房地產(chǎn)內部管理制度

　　隨著社會不斷地進步，越來越多人會去使用制度，制度具有合理性和合法性分配功能。我們該怎么擬定制度呢？以下是小編收集整理的房地產(chǎn)內部管理制度，希望能夠幫助到大家。

　　一.目的:

　　規(guī)范萬科地產(chǎn)內部往來占用關系,提高資金使用效率,便于業(yè)績考核。

　　二.范圍:

　　適用于總部及萬科地產(chǎn)所屬各單位。

　　三.職責:

　　總部財務管理部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況;萬科地產(chǎn)內各公司(單位)負責具體實施。

　　四.方法和過程控制

　　4.1定義:內部往來是指萬科地產(chǎn)內部單位之間發(fā)生的所有債權債務關系。

　　4.2類別:內部往來主要由以下幾類經(jīng)濟交易產(chǎn)生:

　　4.2.1資金調撥

　　4.2.2代收代墊

　　4.2.3實物買賣

　　4.2.4 提供服務

　　4.3管理原則

　　4.3.1集中控制原則:資金調撥由總部集中控制,不允許分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間調撥資金;

　　4.3.2及時清算原則:對發(fā)生的除資金調撥外的其他內部交易,各公司應及時清算,不允許分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間期末掛往來帳(4.7.2所述例外情況除外);

　　4.3.3直接清算原則:除由于總部組織萬科地產(chǎn)范圍內活動而發(fā)生的內部往來外,其他內部交易均由交易雙方直接清算;

　　4.3.4主動規(guī)避原則:各公司在經(jīng)營活動中,應有意識地避免或減少代收代墊類內部往來的發(fā)生;

　　4.3.5及時核對原則:內部往來應按月核對,至少每季末編制調節(jié)表,雙方蓋章簽字確認;

　　4.4主體:除4.7.2所述情況外,內部往來僅可以存在于以下幾種主體之間:

　　4.4.1總部與各地區(qū)公司之間;

　　4.4.2屬同一地區(qū)且同一萬科地產(chǎn)考核主體內的地產(chǎn)和物業(yè)公司之間;

　　4.4.3屬同一地區(qū)且同一萬科地產(chǎn)考核主體內的地產(chǎn)公司之間;

　　4.5資金調撥的管理

　　4.5.1各公司如有資金富余,只能用于歸還或支付總部的內部往來,不得向不同地區(qū)或不同萬科地產(chǎn)考核主體的其他公司調撥;

　　4.5.2各公司如存在資金缺口,且滿足以下條件:

　　計息負債>(權益及內部往來占用+計息負債)×30%

　　可以向總部申請劃撥資金,總部在履行必要的考察并綜合平衡萬科地產(chǎn)資金需求之后進行資金調撥;

　　4.5.3同一城市內的各公司之間可以調節(jié)資金余缺,具體程序由各地區(qū)公司自行制定、操作。

　　4.6代收代墊款的管理

　　4.6.1各公司之間發(fā)生代收代墊款項,應及時通知對方,并由各公司直接清算;但由總部組織的萬科地產(chǎn)范圍內活動而發(fā)生的代收代墊款,仍統(tǒng)一通過總部與各單位掛帳清算。

　　4.6.2分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間發(fā)生的代收代墊款,可通過資金中心的委托收付款程序及時進行清算,不允許期末掛帳;

　　4.7實物買賣或提供服務的管理

　　4.7.1一般管理

　　4.7.1.1各公司之間發(fā)生實物買賣或提供服務,應直接、及時清算;其中分屬不同萬科地產(chǎn)考核主體的下屬公司之間發(fā)生的非經(jīng)常性提供服務或實物買賣,應預先報總部財務部審批備案;

　　4.7.1.2一般情況下,分屬不同城市、不同萬科地產(chǎn)考核主體的各下屬公司之間由于實物買賣或提供服務發(fā)生的往來款項,不允許期末掛帳;但內部單位之間提供的跨期工程性質服務按例外情況進行管理。

　　4.7.2例外管理

　　4.7.2.1內部單位之間提供的工程性質服務,應根據(jù)工程進度及時清算;如期末由于工程跨期而尚未結算,可以根據(jù)合同規(guī)定掛往來帳,體現(xiàn)在'內部往來'中,并與對方單位核對一致;內部單位之間的工程性質服務主要指物業(yè)公司為地產(chǎn)公司提供的綠化工程、智能化工程等。

　　4.7.2.2工程完工后,各單位應及時結算、清算;保修期過后,各單位應將相應'內部往來'及時結平。

　　4.8總部與各地區(qū)公司之間內部往來的管理:除管理費分攤等總部另有規(guī)定的往來款項外,同一地區(qū)且同一考核主體內應確定一家公司與總部掛帳,其他公司與總部之間發(fā)生的往來業(yè)務均應劃轉該公司。

　　4.9銜接辦法:本規(guī)范執(zhí)行前發(fā)生的內部交易,不符合本規(guī)范管理要求的,應對其余額按本規(guī)范的要求進行清算及調整劃帳,上述過程要求在20xx年6月30日之前完成。

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