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海外房產(chǎn)投資的趨勢與技巧
境外房地產(chǎn)投資是涉外房地產(chǎn)投資的重要方面，是一國房地產(chǎn)經(jīng)營者到他國投資經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的活動。那么，海外房產(chǎn)投資趨勢和技巧有哪些呢?下面jy135小編為大家整理了海外房產(chǎn)投資的趨勢和技巧，歡迎閱讀!
出海置業(yè)最關(guān)注的兩個問題
因為是海外置業(yè)，所以很多客戶經(jīng)常問我們兩個問題，也是最重要的兩個問題。第一，現(xiàn)在這個時候買海產(chǎn)房產(chǎn)，價格是高還是不高，是不是一個合適的時點?第二，現(xiàn)在都是誰在買海外房產(chǎn)?跟十年前是一撥人嗎?針對這兩個問題，我簡單說一下。
以美國為例，好像看起來2008年次貸危機(jī)之后，房價在跌，第二年之后一直在漲，現(xiàn)在貌似價格已經(jīng)達(dá)到甚至超過了前期高點。但大家千萬別忘了，人民幣現(xiàn)在僅僅是回到了不到7元的水準(zhǔn)，它曾經(jīng)高點的時候在8.3元，所以強(qiáng)大的人民政府幫我們扛了15～20%的折扣。
而且并不是所有的房產(chǎn)都已經(jīng)達(dá)到或者超過了前期高點。比如佛羅里達(dá)它只是達(dá)到了前期高點的75%左右，你再考慮到25%左右的人民幣折扣，從某種程度上講，買佛州房產(chǎn)是“半買半送”一點不為過。所以大家記住，現(xiàn)在買海外房產(chǎn)并不是一個很貴的價格。
又比如英國。英鎊兌人民幣最高記錄是15.62元，現(xiàn)在8.3元，如果說跌了一半還不算跌，你說什么時候算跌?所以，考慮問題要看長遠(yuǎn)一點。
由于英國曾經(jīng)是日不落帝國，所以有很多前殖民地，如香港對它非常看好，之前英鎊越跌，香港人民拿著港幣去換英鎊的人越多，因為他們覺得曾經(jīng)的統(tǒng)治者不可能有問題，確實有這個情結(jié)在里面。
考慮到英國當(dāng)年的殖民地國家和它的附屬國遍布全球，而且英國的房產(chǎn)在當(dāng)年二戰(zhàn)時受到了德國空襲的制裁，所以它吃盡了那種不能自己把自己的食物100%供給的苦頭，因為被封鎖掉而導(dǎo)致供給缺乏，所以它跟中國差不多。
所以你看很多倫敦周邊好多好多空地，但政府并不希望它起更多的房子。所以倫敦的房產(chǎn)也不會有太大問題。再加上英鎊現(xiàn)在也是低點，應(yīng)該來說，投資英國也是一個很好的時點。
目前我們做十個國家房產(chǎn)，美、加、英、澳、新西蘭、德、法、日、韓、新加坡，這些國家從技術(shù)性來講，都是目前投入的一個比較不錯的時期，不然也不會做。而且這些國家都是相對來說政治、經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、勞動都很穩(wěn)定的國家，不會出現(xiàn)一些意想不到的事情。
這是第一個問題，我們的結(jié)論是：現(xiàn)在出國買房并不貴。
第二個問題就是現(xiàn)在買房子，與十年前買海外房產(chǎn)的人有沒有什么區(qū)別?區(qū)別很大。十年前買海外房產(chǎn)都是一些非富即貴的人，對他來講，法律形同虛設(shè)，他可以做自己想做的任何事情，包括在海外買一些地標(biāo)建筑，動輒上億人民幣。
好處就是他授予了中國買家在全球范圍內(nèi)“土豪”式的形象，大家只要說自己是中國人，去海外看房買房，都受到超一流的待遇。圍著你轉(zhuǎn)的美國人全部都會講兩句中文，“你好”、“歡迎”。
所以他們給我們打了一個非常好的前戰(zhàn)，但是缺點是什么呢?他們太有錢了。現(xiàn)在去海外置業(yè)的中國人都是像大家一樣普普通通的中產(chǎn)階級，并沒有一下掏幾個億的錢來買，也都是自己辛苦賺來的錢。
現(xiàn)在買房的人沒以前那么有錢有勢了，需要踏踏實實地做。但好消息是，現(xiàn)在市場的餅比以前大了。之前可能就是每年百億左右人民幣的市場，現(xiàn)在已經(jīng)是千億美金以上的市場了，很快達(dá)到萬億左右人民幣的規(guī)模。
所以，無論對業(yè)界，還是到海外置業(yè)的人都是好消息，因為一個東西大到一定程度是不會倒的。而且人民幣將來放開是必然的趨勢。將來人民幣一旦放開了，大家可以隨便買了，可能就不需要我們了。
不同預(yù)算的不同選擇
說了這兩個問題之后，我們再往下看一看。
這十個國家買哪個國家的?我們?yōu)槭裁从羞@么多的目標(biāo)市場?就是給大家階段性的區(qū)分。
比如想作為初次海外置業(yè)試水，完全可以花個30～50萬人民幣買個日本房產(chǎn)。大家都知道日本房產(chǎn)非常小，14平米的小戶型什么都有。
如果再多一點錢，100多萬，完全可以考慮美國得克薩斯或佛羅里達(dá)20萬美金左右的房子，也就是120萬人民幣，可以買個很不錯的。
如果你的需求并不是簡簡單單地花一兩百萬人民幣在海外買個房子，自住或假期生活方式的需求之外，如果想作為投資，建議可以買美國東西南海岸的，就是我們所說的“微笑曲線”，西海岸有西雅圖、舊金山、圣迭戈，東部有紐約、波士頓、還有華盛頓等，這些都是非常好的地方。
它的特點就是你可能不會有非常好的投資回報率，不會像在佛州或得州，買了之后每年固定的回報率可以達(dá)到7～8%，但它就像在北京、上海買房子一樣，你很難看到它跌。
所以，在美國東西南海岸適合投資100萬美金或以上的土豪們，他們更需求的可能是保值，而對增值的需求并不是那么大。
再往上說，如果資金更多，可以考慮新加坡、英國，這兩個地方確實相對來說是小眾市場，新加坡確實人少，持中國護(hù)照在新加坡買房的一年不到一千套，只有幾百套而已，在英國還是很多。沒有1000萬以上人民幣，可能不太適合考慮這兩個地方。
像德國、法國、英國這三個歐洲國家，目前脫歐是個非常好的消息。大家都知道，對于歐洲來講，最大的潛在的矛盾點就是它的利率問題。大家必須用同一個貨幣，所以才使得這些優(yōu)質(zhì)的國家，比如德國、法國、英國，它自己處于幣值被低估的狀態(tài)，他們當(dāng)然非常喜歡這個事情，所以出口更加順暢。
但對于那些比較窮的國家，比如西班牙、葡萄牙、羅馬尼亞，對它來講，幣值被高估，所以使得他們的出口受到了非常大的困擾。這樣，窮人和富人在一起永遠(yuǎn)沒有辦法協(xié)調(diào)。解決方式就是，大不了全都是窮的，或全都是富的。所以對英國來說，脫歐是非常好的選擇。強(qiáng)調(diào)一下，英國的房產(chǎn)現(xiàn)在是非常具有投資價值的。
說完這幾個國家，我們再看亞洲國家，比如韓國、日本。如果簡簡單單只需要一個身份來讓孩子讀書，完全可以考慮韓國。相當(dāng)于5億韓元，就可以當(dāng)天之內(nèi)得到韓國永居身份。
孩子送到韓國讀書，沒有任何時差，兩個小時就到了。而且韓國90%以上是山地。整個韓國90%以上的人口也都在漢城，所以使得它的土地資源有限，人口密度比較大，這也是房產(chǎn)增值的必要和先決條件。
再看澳洲和新西蘭，它之前比較適合投資，有比較高的杠桿，比較少的首付，10%就可以。但現(xiàn)在越來越變成只有高薪人員才能承擔(dān)得起的國家，因為它現(xiàn)在必須是40%的首付，甚至絕大部分仍然是要全款來支付。
但好的方面就是，澳洲和新西蘭的房產(chǎn)，相對來說土地資源非常有限，而且澳洲只允許海外的人買新房，不能買二手房，這使得它市場的存在對于海外置業(yè)的人來說有一個比較大的發(fā)展空間。新西蘭的好處在于它可以買一手房，也可以買二手房，但是它的體量確實比較小，只有澳洲的1/4左右。
海外投資如何防坑?
剛才簡單講了幾點如何選擇投資的國家。那么海外投資有哪些“坑”，如何防范?
“坑”是防不勝防的。術(shù)業(yè)有分工，沒辦法知道每個環(huán)節(jié)當(dāng)中每個坑在什么地方。比如你在中國如果想上醫(yī)院看一個心臟科手術(shù)，你是沒有辦法，也沒有可能性成為一個心臟科專家。
那怎么辦?如果你到一個好的醫(yī)院，比如協(xié)和醫(yī)院、中日友好醫(yī)院，你知道這個品牌，認(rèn)可它的專業(yè)度，直接去找他，就可以得到比較好的照顧。
如果把海外置業(yè)作為單獨的產(chǎn)業(yè)來做，為了生存下去，一定是要把錢賺到，所以對于他們來講，如果有10%利潤做這個項目，他不會接6%的，生存壓力嘛，沒有辦法。這就說明什么?如果你選他們的項目，一定不是因為對你來說是最好的投資，而是對他來是最好的。
對于那些沒有把好的項目對接的需要作為第一需求的機(jī)構(gòu)，誰給的錢多他就做誰的項目。我們看項目的時候感覺到中國的買家有時候真的很慘。在市面上，大家看某個項目，并不是因為它最好，而是因為它的返點最高。
所以我希望大家，與其防坑，不如主動地去避開坑，與其知道坑中的每個環(huán)節(jié)，不如找到自己最信任的合作伙伴，才能更有效地達(dá)成目的。
美國房產(chǎn)市場分析
因為十個國家實在太多了，我們就以美國為例，簡單說說美國市場的情況。在美國，大家記住，過去的歷史已經(jīng)證明四個州是永遠(yuǎn)值得投資的：加州、紐約州、佛羅里達(dá)州、得克薩斯州。
如果還沒有考慮清楚到底想買哪些州，這四個州是最棒的選擇。如果想投資100萬美金以上的，可以考慮加州、紐約州。如果想投資金額在50萬美金以下，20～30萬美金的話，可以考慮佛州和得克薩斯州。
在美國買房最活躍的五個國家是中國、加拿大、印度、英國和墨西哥。大家可以看到，中國人在美國買房子占了多大的勢力。
68%的買家是用來居住的，還有相當(dāng)一部分人是為了投資，其中為了自己的小孩子，以房養(yǎng)學(xué)，有可能是一種生活方式的選擇，比如有些人一半時間在美國，一半在中國，或者有些人為了防霾、度假。
有個具體方法要注意，大家如果想買海外房產(chǎn)或想海外置業(yè)、海外投資，一定要做的第一件事情就是，在真正操作之前開好帳戶，在香港、美國、新加坡都行，越早越好。先開了轉(zhuǎn)過去，名正言順、合理合法地通過銀行轉(zhuǎn)，沒有任何費用，沒有任何風(fēng)險。這是第一步，之后才涉及到選房。
海外買房73%是全現(xiàn)金交易，什么概念?如果不拿出全款來，其他買家早就已把房子搶走了。海外的某一房產(chǎn)，經(jīng)常會有20～30個買家，大家真的是用生命在搶房。所以提醒大家注意一點，一定要把資金準(zhǔn)備好再考慮下一步要做的事情。
在國際買家里，中國人比較有別墅情結(jié)，出國可能住別墅更爽，所以在海外買房子以別墅為主。
曼哈頓、西雅圖、舊金山房產(chǎn)市場比較不錯，邁阿密也很好，這幾個州的人口成長也決定了這幾個州具有投資價值。
就像國內(nèi)一樣的，買房子在哪個城市，決定因素是什么?是這個地區(qū)有沒有持續(xù)的人口凈流入。為什么現(xiàn)在東北的房子不太值錢了?就是因為沒有年輕人，都是老人，哪有消費能力?所以，人口流入是一個非常值得考慮的因素，還有就業(yè)率、治安、教育水平怎么樣，這些都是值得考慮的因素。
到2016年，這四個州基本都沒變過，加州、得克薩斯、紐約、佛羅里達(dá)。如果不確定買哪里的房產(chǎn)，這四個地方任何一個地方都行，有錢就買紐約、舊金山、加州，沒錢的，像我這樣的窮光蛋，可以買得克薩斯或佛羅里達(dá)，也不是說它不適于成長，只是長期來看，它的升值潛力確實不如東西海岸。
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