完善公司的網(wǎng)頁(yè)、季刊,努力搞好小區(qū)的社區(qū)活動(dòng),把深入拓展企業(yè)文化與社區(qū)文化的建設(shè)作為我公司拓展服務(wù)深度與提升服務(wù)質(zhì)量的突破點(diǎn),繼續(xù)推進(jìn)黨風(fēng)廉政建設(shè)和精神文明建設(shè)工作,不斷加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理工作,提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

  (三)加強(qiáng)人力資源的培養(yǎng)與人才隊(duì)伍建設(shè)

  要加強(qiáng)培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度,以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和整體管理水平;加強(qiáng)對(duì)高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn),并通過(guò)培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能,發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲(chǔ)備技術(shù)人才。通過(guò)與xx學(xué)院校企共建物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)習(xí)基地,選拔優(yōu)秀畢業(yè)生,加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。

物業(yè)小區(qū)的管理方案5

  寫(xiě)字樓物業(yè)的特性和使用要求,決定了寫(xiě)字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面:

  一、 營(yíng)銷(xiāo)推廣

  由于寫(xiě)字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性,決定了營(yíng)銷(xiāo)推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫(xiě)字樓宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫(xiě)字樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推廣,辦公空間的分割布局與提升改造,市場(chǎng)分析調(diào)研,與買(mǎi)租客戶(hù)的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約,客戶(hù)投訴與要求的受理與處理,客戶(hù)與經(jīng)營(yíng)管理者、客戶(hù)與客戶(hù)間關(guān)系的協(xié)調(diào),以及組織客戶(hù)參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作范疇。

  由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向,兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響,寫(xiě)字樓客戶(hù)變動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生,固有的客戶(hù)對(duì)辦公空間重新布置、面積增減、改變?cè)O(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此,為吸引招進(jìn)和留住客戶(hù),寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)工作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作,否則,便不能保證較高的租售率,影響寫(xiě)字樓物業(yè)的收益。

  這方面應(yīng)有專(zhuān)門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)人員在寫(xiě)字樓前臺(tái)工作或設(shè)立專(zhuān)門(mén)的辦公室辦公,進(jìn)行市場(chǎng)行情調(diào)研,主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶(hù),征求已有客戶(hù)對(duì)物業(yè)的使用意見(jiàn),盡力滿(mǎn)足各方面客戶(hù)的要求,保證物業(yè)保持較高的租售率。

  二、 商務(wù)中心的服務(wù)與管理

  大型寫(xiě)字樓辦公機(jī)構(gòu)集中,商務(wù)繁忙,一般會(huì)提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類(lèi)似)。

  1、 商務(wù)中心的設(shè)備配置

  商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī) 、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話(huà)、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。

  商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng),是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作,定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng),設(shè)備一旦發(fā)生故障,應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行維修。

  2、 商務(wù)中心的工作要求和工作程序

  商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)。客人對(duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷,必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

  (1)工作要求。對(duì)商務(wù)中心工作人員要求有:

  ①流利的外語(yǔ)聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)能力;

 、谑炀毜闹杏⑽拇蜃帜芰;

 、凼炀毑僮鞲鞣N設(shè)備的能力;

  ④熟悉商務(wù)信息知識(shí);

 、菔煜っ貢(shū)工作知識(shí);

 、蘧邆浠镜脑O(shè)備清潔保養(yǎng)知識(shí)。

  (2)工作程序。

  ①服務(wù)前:了解客戶(hù)所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶(hù)講明收費(fèi)情況,開(kāi)據(jù)收費(fèi)通知單

  并收一定比例的押金。

 、诜⻊(wù)中:以準(zhǔn)確、快捷為原則,按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精確地完成服務(wù)。

 、鄯⻊(wù)后:完成客人所需服務(wù)后,填寫(xiě)《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》,引導(dǎo)或陪同客

  人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬!渡虅(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》一式三份,一聯(lián)

  交給財(cái)務(wù)部,一聯(lián)交給客人,一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。

  商務(wù)中心的主要對(duì)象是客人,有時(shí)寫(xiě)字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備,為此制定商務(wù)中心簽單程序;

  寫(xiě)字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備,必須是因工作需要;使用前,必須由該員工所在部門(mén)經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請(qǐng)單》上填清原因、內(nèi)容、使用時(shí)間及批準(zhǔn)人后,在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。

  3、商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目

  寫(xiě)字樓客戶(hù)業(yè)務(wù)類(lèi)型不同,自身辦公條件不同,對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括:

  l 翻譯服務(wù),包括文件、合同等;

  l 秘書(shū)服務(wù),包括各類(lèi)文件處理;

  l 辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù);

  l 整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);

  l 臨時(shí)辦公室租用服務(wù);

  l 長(zhǎng)話(huà)、傳真、電信服務(wù);

  l 商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù);

  l 商務(wù)咨詢(xún)、商務(wù)信息查詢(xún)服務(wù);

  l 客戶(hù)外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;

  l 郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);

  l 電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等;

  l 報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù);

  l 客戶(hù)電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);

  l 文件、名片等印制服務(wù);

  l 成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);

  l 報(bào)刊剪報(bào)服務(wù);

  l 秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)等。

  三、 前臺(tái)服務(wù)

  小型寫(xiě)字樓的前臺(tái)僅提供基本的問(wèn)訊解答、引導(dǎo)服務(wù),大型寫(xiě)字樓的前臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目較多 ,主要包括:

  l 問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù),鑰匙分發(fā)服務(wù);

  l 信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);

  l 個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù);

  l 出租汽車(chē)預(yù)約服務(wù);

  l 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù);

  l 航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn);

  l 全國(guó)及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);

  l 餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;

  l 文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù);

  l 外幣兌換,代售磁卡,代售餐券;

  l 花卉代購(gòu)、遞送服務(wù);

  l 洗衣、送衣服務(wù);

  l 代購(gòu)清潔物品服務(wù);

  l 提供公司“阿姨”服務(wù);

  l 其他各種委托代辦服務(wù)。

  有的寫(xiě)字樓的報(bào)修點(diǎn)也設(shè)在前臺(tái),方便客戶(hù)報(bào)修。

  四、設(shè)施設(shè)備管理

  寫(xiě)字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作:

  1、設(shè)備管理

  (1)建立設(shè)備檔案。做好寫(xiě)字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔,建立設(shè)備登記卡。

  (2)完善工程部架構(gòu)。

  (3)建立各部門(mén)、各工種的崗位責(zé)任制。

  (4)抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制,開(kāi)源節(jié)流。

  (5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

  (6)建立監(jiān)管制度,監(jiān)督檢查專(zhuān)項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。

  2、維修與保養(yǎng)

  (1)報(bào)修(兩類(lèi)報(bào)修:自檢報(bào)修、客戶(hù)報(bào)修)與維修程序。

  (2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度:日常保養(yǎng)(又稱(chēng)作例行保養(yǎng));一級(jí)保養(yǎng);二級(jí)保養(yǎng)。

  (3)設(shè)備的維修。

  對(duì)于設(shè)備的維修控制,關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。

  編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意:

 、偈欠癜丛O(shè)備分類(lèi)編制計(jì)劃。

 、诰S修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。

 、劬S修方法是否恰當(dāng)。

  一般的維修方法有:

 、?gòu)?qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何,均按計(jì)劃定期維修。

 、 定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求,制訂維修周期,定期檢修。

 、墼\斷維修法。即根據(jù)使用部門(mén)的報(bào)告和提供的技術(shù)資料,對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查診斷,確定要維修的項(xiàng)目或部件,然后進(jìn)行維修。

 、苋婢S修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí),對(duì)主體和部件全面修理(大修)。

  建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。

  (4)設(shè)備的更新改造。這里的'關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機(jī),制訂切實(shí)可行的更新改造方案。

  一、 保安與消防管理

  1、保安管理

  (1)貫徹保安管理的基本原則是:

 、儋e客至上,服務(wù)第一。

 、陬A(yù)防為主。

 、壅l(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)。

 、苋悍廊褐,內(nèi)緊外松。

  (2)建立保安部的組織機(jī)構(gòu)。

  (3)制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度,明確本部門(mén)各類(lèi)人員的崗位職責(zé)。

  (4)加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施,配備專(zhuān)門(mén)保安人員和保安設(shè)備(報(bào)警裝置、門(mén)戶(hù)密碼開(kāi)啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等),加強(qiáng)寫(xiě)字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏,加強(qiáng)對(duì)停車(chē)場(chǎng)的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序,杜絕各類(lèi)可能發(fā)生的事故。

  2、消防工作

  (1)消防工作的指導(dǎo)思想是:以防為主,宣傳先行,防消結(jié)合。

  (2)一般寫(xiě)字樓的消防系統(tǒng)主要有:

 、俑墒较老到y(tǒng):自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),聯(lián)動(dòng)總控制屏,btm氣體滅火系統(tǒng)。

 、跐袷较老到y(tǒng):自動(dòng)噴淋系統(tǒng),消防栓系統(tǒng)(消防泵)。

 、巯缆(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu):消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn);空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn);消防電梯的功能試驗(yàn)。

 、芑馂(zāi)報(bào)警系統(tǒng):自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(包括感溫式火災(zāi)報(bào)警、感煙式火災(zāi)報(bào)警、感光式火災(zāi)報(bào)警),手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(包括電鈴報(bào)警、破碎玻璃報(bào)警、緊急電話(huà)報(bào)警) 。

  (3)消防工作的展開(kāi):

 、龠M(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有:消防輪訓(xùn),利用標(biāo)語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳,發(fā)放消防須知(防火手冊(cè))。宣傳的內(nèi)容有:消防工作的原則,消防法規(guī),消防須知 。

  ②建立三級(jí)防火組織,并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人:管理公司總經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、班組長(zhǎng)。

 、郯逊阑鹭(zé)任分解到各業(yè)主、租戶(hù)單元。由各業(yè)主、租戶(hù)擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。

 、 明確防火責(zé)任人的職責(zé),根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》的規(guī)定,制定防火制度。

 、荻ㄆ诮M織及安排消防檢查,根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書(shū),限期整改。

  ⑥制定防火工作措施,從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。

  ⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。

  ⑧發(fā)動(dòng)大家,及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。

 、峤⒆苑馈⒆跃冉M織。包括:建立義務(wù)消防隊(duì);建立專(zhuān)職消防隊(duì);抓好消防訓(xùn)練,每年組織一次寫(xiě)字樓全體人員消防演習(xí)。

  ⑩明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作,人員疏散為主為先,轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。

 、辖⑾罊n案。

  ⑿制訂滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案,每個(gè)房間安裝消防走火示意圖。

  二、 清潔衛(wèi)生管理

  清潔是寫(xiě)字樓管理水平的重要標(biāo)志,也是對(duì)建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。日常清潔工作的重點(diǎn)體現(xiàn)在:

  (1)制定完善的清潔細(xì)則,定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等,并嚴(yán)格執(zhí)行。

  (2)制定部門(mén)各崗位的責(zé)任制。

  (3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。

  ①定期巡檢法(隨見(jiàn)隨報(bào),定點(diǎn)檢查,劃簿登記);

 、诿咳粘椴;

  ③會(huì)巡制度;

 、苁秤盟|(zhì)及排污處理檢查。

  (4)保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

  (5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。

  寫(xiě)字樓的樓宇維護(hù)、停車(chē)管理可參見(jiàn)相關(guān)各章內(nèi)容。除以上各項(xiàng)管理與服務(wù)工作,協(xié)調(diào)好寫(xiě)字樓與客戶(hù)和社會(huì)各界的關(guān)系也是搞好寫(xiě)字樓管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

物業(yè)小區(qū)的管理方案6

  物業(yè)服務(wù)要結(jié)合自身的實(shí)際情況、管理架構(gòu)、員工素質(zhì)層次結(jié)構(gòu)及管理服務(wù)樓盤(pán)的品種類(lèi)型,進(jìn)而總結(jié)升華自己企業(yè)的價(jià)值觀(guān)發(fā)展取向和發(fā)展戰(zhàn)略,形成自身的體系,去引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展和凝聚員工的歸屬感。

  一、企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂和精神支柱,著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家于光遠(yuǎn)先生說(shuō)過(guò)“三流的企業(yè)靠生產(chǎn),二流的企業(yè)靠營(yíng)銷(xiāo),一流的企業(yè)靠文化!蔽飿I(yè)企業(yè)只有在不斷建立和完善自己的企業(yè)文化體系,才能形成促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。

  二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立科學(xué)完善的制度及考核體系:

  (一)《BI行為規(guī)范》,制定一套文明、規(guī)范的員工行為服務(wù)準(zhǔn)則,讓每個(gè)員工以此為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)約束自己的言行舉止,以此形成規(guī)范服務(wù),嚴(yán)格做事的良好氛圍。

  (二)《公司制度》統(tǒng)一公司內(nèi)部管理制度;

  (三)《管理處各崗位員工職責(zé)》制定各個(gè)服務(wù)崗位的工作職責(zé)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);

  (四)制定〈各崗位管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程〉各個(gè)服務(wù)崗位規(guī)范工作流程;

  (五)各相關(guān)崗位工作經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核辦法;

  (六)統(tǒng)一規(guī)格內(nèi)容的各種登記薄及表格的規(guī)范填寫(xiě);

  (七)執(zhí)行力,落實(shí)各項(xiàng)制度、規(guī)定及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督檢查獎(jiǎng)罰辦法。

  三、必須做好六項(xiàng)基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)工作:

  (一)房屋公共部位的維修;

  (二)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的管理運(yùn)行與維修維護(hù);

  (三)管轄范圍內(nèi)環(huán)境綠化保潔工作;

  (四)公區(qū)秩序的安全與維護(hù)工作;

  (五)各種資料檔案的規(guī)范管理;

  (六)綜合性的業(yè)主、客戶(hù)文明服務(wù)工作。

  四、引進(jìn)和培訓(xùn)高素質(zhì)人才,全面提高企業(yè)的服務(wù)品質(zhì),不斷的組織中層骨干人員外出學(xué),考察先進(jìn)物業(yè)企業(yè)的理念和做法,開(kāi)拓視野,引進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提升自我,結(jié)合實(shí)際進(jìn)行融合,創(chuàng)造出自己的先進(jìn)服務(wù)方法、措施和理念。物業(yè)服務(wù)行業(yè)的員工流動(dòng)性很大,新的員工面孔不斷在出現(xiàn),如不及時(shí)的思想改造和物業(yè)知識(shí)、技能、經(jīng)驗(yàn)的培訓(xùn),整體物業(yè)服務(wù)水平就得不到提升,所以必須制定培訓(xùn)計(jì)劃,不斷地組織員工進(jìn)行理念思想培訓(xùn)、物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)、崗位經(jīng)驗(yàn)技巧培訓(xùn)。

  五、突破傳統(tǒng)管理服務(wù)內(nèi)容,開(kāi)展深層次的多元化服務(wù)和產(chǎn)品多樣性服務(wù),比如向業(yè)主開(kāi)展房屋中介出租出售信、家政服務(wù)、室內(nèi)家電維修等有償服務(wù)。

  六、努力使業(yè)主的物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值。

  七、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的宣傳;通過(guò)樹(shù)立宣傳牌匾,開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)。比如內(nèi)容可以展示通知、公告、,服務(wù)細(xì)則、理念、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)內(nèi)部好人好事、溫馨提示、天氣預(yù)報(bào)、消防知識(shí)等等,讓業(yè)主感覺(jué)到物業(yè)像親人的`感覺(jué)。

  文化是企業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向,價(jià)值觀(guān)是企業(yè)發(fā)展的核心,人才是企業(yè)發(fā)展的活力,品質(zhì)是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ),規(guī)模是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略,創(chuàng)新是企業(yè)發(fā)展的永恒。

  如果從以上這七項(xiàng)措施來(lái)加強(qiáng)內(nèi)功建設(shè),定能打好管理與服務(wù)基礎(chǔ),以此為基礎(chǔ),來(lái)不斷提升物業(yè)服務(wù)的地位和形像,會(huì)得到業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同。

物業(yè)小區(qū)的管理方案7

  在物業(yè)管理中,安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的,是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。而在 20xx 年,北京市消協(xié)開(kāi)展過(guò)一個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查,其中對(duì)小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿(mǎn)意的達(dá)到 32.8% , 35.1% 的業(yè)主表示,因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利,其人身、財(cái)產(chǎn)安全受到過(guò)損害?梢(jiàn),住宅小區(qū)的和諧安寧已經(jīng)成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

  小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣,具有專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn),稍不注意,就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。對(duì)于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來(lái)講,物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)榘踩Pl(wèi)工作沒(méi)有做到位而引起的損失會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴(yán)重的影響。所以,除在加強(qiáng)小區(qū)條件以外,建立起一套完善的安保制度和一支高效、專(zhuān)業(yè)的安全管理隊(duì)伍,就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好做好以下方面:

  一、健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制,明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任

  1. 在健全安保制度之前,應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定,使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后,各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況,對(duì)安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對(duì)物業(yè)的安保工作的約束和管理,更重要的是通過(guò)制度,檢驗(yàn)工作中存在的問(wèn)題和漏洞,及時(shí)修改和完善,最后制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度,降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

  2. 在文件體系中,還要通過(guò)對(duì)公司崗位的實(shí)際操作情況,把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作詳細(xì)的記錄下來(lái)、然后保存,對(duì)所制定的規(guī)章制度做及時(shí)地調(diào)整、修改,并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn),也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如:安全巡邏記錄、來(lái)訪(fǎng)出入登記制度、物品放行制度等等。

  二、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)安保人員的培訓(xùn),建立專(zhuān)業(yè)化的安保隊(duì)伍

  物業(yè)管理企業(yè)的安保管理,歸根到底取決于員工的專(zhuān)業(yè)技能。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對(duì)職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要,必須建立專(zhuān)業(yè)化的隊(duì)伍。

  1. 管理人員須花大力氣開(kāi)展培訓(xùn)與思想教育。

  只有掌握專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)、安全保衛(wèi)管理知識(shí)和服務(wù)技巧,才能減少工作中的失誤、提高工作效率,減少安全風(fēng)險(xiǎn),保障物業(yè)安全。需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)、消防知識(shí)等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn),提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能;同時(shí)加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn),使其知法、守法、懂法,能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí),也能保護(hù)好自己。

  2. 組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全

  保衛(wèi)知識(shí),熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具,如消防用品 , 定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態(tài)。

  3. 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī) , 落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。

  物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)由主要的領(lǐng)導(dǎo)組織成立安全委員會(huì),負(fù)責(zé)安全管理的工作。同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu),如保安部或委托專(zhuān)業(yè)的保安公司,由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào),而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門(mén)里。而且要把安全管理提到日常的議事日程,并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理,配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中去,由專(zhuān)人負(fù)責(zé)。

  4. 管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施 , 保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對(duì)配備專(zhuān)門(mén)的'、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施,如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備 ( 如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備 ) ,要確保其始終正常工作,否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。

  三、組織安全宣傳教育 , 動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育

  增強(qiáng)安全意識(shí)

  任何物業(yè),其治安工作都須依靠執(zhí)法部門(mén)和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系,就會(huì)從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。

  1. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄3至己玫年P(guān)系,及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,掌握犯罪分子動(dòng)向,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過(guò)巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢(xún)問(wèn)并交公安機(jī)關(guān)處理;對(duì)發(fā)生不法侵害的行為,應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止,并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理,如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生,應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作,可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來(lái)第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會(huì)議,通過(guò)定期驗(yàn)收轄區(qū)治安狀況,通報(bào)治安情況,形成“一方有難,八方支援”的氛圍,建立良好的社區(qū)關(guān)系,擴(kuò)大治安力量,從而降低案發(fā)率,保證物業(yè)轄區(qū)安全,取得了較好的效果。

  2. 在遇到特殊緊急情況時(shí),如住用戶(hù)家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等,要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門(mén)前)時(shí),尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見(jiàn)證,以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少損失。

  四、加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理

  應(yīng)急突發(fā)事件:可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等,對(duì)于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對(duì)于自然災(zāi)害,作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境,熟悉當(dāng)?shù)貧夂、地質(zhì)等狀況。比如暴雨,季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等,對(duì)物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施;對(duì)于突發(fā)事件,要本著及時(shí)、高效,大事化小、小事化無(wú)、用戶(hù)至上的原則進(jìn)行處理;對(duì)于消防管理,必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍,平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn),季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能,還可進(jìn)行消防宣傳,使業(yè)主和用戶(hù)增強(qiáng)消防意識(shí),樹(shù)立消防的觀(guān)念,減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。

  五、加強(qiáng)對(duì)停車(chē)場(chǎng)、車(chē)輛的管理

  加強(qiáng)停車(chē)場(chǎng)管理,有利于維護(hù)交通秩序,保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全,避免車(chē)輛亂停亂放,保證良好的交通秩序,也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分,同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段。目前,停車(chē)場(chǎng)管理難度大,停車(chē)時(shí)碰車(chē)、撞車(chē)、車(chē)輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生,產(chǎn)生糾紛多,解決困難;加上車(chē)輛價(jià)值昂貴,極易形成安全隱患。通過(guò)嚴(yán)格的訓(xùn)練,加強(qiáng)管理,在車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),認(rèn)真落實(shí)制度,堅(jiān)決做到對(duì)車(chē)、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢(xún)、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車(chē)場(chǎng)安全運(yùn)行。

  當(dāng)然,我們更要學(xué)會(huì)利用資源來(lái)解決社區(qū)安保建設(shè)資金、設(shè)施、器材缺乏等嚴(yán)重問(wèn)題,達(dá)到設(shè)施、器材資源的共享。走資源共享的社會(huì)化道路,實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn)。

物業(yè)小區(qū)的管理方案8

  策劃書(shū)網(wǎng)發(fā)布小區(qū)物業(yè)管理方案,更多小區(qū)物業(yè)管理方案相關(guān)信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)策劃書(shū)網(wǎng)策劃頻道!緦(dǎo)語(yǔ)】物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。以下是策劃書(shū)網(wǎng)整理的.小區(qū)物業(yè)管理方案,僅供參考!

物業(yè)小區(qū)的管理方案9

  一、管理目標(biāo):

  1、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月,到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

  2、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月,到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

  3、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月,到達(dá)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn);

  4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理,護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班,確保業(yè)主和住戶(hù)生合財(cái)產(chǎn)安全;

  5、小區(qū)清潔實(shí)行專(zhuān)職保潔員職責(zé)制,保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔;

  6、小區(qū)車(chē)輛實(shí)行智能化ic卡管理,車(chē)輛憑卡進(jìn)出,無(wú)卡無(wú)證車(chē)輛禁止駛出小區(qū),所有外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū);

  8、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度,業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到,公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常,設(shè)備完好率100%;

  9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、持續(xù)花草樹(shù)木茂盛美觀(guān),綠化完好率99%以上;

  10、營(yíng)造小區(qū)濃厚的文化氛圍,每年社區(qū)文化活動(dòng)不得少于12次,每次參與人員不得少于300人;

  11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù),把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

  二、分項(xiàng)指標(biāo):

  房屋完好率:100%

  房屋零修、急修及時(shí)率:99%

  維修工程質(zhì)量合格率:100%

  管理費(fèi)收繳率:≥98%

  綠化完好率:99%

  清潔、保潔率:≥99%

  道路完好率及使用率:100%

  化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率:100%

  排水管、明暗溝完好率:100%

  路燈完好率:100%

  汽車(chē)場(chǎng)完好率:100%

  公共文體設(shè)施、建筑小品完好率:100%

  小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率:0

  小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率:≤1/年

  消防設(shè)施、設(shè)備完好率:100%

  火警發(fā)生率:≤1%

  火災(zāi)發(fā)生率:0%

  違章發(fā)生率:2%

  違章處理率:100%

  用戶(hù)有效投訴率:≤2%

  有效投訴處理率:100%

  管理層員工專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率:100%

  特種作業(yè)員工持證上崗率:100%

  維修服務(wù)回訪(fǎng)率:≥30%

  業(yè)主(住戶(hù))對(duì)物業(yè)管理綜合滿(mǎn)意率:≥98%服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)

  一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

  即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外,還帶給了多種多樣的特約服務(wù),將服務(wù)深度滲入到客戶(hù)的衣、食、住、行中,并明碼標(biāo)價(jià),除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外,客戶(hù)可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù),并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

  二、快速、完善的服務(wù)形式:首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

  1、首按職責(zé)制

  每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶(hù)的推薦,任何一位員工接到推薦后,統(tǒng)一傳遞到辦公室,并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶(hù)滿(mǎn)意為止。

  接待服務(wù)推薦時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z,盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢,因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方,爭(zhēng)取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天,一般不超過(guò)一周,特殊狀況除外。處理完畢后,由處理人與對(duì)方交代清楚,需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄,并告知第一接待人。

  2、三分鐘服務(wù)承諾

  第一接待人接到客戶(hù)的推薦時(shí),應(yīng)及時(shí)將客戶(hù)的推薦反饋到辦公室,由辦公室安排相關(guān)人員到客戶(hù)指定的地方,為客戶(hù)帶給相應(yīng)的服務(wù),這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘。若有特殊狀況,無(wú)法在三分鐘趕到客戶(hù)指定的地方,應(yīng)在事先跟客戶(hù)解釋?zhuān)〉每蛻?hù)的諒解,在客戶(hù)同意的同提下,在最短的時(shí)間內(nèi),趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)服務(wù)。

  三、突出、貼心的禮貌禮貌:三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

  1、三米微笑服務(wù)

  管理處人員見(jiàn)到客戶(hù)務(wù)必微笑示意,具體做法是:在距離客戶(hù)三米時(shí),務(wù)必自然微笑示意,微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn),等客戶(hù)到身邊時(shí),輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認(rèn)識(shí)的客戶(hù)時(shí),也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

  2、站立式服務(wù)

  站立式服務(wù)表此刻:

  (1)各固定崗(道口崗、門(mén)崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶(hù)的不同,應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù),早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹(shù)立站姿勢(shì)的形象。門(mén)崗則應(yīng)在客戶(hù)上下班的高峰期站立迎賓,時(shí)間為:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。

  (2)接待員或辦公室人員在接待客戶(hù)時(shí),在客戶(hù)進(jìn)門(mén)時(shí),也務(wù)必站立并微笑致意,客戶(hù)離開(kāi)時(shí),也務(wù)必站立微笑送別,并目送客戶(hù)出門(mén)為止。

  四、全天候的服務(wù)時(shí)間

  1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),客戶(hù)有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。

  2、維修班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),客戶(hù)普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù),有危及客戶(hù)安全的大維修也能得到緊急處理。

  3、客戶(hù)服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),并在無(wú)專(zhuān)人值班的時(shí)間段出示客戶(hù)服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話(huà),以便客戶(hù)在無(wú)水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶(hù)求助電話(huà)后,若不能在電話(huà)中處理了客戶(hù)的問(wèn)題,應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng),給予客戶(hù)最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。

  4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū),隨時(shí)待命,以便為客戶(hù)帶給服務(wù)。

  五、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)

  豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng),還在于讓大部分客戶(hù)能自覺(jué)的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái),變客戶(hù)被動(dòng)理解管理處帶給的`文化活動(dòng),為客戶(hù)主動(dòng)參與各種活動(dòng),并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍,一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

  六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)

  常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng),對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理,對(duì)全體客戶(hù)帶給共同的服務(wù),而沒(méi)辦法滲透到客戶(hù)個(gè)人的衣、食、住、行中,因此開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù),不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入,也大大方便了客戶(hù)的生活,同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

  七、實(shí)行完全的封閉式管理

  傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員和無(wú)關(guān)人員的管理,并沒(méi)有對(duì)外來(lái)送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理,而我們實(shí)行的完全封閉式管理,是除了客戶(hù)和拜訪(fǎng)人員能進(jìn)出小區(qū)外,其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū),而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù),進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí),把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。

  社區(qū)文化:

  一、社區(qū)文化宗旨

  提高社區(qū)文化工作質(zhì)量,增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)!

  二、社區(qū)文化理念

  增強(qiáng)鄰里交流,復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動(dòng)成為溝通心靈的橋梁!

  三、社區(qū)文化最終成果展望:

  1、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時(shí)候,就能聽(tīng)到從空中傳來(lái)悠揚(yáng)的背景音樂(lè)、看到優(yōu)雅的自然景觀(guān)、呼吸著清新的空氣,仿佛置身于世外桃園之中,心神為之一振;

  2、小區(qū)的每一個(gè)成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動(dòng)中來(lái),讓小區(qū)每個(gè)成員都能從中尋找到自己的興趣、愛(ài)好,并樂(lè)在其中,樂(lè)此不疲。

  3、不管走到那里,都能夠欣賞到各種各樣的山水畫(huà)、名人字畫(huà),仿佛置身于美術(shù)館中。

  4、生活在那里的人們臉上掛滿(mǎn)了滿(mǎn)足、快樂(lè)的笑容,憂(yōu)愁與那里絕緣。

  四、社區(qū)文化的硬件建設(shè):

  社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分,是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素,從所周知,現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來(lái)完成的,而良好的居住環(huán)境,能夠促使人們自覺(jué)地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對(duì)于一個(gè)人的心理影響是相當(dāng)重要的,當(dāng)一個(gè)人長(zhǎng)期處在良好的環(huán)境當(dāng)中,便會(huì)不知不覺(jué)地提高自身的素質(zhì),而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高,那么整個(gè)社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來(lái)了。總的來(lái)說(shuō),社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括:

  1、會(huì)所,包括籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、健身房、清吧、茶藝館、棋牌室、游泳池、乒乓球室、閱覽室等;

  2、公共場(chǎng)地,包括公共綠地、道路、大堂、走廊等;

  3、室外健身場(chǎng)所,包括室外健身器材、健身路、室外操場(chǎng)等;

  4、公司配置一整套專(zhuān)業(yè)的音響和舞臺(tái),這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)性。

  對(duì)于會(huì)所就應(yīng)盡可能利用其功能,并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理;對(duì)于公共場(chǎng)地則宜掛一些名人名畫(huà),營(yíng)造一種濃郁的文化氛圍;對(duì)于室外健身場(chǎng)所,則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo),構(gòu)成正確的、自發(fā)性的健身氛圍?傊瑢(duì)于社區(qū)文化的硬件,就應(yīng)重在利用,我們的工作重點(diǎn)就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

  五、社區(qū)文化的軟件建設(shè):

  軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分,它包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動(dòng)籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力、居民的參與配合及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度。

  根據(jù)社區(qū)文化的活動(dòng)形式、活動(dòng)風(fēng)格,社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分:

  (一)體育類(lèi)

  體育類(lèi)社區(qū)文化目的在于透過(guò)倡導(dǎo)體育健身的精神,利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶(hù)參與體育鍛煉,進(jìn)而構(gòu)成各種自發(fā)性組織,從而構(gòu)成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類(lèi)的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū),而且效果明顯,影響面廣。具體的體育類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng),包括:

  1、成立各種體育俱樂(lè)部,定期組織訓(xùn)練、比賽

  (1)球類(lèi):籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等;

  (2)棋類(lèi):圍棋、象棋、跳棋、軍棋等;

  (3)牌類(lèi):橋牌、撲克牌;

  (4)游泳:游泳培訓(xùn)班,游泳比賽;

  (5)拳類(lèi):太極拳、太極劍等。

  2、每年一次,以小區(qū)為單位,由公司組織大型體育活動(dòng)比賽

  3、在社區(qū)公共場(chǎng)所設(shè)置室外健身器材

  4、利用國(guó)內(nèi)國(guó)際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳,如組織群眾觀(guān)看重要比賽,掛宣傳標(biāo)語(yǔ)等,增強(qiáng)民眾體育健身意識(shí)。

  (二)文學(xué)類(lèi)

  文學(xué)類(lèi)社區(qū)文化的定位比較高,主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來(lái)組織一些興趣小組,在這些興趣小組的帶動(dòng)下,不定期舉辦一些文學(xué)活動(dòng),從而吸引更多的住戶(hù)前來(lái)參加活動(dòng),透過(guò)舉辦各種文學(xué)活動(dòng),提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣,最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類(lèi)社區(qū)文化操作比較困難,而且效果很難預(yù)測(cè),所以只適合那些住戶(hù)文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng),包括:

  1、組織互換藏書(shū)活動(dòng);

  2、文學(xué)寫(xiě)作興趣小組;

  3、各種興趣小組:紅學(xué)會(huì)、水學(xué)會(huì)、西學(xué)會(huì)、三學(xué)會(huì)等。

  (三)藝術(shù)類(lèi)

  藝術(shù)類(lèi)社區(qū)文化是資料最廣泛,也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式,主要透過(guò)各種俱樂(lè)部的活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)全體住戶(hù)參與到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái),并構(gòu)成若干自發(fā)性組織。這類(lèi)社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū),其主要活動(dòng)包括:

  1、成立各種興趣小組,定期組織訓(xùn)練、匯演、競(jìng)賽,可先以各小區(qū)為單位,成熟后可加以聯(lián)合,組成精英團(tuán)體:

  (1)聲樂(lè):民樂(lè)團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)

  (2)舞蹈:民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等,并定期舉行訓(xùn)練、比賽

  (3)書(shū)法、繪畫(huà):成立書(shū)法、繪畫(huà)興趣小組,并將其作品在小區(qū)各處展覽,年底還可舉辦免費(fèi)寫(xiě)春聯(lián)、畫(huà)年畫(huà)活動(dòng)

  (4)攝影:以公司已成立的攝影俱樂(lè)部為基礎(chǔ),定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動(dòng)

  (5)外語(yǔ)興趣組:引進(jìn)外語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū),定期舉辦外語(yǔ)角、外語(yǔ)沙龍、外語(yǔ)培訓(xùn)等

  2、營(yíng)造社區(qū)藝術(shù)氛圍

  (1)將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品(書(shū)法、山水畫(huà)等)加以裝飾后,在社區(qū)公共場(chǎng)所(大堂、會(huì)所等)展示,一方面可增加各團(tuán)體成員的積極性,另一方面可增加小區(qū)公共場(chǎng)的藝術(shù)氛圍;

  (2)定期組織社區(qū)家庭讀書(shū)活動(dòng);

  (3)周末露天舞會(huì)、音樂(lè)會(huì)、歌會(huì);

  3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會(huì)、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

  (四)康體類(lèi)

  從好處上說(shuō),康體類(lèi)社區(qū)文化是最具有社會(huì)效應(yīng)的活動(dòng),不僅僅能夠帶動(dòng)小區(qū)住戶(hù)參與各種社區(qū)活動(dòng),進(jìn)而構(gòu)成一種生活模式,還能夠?qū)π^(qū)的周邊帶來(lái)一些服務(wù),正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?huì)效應(yīng),康體類(lèi)活動(dòng)猶如異軍突起,在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類(lèi)活動(dòng)個(gè)體包括:

  1、帶給健身、娛樂(lè)場(chǎng)所(室內(nèi)室外),為小區(qū)成員長(zhǎng)期開(kāi)放,并加以必要的輔導(dǎo);

  2、定期組織爬山、游園、自駕游活動(dòng);

  3、定期組織美容、健身講座;

  5、定期組織群眾體檢(最好是免費(fèi)體檢);

  6、暑假組織少年夏令營(yíng)活動(dòng);

  6、籌建社區(qū)健康站,請(qǐng)專(zhuān)家定期或長(zhǎng)期帶給健康咨詢(xún)、急救等。

  (五)經(jīng)濟(jì)類(lèi)

  經(jīng)濟(jì)類(lèi)社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)相互幫忙,構(gòu)成一些商會(huì),定期組織活動(dòng),在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息,并使小區(qū)中的每一個(gè)住戶(hù)都能從中受益。這類(lèi)活動(dòng)的目的性較強(qiáng),比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類(lèi)活動(dòng)具體包括:

  1、定期邀請(qǐng)成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報(bào)告;

  2、成立各種商會(huì);

  3、定期邀請(qǐng)房地產(chǎn)專(zhuān)家做房地產(chǎn)租售交易介紹,并帶給現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún);

  4、定期邀請(qǐng)證券專(zhuān)家做投資、理財(cái)報(bào)告,并帶給現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún);

  5、根據(jù)住戶(hù)的具體需要,舉辦汽車(chē)、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動(dòng)。

物業(yè)小區(qū)的管理方案10

  一、工作現(xiàn)況

  20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對(duì)20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求,實(shí)施專(zhuān)業(yè)化得物業(yè)管理,利合物業(yè)公司重點(diǎn)對(duì)醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,對(duì)這兩個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理和過(guò)程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對(duì)以上小區(qū)張貼了入住公告,我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開(kāi)信》,并做了詳細(xì)的入戶(hù)調(diào)查,把三級(jí)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容,以及收費(fèi)許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字,統(tǒng)計(jì)了業(yè)主的詳細(xì)姓名、聯(lián)系方式、車(chē)輛信息、建筑面積,這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效,收費(fèi)工作正在進(jìn)行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理,各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)到位,準(zhǔn)備在20xx年12月1日收費(fèi)。慶安小區(qū)我們正在做入戶(hù)調(diào)查,但是物業(yè)管理入住的各項(xiàng)辦公用品、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位。準(zhǔn)備20xx年元月1日正式納入管理。

  二、老舊小區(qū)的特點(diǎn)及老舊小區(qū)改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

  老舊小區(qū)有四個(gè)明顯的特點(diǎn)

  1、老,這些小區(qū)大都建在20xx年以前,有的甚至是上世紀(jì)末、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū),基礎(chǔ)設(shè)施薄弱,公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重,無(wú)人管理,有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒(méi)有健全的機(jī)構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

  2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主,建筑面積10000平方左右,規(guī)劃不合理,有的是分兩期建設(shè)一個(gè)小區(qū)中有不同的開(kāi)發(fā)商,有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房,不能辦房產(chǎn)證,大多數(shù)沒(méi)有門(mén)崗房,沒(méi)有公用綠地或綠地太小,沒(méi)有健身器材。

  3、規(guī)劃不合理,人員混雜,繳費(fèi)意識(shí)淡薄。強(qiáng)烈要求政府改造并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無(wú)所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對(duì)比。利合物業(yè)對(duì)上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查,調(diào)查顯示結(jié)果,收費(fèi)工作中繳費(fèi)積極的業(yè)主和找各種理由不繳費(fèi)的業(yè)主形成了鮮明的對(duì)比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密,各自又成獨(dú)立的單元,很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。

  4、違建建筑很多,由于多年沒(méi)有管理,違建建筑見(jiàn)縫插針,影響小區(qū)的形象,很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。

  三改造和實(shí)施物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

  1、改造不徹底造成實(shí)施物業(yè)管理的成本增加。以醫(yī)藥公司為例,改造中小區(qū)的主通道有8平方的路面沒(méi)有整修,利合物業(yè)入住以后,拿自己的錢(qián)給予了整修,改造后由于沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督機(jī)構(gòu),留下了很多建筑垃圾,物業(yè)公司不得不花1000元專(zhuān)門(mén)處理這些垃圾。小區(qū)沒(méi)有劃停車(chē)位,物業(yè)公司不得不花錢(qián)專(zhuān)門(mén)劃停車(chē)位線(xiàn)這些都增加了物業(yè)管理公司的成本。前期改造中由于沒(méi)有物業(yè)公司的參與改造的某些項(xiàng)目很很不徹底,如

  2、由于長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理,小區(qū)業(yè)主交費(fèi)意識(shí)淡薄,物業(yè)費(fèi)收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊,繳費(fèi)只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費(fèi)。

  3、改造速度過(guò)急,沒(méi)有物業(yè)公司參與規(guī)劃,有些改造項(xiàng)目不適合以后實(shí)施物業(yè)管理。

  4、改造是一個(gè)系統(tǒng)工程,并不是一個(gè)部門(mén)能完成的,需要多部門(mén)來(lái)配合,如老小區(qū)門(mén)崗房的問(wèn)題,有的開(kāi)發(fā)商當(dāng)初為了售房,建立了后勤式的物業(yè),當(dāng)售房完畢的時(shí)候,物業(yè)不能維持,開(kāi)發(fā)商撤離了物業(yè),開(kāi)發(fā)商就把門(mén)崗房收回來(lái)用于出租,按照《條例》、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門(mén)崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當(dāng)中沒(méi)有門(mén)崗房,建設(shè)門(mén)崗房需要規(guī)劃部門(mén)審批,這也是在新政【20xx】20號(hào)文件中的內(nèi)容。

  5、改造老舊小區(qū)及實(shí)行物業(yè)管理,必須同拆除私搭亂建相結(jié)合,有的.老舊小區(qū)沒(méi)有門(mén)崗房和物業(yè)公共用房,而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門(mén)崗房和公共用房。

  6、針對(duì)老舊小區(qū)小的特點(diǎn),重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰,可以把兩個(gè)或幾個(gè)小區(qū)打通,這樣就可以布局更合理,就可以養(yǎng)活”物業(yè)。

  四、針對(duì)以上問(wèn)題提幾點(diǎn)建議

  1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專(zhuān)業(yè)化得管理經(jīng)驗(yàn),改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來(lái)管理,因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案,由辦事處組織論證實(shí)施,最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門(mén)共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān)。

  2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門(mén)配合。老舊小區(qū)因?yàn)槎嗄隉o(wú)人管理,存在著很多問(wèn)題,這些問(wèn)題的解決不是一個(gè)部門(mén)能解決的,必須由政府牽頭,多部門(mén)配合。

  3、對(duì)前期改造過(guò)的小區(qū)進(jìn)行二次改造。對(duì)小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項(xiàng)目,依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出,法律部門(mén)參與,政府協(xié)調(diào)“啃”下這個(gè)骨頭。

  4、由政府牽頭對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識(shí)進(jìn)社區(qū)的宣傳活動(dòng)。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。

  5、根據(jù)文件精神,要建立政府救助機(jī)制。對(duì)確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民,要積極采取不同形式的政府救助。

  6、對(duì)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積,給予政府補(bǔ)貼,緩解物業(yè)管理公司的困難。

  7、老小區(qū)改造,不能急于求成。每年確定一個(gè)到兩個(gè)小區(qū)實(shí)行改造,要改造一個(gè)成功一個(gè)管理一個(gè),在改造中積累經(jīng)驗(yàn),為以后改造打下基礎(chǔ)。

  8、重視老舊小區(qū)大門(mén)改造及建設(shè),這一點(diǎn)很重要。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)來(lái)做好老舊小區(qū)的大門(mén)改造,這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。

  結(jié)束語(yǔ):總之,老舊小區(qū)改造并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項(xiàng)切實(shí)的惠民工程,要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門(mén)參與,形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃,政府部門(mén)協(xié)調(diào),改造過(guò)程和改造后由物業(yè)公司和政府部門(mén)共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗(yàn)收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實(shí)施管理,并對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的公司給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼的模式,才能把這項(xiàng)惠民工程做好,從而得到老百姓的支持歡迎。

物業(yè)小區(qū)的管理方案11

  一、前期管理

 。ㄒ唬、人員安排

  管理處主任、各部門(mén)負(fù)責(zé)人按進(jìn)度陸續(xù)入駐欣怡家園社區(qū)現(xiàn)場(chǎng),參與前期的物業(yè)規(guī)劃,具體內(nèi)容如下:參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作,掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況,提出建議;參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作;配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作;投入入住前的各項(xiàng)工作。

 、贅怯罹C合驗(yàn)收前一個(gè)月,部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后,先期到位,負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。

  ②樓宇綜合驗(yàn)收前,按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定,做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作,包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。

 、蹣I(yè)主入住前半個(gè)月,管理處掛牌辦公,所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗,共同迎接業(yè)主入住。

 。ǘ⑶捌诠芾砑氨O(jiān)督

  管理處成立后,管理處主任編寫(xiě)入住工作方案,配備管理處工作人員,制定開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃;

  治安方面:熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施,明確人員排班及各崗位工作職責(zé);

  車(chē)輛管理:設(shè)計(jì)安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志,建立完善車(chē)輛管理制度;

  垃圾清運(yùn):確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。

 。ㄈ⑴浜瞎ぷ

  與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線(xiàn)電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。

  與學(xué)校、派出所聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶(hù)口遷移的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà),入住時(shí)公告業(yè)主。

  二、入住管理

 。ㄒ唬⑴e行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式

  為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉欣怡家園社區(qū)情況,展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象,我們將邀請(qǐng)房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。

  (二)、辦理入住手續(xù)采取的便利措施

  辦理入住八字方針:“熱情、周到、高效、便利”。

  1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場(chǎng)地,有咨詢(xún)、資料分發(fā)(業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定等),收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約,精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等,由專(zhuān)職人員提供一條龍服務(wù),精心安排入住程序。

  2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū),代辦相關(guān)業(yè)務(wù),給業(yè)主方便。

  3、提供集體辦理和上門(mén)服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。

  (三)、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作

  1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi),制作張貼收費(fèi)一覽表,列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),公布監(jiān)督、服務(wù)電話(huà)。

  2、印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單,委托房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部門(mén)在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。

  3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng),準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件,以備業(yè)主索取。

  三、裝修管理

 。ㄒ唬⒀b修控制流程

  1、業(yè)主辦理入住手續(xù);

  2、對(duì)業(yè)主裝修隊(duì)進(jìn)行裝修講解;

  3、對(duì)裝修方案進(jìn)行備案,簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》;

  4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督;

  5、(對(duì)違章裝修的)立即指出,上門(mén)以理說(shuō)服業(yè)主,以情打動(dòng)業(yè)主,使其改正;

  6、(若仍不糾正的)采取相應(yīng)的制止措施,向職能部門(mén)反映,以取得行政上的支持。

 。ǘ⒀b修宣傳

  為加大裝修宣傳力度,充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能,并架起管理處與業(yè)主的橋梁,真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性,提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳,向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修須知》,明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施,從而降低違章裝修發(fā)生率。

 。ㄈ⒀b修備案

  1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》進(jìn)行備案。

  2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn):房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線(xiàn)、電訊、有線(xiàn)電視、供水、供電、供氣等管線(xiàn)。

  3、保證房屋外觀(guān)統(tǒng)一美觀(guān)。審核重點(diǎn):陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線(xiàn)走向。

  4、裝修材料符合防火規(guī)定。

 。ㄋ模、裝修跟蹤監(jiān)管體系

  業(yè)主裝修施工,指定專(zhuān)職房管員,實(shí)施“全過(guò)程”

  追蹤監(jiān)管。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查,及時(shí)與業(yè)主溝通,了解施工方案、裝修工程進(jìn)展,把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管,形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),體現(xiàn)裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn),消除管理盲點(diǎn),維護(hù)好智能設(shè)施管線(xiàn)等公共管線(xiàn),杜絕違章搭建。

 。ㄎ澹┻`章裝修處理

  業(yè)主裝修備案中,服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》,劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《欣怡家園住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》,業(yè)主出現(xiàn)違章裝修,房管員或治安人員上門(mén)做好業(yè)主的思想工作,禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定,耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主,以情感化業(yè)主,爭(zhēng)取支持和理解,讓業(yè)主自覺(jué)接收整改要求。針對(duì)違章裝修,除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外,根據(jù)違章?lián)p壞情況,采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主,將上報(bào)行政職能部門(mén),由相關(guān)部門(mén)解決處理。

  四、入住期間的安全防范措施

  (一)入住期間的治安分析

  1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜,地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,外來(lái)人口與入住高峰期中的外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。

  2、裝修集中,裝修監(jiān)管面大,裝修防火任務(wù)艱巨。

  3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段,業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解,誤報(bào)、出錯(cuò)率高,治安壓力大,管理難度大。

 。ǘ⒕唧w防范措施

  針對(duì)這一時(shí)期的治安形勢(shì),我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。

  1、治安隊(duì)伍建設(shè)

  按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍,嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人,具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制,實(shí)行10%末位淘汰制。

  2、確立治安重點(diǎn),搞好對(duì)人流、物流、車(chē)流的有效控制

 、偃肆骺刂

  對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員須通過(guò)門(mén)崗,與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入,并做好訪(fǎng)問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù);

  對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度,對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制;

  對(duì)可疑陌生人,采取追蹤、監(jiān)控的措施,必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證檢查;

  經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶(hù)口,把可疑分子清出社區(qū)。

 、谖锪骺刂

  對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制;

  業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門(mén)崗申報(bào),并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記;

  治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查;

  所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。

 、圮(chē)流控制

  通過(guò)停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車(chē)主、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等信息。

  3、加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的配合

  與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系,請(qǐng)求派出所的協(xié)助,加大治安治理綜合力度。

  五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作

  按照國(guó)家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定,在業(yè)主入住率達(dá)50%前,由管理處制定相應(yīng)的公眾制度,并廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn),逐步修改成文,同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)程序和要求,為業(yè)主委員會(huì)成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達(dá)到50%時(shí),報(bào)請(qǐng)政府職能部門(mén),組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)籌備小組制定公眾制度草案,如業(yè)主、使用人公約等,備好大會(huì)審議材料,如前期物業(yè)管理報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。

  六、管理人員的配備

  管理處定編52人,其中主任、副主任各1名,各部門(mén)負(fù)責(zé)人4人,由物業(yè)公司聘任,授權(quán)到欣怡家園住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。

  接待員:2人,接待業(yè)主的來(lái)訪(fǎng)和投訴并及時(shí)處理。

  文員:1人,負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。

  財(cái)務(wù):1人,負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的.收繳工作。

  衛(wèi)生清潔工:16人,負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作,每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

  綠化管理養(yǎng)護(hù)工:2人,負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)培植工作,并對(duì)業(yè)主的垂直綠化(陽(yáng)臺(tái)擺花)和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。

  治安員:32人,負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車(chē)輛管理工作,配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護(hù)正常治安秩序,負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車(chē)輛,維護(hù)社區(qū)的交通秩序;

  維修工:7人,負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

  七、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃

  (一)、管理人員的錄用要求

  全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作

  大專(zhuān)以上文化,三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)

 。ǘ、員工服務(wù)準(zhǔn)則

  1、熱愛(ài)本職工作,努力學(xué)習(xí)管理技能,不斷提高管理水平,樹(shù)立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的宗旨,做好本職工作。

  2、上班時(shí)間穿戴整齊,按規(guī)定著裝,佩帶工作牌,保持精力充沛,不做與工作無(wú)關(guān)的事情,不做不雅觀(guān)的舉動(dòng)。

  3、主動(dòng)向來(lái)訪(fǎng)業(yè)主問(wèn)好,待人彬彬有禮,舉止文雅,接待態(tài)度認(rèn)真、懇切、答復(fù)問(wèn)題明確,不含糊其詞,并做好記錄。一般問(wèn)題當(dāng)天解決,來(lái)信一周內(nèi)答復(fù),涉及疑難問(wèn)題定期答復(fù)。

  4、對(duì)業(yè)主的無(wú)禮行為,應(yīng)盡量容忍,耐心說(shuō)服,不以惡相待,不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

  5、竭誠(chéng)為業(yè)主服務(wù),對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題或困難,盡快給予合理解決,對(duì)涉及政策方面性的問(wèn)題,暫不能回答或解決的事,給予耐心解釋?zhuān)⒆龊糜涗,上?bào)處理;涉及多方面的問(wèn)題,會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究解決。

  6、執(zhí)行房屋修繕原則,不準(zhǔn)日益增減項(xiàng)目、數(shù)量,必須按計(jì)劃進(jìn)行,保證按時(shí)施工,完工后有業(yè)主驗(yàn)收簽名;愛(ài)護(hù)居民財(cái)產(chǎn),嚴(yán)格增收紀(jì)律,不請(qǐng)吃、不請(qǐng)喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。

  7、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,深入了解情況,積極為業(yè)主排憂(yōu)解難,不準(zhǔn)借機(jī)利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。

  (三)、工作人員的考核

  1、部門(mén)負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容:

 、賹(duì)公司、管理處制度政策的落實(shí)情況:對(duì)公司、管理處會(huì)議執(zhí)行情況應(yīng)及時(shí)向所屬員工傳達(dá),管理處制定專(zhuān)人隨時(shí)抽查,了解各部門(mén)員工對(duì)有關(guān)會(huì)議的熟知情況;

 、跁(huì)議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況:無(wú)特殊事由,應(yīng)出席公司組織的每次會(huì)議、學(xué)習(xí),并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會(huì)議內(nèi)容,會(huì)后有心得體會(huì);

 、勰杲K互評(píng)情況:部門(mén)負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評(píng)分,從工作態(tài)度,專(zhuān)業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評(píng)分。

  2、考核的內(nèi)容

 、偃粘?记冢好吭陆y(tǒng)計(jì)一次,統(tǒng)計(jì)每人每月的上班時(shí)間,加班天數(shù),早退、遲到、事(。┘、曠工等;

 、趦x態(tài)儀表:制服穿著,胸卡佩帶、儀容等;

 、趧趧(dòng)紀(jì)律:(具體參照各崗位規(guī)章制度);

 、酃ぷ鳎▽W(xué)習(xí))筆記:?jiǎn)T工必須按照各崗位的規(guī)定,認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)工作登記本,每次培訓(xùn)認(rèn)真做好筆記,管理處隨時(shí)檢查,并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一;

 、軉T工考評(píng)表:管理處員工每月必須填寫(xiě)一份《員工考評(píng)表》,對(duì)當(dāng)月工作進(jìn)行小結(jié),并提出工作建議及存在問(wèn)題,自評(píng)后由各部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)分,并及時(shí)匯總到管理處,此表作為年終員工考評(píng)的重要依據(jù)之一。

 。ㄋ模、員工的培訓(xùn)

  “萬(wàn)事以人為本”,要提高物業(yè)的管理水平,必須要有一大批專(zhuān)業(yè)人才通力協(xié)作。從欣怡家園社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來(lái)看,高智能、高科技在物業(yè)管理的運(yùn)用越來(lái)越多,以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的挑戰(zhàn),對(duì)員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍,為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”,鼓勵(lì)員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級(jí)職稱(chēng)的培訓(xùn)。

  八、員工培訓(xùn)的內(nèi)容

 、偎枷氲赖陆ㄔO(shè):不斷加強(qiáng)物資文明和精神文明建設(shè),努力培養(yǎng)不斷進(jìn)取、具有堅(jiān)韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊(duì)伍。

 、诼殬I(yè)道德建設(shè):培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng),樹(shù)立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。

 、畚幕夹g(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn):根據(jù)每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn),學(xué)習(xí)相關(guān)社會(huì)科學(xué)知識(shí)和自然科學(xué)技術(shù)知識(shí)。

  2、員工培訓(xùn)的類(lèi)型

  管理人員:側(cè)重于服務(wù)意識(shí)、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)、企業(yè)經(jīng)營(yíng);

  普通員工:側(cè)重于服務(wù)、服從意識(shí),工作技能和職業(yè)道德等;

  新員工(試用期內(nèi)):公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓(xùn),包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊(duì)列、拳術(shù)訓(xùn)練,培養(yǎng)良好的形象;理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》、《專(zhuān)業(yè)知識(shí)》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。

  3、員工培訓(xùn)的形式

  公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。

  4、培訓(xùn)的考核評(píng)估

  培訓(xùn)前考核:了解員工的現(xiàn)狀,確定員工培訓(xùn)的需求方向;

  培訓(xùn)中考核:邊培訓(xùn)、邊考察,了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況;

  培訓(xùn)后考核:分為實(shí)操和書(shū)面考評(píng)兩種,反饋培訓(xùn)成效,把考評(píng)的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù),考核合格者方可上崗。

  九、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”

  (一)、文明服務(wù):遵守社會(huì)公德,講究職業(yè)道德,執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類(lèi)員工守時(shí)守紀(jì),著裝整潔,禮貌待人,嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》,做好各項(xiàng)服務(wù)。

 。ǘ⒄w環(huán)境:社區(qū)房屋及公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物,地面平整,無(wú)建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無(wú)損壞,房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn),保證居住安全和正常使用。車(chē)輛停放整齊有序,樓房外觀(guān)沒(méi)有違章建筑物。

  (三)、清潔衛(wèi)生:社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔,檢查制度,衛(wèi)生無(wú)死角。做到:垃圾日產(chǎn)日清,管道、溝渠暢通,無(wú)積污堵塞,社區(qū)內(nèi)無(wú)人飼養(yǎng)家禽;樓公共走廊潔凈,不堆放雜物;社區(qū)內(nèi)排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。

  (四)、庭院綠化:社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理,花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當(dāng),環(huán)境優(yōu)雅宜人。(五)、治安管理:社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害,有制度、有設(shè)施、有公約、有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé),保證社區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。

  (六)、經(jīng)費(fèi)管理:嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一,手續(xù)簡(jiǎn)便,方便業(yè)主,各種費(fèi)用收繳及時(shí),為業(yè)主服務(wù)的管理費(fèi)收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律,財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為,并厲行節(jié)約,積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。

 。ㄆ撸、設(shè)施齊備:社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備,運(yùn)作正常,不改變?cè)O(shè)計(jì)用途,且發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。

 。ò耍、社區(qū)文化:社區(qū)內(nèi)積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),有專(zhuān)供老人、兒童活動(dòng)的設(shè)施。宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富,文體活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度,旅客培養(yǎng)居民愛(ài)護(hù)公物,遵守法紀(jì),團(tuán)結(jié)互助,弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚,共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。

 。ň牛、機(jī)構(gòu)職能:管理處管理人員職責(zé)明確,分工合作,協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé),監(jiān)督機(jī)制完善。召開(kāi)各種會(huì)議有記錄(紀(jì)要),開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全,保存完好。

 。ㄊ、管住關(guān)系:“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中,切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主排憂(yōu)解難”,使業(yè)主滿(mǎn)意。

物業(yè)小區(qū)的管理方案12

  一、小區(qū)管理介紹

  本小區(qū)位于市中心繁華地段,占地面積約為10萬(wàn)平方米,共有住宅樓30棟,住戶(hù)1200戶(hù)。小區(qū)設(shè)施齊全,包括兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房、游泳池、圖書(shū)館等公共設(shè)施。為確保小區(qū)居民生活質(zhì)量,物業(yè)公司決定進(jìn)駐小區(qū),提供專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。

  二、管理目標(biāo)與原則

  我們的管理目標(biāo)是通過(guò)科學(xué)、規(guī)范的管理,為小區(qū)居民提供安全、舒適、便捷的居住環(huán)境,提高居民的'生活品質(zhì)。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),我們將遵循以下原則:

  1.以人為本,關(guān)注居民需求;

  2.統(tǒng)一管理,確保小區(qū)秩序;

  3.服務(wù)至上,提高居民滿(mǎn)意度;

  4.節(jié)能環(huán)保,創(chuàng)造綠色家園。

  三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

  1.公共區(qū)域保潔:定期清理樓道、公共走廊、衛(wèi)生間等區(qū)域,保持環(huán)境整潔。

  2.綠化養(yǎng)護(hù):負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的綠化維護(hù),包括植物修剪、澆水、施肥等。

  3.設(shè)施維護(hù):對(duì)小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行定期檢查和維護(hù),確保其正常運(yùn)行。

  4.車(chē)輛管理:合理規(guī)劃小區(qū)停車(chē)區(qū)域,確保車(chē)輛有序停放,處理車(chē)輛糾紛。

  5.安全管理:加強(qiáng)小區(qū)安全防范,制定應(yīng)急預(yù)案,組織消防演練等活動(dòng)。

  四、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

  1.保潔服務(wù):公共區(qū)域每天清潔,垃圾桶定期清理,衛(wèi)生間每?jī)尚r(shí)清潔一次。

  2.綠化養(yǎng)護(hù):定期修剪、澆水、施肥,保證植物生長(zhǎng)良好,無(wú)枯死現(xiàn)象。

  3.設(shè)施維護(hù):定期檢查設(shè)施設(shè)備,及時(shí)修復(fù)損壞設(shè)施,確保其正常運(yùn)行。

  4.車(chē)輛管理:合理規(guī)劃停車(chē)區(qū)域,車(chē)輛有序停放,處理車(chē)輛糾紛,確保交通暢通。

物業(yè)小區(qū)的管理方案13

  為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí),也為了提高業(yè)主的滿(mǎn)意度,最終滿(mǎn)足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求,在客戶(hù)服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。

  (一)"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細(xì)則

  1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理",24小時(shí)接受咨詢(xún)和服務(wù)

  2、為更好地宣傳秘書(shū)管家服務(wù),方便業(yè)戶(hù)與助理取得聯(lián)系,將特定專(zhuān)職"助理"的相片、個(gè)人特長(zhǎng)、服務(wù)電話(huà)等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶(hù)。

  3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛(ài)、娛樂(lè)及運(yùn)動(dòng)愛(ài)好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿(mǎn)足各服務(wù)對(duì)象的需求。

  4、"助理"定期向業(yè)戶(hù)通報(bào)社區(qū)最新訊息,向住戶(hù)講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。

  5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書(shū)管家服務(wù),不僅提供購(gòu)物、訂餐、購(gòu)票、商務(wù)、家居、代召出租車(chē)等日常服務(wù),更是您商務(wù)與生活的貼心顧問(wèn)。

  6、禮賓助理"出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過(guò)失責(zé)任,過(guò)失者視情節(jié)輕重給予口頭、書(shū)面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退;

 。1)對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的'事情不予理睬或拖沓、推諉者;

  (2)自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者;

  (3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴,令投訴人不滿(mǎn)意者。

  (二)工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn):

  1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限:

 。1)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限:情節(jié)一般的,不超過(guò)半天;情節(jié)嚴(yán)重,不超過(guò)2天;

 。2)工程維修方面的投訴處理時(shí)限:

  水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時(shí)處理,維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)10分鐘;換燈泡、換門(mén)鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目,不超過(guò)半天;

  其他維修,按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成,一般不能超過(guò)7個(gè)工作日;

 。3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限

  明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的,及時(shí)處理,處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過(guò)10分鐘;

  其他公共部分維修,不得超過(guò)3個(gè)工作日;

  (4)對(duì)其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過(guò)大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過(guò)大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。

 。5)其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定,到達(dá)處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。

  2、業(yè)主咨詢(xún)回復(fù)工作時(shí)限:

 。1)關(guān)于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內(nèi)部情況,不能馬上回復(fù)的,不超過(guò)30分鐘。

 。2)關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),要求馬上回復(fù),無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi),回復(fù)業(yè)主。

 。3)關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢(xún),一般要求馬上回復(fù),確實(shí)無(wú)法落實(shí),不超過(guò)30分鐘回復(fù)對(duì)方。

  (4)關(guān)于其它部門(mén)的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢(xún),馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù),但原則上不得超過(guò)2個(gè)工作日。

  (三)工作質(zhì)量要求

  1、業(yè)主投訴處理和咨詢(xún)回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過(guò)規(guī)定的時(shí)限;

  2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢(xún)回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪(fǎng),回訪(fǎng)率不得低于50%(重大投訴回訪(fǎng)率達(dá)100%),每月業(yè)主滿(mǎn)意率要達(dá)到90%以上。

物業(yè)小區(qū)的管理方案14

  為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,努力提高物業(yè)管理水平,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī), 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,特制定本方案:

  一、指導(dǎo)思想

  以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

  二、目標(biāo)和范圍

 。ㄒ唬┠繕(biāo):

  1、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題,年底前整改率達(dá)到90%;對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修,維修及時(shí)率達(dá)到90%。

  2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%;20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán),在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

  3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

  4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

  5、大力推行物業(yè)管理,年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。

  6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

  (二)范圍:對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進(jìn)行清理整頓,進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

  三、工作內(nèi)容

  (一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況,通過(guò)調(diào)研,同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

 。ǘ┤鉀Q開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任,按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén),按照各部門(mén)職責(zé),落實(shí)到責(zé)任單位,做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū),逐個(gè)建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修,年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人,維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí),有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

 。ㄈ┘哟髮(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。

  一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》,及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度,建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的(含5萬(wàn)平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開(kāi)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬(wàn)米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí),鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時(shí)簽訂《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主(臨時(shí))公約》,對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷(xiāo)售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

  二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的`物業(yè)管理企業(yè),要按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級(jí),承接物業(yè)管理項(xiàng)目。同時(shí),加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評(píng)定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

  三是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理,實(shí)行實(shí)名誠(chéng)信考評(píng)制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度,扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù),年終進(jìn)行綜合考評(píng),考評(píng)結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級(jí)的要件,報(bào)房產(chǎn)行政主管部門(mén),并在沈陽(yáng)房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),提高管理服務(wù)水平。同時(shí),加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,繼續(xù)對(duì)我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進(jìn)行培訓(xùn),在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)》的基礎(chǔ)上,市房產(chǎn)行政主管部門(mén)與中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度,經(jīng)過(guò)實(shí)務(wù)操作培訓(xùn),考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專(zhuān)業(yè)崗位證書(shū)》,不合格的取消其上崗資格。

  四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國(guó)家和建設(shè)部的有關(guān)文件,結(jié)合我市實(shí)際,爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》,明確各部門(mén)職責(zé),充分調(diào)動(dòng)街道、社區(qū)的積極性,依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì),在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為,促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策,切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益。

 。ㄋ模┙⑹、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系。對(duì)于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理,爭(zhēng)取年底前物業(yè)化率達(dá)到100%;對(duì)于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),要確定管理單位,實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)服務(wù),待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,專(zhuān)業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門(mén)按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

 。ㄎ澹┎扇《喾N形式,加大對(duì)物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導(dǎo)全社會(huì)樹(shù)立正確的消費(fèi)觀(guān)念,促進(jìn)社會(huì)的和諧。

  三、組織領(lǐng)導(dǎo)

  為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處,市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

  組長(zhǎng):邢凱

  副組長(zhǎng):王鐵

  成員單位:市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

  領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),抓好具體的組織實(shí)施。

  四、職責(zé)分工

  規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則,市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo);市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施;各相關(guān)部門(mén)按照職責(zé)分工,密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門(mén)要明確分工,落實(shí)責(zé)任,相互配合,加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。

  市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén),具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督,并會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問(wèn)題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

  市建委、規(guī)劃局為開(kāi)發(fā)、建設(shè)單位的管理部門(mén)。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí),要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),不能予以驗(yàn)收,并限期整改;三是對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。

  市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

  各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體,要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問(wèn)題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關(guān)部門(mén),加大管理力度,認(rèn)真組織整改,使問(wèn)題得到及時(shí)有效的解決。

  五、實(shí)施步驟

  依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作,為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容,今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。

  (一)排查階段(20xx年5月10日至5月31日)

  由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)配合,各區(qū)政府組織實(shí)施,對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問(wèn)題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查,并進(jìn)行登記造冊(cè),建立管理檔案。

 。ǘ┱耐晟齐A段(20xx年6月1日至10月31日)

  各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析,查找根源,制定相應(yīng)的整改措施,報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查,審查合格后,方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。

 。ㄈ(yàn)收階段(20xx年11月1日至11月15日)

  領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),集中時(shí)間,認(rèn)真組織,對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核,確保達(dá)標(biāo)。

  六、保障措施

 。ㄒ唬┨岣哒J(rèn)識(shí),明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來(lái)抓,實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制,層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門(mén)要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任,切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。

 。ǘ┟芮信浜,抓好整改。市政府相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng),密切配合,針對(duì)物業(yè)管理存在的問(wèn)題,制定切實(shí)可行的整改措施,認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的,有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,確保全部達(dá)標(biāo)。

 。ㄈ┘訌(qiáng)宣傳,營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開(kāi)展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)”活動(dòng),大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù),進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí),樹(shù)立正確的消費(fèi)觀(guān)念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

 。ㄋ模⿵(qiáng)化管理,鞏固成果。市政府相關(guān)部門(mén)和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分,分工負(fù)責(zé),強(qiáng)化管理。特別是對(duì)存在問(wèn)題進(jìn)行整改后,要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任,避免類(lèi)似問(wèn)題的再次發(fā)生,切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。

物業(yè)小區(qū)的管理方案15

  為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平,鞏固各類(lèi)改善工程成果,改善人民群眾的居住生活品質(zhì),決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程。現(xiàn)制定如下實(shí)施方案:

  一、指導(dǎo)思想

  以科學(xué)發(fā)展觀(guān)為統(tǒng)領(lǐng),圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo),堅(jiān)持解放思想、敢為人先,按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求,推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”,構(gòu)建與xx經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式,著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

  二、主要目標(biāo)

  總體目標(biāo):力爭(zhēng)到20xx年末,xx市區(qū)(包括xx區(qū),以下簡(jiǎn)稱(chēng)xx區(qū))實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)(共約xx幢房屋,建筑面積約xx萬(wàn)平方米,涉及住戶(hù)約xx萬(wàn)戶(hù))基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開(kāi)展物業(yè)管理改善,逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

  具體目標(biāo):在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上,建立物業(yè)管理機(jī)制,爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”,即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車(chē)管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

  三、實(shí)施范圍

  xx市區(qū)xx區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅:

  1.20xx年以前建成。

  2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套。

  3.尚未開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。

  四、基本原則

  1.堅(jiān)持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則,充分發(fā)揮屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用,因地制宜建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

  2.堅(jiān)持突出重點(diǎn)。主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善,且目前尚未推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū),重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

  3.堅(jiān)持“軟”“硬”共建。在開(kāi)展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí),建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制,實(shí)現(xiàn)建管并舉。

  4.堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū),要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求,對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善,做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè),避免重復(fù)施工影響居民生活。

  5.堅(jiān)持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與,在工程中切實(shí)落實(shí)“四問(wèn)四權(quán)”,確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”,明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

  五、實(shí)施步驟

  1.調(diào)查計(jì)劃階段。20xx年xx月底前,完成機(jī)構(gòu)組建、xx區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作。

  2.全面推進(jìn)階段。20xx年xx月-xx年年底,全面推進(jìn)xx區(qū)物業(yè)管理改善工程,主要針對(duì)已開(kāi)展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū),按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施,其中20xx年完成xx萬(wàn)平方米,20xx年完成xx萬(wàn)平方米,xx年完成xx萬(wàn)平方米,累計(jì)完成xx萬(wàn)平方米。

  對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅,每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

  六、改善措施

 。ㄒ唬┩晟朴布渲。

  1.已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū),除完成原定改善任務(wù)外,還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū),市庭改辦或危改辦要通過(guò)“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺,按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下:

  (1)劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻,形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域;零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū),可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

 。2)建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門(mén)和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝,小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

 。3)配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房,有條件的要爭(zhēng)取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置,暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過(guò)渡。

  2.未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅,由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程,具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際,因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下:

 。1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

 。2)環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車(chē)停車(chē)位劃定、自行車(chē)棚(庫(kù))整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

 。3)房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線(xiàn)序化、危房修繕等。

 。4)公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來(lái)水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線(xiàn)和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

 。ǘ┙⑽锕軝C(jī)制。

  在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上,根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理,建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

  1.確定管理模式。

  街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見(jiàn)的征求工作,確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)(或零星住宅)因特殊原因未開(kāi)展整治或硬件配置改善未全部完成的,經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)確認(rèn)同意后予以接收。

  征求居民意見(jiàn)以戶(hù)為單位(一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶(hù)),采取書(shū)面形式進(jìn)行,公示告知居民專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶(hù)數(shù)居民選擇采取專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì),指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的居民戶(hù)數(shù)達(dá)不到總戶(hù)數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

  2.實(shí)施物業(yè)管理。

  (1)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開(kāi)展?梢苑謩e聘請(qǐng)保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理,或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理,或組織居民自治管理,為小區(qū)居民提供基本服務(wù),包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車(chē)秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù),并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶(hù)收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車(chē)、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營(yíng)性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用,作為小區(qū)物業(yè)管理資金,以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

 。2)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理,雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定,提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶(hù)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

  七、資金政策

  1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的,其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

  2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的,其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下:

 。1)環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用,由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1:1配套解決。

  (2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用,按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則,由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān);承擔(dān)確有困難的,由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng),經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后,由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1:1配套解決。

  直管公房、房改房和無(wú)產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1:1配套解決。

 。3)弱電桿線(xiàn)“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則,由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān);電力桿線(xiàn)“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶(hù)一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān);管道煤氣的建設(shè)(改造)費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān);自來(lái)水一戶(hù)一表改造費(fèi)用,除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外,其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

 。4)物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線(xiàn)等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門(mén)的要求,按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

  3.住宅小區(qū)日常管理長(zhǎng)效機(jī)制建立后,困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1:1配套解決。

  八、保障措施

  1.建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)改善工程的'組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)在市房管局),具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作,協(xié)調(diào)有關(guān)問(wèn)題。各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門(mén)按照各自職責(zé)依法開(kāi)展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

  2.落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算,具體使用規(guī)定另行制訂。各級(jí)財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí),并實(shí)行全程跟蹤審計(jì)。要加強(qiáng)對(duì)資金使用的管理,審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

  3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的,原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變,并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼;建立物業(yè)管理改善考核評(píng)優(yōu)機(jī)制,對(duì)考核優(yōu)秀的單位(個(gè)人)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì);住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無(wú)力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,經(jīng)所在社區(qū)公示無(wú)異議后予以減免;水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專(zhuān)業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的,應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并支付管理單位專(zhuān)項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的,補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

  4.加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主、屬地管理的原則,建立市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū),實(shí)施年度目標(biāo)考核,具體考核辦法另行制訂。

  5.加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳,引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容,理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求,配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

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