教你如何選擇一個好的房子

　　4月1日，雄安新區(qū)“橫空出世”，國家剛公布出新的購房政策，就被來自天津、北京、山西、河北、河南等地的搶房者，以最快的速度迅速聚集，盡管政府已經(jīng)緊急叫停河北省雄縣等三縣的一切售樓行為，但來自全國各地的購房者仍在源源不斷涌入。其實，按照當(dāng)下的購房形勢看，想在雄安新區(qū)買房，對于普通人來講可謂是難上加難。畢竟買房是人生一件大事，不是兒戲。那么，當(dāng)你決定要買房時，看房時你知道應(yīng)該看哪些地方嗎?JY135網(wǎng)站小編教您如何選擇一個好的房子，方法如下，不要錯過喔!

　　一、周圍環(huán)境

　　買房子，買的可不僅僅是室內(nèi)，還包括它的周圍環(huán)境。所謂周圍環(huán)境，其實很大程度上是指這個房子的地段，華人首富李嘉誠曾經(jīng)說過：決定房地產(chǎn)價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。為什么同樣面積的房子，市中心比郊區(qū)要貴?就是因為好的地段不僅保值還能升值，影響地段好壞有很多因素，比如交通，配套設(shè)施等等，可以說周圍環(huán)境就決定了地段的好壞。所以看房子的時候首先要考慮的就是它的周圍環(huán)境。

　　周圍環(huán)境具體包括哪些方面呢?主要是交通、噪音、配套設(shè)施、治安、物業(yè)等。首先看房子要看它周圍的交通如何，是否臨近地鐵站、公交站或者高速公路，這就決定了你的出行成本和便利程度，千萬別小看出行便利這一項，你不知道你能節(jié)約多少浪費在路上的時間和費用。當(dāng)然了，離市中心越遠，路上時間越長，房價越便宜。

　　第二個要注意的方面就是噪音，家是一個休息享受的地方，是屬于個人的私密空間，需要絕對的安靜不被打擾，所以看房子的時候一定要注意房子周圍是否有建筑工地、工廠、或者是否臨近馬路、火車道等，必要的時候，可以帶噪音分貝測試儀或者軟件去看房，一般來說噪聲級為30～40分貝是比較安靜的正常環(huán)境;超過50分貝就會影響睡眠和休息。

　　接下來要考慮的就是相關(guān)配套設(shè)施了，既然房子是你今后很長時間要居住生活的地方，那么就一定要注意房子周圍的'配套設(shè)施，配套設(shè)施一般包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施即與購房人所買房屋所在小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統(tǒng)、道路、綠化等設(shè)施，這一部分與物業(yè)息息相關(guān)。除了咨詢房產(chǎn)開發(fā)商之外，最好的方式是問一下小區(qū)的業(yè)主，看看他們對物業(yè)的評價如何，順便還能和保安打聽一下附近的治安如何，這樣獲得的信息一定要比咨詢房產(chǎn)開發(fā)商客觀真實多了。

　　而公共設(shè)施包括與購房人購買房屋所在小區(qū)建設(shè)相配套的停車設(shè)施、娛樂設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑。作為一個長期生活的地方，除了購物中心、菜市場、超市、便利店、餐館、理發(fā)店以外，還有相關(guān)設(shè)施要根據(jù)各個家庭的不同有所側(cè)重考慮，比如孩子到了適學(xué)年齡就要考慮學(xué)校的問題，如果和老人病人一起居住就要考慮醫(yī)院的問題，還有很多房子周圍是墓地或者是污水處理廠等，周圍綠化如何等，這些都是需要提前注意的問題。

　　以上第一方面介紹的是外部的周圍環(huán)境，下面第二方面重點講述的是房子自身狀況：

　　二、房屋自身狀況

　　1、樓層

　　買房選擇樓層也有很多因素要考慮，首先是家庭成員，如果有老人、小孩兒，或者有心血管病、經(jīng)常哮喘、眩暈的人來說，樓層不要選得太高。其次要考慮總樓層數(shù)，總樓層數(shù)不同，最優(yōu)選擇也不同。目前的樓層分類有低層(1~3層)、多層(4~6)、小高層(7~11層)、高層(11層以上)、超高層(>100米)，對于普通五六層無電梯樓房來說，一二層有潮濕，噪音大以及隱私性不足的問題，五六層沒有電梯要爬樓，而且面臨漏雨過熱等問題，所以三四層最理想。對于高層來說一般次頂樓最貴，頂樓冬冷夏熱，其他樓層相差不多，當(dāng)然樓層的選擇還是要綜合光線、噪聲、灰塵以及個人需求綜合考慮，下面是一些樓層參考：

　　15高層住宅：5-7層。

　　18高層住宅：6-7層。

　　22高層住宅：5-7層。14-17層。

　　26高層住宅：6-7層。15-20層。

　　30高層住宅：6-7層。15-24層。

　　34高層住宅：15-25層。

　　2、戶型

　　拿到戶型圖可不是看看大小、數(shù)量就結(jié)束了，戶型選不好對于以后的生活來說也是一種折磨。為了看懂戶型圖，還是應(yīng)該提前了解關(guān)于戶型的基本知識。開間是指房間的寬度，根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，開間的范圍是2.1m-4.2m之間。進深是指房間的長度，一般控制在5米左右。通俗上理解，有窗戶能采光的那面墻體的寬度及時開間，所以理論上開間越大，采光越好;與采光面垂直的長度即是進深，進深過深，則不利于采光、通風(fēng)。一般的戶型圖上會標(biāo)注進深、開間這兩個指標(biāo)的詳細數(shù)據(jù)。一般來說進深與開間的比在1到1.5比較合理。

　　一個好的戶型應(yīng)該是方正，全明，南北通透。戶型方正是指各個房間和功能區(qū)域的形狀是方正的矩形，最好不要有斜角。這就意味著不會出現(xiàn)空間浪費的問題，使得整體利用率提高，實際居住環(huán)境最大化。要遠離三角型、槍型以及各種不規(guī)則或者狹長的戶型。

　　全明是指戶型沒有暗間，即沒有窗戶的.房間，暗間除了采光和通風(fēng)是問題以外，即使白天進入也需要燈光，所以一個好的戶型應(yīng)該是全明的。

　　南北通透是指貫穿客廳南北有窗，能夠保證空氣的對流，沒有障礙阻擋，而且采光和通風(fēng)比較好，一般來說南北通透好于東西通透，應(yīng)該盡量避免相鄰兩側(cè)有窗以及只有一側(cè)有窗的戶型。廚衛(wèi)有沒有窗戶也很重要，明廚明衛(wèi)才是好戶型。

　　另外功能分區(qū)要明確，面積配比要合理。一般科學(xué)分區(qū)分為三個：

　　1.公共活動區(qū)：客廳、餐廳等

　　2.私密休息區(qū)：臥室、書房等

　　3.生活輔助區(qū)：廚房、衛(wèi)生間等

　　判斷各個房間的面積配比時，不能完全依靠戶型圖，因為有的戶型圖的家具會比實際比例小，讓人產(chǎn)生空間很大的錯覺，所以要關(guān)注各個房屋的尺寸，一般來說客廳面積在21-30㎡，臥室面積在12-15㎡左右，廚房面積在4-5㎡，衛(wèi)生間的面積在4-5㎡比較合理，如果某個空間過大會導(dǎo)致其他房間面積減少，所以看房子的時候不要只聽介紹人講解某個房間面積大，要看各個房間的面積配比。

　　3、朝向

　　朝向一般指采光面最大的地方，好的朝向能夠使得房子冬暖夏涼，如何判斷和選擇朝向?選擇朝向，主要考慮的是通風(fēng)，采光和室內(nèi)溫度。一般來說住宅朝向最好的是正南，其次是東南、南、西南、東、北、西。但也不是絕對的，和采光、通風(fēng)以及潮濕等有關(guān)，一天內(nèi)室內(nèi)能夠接受2-3小時的陽光射入時間就足夠了。各地最佳朝向也不同，南偏15°至南偏東30°范圍內(nèi)都是適宜的房屋朝向。

　　就房間內(nèi)部來說，客廳和臥室的朝向最為重要，客廳朝南最為理想，冬季有足夠的日照，夏季通風(fēng)涼爽。臥室的最佳朝向也是南，其次是東南、東、東北，最好不要選擇朝西的臥室，也最好不要靠外墻，因為容易造成夏季陽光照射時間過長，室內(nèi)溫度過高。衛(wèi)生間一般來說比較潮濕陰暗，要保持良好的采光和通風(fēng)，也是盡量避免西向的衛(wèi)生間。而廚房因為要與外界進行空氣交換，向外排油煙，所以最好不要選擇北向，容易刮北風(fēng)油煙倒灌。

　　4、采光

　　采光由很多因素影響，主要有四個因素：朝向、樓間距、樓層數(shù)、進深和面寬(開間)。剛才也提到了南向的房子采光好，一般來說當(dāng)整體房子的朝向不好判斷時，主要參考客廳和主臥的朝向，這是主要的活動區(qū)域，也是房子的主要采光面，這連個房間朝南，那么整體的采光才好。樓間距一般是指兩棟樓之間的前后、左右間距，對于采光來說有很大的影響。

　　樓間過近，即使朝南也會出現(xiàn)采光不足的問題，關(guān)于樓間距的標(biāo)準(zhǔn)，國家是有具體要求的：

　　房屋前后間距：普通小區(qū)居住用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計算。按照國家規(guī)定(設(shè)計規(guī)范)以冬至日照時間不低于1小時(房子最底層窗戶)為標(biāo)準(zhǔn)。間距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各地在冬至日正午時的太陽高度角。

　　房屋左右間距：多層(4-6層及以下)與多層建筑間距為6米，多層與高層(12層及以上)為9米，高層與高層之間為13米。

　　樓層數(shù)也會影響采光，樓間距已定的情況下，樓層越高，被遮擋的部分就越少，一天的日照時間越長，但是樓層太高也會面臨夏季因陽光照射嚴(yán)重而造成的炎熱。

　　面寬是指一套房子或者一個居室東西墻之間的距離，即有采光的一面;而進深，就是一套房子或者一個居室南北墻之間的距離，即沒有采光的一面。面寬進深比就是兩者之間的比值。面寬進深是一種比例關(guān)系，兩者之間需要保持平衡，黃金比例是4:6。一般來說面寬越大，進深越小，房子的采光條件越好，反之采光就差。下面是一些常用比例參考，但是還是要看具體布局：

　　客廳進深5米以上，面寬3.2~4.5米;

　　臥室進深3~5米，面寬3~3.9米;

　　工作室、書房進深不宜多大，面寬2~3.6米;

　　廚房、衛(wèi)生間進深不宜過大，面寬2~3.6米。

　　5、通風(fēng)

　　買房子，室內(nèi)的空氣流通也很重要，其實通風(fēng)與采光有很大聯(lián)系，它也受到朝向樓間距，戶型即面寬進深，樓層高低等影響。

　　南向的房子通風(fēng)效果最好，其次是東南朝向。在樓間距方面，要盡量選擇正前方迎風(fēng)面沒有高大建筑物阻擋的住宅。同時也應(yīng)該避免房子前面有兩幢較高建筑并排擋住，因為可能會產(chǎn)生“高速弄堂風(fēng)”，這種高速風(fēng)對通風(fēng)舒適性很不利。

　　南北通透，東西通透容易形成空氣對流，與采光一樣，面寬越大、進深越小的房子同樣是通風(fēng)能力越好的。

　　一般來說，樓層越高通風(fēng)效果越好，高層的高樓層比多層效果好，但考慮到9-12層是部分人認為的“揚灰層”，1-4層可能有樹木遮擋，普遍來看5-7層或者12層以上會比其他樓層好一些。對于多層來說，越頂層通風(fēng)效果越好。樓層高雖然通風(fēng)好，但是也要注意大風(fēng)天氣，刮風(fēng)反而也稱了問題。

　　除此之外呢，還有很多要注意的，比如樓棟的位置和排布，如果小區(qū)既有板房又有塔樓，那么南側(cè)板樓，或者獨單元樓棟，北側(cè)排列板樓有利于通風(fēng)，樓棟錯開排布的小區(qū)通風(fēng)效果更佳。建筑結(jié)構(gòu)也會影響通風(fēng)，一梯兩戶一定比一梯多戶通風(fēng)效果好，一梯多戶的中間戶型，通風(fēng)程度會更差一些。因此，購房者如果要選擇通風(fēng)好的房子，應(yīng)該盡量選擇邊套。同時，盡量保證一層樓面上戶數(shù)不多于四戶。

　　最后是窗戶的大小也影響通風(fēng)效果，不是有窗戶就通風(fēng)好，所以看房子的時候，可以把的窗子都打開，看看到底能打開多大，同時感受一下通風(fēng)效果。

　　三、其他注意事項

　　除了上述介紹的幾大要點外，買房過程中還有一些小的細節(jié)是至關(guān)重要，不可忽視的。比如：看房的時候要注意看房子的墻壁，墻角，天花板等是否有裂痕，是否漏水或者滲水等，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的地方，從墻角也可以看出房子的`質(zhì)量如何。所以陰雨天或者晚上去看房(看照明)也是很有必要的。電梯的質(zhì)量，反應(yīng)靈敏度也要注意。一定要留意房間插座的分布和可用程度，因為更換和添加插座比較麻煩，費時費力。當(dāng)然還值得一提的是，如果你看的是二手房，而且房子各方面都很不錯，重要的是價格還非常低，那你就要考慮這個房子是不是兇宅或者風(fēng)水不好了……

　　當(dāng)然，并不是滿足以上所說的每一條標(biāo)準(zhǔn)的房子都是好房子，因為沒有十全十美毫無缺陷的房子，不同的人購房需求不一樣，各自的側(cè)重點也不同，可以根據(jù)自己的具體情況，選擇自己重點關(guān)注的方面進行選擇，記住沒有最好的，只有最適合的。

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