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商品房銷售合同管理問題的思考建議
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，特別是住房制度改革的深入，越來越多的人民群眾通過房地產(chǎn)市場解決住房問題、改善住房條件。作為保證商品房交易正常進行的重要法律制度一一商品房銷售合同，成為人民群眾關注的焦點。商品房銷售合同不僅是保證房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要手段，也是保護廣大人民群眾切身利益的有效方法。然而，由于消費者在購買商品房時法律意識淡薄，自我保護意識不強，更由于房地產(chǎn)市場中不法開發(fā)商的合同欺詐行為，以及人們對司法手段管理合同和行政手段管理合同界限混淆不清等原因，使商品房銷售中的合同欺詐行為成為人民群眾近年來消費投訴的熱點問題。國務院也將合同欺詐行為作為整頓房地產(chǎn)市場秩序的一個重要方面。能不能依法做好商品房銷售合同管理工作，為人民群眾創(chuàng)造一個放心的消費環(huán)境，是房產(chǎn)管理部門義不容辭的責任，也是貫徹落實十六大精神，踐行“三個代表”重要思想的重要內(nèi)容。做好這項工作，也是用實際行動推動我市依法治市工作進程的一項重要內(nèi)容。
一、對商品房銷售合同實行行政管理的基本概念
我國對商品房銷售合同實行行政管理，這是符合我國國情、具有中國特色的。馬克思主義認為，人民民主專政的國家有一個重要職能，那就是組織經(jīng)濟建設和文化建設，以滿足人民日益增長的物質(zhì)文化生活需要。對商品房銷售合同實行行政管理，就是國家行使這樣一種職能的具體體現(xiàn)。國家通過房地產(chǎn)管理部門運用行政管理手段，與司法手段有機結(jié)合，達到保護當事人的合法權(quán)利，維護社會經(jīng)濟秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目的。
房產(chǎn)主管部門是受市政府委托，負責我市房地產(chǎn)市場統(tǒng)一規(guī)劃和監(jiān)督管理的職能部門。依據(jù)國家、省、市有關法律、法規(guī)對商品房銷售進行管理。多年來，在市委、市政府的正確領導下，嚴格依法行政，認真踐行“三個代表”重要思想，維護廣大消費者的合法權(quán)益，推動了我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，也用實際行動推動了我市依法行政的進程。
為了對商品房銷售合同進行更加有效的管理，國家頒布了一系列的法律、法規(guī)、政策。先后出臺了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令95號)、《商品房銷售管理辦法》(建設部令88號)、《**市房地產(chǎn)市場管理條例》等等。最高人民法院于20xx年5月7日公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對商品房買賣合同糾紛的審理適用法律作出了更加明確、具體的規(guī)定�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定了房地產(chǎn)價格申報制度，并明確了“商品房預售實行預售許可證制度”。建設部第95號令《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關問題進一步作了細化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者應當簽訂商品房買賣合同。l995年建設部和國家工商行政管理局聯(lián)合頒法了《商品房購銷合同示范文本》，20xx年建設部、國家工商行政管理局又聯(lián)合對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》，規(guī)定了1 3項主要內(nèi)容。推行《示范文本》有利于保護當事人的合法權(quán)益，避免因合同缺少項和當事人意見表示不真實、不確切，而出現(xiàn)顯失公平和違法條款；有利于減少商品房買賣合同糾紛，促進合同糾紛的解決；有利于調(diào)動消費者的購房熱情，促進住房消費，拉動經(jīng)濟增長。通過運用行政手段管理商品房銷售合同，推行《示范文本》，對規(guī)范房地產(chǎn)市場行為起到了重要的作用。
二、為什么要對商品房合同進行管理
對商品房合同依法進行管理是全面建設小康社會宏偉目標的要求。在我國實現(xiàn)翻兩番的目標后，人民群眾生活逐漸由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變。黨的十六大又提出了全面建設小康社會的宏偉目標。小康不小康，關鍵看住房。建設部為小康社會的住房確定的目標是“戶均一套房，人均一間房，設施齊全，功能齊備”。在新的時期、新的形勢下，將會有更多的人民群眾通過房地產(chǎn)市場解決住房問題，提高居住質(zhì)量，改善居住環(huán)境。創(chuàng)造一個公平、公正、公開的秩序正常的房地產(chǎn)交易環(huán)境，就顯得更加重要。因此必須依法加強對商品房銷售合同實施管理。
對商品房銷售合同實施管理是“三個代表”重要思想的要求“三個代表”重要思想這個完整科學體系中，始終代表中國最廣大人民的根本利益，是“三個代表”的最終歸宿，也是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點。落實“三個代表”重要思想，必然體現(xiàn)在我們的工作實踐中，落實在一步一步扎實具體的工作中。加強商品房銷售合同管理，與人民群眾的利益息息相關。因此，只有維護好房地產(chǎn)交易市場的正常秩序，為人民群眾創(chuàng)造一個寬松的住房消費環(huán)境，才能真正代表最廣大人民群眾的利益。
對商品房銷售合同進行管理是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的要求。商品房銷售合同是國家對房地產(chǎn)市場進行微觀調(diào)控的主要手段之一，通過商品房銷售合同的調(diào)整，使得房地產(chǎn)市場交易活動井然有序，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但是，我們還應清醒地看到房地產(chǎn)市場中仍有不法開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、銷售商品房，損害廣大消費者利益，其中合同欺詐行為就是近年來反映比較突出的問題。為此，國務院、建設部均將整頓以合同欺詐消費者行為作為整頓房地產(chǎn)市場秩序的一個重要方面。因此，只有加強對商品房銷售合同的管理，消除開發(fā)商的不法行為，才能保護廣大消費者的利益，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
三、加強商品房銷售合同管理應重點做好的工作
由于商品房不僅是人民群眾改善居住條件，提高居住環(huán)境的要求，也是全面建設小康社會中實現(xiàn)家庭財富普遍有所提高的重要環(huán)節(jié)，在全面建設小康社會中意義重大。更由于商品房從預售到竣工交付的時間一般較長，具有較大的風險性和投機性，涉及廣大人民群眾的切身利益，所以我們要扎實做好商品房銷售合同管理。
1、進一步加強對房地產(chǎn)有關法律、法規(guī)的宣傳，提高消費者房地產(chǎn)法律、法規(guī)意識，讓商品房消費者做到明明白白消費。據(jù)統(tǒng)計，目前，消費者在購房時自己聘請律師的不到2％，法律意識比較淡薄，自我保護意識不強。大多數(shù)人認為：目前新版《商品房買賣合同》是國家制訂的，以為很全面，《合同示范文本》可以保護自己的利益，且大多數(shù)人在購房時有一種從眾心理，大家都這樣簽了，我也這樣簽算了。因此，加大對房地產(chǎn)的有關法律、法規(guī)的宣傳力度，培育消費者的法律意識，是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，保護消費者合法權(quán)益的基礎性工作，也是推進我市依法治市進程的重要內(nèi)容。加強商品房銷售合同管理，就必須大力宣傳有關法律、法規(guī)，使之家喻戶曉，人人明白。
2、嚴格對商品房銷(預)售進行管理。按照建設部《城市商品房銷售管理辦法》對商品房銷(預)售的規(guī)定，一是嚴格按規(guī)定辦理預售許可證，同時配合新聞媒體，定期向社會公布預售許可辦理情況，以供廣大消費者監(jiān)督和作為購房參考；二是銷售商品房時必須用《商品房買賣合同示范文本》，不使用的不予辦理產(chǎn)權(quán)證；三是加強對商品房銷(預)售的檢查巡查。
3、會同工商部門加大對房地產(chǎn)廣告的管理力度�！渡唐贩夸N售管理辦法》第十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確”。但現(xiàn)實中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的某些廣告，談不上真實、合法、科學、準確更是無從談起。目前的商品房銷售中所涉及的廣告內(nèi)容，l00％真實、合法、科學、準確的幾乎沒有，一般都包含了30％以上的虛假成分。對廣告中大量的承諾性內(nèi)容也不能全部約定在合同中，這些都嚴重地損害了消費者利益，必須堅決予以糾正。在商品房銷(預)售時，房地產(chǎn)銷(預)售廣告必須注明預售許可證號及準予預售的相關內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，應當在商品房買賣合同中約定。
4、推行《商品房買賣合同示范文本》，規(guī)范商品房銷售合同管理制度�，F(xiàn)在某些商品房開發(fā)商單方面制訂某些對開發(fā)商有利不可商談的條款；違反法律規(guī)定，單方擴大相關法律術語的內(nèi)涵與外延等等來損害廣大消費者利益。為此，必須對已經(jīng)出售的商品房的合同進行定期檢查，對不按法律規(guī)定簽訂合同；不按法律規(guī)定明示相關法規(guī)及合同文本的：對違反法律擴大解釋或侵犯消費者利益的合同條款，除要加以糾正外，還要對商品房開發(fā)商予以相應的處罰，以維護合同制度的嚴肅性。
5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門從嚴建立和管理抵押貸款他項權(quán)證和商品房買賣中的產(chǎn)權(quán)辦理檔案，在辦理他項權(quán)證或產(chǎn)權(quán)證上杜絕一房多貸，一房多賣行為。
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