處理合同范文合集7篇
在當(dāng)今不斷發(fā)展的世界，合同對(duì)我們的約束力越來(lái)越不可忽視，它可以保護(hù)民事法律關(guān)系。那么一份詳細(xì)的合同要怎么寫呢？下面是小編收集整理的處理合同7篇，僅供參考，歡迎大家閱讀。
處理合同 篇1
甲方：呼倫貝爾市牙星煤業(yè)公司露天煤礦
乙方：
為確保甲方礦區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，以及生產(chǎn)安全，甲、乙雙方在平等互利、友好協(xié)商的基礎(chǔ)上，就乙方清運(yùn)甲方礦區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)、生活垃圾事宜，達(dá)成如下協(xié)議：
一、清運(yùn)地點(diǎn)、頻次和時(shí)間
1、清運(yùn)地點(diǎn)：甲方委托乙方清運(yùn)生產(chǎn)垃圾的地址為：甲方工業(yè)廣場(chǎng)。
2、清運(yùn)頻次：乙方每?jī)商烨暹\(yùn)一次。如因甲方生產(chǎn)工作需要加頻次的，提前1天向乙方提出，乙方應(yīng)予配合。
3、清運(yùn)范圍：乙方負(fù)責(zé)生產(chǎn)、生活垃圾的清運(yùn)。嚴(yán)禁清運(yùn)甲方生產(chǎn)、生活垃圾以外的其他物資出廠。
4、清運(yùn)時(shí)間：中午（12：00-13：00）或下午（17：00-18：00），不得夜間清運(yùn)（18：00-次日早上8：00）。乙方應(yīng)避開甲方正常休息時(shí)間，雙休日及節(jié)假日不允許入廠。
二、協(xié)議時(shí)間
本協(xié)議有效期為 年，從 年月日至年月日止。
三、費(fèi)用及付款方式
1、費(fèi)用：依據(jù)雙方協(xié)商，生產(chǎn)、生活垃圾，乙方按 元/車向甲方繳取垃圾回收費(fèi)。
2、交費(fèi)時(shí)間：每月5日前，甲方將款交給乙方負(fù)責(zé)人，乙方負(fù)責(zé)人開具收款收據(jù)，不得拖延。
四、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、協(xié)議期間，在乙方無(wú)違約的前提下，甲方確保本協(xié)議下的生產(chǎn)、生活垃圾由乙方清運(yùn)。
2、甲方有權(quán)監(jiān)督檢查乙方的生產(chǎn)、生活垃圾清運(yùn)質(zhì)量。有權(quán)對(duì)
乙方現(xiàn)場(chǎng)清運(yùn)過(guò)程中出現(xiàn)的不符合生產(chǎn)、生活垃圾清運(yùn)質(zhì)量的現(xiàn)象要求立即整改。
3、甲方的生產(chǎn)、生活垃圾一律投放到指定地點(diǎn)。
4、甲方如遇檢查等特殊情況，需提前書面或電話通知乙方，乙方須配合甲方適當(dāng)增加垃圾清運(yùn)次數(shù)。
五、乙方的權(quán)利和義務(wù)
1、協(xié)議期間，乙方須無(wú)條件的接受甲方的監(jiān)督檢查和整改要求。
2、乙方須按本協(xié)議要求，保質(zhì)保量完成甲方委托的生產(chǎn)、生活垃圾清運(yùn)工作，應(yīng)做到垃圾每?jī)商烨謇硪淮�，不干擾甲方正常生產(chǎn)。
3、乙方進(jìn)入甲方礦區(qū)，不得在清運(yùn)車內(nèi)裝載與甲方無(wú)關(guān)的垃圾，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行處罰。若乙方?jīng)]有按時(shí)清運(yùn)生產(chǎn)垃圾的，甲方通知乙方后，乙方應(yīng)及時(shí)派人到現(xiàn)場(chǎng)檢查、督促清運(yùn)到位。
4、乙方每次清運(yùn)后，須向甲方領(lǐng)取《物料設(shè)備出門單》，并有甲方指定管理人員的.簽名方能出門。乙方須將此單交與甲方門衛(wèi)人員，并在接受甲方門衛(wèi)工作人員或相關(guān)管理人員的檢查并通過(guò)后，方可將垃圾運(yùn)離甲方礦區(qū)。
5、乙方應(yīng)指派專人檢查、督促甲方現(xiàn)場(chǎng)的生產(chǎn)、生活垃圾清運(yùn)情況，及時(shí)收集甲方的反饋意見。
6、乙方在垃圾清運(yùn)工作時(shí)應(yīng)做到安全、有序，自覺遵守管理制度。乙方人員在垃圾清運(yùn)工作時(shí)，發(fā)生傷亡或損壞甲、乙方財(cái)產(chǎn)、產(chǎn)品等安全事故，其一切責(zé)任由乙方自負(fù)，承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。
7、乙方進(jìn)入甲方工業(yè)廣場(chǎng)必須空車，不應(yīng)攜帶物資進(jìn)廠，更不應(yīng)將不屬于甲方的廢物、垃圾丟棄在甲方廠房，如發(fā)現(xiàn)須當(dāng)天清理完畢，若再次發(fā)現(xiàn)類似情景，甲方有權(quán)終止合同執(zhí)行，并不需承擔(dān)任何賠償責(zé)任。
六、協(xié)議的終止、續(xù)簽與變更：
1、乙方如沒有履行日常垃圾清運(yùn)工作，或日常垃圾清運(yùn)工作不能按甲方要求保質(zhì)保量完成的，甲方有權(quán)乙方終止協(xié)議。
2、如乙方提出終止協(xié)議，需提前一個(gè)月通知甲方，經(jīng)甲方同意
后，方可終止協(xié)議。
3、本協(xié)議到期前一個(gè)月，由乙方書面提出續(xù)簽申請(qǐng)，甲方審查同意后通知乙方續(xù)簽。如若甲方未通知乙方，協(xié)議有效期順延直至簽訂新協(xié)議。如若乙方接到甲方通知7天內(nèi)未與甲方續(xù)簽本協(xié)議，視為本協(xié)議終止。
七、附則
1、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方代表人簽字并加蓋公章生效。
2、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
甲方：（簽字蓋章）乙方：（簽字蓋章）
簽字時(shí)間：
簽字地點(diǎn)：
處理合同 篇2
委托方： （以下簡(jiǎn)稱甲方）
受托方： 青島波斯特集團(tuán)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱乙方）
為控制水體富營(yíng)養(yǎng)化，維護(hù)生態(tài)平衡，保障人體健康，促進(jìn)沿河地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)，受甲方委托，乙方對(duì) 進(jìn)行水質(zhì)處理，甲乙雙方達(dá)成如下協(xié)議：
本協(xié)議旨在明確甲乙雙方必須信守的基本原則。按照本協(xié)議的原則，乙方為甲方處理景觀水體，在實(shí)際處理過(guò)程中，雙方在不違背本協(xié)議的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際可另行訂立協(xié)議實(shí)施執(zhí)行。
第一條：根據(jù)甲方劃出的位于 的區(qū)域進(jìn)行治理，實(shí)際面積 平方米。甲方提供的河道、湖區(qū)水面，化學(xué)污染物不能流入該被處理的水區(qū)，甲方需把河道閘門關(guān)閉，杜絕化學(xué)污水流入，除自然災(zāi)害（上游大洪水）外。乙方應(yīng)按甲方提供的'實(shí)際面積給予治理，乙方采用BOT-1型凈水活素與生物酶和其它需用的材料合成予以治理，本產(chǎn)品屬無(wú)毒、無(wú)色、無(wú)味、無(wú)刺激、無(wú)殘留、環(huán)保型新一代生物制劑，絕不影響區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的水生植物和水生動(dòng)物。
第二條：根據(jù)甲方給乙方提供的治理區(qū)域，水面長(zhǎng)約 米，寬 米，平均水深 米，雙方按實(shí)際測(cè)量確認(rèn)后方可施工（測(cè)量應(yīng)含淤泥深度。）乙方根據(jù)實(shí)際地形自行核算，工程價(jià)格為 元/平方米，工程總造價(jià) 為 元。因水體面積較大，施工比較復(fù)雜，難度較大，甲方應(yīng)提供適當(dāng)?shù)姆奖銞l件，給予配合。
第三條：施工日期根據(jù)合同要求，乙方需在施工完成十五日后取得明顯效果，二十日后達(dá)到最佳效果。施工日期自簽訂合同之日起至 年 月 日，保質(zhì)期自 年 月 日至 年 月 日。
第四條：乙方經(jīng)取樣化驗(yàn)，甲方河道水質(zhì)處理前為 度污染水質(zhì)，經(jīng)處理后達(dá)到五類水標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)在一年內(nèi)隨機(jī)取樣化驗(yàn)。
第五條：日常維護(hù)過(guò)程中，乙方隨時(shí)監(jiān)測(cè)水域水體污染情況，同時(shí)根據(jù)天氣情況及天氣預(yù)報(bào)，在水質(zhì)將發(fā)生惡化，水藻將要爆發(fā)前，對(duì)水體及時(shí)進(jìn)行治理維護(hù)，需要時(shí)增加產(chǎn)品使用量以保證河水的潔凈和觀賞性。
第六條：在保質(zhì)維護(hù)期內(nèi)，乙方有權(quán)監(jiān)督任何單位或個(gè)人禁止向景觀水中投撒有害物體，如養(yǎng)魚用肥水劑，生澡劑，有害藥劑等，治理期間，若遇自然災(zāi)害破壞造成水質(zhì)污染或因化學(xué)污染所造成的水質(zhì)污染，不屬于乙方的責(zé)任。
第七條：工程完工后，乙方提出驗(yàn)收申請(qǐng)，驗(yàn)收時(shí)間與地點(diǎn)由甲方確定，驗(yàn)收雙方派人進(jìn)行，由甲方隨機(jī)進(jìn)行取樣（不少于三處），根據(jù)《中華人民共和國(guó)和國(guó)地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》V類要求進(jìn)行驗(yàn)收，如因甲方原因未在上述期限內(nèi)驗(yàn)收，視為驗(yàn)收合格。
第八條：由于甲方行為導(dǎo)致水質(zhì)惡化時(shí)，乙方不承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)提出治理方案，有甲方確認(rèn)并認(rèn)同價(jià)格后有償幫助甲方再次治理，治理費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
第九條：雙方簽訂合同后，甲方應(yīng)先付給乙方 % 的預(yù)付款，驗(yàn)收后付給 %，剩余 %作為保證金，自 年 月 日之前沒有大量爆發(fā)藍(lán)藻應(yīng)一次性結(jié)清保證金。
第十條： 雙方未盡事宜，可協(xié)商解決。
第十一條：本合同未盡事宜由雙方友好協(xié)商解決，解決不能滿意，也可通過(guò)法律程序解決。約定訴訟法院：青島市城陽(yáng)區(qū)人民法院進(jìn)行訴訟。
第十二條：本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力，自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方：（章）
乙方：（章）
單位名稱：
單位名稱：
單位地址：
單位地址：
委托代理人：
委托代理人：
年 月 日
年 月 日
處理合同 篇3
我國(guó)規(guī)定的法定退休年齡是男滿60周歲，女滿50周歲。那么在勞動(dòng)者達(dá)到退休年齡后，勞動(dòng)者與用人單位之間的勞動(dòng)合同該怎么處理?勞動(dòng)合同就要終止嗎?還是其他什么。有關(guān)內(nèi)容請(qǐng)閱讀下文。
《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法實(shí)施條例》第二十一條 勞動(dòng)者達(dá)到法定退休年齡的，勞動(dòng)合同終止。因此，用人單位是可以單方面終止勞動(dòng)合同的。
那么這種情形要支付賠償金或者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償嗎?再來(lái)看，《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第四十六條 有下列情形之一的，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：......(六)依照本法第四十四條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定終止勞動(dòng)合同的;而第四十四條是這樣規(guī)定的：
第四十四條 有下列情形之一的，勞動(dòng)合同終止：
(一)勞動(dòng)合同期滿的;
(二)勞動(dòng)者開始依法享受基本養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇的;
(三)勞動(dòng)者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失蹤的;
(四)用人單位被依法宣告破產(chǎn)的;
(五)用人單位被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉、撤銷或者用人單位決定提前解散的;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形
只有用人單位被依法宣告破產(chǎn)，用人單位被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉、撤銷或者用人單位決定提前解散造成合同終止的才有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，至于勞動(dòng)合同期滿是沒有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的.。既然到了退休年齡勞動(dòng)合同終止，那么結(jié)合上面規(guī)定，可知，到了退休年齡是沒有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的。到此，很多勞動(dòng)者就不能接受，辛辛苦苦干了大半輩子，退休了卻得不到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金!其實(shí)，法律還規(guī)定了，到了退休年齡的話是可以享受養(yǎng)老保險(xiǎn)，所以法律就不再規(guī)定支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。但是，有一個(gè)問(wèn)題，大部分勞動(dòng)者不可能從一家企業(yè)一直做十幾年，買足十五年的社會(huì)保險(xiǎn)。到了退休年齡，可能在這家企業(yè)才工作幾年，買了幾年的社保，達(dá)不到十五年，享受不了養(yǎng)老保險(xiǎn)。這種情形該怎么樣辦?《中華人民共和國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)法》有解決方法：第十六條參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的個(gè)人，達(dá)到法定退休年齡時(shí)累計(jì)繳費(fèi)滿十五年的，按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金。參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的個(gè)人，達(dá)到法定退休年齡時(shí)累計(jì)繳費(fèi)不足十五年的，可以繳費(fèi)至滿十五年，按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金;也可以轉(zhuǎn)入新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)或者城鎮(zhèn)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定享受相應(yīng)的養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。
同時(shí)勞動(dòng)部《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法〉若干問(wèn)題的意見》(勞部發(fā)[1995]309號(hào))也規(guī)定了處理辦法，即職工在接近退休年齡(按有關(guān)規(guī)定一般為5年以內(nèi))時(shí)因勞動(dòng)合同到期終止勞動(dòng)合同的，如果符合退休、退職條件，可以辦理退休、退職手續(xù);不符合退休、退職條件的，在終止勞動(dòng)合同后按規(guī)定領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)金。享受失業(yè)救濟(jì)金的期限屆滿后仍未就業(yè)，符合社會(huì)救濟(jì)條件的，可按規(guī)定領(lǐng)取社會(huì)救濟(jì)金，達(dá)到退休年齡并符合其他退休條件的辦理退休手續(xù)，領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金。
原來(lái)達(dá)到退休年齡后，用人單位是可以單方面終止勞動(dòng)合同的。這是我國(guó)法律明確規(guī)定的，這種做法并不違反相關(guān)規(guī)定。
處理合同 篇4
用人單位在使用勞動(dòng)者時(shí)，由于相關(guān)法律意識(shí)淡薄，并未簽訂勞動(dòng)伙同，引起不必要的矛盾與糾紛。在勞動(dòng)者主動(dòng)離職時(shí)，沒簽訂勞動(dòng)合同怎么辦?為您解答。
一、辭職的條件
1、勞動(dòng)合同法第三十七條 勞動(dòng)者提前三十日以書面形式通知用人單位，可以解除勞動(dòng)合同。勞動(dòng)者在試用期內(nèi)提前三日通知用人單位，可以解除勞動(dòng)合同。
2、第三十八條 用人單位有下列情形之一的，勞動(dòng)者可以解除勞動(dòng)合同:
(1)未按照勞動(dòng)合同約定提供勞動(dòng)保護(hù)或者勞動(dòng)條件的';
(2)未及時(shí)足額支付勞動(dòng)報(bào)酬的;
(3)未依法為勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的;
(4)用人單位的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害勞動(dòng)者權(quán)益的;
(5)因本法第二十六條第一款規(guī)定的情形致使勞動(dòng)合同無(wú)效的;
(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定勞動(dòng)者可以解除勞動(dòng)合同的其他情形。 用人單位以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強(qiáng)迫勞動(dòng)者勞動(dòng)的，或者用人單位違章指揮、強(qiáng)令冒險(xiǎn)作業(yè)危及勞動(dòng)者人身安全的，勞動(dòng)者可以立即解除勞動(dòng)合同，不需事先告知用人單位。
二、辭職賠償
用人單位應(yīng)當(dāng)在自用工之日起與勞動(dòng)者簽訂書面勞動(dòng)合同，如果不簽訂，勞動(dòng)者有權(quán)要求支付雙倍工資。同時(shí)因未簽訂勞動(dòng)合同，也不可以為勞動(dòng)者繳納保險(xiǎn)事項(xiàng)，這種情況用人單位已經(jīng)違反勞動(dòng)法律法規(guī)的規(guī)定，同是也侵害了勞動(dòng)者的合法權(quán)益，勞動(dòng)者可以使用解除勞動(dòng)關(guān)系的權(quán)益。如果用人單位不同意支付工資可到當(dāng)?shù)貏趧?dòng)監(jiān)察投訴拖欠工資。
本文介紹了未簽訂勞動(dòng)合同的情況下辭職的條件以及工資賠償情況。用人單位與勞動(dòng)者若經(jīng)調(diào)解不能達(dá)成一致，則需向相關(guān)部門報(bào)告或者提起上訴，具體細(xì)節(jié)需向?qū)I(yè)法律機(jī)構(gòu)咨詢。
處理合同 篇5
[摘 要]文章介紹了集體土地上房屋轉(zhuǎn)讓合同法律效力認(rèn)定相關(guān)內(nèi)容，簡(jiǎn)要分析目前集體土地上房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛多的起因及其特點(diǎn)和法律效力認(rèn)定原則。
[關(guān)鍵詞]集體土地上房屋轉(zhuǎn)讓合同；起因；特點(diǎn)；法律效力認(rèn)定
由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，司法實(shí)踐中對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)識(shí)存在差異，因而導(dǎo)致不同的法律后果。有的認(rèn)為，農(nóng)村房屋建造的基礎(chǔ)是宅基地，宅基地系集體土地，其轉(zhuǎn)讓不符合《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；有的認(rèn)為，只要合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。本文就集體土地上房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛的起因及其特點(diǎn)和法律效力認(rèn)定進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
一、集體土地上房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛多的起因及其特點(diǎn)
集體土地上房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，而在農(nóng)村，農(nóng)民外出打工的數(shù)量是日益增多，新生代農(nóng)民的就業(yè)意識(shí)的`轉(zhuǎn)變，農(nóng)民遷往城鎮(zhèn)的日益增多，農(nóng)村賣房的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，但是近年來(lái)，賣房多年的村民，因?yàn)殡S著城鎮(zhèn)的擴(kuò)張，農(nóng)村土地增值，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋買賣價(jià)格，出于利益的驅(qū)動(dòng)而反悔，有的主張要求與買受人共享拆遷利益，有的主張收回已經(jīng)交付的房屋，為此糾紛不斷，成為社會(huì)不和諧的隱患之
一。集體土地上房屋是否允許轉(zhuǎn)讓，對(duì)此問(wèn)題司法實(shí)踐存在兩種意見：一種意見認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而我國(guó)法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)。因此，集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓。另一種意見認(rèn)為，“法無(wú)禁止即可行”，我國(guó)法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣的明文規(guī)定，只要雙方協(xié)商同意，農(nóng)村房屋就可以轉(zhuǎn)讓。從我國(guó)《土地管理法》第六十二條關(guān)于“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定可以看出，國(guó)家還是肯定農(nóng)村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的立法意圖。而且，依據(jù)我國(guó)物權(quán)法第六十四條“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)”的規(guī)定，既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)，那么作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可依法對(duì)其房屋行使包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)。因此集體土地上房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。正是由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，司法實(shí)踐中對(duì)集體土地上房屋買賣合同效力認(rèn)識(shí)存在差異，再加上隨著城鎮(zhèn)的擴(kuò)張，農(nóng)村土地增值，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格，出賣人出于利益的驅(qū)動(dòng)而反悔從而引發(fā)此類糾紛頻發(fā)不斷。司法實(shí)踐中集體土地上房屋轉(zhuǎn)讓合同糾紛的主要特點(diǎn)有：1.從買賣雙方身份來(lái)看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況；2.從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上；3.合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并入�。辔崔k理房屋或宅基地使用權(quán)變更登記；4.從起因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴；5.從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。
二、根據(jù)集體土地上房屋轉(zhuǎn)讓合同的主體不同而認(rèn)定合同法律效力
《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外�！痹摋l款
篇五：集體土地房屋買賣合同
房 屋 買 賣 合 同
鑒于：1、甲方系本合同項(xiàng)下房屋的所有權(quán)人，且其對(duì)該房屋的處分已征得該房屋相關(guān)權(quán)利人的同意；
2、甲方愿意將房屋出賣給乙方；
3、乙方愿意購(gòu)買上述房屋； 4、本合同項(xiàng)下房屋現(xiàn)屬于集體土地，暫時(shí)不能辦理《房屋所有權(quán)證》及《土地使用權(quán)證》。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，就乙方向甲方購(gòu)買房屋簽訂本合同，以資雙方共同信守執(zhí)行。
第一條 甲方保證對(duì)所出賣的房屋享有完全的處分權(quán)并保證符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，而且沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。以后集體辦理《房屋所有權(quán)證》及《土地使用權(quán)證》時(shí)及乙方如需出售本房屋時(shí)，如需要甲方協(xié)助時(shí)，甲方應(yīng)無(wú)條件協(xié)助乙方辦理所有相關(guān)手續(xù)，如因甲方原因，造成該房屋不能辦理相關(guān)手續(xù)或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任，并賠償乙方的購(gòu)房款及房屋升值后收益款 。
第二條 房屋的坐落、面積情況。
3、本合同項(xiàng)下房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)讓。
第三條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。
本合同項(xiàng)下房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)款已包含在交易總價(jià)中。公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e不再另行計(jì)價(jià)。
第四條 付款方式及期限
仟元整給甲方；
第五條 特別約定
房屋交付后，如發(fā)生房屋征收或拆遷等對(duì)房屋及相應(yīng)土地的補(bǔ)償，由乙方所有。
第六條 陳述和承諾條款
1、甲方承諾：甲方擁有對(duì)本合同項(xiàng)下房屋完全的處分權(quán)。2、乙方承諾：真實(shí)地愿意購(gòu)買本合同項(xiàng)下的房屋。
第八條 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，自雙方簽字后生效。
見證人：
日期：
處理合同 篇6
【內(nèi)容提要】最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問(wèn)題，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發(fā)的一系列問(wèn)題，導(dǎo)致實(shí)踐中的無(wú)序。無(wú)效論者從合同違反《土地管理法》的規(guī)定和合同標(biāo)的履行不能出發(fā)，否定此類合同的效力；有效論者則從法解釋學(xué)和取締規(guī)范與效力規(guī)范的區(qū)別出發(fā)，認(rèn)定合同效力�；诖祟悊�(wèn)題的復(fù)雜，筆者從社會(huì)整體的角度出發(fā)，利用利益衡量的基本觀點(diǎn)，指出有效論更能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)的需要，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的處理對(duì)策，以期能對(duì)這一難題的解決起到促進(jìn)作用。
【關(guān)鍵詞】商品房買賣合同 集體土地 合同效力 利益衡量
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)社會(huì)整體發(fā)展，物質(zhì)水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現(xiàn)今十分普通的一件事情。但既然有買有賣，其間就難免產(chǎn)生糾紛，為了處理日益涌現(xiàn)的商品房買賣糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》） 。這一司法解釋的出臺(tái)，對(duì)于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進(jìn)作用，得到了社會(huì)各界的普遍歡迎。但是，通過(guò)近一年來(lái)的實(shí)踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法意旨看，該司法解釋主要是針對(duì)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的商品房買賣合同進(jìn)行規(guī)定的 ，并未把占國(guó)土很大比例的農(nóng)村集體土地上發(fā)生的商品房買賣行為納入調(diào)整范圍，不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對(duì)于在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理，目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論，但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人見解，希望能夠?qū)θ嗣穹ㄔ旱乃痉▽?shí)踐起到參考作用。
一、我國(guó)的土地制度與商品房種類
根據(jù)我國(guó)憲法的規(guī)定，“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有�！币虼�，在社會(huì)主義的中國(guó)，從所有制上講，土地可以分為兩類，即國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國(guó)的社會(huì)主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國(guó)的土地問(wèn)題及附著于土地之上的房屋問(wèn)題，就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn)，所以，商品房也就可以區(qū)分為建筑于國(guó)有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房?jī)纱箢悺?/p>
二、農(nóng)村集體土地上所建商品房的問(wèn)題所在
商品者，依《高級(jí)漢語(yǔ)大詞典》 之解釋，意為“⑴為交換而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場(chǎng)上買賣的物品”。據(jù)此并參考《解釋》第1條的規(guī)定，本文要討論的商品房就是指出賣人（僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會(huì)銷售并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于買受人、買受人支付價(jià)款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區(qū)別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權(quán)的讓渡過(guò)程中實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。但是，法學(xué)不同于經(jīng)濟(jì)學(xué)，其著眼點(diǎn)在于所有權(quán)的移轉(zhuǎn)及移轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。比較研究國(guó)有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權(quán)移轉(zhuǎn)方面的差別。
通觀世界各國(guó)，在房屋與土地的關(guān)系上，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過(guò)程中不會(huì)因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭(zhēng)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》
第31條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押�！痹谖覈�(guó)經(jīng)過(guò)出讓的國(guó)有土地其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口居民建住宅使用集體土地”的規(guī)定加以刪除，并在第63條中明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”，造成“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”的狀況， 從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉(xiāng)居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權(quán)人。 在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定而成為一種病態(tài)的契約，從而直接影響到買賣合同的效力問(wèn)題。
但是，在當(dāng)前相當(dāng)一部分地區(qū)出現(xiàn)了利用尚未收歸國(guó)有的集體土地開發(fā)商品房、規(guī)模建設(shè)新型人口聚集區(qū)的活動(dòng)，較為時(shí)興的說(shuō)法叫作“舊村改造”。雖然在這一過(guò)程中出現(xiàn)了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有其必然原因。隨著城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，土地的承載、養(yǎng)育等傳統(tǒng)功能逐步萎縮，而財(cái)富儲(chǔ)存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強(qiáng)，集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨著開放型經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)的深入發(fā)展，大量外來(lái)資金與人口涌入，使村鎮(zhèn)集體土地的價(jià)值迅速提升，城市近郊非農(nóng)用地的收益率明顯高于農(nóng)用地。其三，國(guó)家征用集體土地是按產(chǎn)值補(bǔ)償，而當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該標(biāo)準(zhǔn)，用地者到國(guó)家嚴(yán)格控制的土地一級(jí)市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補(bǔ)償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農(nóng)村集體建設(shè)用地不可避免地自行流轉(zhuǎn)。其四，我國(guó)土地管理制度改革后，土地使用權(quán)在土地權(quán)力體系中的地位日益突出，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn)，相當(dāng)一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟(jì)組織，在經(jīng)濟(jì)利益最大化的'驅(qū)動(dòng)下，自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運(yùn)用的土地使用權(quán)作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”。 可以說(shuō)，在一定意義上，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的出現(xiàn)就成為不可避免的現(xiàn)象。
除此以外，在中小城市出現(xiàn)的“舊村改造”也并不與國(guó)家開發(fā)小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略相背離。無(wú)論從我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家走城市化、現(xiàn)代化道路的發(fā)展途徑上看，抑或從我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的需求上看，小城鎮(zhèn)開發(fā)都是我國(guó)必將長(zhǎng)期堅(jiān)持并不斷發(fā)展的一項(xiàng)重要國(guó)策，而不是應(yīng)付現(xiàn)狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過(guò)渡措施。與其相對(duì)照，“集體建設(shè)用地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，僅源于原國(guó)家土地局上世紀(jì)九十年代初期推行的“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”政策， 其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權(quán)剝奪集體土地所有者、與民爭(zhēng)利的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代色彩。農(nóng)民集體所有的土地只有被征為國(guó)有后才能進(jìn)入市場(chǎng)，其收益只能由國(guó)家得到，這一傳統(tǒng)做法明顯是忽視農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)，與我國(guó)正在推行的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系改革相背離。集體土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。
三、病態(tài)契約與無(wú)效合同
討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問(wèn)題之前，有必要首先對(duì)病態(tài)契約和無(wú)效合同的概念作出說(shuō)明。
何謂病態(tài)契約？各國(guó)法對(duì)契約的成立和生效均規(guī)定了一系列要件，違反法律強(qiáng)行性規(guī)定的契約即為病態(tài)契約。例如，根據(jù)《意大利民法典》第1325~1352條的規(guī)定，契約生效的要件包括：⑴當(dāng)事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標(biāo)的可能、合法并確定或可確定；⑷契約的形式應(yīng)符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。 根據(jù)我國(guó)合同法第52條、54條的規(guī)定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會(huì)公共利益；⑷違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。
因契約違反法律所規(guī)定的要件的不同，可以確定契約病態(tài)的嚴(yán)重性。一種是僅與當(dāng)事人利益有關(guān)的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對(duì)于與社會(huì)利益相關(guān)的要件的違反，如違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定或共序良俗等。前者因涉及當(dāng)事人雙方利益，故病態(tài)并不十分嚴(yán)重而尚可救治，各國(guó)法一般規(guī)定其為相對(duì)無(wú)效的契約，即將契約是否生效的決定權(quán)交給當(dāng)事人本人；后者因涉及社會(huì)利益，故為病態(tài)嚴(yán)重的契約，當(dāng)事人無(wú)權(quán)決定其命運(yùn)，各國(guó)法一般規(guī)定其為絕對(duì)無(wú)效。
雖然違反與社會(huì)利益相關(guān)的要件是確認(rèn)絕對(duì)無(wú)效的契約的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但這種表述仍失之抽象。筆者以為，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，違反與社會(huì)利益相關(guān)的有效要件主要有兩個(gè)方面，即：⑴違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，⑵損害社會(huì)公共利益，或者稱之為違背公共秩序與善良風(fēng)俗。對(duì)于第一方面，王利明教授在《關(guān)于無(wú)效合同確認(rèn)的若干問(wèn)題》一文中提出了依據(jù)違法性確認(rèn)合同無(wú)效的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：⑴必須違反了全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，才能直接導(dǎo)致合同無(wú)效；⑵必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；⑶必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。 對(duì)于第二個(gè)方面，可以簡(jiǎn)稱為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗，一般是指社會(huì)對(duì)某種行為所持的一般道德標(biāo)準(zhǔn)與習(xí)慣。 公共秩序與善良風(fēng)俗不同，它反映和保護(hù)國(guó)家和社會(huì)的根本利益，表現(xiàn)了國(guó)家對(duì)社會(huì)生活的積極干預(yù)，其淵源大多來(lái)自公法，如憲法、行政法等；也有些規(guī)定來(lái)自私法。凡是違背上述條件的合同，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為絕對(duì)無(wú)效的合同。
四、在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力
通說(shuō)認(rèn)為，由于《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房買賣必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，而《土地管理法》中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無(wú)效合同。但是，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。
�。ㄒ唬┖贤瑹o(wú)效論的依據(jù)
在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同無(wú)效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：
1、此類合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，因此要實(shí)現(xiàn)此類合同的目的，就必須使在集體土地
上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，但是在《土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同違反了法律（此處是指《土地管理法》）的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類合同無(wú)效的結(jié)論。
2、由于合同標(biāo)的不能而無(wú)效。除合法要件外，契約的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。 當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價(jià)金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房產(chǎn)管理部門只辦理城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，因此，在集體土地上所建的商品房無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說(shuō)這類合同的標(biāo)的在客觀上沒有實(shí)現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài)。 基于這一原因，也可以確定此類合同無(wú)效。
（二）合同有效論的依據(jù)
與上述觀點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，合同有效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：
1、雖然《土地管理法》中規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但是，我國(guó)《憲法》第10條第4款后段明確規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這里雖然要求“依照法律的規(guī)定”進(jìn)行移轉(zhuǎn)，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法 ，根據(jù)該條的上下文意來(lái)判斷，這里所稱的法律應(yīng)當(dāng)是對(duì)轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的法律，而不包括實(shí)體上的限制。因?yàn)樵摋l從體系上分為四款，第1款規(guī)定了國(guó)有土地，第2款規(guī)定了集體所有土地，第3款規(guī)定了土地征用，第4款對(duì)土地轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定。這就是說(shuō)，在整個(gè)這一條上，立法者是對(duì)國(guó)有土地和集體所有土地作出了明確的區(qū)分，逐款加以規(guī)定，在此種情形下，不作區(qū)分地提及土地使用權(quán)，當(dāng)然是包括國(guó)有土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個(gè)整體的，這是《憲法》條文中的應(yīng)有之義。所以，《土地管理法》的規(guī)定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條 的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。
2、暫且不慮及上述對(duì)《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋，單從因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)行性規(guī)定而使合同無(wú)效的角度分析，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規(guī)而使合同無(wú)效，其前提是合同違反的是法律和行政法規(guī)中的強(qiáng)行性規(guī)定。法律規(guī)范可以區(qū)分為任意法規(guī)和強(qiáng)行法規(guī)，而強(qiáng)行法規(guī)又可以區(qū)分為強(qiáng)制規(guī)定和禁止規(guī)定二種。強(qiáng)制規(guī)定，指命令當(dāng)事人應(yīng)為一定行為的法律規(guī)定。禁止規(guī)定，指命令當(dāng)事人不得為一定行為的法律規(guī)定。但是，如果再進(jìn)一步細(xì)分，禁止規(guī)定又可以再分為取締規(guī)定和效力規(guī)定。前者僅系取締違反之行為，對(duì)違反者加以制裁，以禁遏其行為，并不否認(rèn)其行為之私法上效力。后者系明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的法律規(guī)定。由此可知，由于違反法律和行政法規(guī)而使合同無(wú)效，必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。 但是，細(xì)觀《土地管理法》的規(guī)定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，屬于典型的僅取締違反之行為、對(duì)違反者加以制裁、以禁遏其行為的規(guī)定，并未否認(rèn)其行為之私法上效力，應(yīng)當(dāng)定性為
取締性規(guī)定，根據(jù)王利明教授“無(wú)效一般只限于違反效力性規(guī)范的合同”的觀點(diǎn)推論，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也并不必然無(wú)效，只是屬于行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法取締的范圍而已，但此種結(jié)果并不必然及于私法。
�。ㄈ┕P者的觀點(diǎn)
筆者認(rèn)為，對(duì)在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同效力進(jìn)行界定，必須放在一個(gè)更高的、全局的視野上進(jìn)行審視，不能單就某一部法律為判斷，“法規(guī)則只有參照它們所服務(wù)的目的始能被理解”，確定一項(xiàng)法律規(guī)則的存在是否合理，必須首先探究其目的何在，只有在此基礎(chǔ)上，才能對(duì)兩種針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)作出取舍。
《土地管理法》規(guī)定集體土地的使用權(quán)在原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓，其意圖可以從該法
第一章總則的規(guī)定得到說(shuō)明。該法第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法�！蓖瑫r(shí)，該法第4條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。??”根據(jù)這些規(guī)定，我們可以較為清楚的認(rèn)識(shí)到，《土地管理法》不允許集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，其目的主要是保護(hù)農(nóng)用地（耕地）總量，防止農(nóng)用地（耕地）不斷減少而影響糧食安全和國(guó)計(jì)民生。應(yīng)該說(shuō)，這種立法意圖是十分正確的，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是以農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定為基礎(chǔ)的，只有農(nóng)業(yè)穩(wěn)定，才會(huì)有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，社會(huì)也才能保持穩(wěn)定。但是，假如商品房的開發(fā)是在現(xiàn)有建設(shè)用地上進(jìn)行的，對(duì)農(nóng)用地并不構(gòu)成影響，那么，就不應(yīng)當(dāng)也沒有依據(jù)一概加以否定。
法律的主要作用之一就是調(diào)整及調(diào)和種種相互沖突的利益，無(wú)論是個(gè)人利益還是社會(huì)利益。 法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動(dòng)的全部領(lǐng)域，總是有某種領(lǐng)域要依靠法官的自由裁量來(lái)決定，在這種領(lǐng)域中，法官必須發(fā)揮其創(chuàng)造精神和能動(dòng)性。法官應(yīng)當(dāng)努力在符合社會(huì)一般目的的范圍內(nèi)最大可能地滿足當(dāng)事人的意愿。實(shí)現(xiàn)這個(gè)任務(wù)的方法應(yīng)當(dāng)是“認(rèn)識(shí)所涉及的利益、評(píng)價(jià)這些利益各自的份量、在正義的天枰上對(duì)它們進(jìn)行衡量，以便根據(jù)某種社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位，最終達(dá)到最為可欲的平衡”。
讓我們首先來(lái)看一下確認(rèn)在集體土地上所建商品房買賣合同無(wú)效能夠帶來(lái)的利益。這一點(diǎn)其實(shí)在前面也已經(jīng)基本提及了，最根本的就是為了貫徹落實(shí)土地用途的嚴(yán)格管制制度，國(guó)家可以控制土地用途，保護(hù)耕地，穩(wěn)定國(guó)計(jì)民生。當(dāng)然，除此以外，由于《土地管理法》已經(jīng)著有明文，所以對(duì)這一制度不便輕易改動(dòng)，這就是另一個(gè)好處，即維護(hù)法律秩序的穩(wěn)定性。
與此對(duì)應(yīng)的，如果確認(rèn)在集體土地上所建商品房買賣合同有效又能夠帶來(lái)哪些利益呢？從目前的情況看，在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)，雖然主要目的是用于銷售，但是，在此基礎(chǔ)上，村民的居住條件則是首先得到了改善，在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場(chǎng)銷售，也正是這種銷售帶來(lái)的巨大收入才保證了村民在現(xiàn)階段有能力進(jìn)行居住條件的普遍改善。可以說(shuō)，改善村民的居住條件、增加農(nóng)民收入是確認(rèn)合同有效的第一點(diǎn)好處。第二個(gè)好處，確認(rèn)此類合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國(guó)家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，單一的渠道難以在短時(shí)間內(nèi)解決全部問(wèn)題，多頭并舉更能加快進(jìn)程。第三， 也是很實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題是，由于行政機(jī)關(guān)的執(zhí)
處理合同 篇7
房屋合同糾紛是指房屋買賣過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認(rèn)購(gòu)書相關(guān)的糾紛、房屋買賣合同價(jià)款支付相關(guān)糾紛、房屋交付相關(guān)的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償?shù)募m紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關(guān)系的沖突與協(xié)調(diào)、有關(guān)包銷的糾紛等。
房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因
房屋作為基本的生活資料和生產(chǎn)資料，對(duì)單位、對(duì)個(gè)人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口的增長(zhǎng)以及人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)愿望的提高，使得土地、房屋的供應(yīng)跟不上需求，供需失調(diào)容易引起利益矛盾;另一方面，某些客觀情況的變化，如價(jià)格波動(dòng)、質(zhì)量問(wèn)題、因特殊原因不能按時(shí)交付房屋等，也會(huì)引起利益矛盾;第三，商品房買賣合同本身不規(guī)范、不具體、不明確，或者在合同履行過(guò)程中，當(dāng)事人一方甚至雙方發(fā)生違約現(xiàn)象，同樣會(huì)引發(fā)利益矛盾;第四，商品房買賣合同當(dāng)事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)，侵犯他人的合法權(quán)益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個(gè)主要原因。
房屋買賣合同糾紛出現(xiàn)的司法難題
第一，關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議與定金的效力問(wèn)題。認(rèn)購(gòu)協(xié)議是廣泛存在于房屋銷售中的一種文書，因認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽署后無(wú)法達(dá)成房屋買賣合同而引發(fā)的案件的數(shù)量已經(jīng)在不斷地上升。由于買受人在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后，往往要先行支付幾千元到幾萬(wàn)元的定金，如果雙方不能達(dá)成正式的商品房買賣合同，買受人更容易成為受損方，買受人索還定金則成為必然，從各個(gè)區(qū)縣法院審理的案件看，因認(rèn)購(gòu)協(xié)議產(chǎn)生的糾紛原告全部為買受人。
第二，關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)承擔(dān)問(wèn)題。現(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證導(dǎo)致的買受人辦證遲延。那么買受人購(gòu)買房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的經(jīng)營(yíng)者在集體土地上開發(fā)建造商品房，消費(fèi)者根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。現(xiàn)此類案件審理中出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題是在合同沒有約定的情況下，如何認(rèn)定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問(wèn)題。
第三，政策調(diào)整后的稅費(fèi)分?jǐn)偂６愘M(fèi)分?jǐn)偁?zhēng)議是指受稅收政策的影響，一些房屋買賣合同的履行跨越兩個(gè)或者兩個(gè)以上的稅收政策時(shí)期，稅收政策的變化對(duì)交易雙方均可能產(chǎn)生影響，稅收政策變化引起的營(yíng)業(yè)稅、契稅增加或者減少所引發(fā)的成本分?jǐn)偤秃贤Я?wèn)題爭(zhēng)議。
房屋買賣合同糾紛的司法應(yīng)對(duì)
首先，簽訂合同前，要嚴(yán)格審查售房的主體資格。房屋買賣糾紛有很大一部分是由于對(duì)售房者的資格或者資信情況不了解而產(chǎn)生的。要避免和減少糾紛的`發(fā)生，在簽訂正式房屋買賣合同前，包括簽訂意向書或繳納定金時(shí)，要先審查發(fā)展商的“五證”，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房屋預(yù)售許可證》，特別是《國(guó)有土地使用證》和《商品房屋預(yù)售許可證》這兩證，要認(rèn)真查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點(diǎn)、項(xiàng)目名稱、銷售內(nèi)容等，防止開發(fā)商將批準(zhǔn)銷售范圍之外的房屋對(duì)外出售。因此，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議繳納定金時(shí)，要先了解主合同無(wú)法簽訂時(shí)，定金是否能夠返還;買受人在簽訂認(rèn)購(gòu)書，被收取數(shù)萬(wàn)元的定金后，開發(fā)商是否會(huì)有“潛規(guī)則”拋出不合理交易條件，脅迫買受人簽訂違心合同。
其次，在辦理房屋權(quán)屬證書的問(wèn)題上，依據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33 條的規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。在出賣人不按時(shí)提供產(chǎn)權(quán)證書，或者不提供相應(yīng)的證明文件的情況下，買受人房屋的產(chǎn)權(quán)證書就無(wú)法辦理。所以，在買受人與出賣人兩者之間互有協(xié)助履行之義務(wù)。因此，在尊重雙方當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，買受人要要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。買受人可以要求出賣人簽訂協(xié)議，嚴(yán)格依據(jù)合同的約定，按照雙方約定的辦證種類進(jìn)行辦證;在雙方?jīng)]有進(jìn)行約定的情況下，應(yīng)該由相關(guān)的房地產(chǎn)主管部門決定房屋的辦證種類。
最后，當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定;當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付做出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。雙方不能達(dá)成一致意見的，人民法院不宜直接對(duì)合同予以適當(dāng)調(diào)整或判決解除合同，雙方仍應(yīng)履行合同義務(wù)。
總之，房屋買賣并不是像一般的商品買賣那樣簡(jiǎn)單，它是一個(gè)系統(tǒng)工程。在買賣房屋過(guò)程中，不僅涉及到合同的合理確定，要對(duì)合同條款仔細(xì)研究琢磨，更重要的是要站在把握全局的高度上，了解交易雙方買賣的動(dòng)機(jī)和實(shí)力，了解相關(guān)的法律條款，避免在法律已經(jīng)明確的問(wèn)題上犯常規(guī)性的錯(cuò)誤。即使在發(fā)生房屋買賣合同糾紛，我們也要保持鎮(zhèn)定。
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